Ипотека и недвижимость - Единый архитектурный стиль приходит на смену хаотичной застройке

Компания МИАН, специализирующаяся в основном на инвестициях в жилье, решила увеличить объем вложений в коммерческую недвижимость. Как стало известно Бизнесу, МИАН приступил к строительству самого крупного среди своих проектов - бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м на проспекте Вернадского, вл. 41. Реализация проекта будет осуществляться совместно с Русским домом недвижимости (РДН). Объем инвестиций составит $40 млн.

О том, что МИАН начинает строительство 25-этажного бизнес-центра общей площадью 50 тыс. кв. м, Бизнесу рассказал глава компании Сергей Озеров. В этом проекте МИАН выступает девелопером. Мы оказываем услуги на всех этапах развития объекта: от организации финансирования до управления уже готовым зданием,- сообщил Озеров.

Кроме МИАНа в проекте принимает участие Русский дом недвижимости. В РДН подтвердили свое участие в проекте. Между МИАНом и РДН существуют доверительные отношения, и руководство обеих компаний давно планировало реализовать совместный проект,- рассказала Бизнесу пресс-секретарь РДН Надежда Козицкая. Тем не менее условия соглашения и доли в инвестировании строительства и последующей реализации офисных площадей в компаниях раскрыть отказались.

Возможно, что МИАН и РДН претендовали на один участок и в итоге решили реализовывать проект совместно,- добавляет старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

Это уже не первый опыт МИАНа по участию в девелоперских проектах. В течение нескольких лет компания в основном инвестировала в строительство жилой недвижимости, однако сейчас решила акцентировать внимание и на инвестициях в коммерческую недвижимость. По оценкам участников рынка, такая тенденция сейчас свойственна большинству агентств недвижимости, которые раньше специализировались исключительно на брокерской деятельности: так же, например, перестраивают свой бизнес и Миэль, и отчасти Инком-недвижимость.

МИАН в апреле этого года уже реализовал проект строительства делового центра Северное сияние на ул. Правда общей площадью 38,9 тыс. кв. м. Кроме того, сейчас идет строительство многофункционального комплекса на ул. Валовая (44 тыс.кв. м). Однако деловой центр на проспекте Вернадского станет самым крупным проектом МИАНа в коммерческой недвижимости.

Хотя район проспекта Вернадского застраивается в основном жильем бизнескласса, строительство офисного центра по соседству участники проекта оценивают как вполне перспективное.

По мнению главы МИАНа Озерова, доходность проектов строительства офисных помещений и жилых площадей на этом земельном участке примерно равна. Однако объект коммерческой недвижимости будет более ликвидным, так как в этом районе расположено очень мало современных офисов, отвечающих всем требованиям потенциальных арендаторов,- говорит Озеров.

Юго-запад - престижное направление, с хорошими видовыми характеристиками и высокой транспортной доступностью,- добавляет Козицкая из РДН. По ее словам, реализация проекта поможет решить проблему дефицита офисных площадей класса А в этом районе.

В компании МИАН сообщили, что никаких договоренностей с арендаторами пока не достигнуто.

Эксперты сомневаются, что заявленный объем инвестиций позволит компаниям построить офисы класса А. При объеме площадей в 50 тыс. кв. м $40 млн - это офисы класса B,- считает директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. По его словам, затраты на офисные площади класса А составляют $1200 за квадратный метр (сейчас $800).

Район юго-запада Москвы действительно пользуется спросом со стороны потенциальных пользователей качественных офисных площадей, а наличие сети альтернативных транспортных магистралей существенно упрощает взаимосвязь с другими районами города,- говорит старший консультант Colliers International Александр Крутов. По его словам, дополнительным преимуществом является возможность доступа к аэропорту Внуково. Ставки для класса А в этом районе составляют около $550 за квадратный метр в год, не включая НДС. Окупаемость проекта вряд ли превысит пять лет,- добавляет Лаирова из Prime City Properties.
Разношерстные коттеджные поселки постепенно уходят в прошлое. Как девелоперы, так и сами покупатели сейчас предпочитают единую архитектурную концепцию - это серьезно повышает ликвидность продукта. Эксперты прогнозируют, что в будущем самострой практически исчезнет с рынка, и основным предложением станут поселки полного цикла.

Загородная эволюция

Если раньше единый архитектурный стиль рассматривался как фишка лишь немногих загородных поселений, то сейчас, по данным компании Vesco Realty, общее архитектурное решение имеют более 70% поселков, позиционирующихся на рынке. По словам директора департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелики Быльской, в первую очередь данная тенденция связана с тем, что единая архитектурная концепция значительно усиливает конкурентоспособность объекта на рынке.

В целом, уже в 2000 году в достаточной степени оформились требования потребителя к загородным поселкам. Однако, как отмечает заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов, в основном это касалось инфраструктурных составляющих и качественных характеристик земель и зданий, и в гораздо меньшей степени архитектуры. По его мнению, во многом это связано с историческими аспектами развития архитектуры в СССР, предопределившей низкий культурный уровень заказчиков проектов.

Именно поэтому первые поселки, появившиеся на рынке, представляли собой разнородный шанхай: замковая архитектура разной этажности с вычурными башенками.

Эксперты выделяют три волны развития рынка загородной недвижимости. Для первой волны характерна была хаотичная застройка, для второй - застройка поселков по типовым проектам, а для третьей- возможность выбора своего проекта. Последний, впрочем, приходилось согласовывать с архитектурным бюро застройщика с целью соответствия общей концепции поселка, рассказывает начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков. Именно в этом русле развивались проекты в 2005 году,- отмечает аналитик. С ним соглашается генеральный директор Delta Realty Щепановский Кирилл: В современных коттеджных поселках преобладает единая концепция застройки: покупателю предлагается несколько проектов на выбор, при этом архитекторы стараются сохранить индивидуальный облик каждого дома, не выходя за рамки заданного стиля.

Изменился подход не только к общей концепции поселка, но и к самому архитектурному стилю коттеджей. Заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов отмечает, что за последние пять лет архитектура менялась от вычурной замковой со всевозможными украшательскими элементами к более рациональной, простой и в конце концов пришла к строгому европейскому стилю.

Архитектурный вопрос

В среднем единая архитектурная концепция поселка повышает объем инвестиций в проект на 5-7%: в основном это затраты на разработку и оформление проектов, оценивает затраты девелопера Анжелика Быльская. В большинстве случаев в поселках с единым архитектурным стилем клиенту предлагается на выбор пятьшесть альтернативных вариантов коттеджей. Очевидно, что застройщику более выгодно строить дома по нескольким проектам, что позволяет оптимизировать строительство, а также закупать строительные материалы по более низким ценам,- поясняет Анжелика Быльская.

Как правило, процесс разработки концепции занимает не более года. По словам Максима Сухарькова, согласование архитектурного облика дома осуществляется с главным архитектором района. Контроль за соответствием проекта общему архитектурному концепту осуществляет архитектор поселка, так называемый архитектурный, или авторский, надзор,- добавляет он.

Участок с подрядом

Сегодня на рынке можно выделить три основных типа предложений: земельные участки без обязательного подряда на строительство, земля с подрядом, а также коттеджи в организованных поселках, рассказывает Максим Сухарьков. По оценкам экспертов, основную часть рынка (70-80%) занимают участки с подрядом. Евгений Фетисов полагает, что доля таких предложений имеет тенденцию к сокращению, но, в силу наибольшей простоты таких схем, они продолжают существовать в достаточно большом количестве. При схеме участок плюс подряд покупатель получает относительную свободу выбора архитектуры, но абсолютно непредсказуемое окружение,- считает Евгений Фетисов. С ним категорически не согласна начальник отдела реализации коттеджного поселка Пестово Надежда Гребенникова, добавляя, что сравнивать преимущества и недостатки этих схем было бы неправильно, так как они зависят от конкретных целей девелопера.

Чаще всего застройщики совмещают эти схемы продаж в рамках одного поселка. Это не значит, что строительство коттеджей в поселке пускают на самотек и продажа участков с подрядом всегда приводит к возникновению шанхая, как, действительно, случалось иногда раньше,- поясняет она.

Приобретая земельный участок с подрядом, клиент заключает договор инвестирования, которым предусмотрен выбор клиентом проекта коттеджа из коллекции застройщика в течение определенного времени, рассказывает руководитель отдела продаж корпорации ИНКОМ-недвижимость Алексей Коротких. За клиентом закрепляется индивидуальный архитектор, который обеспечивает внесение клиентом некоторых корректировок в проект дома: высота потолков, дверные проемы, материалы перекрытия, а также помогает клиенту сделать выбор из широкого перечня отделочных материалов, дверей, окон. Затем, по словам Алексея Коротких, подготавливается весь комплект документов для строительства: архитектурные решения, планы этажей, фасады - и заключается договор подрядчиком, после чего начинается строительство.

Загородные поселки с подрядом получили распространение по той причине, что девелоперу стало невыгодно продавать просто пустой участок.

Также для девелопера продажа участков с подрядом - один из способов застройщика повысить прибыльность капиталовложений, рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрей Васильев. В этом случае происходит процесс рефинансирования за счет привлечения средств покупателей на ранних этапах строительства поселка,- поясняет эксперт.

По мнению генерального директора компании Solo Светланы Мухановой, главным минусом покупки участка с подрядом является то, что с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. В этом случае покупателю придется вживаться в проект, контролируя каждый шаг строителей,- говорит госпожа Муханова. К тому же, приобретение участка в строящемся коттеджном поселке с подрядом на строительство не снимает риска зависнуть на неопределенный срок. В первую очередь покупатель должен обратить внимание на наличие утвержденного постановлением главы администрации района генерального плана коттеджного поселка,- советует Светлана Муханова. Также покупателю стоит быть готовым к тому, что на нулевом цикле проекта ему придется выложить 60-80% от общей стоимости, предупреждает Максим Сухарьков. Таким образом, по его словам, застройщик страхует себя от самостроя.

Будущее коттеджных поселков

Владимир Яхонтов считает, что будущее рынка за коттеджными поселками полного цикла. Во-первых, строительство такого поселка обходится значительно дешевле. Во-вторых, покупателю понятны сроки сдачи коттеджного поселка, потому что есть договор генподряда, по которому подрядчик обязуется сдать девелоперу поселок в срок.

Однако, даже если девелопер создал единую концепцию поселка, в большинстве случаев после нескольких лет эксплуатации поселков общее архитектурное решение исчезает, утверждает Анжелика Быльская. Некоторые коттеджи продаются на вторичном рынке: новые жильцы решили перестроить часть своего дома, другие решили видоизменить внешнюю ограду, третьи построили домик для гостей,- резюмирует она.