Ипотека и недвижимость - Наследование по закону: седьмая вода на киселе

Панельные дома с каждым годом утрачивают былой авторитет: покупатели отдают предпочтение монолитным новостройкам, считая их более долговечными и обладающими необходимым набором потребительских качеств. Но в Москве доля панельных домов в общих объемах возводимого жилья по-прежнему составляет не менее 50%. Ни у кого не вызывает сомнений, что панель строить будут еще долго. Панельные дома становятся лучше и по качеству, и по потребительским характеристикам. Почему современная панель лишь немногим уступает монолиту, оставаясь при этом более экономичным материалом?

Миллионы россиян, в том числе москвичи, обязаны панельному домостроению тем, что сменили комнату в общежитии, коммунальной квартире или в бараке на благоустроенное (по тогдашним меркам) жилье. Произошло это благодаря появлению домостроительных комбинатов (ДСК), которые позволили возводить большие объемы жилья в короткие сроки.

И по сей день из общего числа жилых домов в Москве панель составляет 65%.

В какой-то момент стало казаться, что панельное домостроение безнадежно устарело и не соответствует современным требованиям. Однако многие специалисты не согласятся с таким утверждением. За последние пять лет решены многие проблемы панельных домов: созданы более удобные планировки, решены проблемы стыков и теплопроводности стеновых панелей, обновляется архитектурный облик фасадов и кровель.

Дома эконом-класса в массы!

Как происходит массовая застройка в настоящее время? Сначала разрабатывается проект микрорайона с учетом генплана развития города. В частности, специалисты планируют, где можно разместить какие серии домов или здания индивидуальных проектов; определяют этажность зданий с учетом инсоляции, пожарных норм и т. д. И уже в соответствии с утвержденным проектом проводится конкурс для инвесторов, после чего они, имея план застройки, начинают возведение дома или поручают это подрядчику.

В Москве ежегодно строится 4,5 млн кв. м жилья, в планах на 2006 год примерно такие же объемы ввода жилья. Из них 2,9 млн кв. м коммерческое жилье, остальные 1,6 млн кв. м возводятся для социальных нужд (из них 1 млн кв. м для жителей сносимых пятиэтажек и аварийных домов, 400 тыс. кв. м для очередников и 200 тыс. кв. м по программе Молодой семье доступное жилье). Для выполнения этих планов необходимо в массовом порядке строить жилье эконом-класса, т. е. панельное. Отличительной особенностью социального жилья являются небольшие квартиры, площадь которых по сравнению с коммерческим жильем меньше на 20 30%.

Панель это качество?

Технология панельного домостроения родилась в 1960-х годах. В те времена не посчитали целесообразным тратить деньги на дальнейшую разработку идеи типового строительства. Использовать ее в полную силу, разрабатывать и дорабатывать строительные фирмы начали лишь в последнее десятилетие.

Раз в пять лет модернизируются старые серии (П-44, П3М, ПБ-02 и др.) и появляются новые плоды совместных усилий профильных институтов и домостроительных комбинатов (Юбилейная, ТМ-25, КОПЭ-М-Парус, И-155, С-222, ГМС-3 и др.).

Новые серии дают возможность изменять конфигурацию и высотность зданий, применять различные типы блок-секций (рядовых, торцевых, угловых и т. д.), варьировать поэтажный состав квартир, использовать широкую палитру фасадных решений. Архитектурно-планировочные решения включают продуманные планировки с зонированием помещений общих и спальных комнат, кухонь, санитарных узлов. Большинство новых серий предусматривают остекление лоджий и балконов.

Серии И-155, Юбилейная, С-222 и др. предоставляют возможность вносить изменения в конфигурацию квартир (так называемая свободная планировка). Повышается комфортность в квартирах два санузла, кладовки, кухни с зимним садом (П-44Т, П-44ТМ), улучшенная звукоизоляция и теплозащита (трехслойная наружная стеновая панель), вентилируемые фасады (С-222) с дополнительными архитектурными деталями.

Новые серии возводятся как при массовой застройке кварталов, так и при точечной. Панельные дома новых серий сейчас переживают эпоху возрождения и конкурируют с монолитными зданиями. Равновесие панельных и монолитных домов будет сохраняться еще долго.

Панельное домостроение проигрывает монолиту по свободе планировок, наличию подземных паркингов, по гибкости формы, разнообразию архитектурных решений. Но выигрывает в цене и сроках строительства. Панельные дома на 25% дешевле монолитных и возводятся на 30% быстрее (за 3 12 месяцев против 18 24).

О качестве различных видов домостроения стоит поговорить особо. Производство конструктивных элементов панельных домов ведется в заводских условиях квалифицированными рабочими под постоянным контролем, на стройке остается только собрать детали под руководством мастеров и штатных бригадиров.

Качество монолитного дома нередко бывает ниже панельного. Возникновение монолитного строительства пришлось на период экономических реформ, когда прекратилось создание и обновление нормативных документов. И до настоящего времени не существует четких параметров оценки качества монолитных домов. Не стоит упускать из вида и специфику организации производства работ, выражающуюся в отсутствии технологических карт на объекте, трудностях с поставками бетона, плохого контроля за поступающей бетонной смесью.

Монолитные дома производят из того же бетона, что и панельные, только худшего качества. Пробки в дороге при доставке бетона миксером ведут к изменению подвижности бетонной смеси, усложняют ее укладку. Низкая квалификация рабочих (большинство которых гастарбайтеры), зимние условия работы, дополнительный прогрев бетона и работа с добавками к нему все это влияет на качество бетона, которому требуется по технологии период схватывания и наращивания прочности. Бетон воспринимает нагрузки, не набрав проектной мощности. Прочность бетона при перевозке снижается на 14%, при укладке до 16%. На объекте в смесь добавляют воду, чтобы увеличить пластичность.

Заметим, что индустриальное домостроение существует не только в России. Панель строят, например, в скандинавских странах. По мнению президента группы компаний ПИК Кирилла Писарева, можно смело говорить о целесообразности строительства в наших климатических условиях именно жилья панельных серий.

Что мне в названии твоем?

Еще не придуманы конструкции домов, которые стоили бы дешевле и строились быстрее, чем панельные. Относительная дешевизна панельных домов объясняется массовостью: чем больше объем, тем меньше стоимость. В качестве примера приведем самые массовые серии, которые применяются в основном при возведении социального жилья, П-44-1 и П3М (ДСК-3 возводит 500 тыс. кв. м такого жилья в год, ДСК-1 200 тыс. кв. м). Эти серии характеризуются невысокой себестоимостью: сметная стоимость 1 кв. м в доме серии П3М $400, П-44Т $430 (разница возникает за счет того, что дома серии П-44Т облицовываются плиткой под кирпич).

На сегодняшний день в столице возводятся дома самых разнообразных серий. Большинство из них может применяться как для реализации социальных программ, так и для продажи, хотя некоторые серии (например, ПБ-02) предназначены только для муниципального заказа. Что же представляют собой те или иные серии панельного жилья? Охарактеризуем некоторые из них.

П-44Т самая массовая серия, себестоимость строительства $700 за 1 кв. м без стоимости подведения коммуникаций.

К главным плюсам стоит отнести технологические особенности: это трехслойные наружные панели (бетон утеплитель полистирол бетон), коэффициент теплопроводности которых, как у кирпичной стены толщиной до 90 см.

Высококачественная плитка под кирпич обеспечивает домам этой серии эффективную защиту от воздействия внешней среды. Пластиковые армированные оконные блоки имеют усовершенствованную конструкцию. Закрытый стык между наружными панелями обеспечивает дополнительную теплоизоляцию дома и улучшает его внешний вид. Площадь кухни увеличена до 10 13 кв. м за счет выноса вентиляционного короба в коридор. Квартиры оборудованы отопительными приборами с регулятором температуры. Балконы и лоджии остеклены высококачественным алюминиевым профилем. Крыша покрыта натуральной черепицей.

Наглядный и, возможно, лучший пример этой серии дома на Рубцовской набережной (стоимость строительства которых составила $600 за 1 кв. м), возведенные на месте промышленно-складской зоны. Общая площадь жилья 31 тыс. кв. м (первая очередь) и 25 тыс. кв. м (вторая очередь). Этот комплекс раздвинул рамки панельного домостроения, выведя на рынок новый тип массового жилья, индивидуального по форме и массового по строительным возможностям. Авторы комплекса разработали своеобразный строительный конструктор для создания домов удобных, красивых, надежных и относительно дешевых.

Здания серии КОПЭ-М-Парус строятся из объемно-планировочных элементов, которые компонуются, объединяя квартиры в блоки. Благодаря этому дома имеют различную конфигурацию и протяженность. Характерная особенность серии сочетание полукруглых и прямых лоджий. Впервые за историю панельного домостроения в этой серии применена особая пластика фасада: в каждом доме применяется индивидуальное фасадное решение. Дома могут строиться с шумозащитными полами и покрытием из ламината. Одно из достоинств серии разнообразие типов квартир и увеличенные площади.

К недостаткам серии относится отсутствие подземного паркинга. К тому же 60% поверхности фасада застеклено это нарушает инсоляцию квартир.

Серия И-155 включает многовариантные дома высотой от 9 до 24 этажей. При ее создании было впервые освоено производство наружных радиусных стеновых панелей, которые позволили внести разнообразие в архитектурное решение фасадов. Благодаря такой особенности домов этой серии ее называют трансформером.

Серия создана на новых технологических линиях отечественного и импортного производства. Шаг 7,2 м между несущими перегородками позволяет создавать квартиры свободной планировки. В двухкомнатных квартирах имеется по два санузла. Преимущества серии И-155 повышенная звуко- и теплоизоляция, которые достигаются за счет применения трехслойных панелей увеличенной толщины и плотности, средняя часть которых экологически чистый утеплитель на базальтовой основе, а внешняя сторона монолитная. Окна деревянные с тройным остеклением (стеклопакеты). К недостаткам серии специалисты относят невысокое качество производимых работ и затянутые сроки строительства.

Каркасно-панельная серия С-222 разработана на основе серии П-111. На ее создание потрачено $10 млн. Пилотный объект был построен в 2000 году в городе Королеве. В 2001 году компания С-Холдинг (авторы серии) выиграла тендер на застройку района Северное Бутово, где впоследствии возвела 140 тыс. кв. м жилья. В процессе возведения появились вариации серии муниципальные дома с небольшими квартирами для переселенцев.

Особенностью серии С-222 является жесткая многоячеистая структура с несущими поперечными и продольными внутренними стенами и плоскими плитами перекрытия, надежно соединенными между собой, что гарантирует устойчивость от обрушения даже при аварийных ситуациях. Структура блок-секций серии С-222 основывается на модульном расположении поперечных несущих стен с шагом 3 и 4,5 м.

Высота потолков в таких домах 2,8 м. Этажность от 17 до 22 этажей. Элементы дома производят на разных заводах, и серия не привязана к какому-либо конкретному домостроительному комбинату. Дома состоят из блок-секций с различным набором квартир. Себестоимость 1 кв. м $500 (без учета инженерных сетей), средняя цена по Москве $2 тыс. Дома серии С-222 в силу конструктивных особенностей самые дорогие среди типовых, поскольку такие здания могут иметь вместо панельных стен кирпичные или состоящие из мелких блоков. Соответственно, подобные новостройки чаще коммерческие: квартиры в них превышают нормативные требования по площади на 20 30%.

Серия Юбилейная была выпущена к 40-летию ДСК-1 в 2001 году. Она используется в основном при строительстве коммерческого жилья, а также трехзвездочных гостиниц. Кроме того, дома Юбилейной серии возводятся как стартовые для жильцов ветхих и пятиэтажных зданий при волновом переселении. Недостаток этой серии состоит в том, что она относится к той ценовой категории, где спрос на большие квартиры невысок. Между тем двушки в юбилейных домах имеют площадь 100 кв. м (для сравнения: в серии П-44 50 кв. м).

Сергей Туляков
Руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
В настоящее время квартиры в панельных новостройках достаточно популярны, поскольку их небольшие размеры определяют невысокую стоимость подобного жилья (однушка от 36 кв. м). Вне зависимости от цены 1 кв. м общая стоимость квартиры всегда ниже, чем, например, в монолитном доме, за счет меньшей площади. Также панельные дома дешевле за счет более простой технологии строительства, минимальной отделки фасада, общих помещений, подготовительных работ и проектирования.

Качество панельных домов не уступает качеству монолитных, оно всегда прогнозируемо и практически неизменно, так как технология строительства достаточно проста и давно отработана. Вариант готового дома аналогичной серии покупатели всегда могут посмотреть на примере уже построенных объектов, в то время как индивидуальный проект не всегда оказывается окончательно утвержденным и зачастую меняется на стадии строительства. С панельными домами такого произойти не может.

Стоимость квартир в панельных новостройках определяет рынок. Меньшая, чем в монолитных домах, цена жилья получается из-за отсутствия видимых преимуществ, таких, как планировка квартир, отделка фасадов и общих помещений, не говоря уже о подземных паркингах и современных технологиях. Однако в настоящее время строятся модернизированные серии панельных домов с более привлекательными планировками (их называют улучшенная панель), которые предполагается строить и в будущем ввиду популярности среди покупателей.

Наталья Усова
Заместитель директора департамента реализации компании МИАН-Девелопмент:
Должна сказать, что главное отличие панельных и монолитно-кирпичных домов состоит в возможности организовать пространство по своему вкусу. В доме типовой серии сделать этого нельзя. А в монолитных домах можно объединять комнаты и квартиры не только по горизонтали, но и по вертикали.

Тем не менее сейчас возводятся неплохие панельные дома усовершенствованных серий. Например, здания серии КОПЭ-Парус отличаются не только красивыми фасадами, но и удачными планировочными решениями, большими площадями квартир. Среди плюсов панельного домостроения также можно отметить сроки возведения дома. Строительство дома типовой серии с начала монтажа коробки здания занимает 6 12 месяцев в зависимости от этажности. Кроме того, ремонт в панельном доме обойдется в меньшую сумму, чем в монолитном.
Седьмая вода на киселе - именно так в народе определяют весьма отдаленную степень принадлежности к семейному клану. И именно семь очередей наследников по закону в соответствии со степенью родства устанавливает часть III Гражданского кодекса РФ, подробно описывая сложные семейные узы. Итак, что же это за очереди?

Государство становится в очередь

Подарки судьбы, особенно имеющие значительную материальную ценность, любят все. Правда, некоторые из них, а именно, - получение наследства, порой не слишком радуют. Поскольку идут в комплекте со скорбью по близким и грустными мыслями о бренности бытия. Теперь, благодаря сравнительно новой третьей части Гражданского кодекса, круг потенциальных наследников существенно расширился. Гуманность такого подхода трудно переоценить. Если раньше предусматривалось наследование по закону только ближайшими родственниками, а при отсутствии таковых и завещания в пользу кого-либо, наследником становилось государство, то теперь не забыты даже двоюродные правнуки и пасынки! Закон позаботился о закреплении родственных связей не только по вертикали, но и по горизонтали. Государство скромно стоит в восьмой очереди - за всеми родственниками.

Не будем забывать - приоритет все же отдается наследованию по завещанию. Статья 1111 ГК РФ гласит: Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не отменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим кодексом. Попробуем вместе разобраться в хитросплетениях родственных очередей при дележе имущества, владелец коего покинул сей мир, не озаботившись составлением завещания, а также в пресловутых иных случаях.

По порядку номеров - рассчитайсь!

Для начала необходимо остудить горячие головы, решившие, что после кончины двоюродного дядюшки им обязательно отломится. Такое чудо произойдет, только если у покойного не окажется более близких родственников. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей... либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались..., записано в п. 1 ст. 1141 ГК РФ. Появляться в конторе нотариуса, уполномоченного вести наследственные дела по месту последней регистрации (прописки) наследодателя, целесообразно только в порядке строгой очередности, определенной степенью семейной близости.

Прежде остальных заявление о готовности вступить в права наследования примут у детей, супруга и родителей наследодателя - именно они относятся к первой очереди. С ними за компанию отправятся к нотариусу и внуки, в случае, если их родители - дети в бозе почившего - сами не дожили до момента открытия наследства. Они получат причитавшуюся покойным родителям долю по праву представления (ст. 1142, 1146 ГК РФ) при условии, что те не были лишены наследодателем наследства.

Остальные внуки и внучки, бабушки и дедушки, братья и сестры (в том числе неполнородные, то есть имеющие одного общего родителя) предъявят свои права во вторую очередь - при отсутствии первой. Племянники присоединятся к ним только по праву представления.

Раньше на этих степенях родства ставилась жирная точка и считалось, что после них ближе, чем родное государство, у покойного никого нет. Незавещанное имущество при отсутствии указанных выше родственников становилось выморочным, то есть переходило в собственность великой и могучей страны, способствуя дальнейшему подъему ее материального благосостояния. Теперь России до этого счастья колесом вертеть - дяди и тети (а если их нет в живых - кузины и кузены) становятся наследниками третьей очереди. Четвертая очередь - геронтологическая, к ней относятся прадедушки и прабабушки.

Пятая очередь - родственники четвертой степени родства - дети родных племянниц и племянников наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек. У вас голова не пошла кругом? А ведь это не предел. Не забыты законом интересы детей двоюродных внуков и внучек (двоюродных правнуков), детей двоюродных братьев и сестер (двоюродных племянников), а также детей двоюродных бабушек и дедушек - правда, в шестую очередь. И наконец, седьмая вода - это бедная Золушка (и заодно ее противная мачеха). Падчерицы, пасынки, мачеха и отчим наследуют, если нет наследников предшествующих шести очередей.

Если в составе призываемой очереди наследников по закону кто-то еще пребывает в эмбриональном периоде, остальные обязаны подождать его появления на свет и только после этого делить пирог. При наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника, говорится в ст. 1166 ГК РФ. Прекрасный сюжет для мелодрамы с сюрпризами в духе мексиканских сериалов:

Делиться надо!

Закон защищает интересы определенного круга лиц независимо от волеизъявления наследодателя, выраженного в завещании, гарантируя им право на обязательную долю в наследстве. Если завещание было составлено после 1 марта 2002 года, несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы... наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (ст. 1149 ГК РФ).

К нетрудоспособным относится любой супруг или родитель, достигший пенсионного возраста (55 лет - для женщин, 60 - для мужчин) либо не имеющий возможности работать по инвалидности. На первый взгляд это весьма гуманная практика. Пожилые родители, потерявшие единственного сына, и его несовершеннолетние дети от предыдущего брака все равно получат некоторую материальную поддержку. Даже если составлено завещание только в пользу нынешней супруги. Но гуманность не всегда означает справедливость. Точно так же законно наследует свою долю в правах на квартиру погибшей дочери (даже при наличии завещания в пользу ее детей) ее престарелый папуля-алкоголик (в жизни не плативший алиментов, но не лишенный родительских прав). Беспардонно влезет в качестве сособственника на кооперативную жилплощадь (где членом ЖСК числился отец, а жили и выплачивали пай его дети) ушлая вдовица, пробывшая законной супругою всего ничего, зато числящаяся по документам нетрудоспособным иждивенцем. Увы, находятся желающие откусить совершенно неположенный им с этической точки зрения кусок - на вполне законном основании. Во всем бывают издержки. Но при отсутствии завещания их доля становится вдвое больше! Поэтому, имея таких обязательных наследничков, лучше все-таки дойти до нотариуса и оформить завещание - на всякий случай - в пользу тех, чьи интересы нас особенно волнуют.

Мы в ответе за тех, кого приручили

Обязательными наследниками по закону могут стать также лица, не связанные кровными узами с умершим и не указанные в завещании. Если они, в соответствии со ст. 1148 ГК, на момент открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним.

Приютив чужого подростка (после пронзительного письма старинных друзей - выручай, мол, у племяша в деревне школу закрыли, а ребенок способный, в институт хочет поступать) или подругу мамы (чтобы та не скучала, коротая время с компаньонкой), благодетель и не подозревает, что список претендентов на его имущество расширился. Ведь по закону эти лица оказываются нашими наследниками наравне с близкими родственниками. Правда, доказывать свои права им придется через суд. Но внешне беспомощные люди (а чаще их заинтересованные представители) могут оказаться железобетонными в борьбе за свои права. Проиллюстрировав сомнительную на первый взгляд сентенцию Ни одно доброе дело не остается безнаказанным.

Очень важно придерживать эмоции и тщательно взвешивать все за и против в ситуациях, связанных с усыновлением или лишением родительских прав. Ибо в соответствии со ст. 1147 ГК РФ при наследовании по закону усыновленный и его потомство... приравниваются к родственникам по происхождению (кровным родственникам) и не наследуют по закону после смерти родителей усыновленного и других его родственников по происхождению.

Например: мать развелась с отцом ребенка - наркоманом. Считает, что лучше лишить биологического папашу родительских прав (алиментов все равно не платит). Снова выходит замуж. Новый супруг - провинциал, своего жилья нет, пришел к супруге в коммуналку. Но готов усыновить ребенка, подтверждая серьезность своих намерений и чувств. А у бабушки по отцу - отдельная квартира. Причем ребенок - ее единственный внук и наследник (в случае, если бабушка переживет беспутного папашу). Между тем лишение отца родительских прав лишит и внука возможности получить наследство от бабушки.

Абстрактное наследство

Распространенная ситуация с появлением нежданных наследников возникает, когда квартира была приватизирована в общую совместную собственность: без выделения долей каждого участника приватизации. Такой подход широко практиковался в первой половине 1990-х. Причем агентства приватизации не предупреждали никого о возможных последствиях. Поэтому в ряде случаев происходило следующее. Приватизировали жилье на семью: бабушка, дочка с мужем, внучка. Бабушка завещания не составляла: раз все общее - пока на четверых, значит, казалось, в случае чего и останется общим - но уже на троих.

А после смерти старушки объявляется ее сынок. Много лет он не вспоминал о маме, пока не стал таким же законным ее наследником, как и сестра. Из квартиры выделяется вполне конкретная бабушкина доля, которая и делится между ее детьми поровну (если у блудного братца не проснется совесть, и он не откажется от наследства).

Бывает, что граждане - вольно или невольно - скрывают от нотариуса существование других наследников, имеющих равные с ними права. Например, мужчина утверждает, что он - единственный сын покойной. Однако выясняется, что это полуправда. Истина же в том, что он является единственным живым ребенком своей матери: его сестра скончалась ранее, оставив двоих детей. И по праву представления они должны наследовать ее законную половину. Когда истинное положение дел откроется, свидетельство о праве на наследство легко может быть оспорено в суде.