Ипотека и недвижимость - Продаю свою долюшку. недорого

Как перевести свои шесть соток на легальное положение? По самым приблизительным подсчетам, на этот болезненный вопрос не знают практического ответа как минимум 100 миллионов россиян.

Ведь даже если лично у вас нет клочка земли под гаражом, пригородного огорода или дачного участка, то они почти наверняка есть у ваших родных и близких. В наследство от советских времен им достались дармовые земельные наделы с весьма сомнительным сегодня юридическим статусом. Несколько лет назад по всей стране запустили новую систему регистрации всей этой по-разному оформленной собственности. Одним это принесло головную боль при добыче бесконечных справок, других завело в бюрократический тупик.

Потому такие надежды породило предложение президента РФ о своеобразной дачной амнистии. В конце апреля он заявил о необходимости помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им гаражи, жилье, садовые дома и земельные участки. Но даже не юристу понятно, что такая легализация потребует создания нового юридического механизма, который обеспечит простой путь к вожделенному документу на право собственности. При этом новшества придется отразить во множестве поправок к различным законам. Чем и занялись ведущие юристы самой разной специализации.

На днях под эгидой Института государства и права РАН они обобщили эти наработки вкупе с мировым опытом. Самым полезным для нас оказался уже аналогичный путь, пройденный в Германии. Потому представительную международную конференцию организовывали не только российские юристы, но и германский фонд имени Аденауэра.

Что, впрочем, и не удивительно. Схожие проблемы возникли в Германии после объединения, поскольку в ГДР система оформления земли во многом походила на нашу. Но в меньших масштабах. Ведь только лишь земельных участков, принадлежащих российским гражданам, сегодня насчитывается 44 миллиона. Достоверных данных о фактическом количестве официально не зарегистрированных садовых домов и коттеджей, равно как и гаражей, нет. Но даже по самым приблизительным подсчетам, проблема касается не менее 80 процентов населения России.

Вполне возможно, что официальная статистика не отражает истинную картину. В середине 90-х законодательство просто не поспевало за стихийным переходом к капитализму. Строили все и везде: полулегально застраивались виллами элитная подмосковная Рублевка, где цены на сотку сегодня достигают 120 тысяч долларов, а щитовыми домиками - самовольно захваченные пустыри на деревенских околицах.

В самом сложном положении сегодня оказались владельцы 29 миллионов земельных участков, зарегистрированных до 1991 года, то есть во времена, когда частной собственности на землю еще не имелось, а на строения - была. Еще 8 миллионов клочков земли находятся у россиян на условиях права бессрочного пользования. Ровно через три недели - с 1 января 2006 года - в соответствии с новым Земельным кодексом такая форма собственности на землю прекращает свое действие. Миллионы бессрочников обязаны либо оформить право собственности, либо взять выстраданные и политые потом 6 соток у государства в долгосрочную аренду.

- Мы перевели на язык цифр мучения, которые необходимо вынести гражданину для оформления клочка земли в собственность, - рассказывает заместитель руководителя аппарата Комитета Госдумы по аграрным вопросам Николай Калинин. - Картина получалась печальная. Обойти огромное количество инстанций, причем каждую нужно посетить минимум два раза (сдать одну справку - получить другую), реально лишь за 29 рабочих дней. С учетом ожидания различных высочайших резолюцией срок получения вожделенного документа растягивается на 6 месяцев. В среднем за оформление 6 соток в собственность нужно заплатить от 15 до 20 тысяч рублей. У работающих просто нет таких отпусков. А у пенсионеров - таких денег.

Николай Калинин также сообщил, что все необходимые поправки в российские законы будут внесены на весеннюю сессию Госдумы. Соответственно, поставленная президентом задача упростить процедуру легализации прав на земельные участки заработает, скорее всего, через полгода - к лету 2006-го.

Напрашивается вопрос: а что, собственно, мешает просто взять да легализовать дачи и землю по заявительному принципу? Президент ведь прямо сказал: Порядок легализации должен быть максимально прост для граждан, а само оформление документов не должно создавать для них дополнительных проблем.

В принципе новый порядок, предложенный правительством, как раз и предусматривает заявительную систему получения права собственности на землю. Не нужно будет ждать разрешения от местной администрации на приватизацию садового участка или гаража, достаточно отнести в регистрационную палату кадастровый план участка. А ранее построенные, но официально не зарегистрированные строения можно будет легализовать. Правда, такой лояльный подход в отношении самостроя будет действовать не до бесконечности. Только до 1 января 2007 года.

Тем не менее оптимизм, вызванный информацией об упрощенной схеме приватизации, во многих регионах сейчас сменяется разочарованием и раздражением. Претензии обоюдные: народ жалуется на продолжающуюся бюрократическую волокиту, а бюрократы резонно указывают на хаос в ведении садоводческой и дачной документации.

- Видите ли, волевым решение сверху максимально упростить процесс регистрации земли, конечно, можно, - на условиях анонимности рассказал РГ источник в парламенте. - Но представьте ситуацию: приходит гражданин и требует зарегистрировать его участок земли. Но при этом фактически соток у него больше, чем по документам. Если идти навстречу такому землевладельцу, то, во-первых, начнутся земельные тяжбы. И не дай бог - земельные войны между соседями или хозяевами и местными властями. Как вы поступите, если ваш сосед в облеченном порядке отхапает пару соток, которые лично вы считаете своими кровными?

А во-вторых, мы столкнемся с многочисленными правовыми коллизиями. Например, в конторе, занимающейся кадастровым учетом земли, гражданин сможет поставить свой участок на учет, а вот регистратор ему откажет в выдаче документов на собственность. И тоже - на законных основаниях. Просто потому, что каждый чиновник руководствуется своим законом. Потому и необходимо привести положения о земельной собственности к единому знаменателю в самых разных правовых актах.

И еще одна большая проблема: когда бабушке, владеющей 6 сотками, начнут объяснять, как это важно - внести десятки нужных поправок в не менее нужные законы, она, скорее всего, не поймет ни одного слова. А ведь основная масса людей, владеющих проблемными участками, - люди, мягко говоря, не слишком юридически грамотные. Да и не только юридически.

С другой стороны, ведь именно для таких и затевается реформа. Человек, владеющий коттеджем за десять миллионов долларов, скорее всего, найдет возможность оплатить услуги адвокатов и чиновников. А вот для бабушек РГ специально обобщает все земельно-дачные нововведения.

Итак, срок регистрации прав собственника 6 соток предполагается сократить вдвое - с 30 до 15 дней. В скором времени не потребуется собирать и килограммы справок. К тому же если раньше чиновник-самодур был волен фантазировать, какую еще справку потребовать у своей жертвы, то теперь государство установило список минимального перечня документов для госрегистрации земельного участка. Всего в нем пять позиций: свидетельство на землю и заявление о регистрации прав на землю, квитанция об уплате пошлины, книжка члена садоводческого или иного товарищества и, разумеется, общегражданский паспорт.

Кстати, не всем и не всегда нужно оформлять землю в собственность. Иногда аренда участка окажется более выгодной формой владения. Помните: государство предоставляет вам право выбора. Кроме того, будет узаконена фактически сложившаяся площадь участка - при условии, что не возражают соседи.

Тем не менее наличие сотен тысяч самозахваченных участков земли и миллионов самовольно построенных дачных домиков не обещает легкой жизни ни авторам дачной амнистии, ни ее участникам. Но будем надеяться, что слова Михаила Фрадкова о том, что оформление 6 соток в собственность сегодня зачастую приобретает кошмарные формы хождения по мукам, в наступающем году наконец-то утратят актуальность.

В соответствии с Гражданским кодексом имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает без определения долей в праве (совместная собственность) и с определением долей (долевая собственность).

Так, участниками совместной собственности на имущество являются супруги, если они приобрели его во время брака (в случае, когда брачным договором не предусмотрено иное). Но они могут в любое время переоформить совместную собственность в долевую, например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее.
Стоит отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака.

По соглашению или в судебном порядке?
Раздел имущества осуществляется по соглашению сторон, а если договоренности достигнуть не удалось — по решению суда.
Делится общее имущество только после предварительного установления доли каждого из участников совместной собственности. Для этого супруги заключают соглашение об определении долей каждого из них. Удостоверять его у нотариуса не обязательно, но стороны по собственному желанию могут нотариально заверить документ. Данное соглашение — основание для государственной регистрации долевой собственности каждой из сторон на конкретную квартиру. Каждый из супругов получит на руки свидетельство о госрегистрации, подтверждающее права на квартиру в долях, указанных в соглашении.
Если стороны не достигнут согласия, то за решением данного вопроса придется обратиться в суд. По общему правилу при разделе имущества доли супругов признаются равными, если договором между ними не предусмотрено иное. Суд вправе отступить от такого принципа для соблюдения интересов несовершеннолетних детей. Кроме того, ситуация, когда один из супругов не получал доходы по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб семье, также может обернуться не в его пользу при определении долей.
Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества и определении доли супругов является основанием для регистрации доли каждого из них.
С требованием о разделе общего имущества супругов в судебном порядке вправе обратиться кредитор одного из них для обращения взыскания. Это правило действует, если у супруга-должника недостаточно другого имущества для исполнения своих обязательств.

Без регистрации нет права
Супруги разделили квартиру? Совместная собственность прекращается и возникает долевая. Но соглашения или судебного решения для этого недостаточно.
Когда квартира принадлежала супругам на праве совместной собственности, им было выдано одно свидетельство о государственной регистрации права (при условии, что данное право возникло после вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). В связи с тем что супруги поделили квартиру и каждому принадлежит определенная доля, необходимо отразить это документально. По закону государственная регистрация является единственным доказательством существования права.
Таким образом, необходимо пройти процедуру госрегистрации доли в праве общей собственности. Для этого следует подать пакет документов в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Помимо заявления от каждой стороны необходимо также представить:
— соглашение о разделе имущества или судебное решение;
— квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию (500 руб.);
— правоустанавливающие документы на квартиру;
— свидетельство о браке.
Госрегистрация проводится в течение одного месяца. После этого каждый из участников получает свидетельство о регистрации права с указанием доли. На оборотную сторону свидетельству заносятся сведения о праве остальных участников долевой собственности.
Как продать долю?
После переоформления жилой площади из совместной собственности в долевую изменяется порядок распоряжения квартирой. В частности, правила продажи доли. Главным принципом в данном случае является соблюдение преимущественного права покупки. Что это означает? При продаже доли постороннему лицу остальные участники (например, второй супруг) имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене, за которую она выставлена и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи.
Если в течение одного месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу. В случае, когда продавец нарушил данное правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Для этого ему необходимо обратиться в суд.
Правило о преимущественной покупке соблюдается и при отчуждении доли по договору мены. В остальных случаях (дарение, залог, аренда) преимущественное право не действует.
При подаче документов на государственную регистрацию надо приложить подтверждение отказа остальных участников долевой собственности от покупки доли. Если данный документ отсутствует, то орган, который осуществляет регистрацию, обязан приостановить ее, пока не пройдет месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

Мария Саранкина
Юрист отделения «Киевское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Существует два вида общей собственности: долевая собственность, когда доли каждого сособственника в общем имуществе определены, и совместная собственность, когда эти доли не определены. В гражданском законодательстве существует презумпция долевой собственности: при возникновении общей собственности на имущество она будет являться долевой. Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом: у супругов и у членов крестьянско-фермерского хозяйства.
Между тем до недавнего времени жилые помещения приватизировались в совместную собственность проживавших в них лиц. Поэтому сейчас встречается совместная собственность на квартиры, где сособственниками являются не супруги, для которых этот вид собственности установлен законом, а, например, родители и дети, проживавшие в данной квартире на момент приватизации. Такая ситуация не будет беспокоить сособственников, пока они не столкнутся с необходимостью распорядиться своей долей в праве общей собственности.
В этом случае надо будет заключить соглашение между всеми сособственниками, в котором они могут определить доли в праве общей собственности как равные или неравные, а также предусмотреть порядок изменения долей в зависимости от вклада каждого из них в приращение общего имущества. Такое соглашение подлежит госрегистрации, после чего доля в праве общей собственности сможет служить предметом сделок.

Геннадий Тимошин
Начальник отдела по работе с клиентами компании «Квартал»:
— Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выделение доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Учитывая, что в соответствии с ГК РФ участниками совместной собственности на квартиру могут быть только супруги, на основании ст. 41 Семейного кодекса РФ такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в едином государственном реестре, которая осуществляется в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

Нина Ковылина
Заместитель директора юридического департамента компании «Домострой»:
— Общая совместная собственность, т. е. без определения доли каждого сособственника, возникает в силу закона (например, совместная собственность супругов). Закон устанавливает такой режим собственности при поступлении во владение нескольких лиц неделимой вещи (автомобиль, квартира и др.) либо имущества, не подлежащего разделу в силу закона (например, крестьянское фермерское хозяйство).
Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе или трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников. Доля в праве общей собственности полностью входит в имущество собственника, следовательно, на нее может быть обращено взыскание по его обязательствам.
При продаже или иной форме отчуждения доли одного из сособственников другие сособственники имеют преимущественное перед третьими лицами право ее покупки (кроме случаев продажи с публичных торгов).