Ипотека и недвижимость - Капитал групп разрешили торговать в метро

Почему в столичной прессе не так уж много предложений купить недвижимость на Британских островах? Ведь и сама страна пользуется огромным уважением, и сделок с недвижимостью там совершается немало. Ответ прост: рынок Великобритании дорогой, а частные вложения, счет которым идет на миллионы, шума не любят.

Запасной аэродром

Практика показывает, что россияне покупают жилье в Англии, чтобы жить в этой стране. Чтобы перевезти туда семью, обучать детей. Рассматривается эта страна и как запасной аэродром. Многие семьи хотят включиться в иммиграционную программу, одно из требований которой состоит в том, что соискатели должны не менее девяти месяцев в году находиться на территории Великобритании. Поэтому многие селят в Лондоне домочадцев и периодически наведываются к ним. Затем, когда супруга получает постоянный вид на жительство, муж присоединяется к ней в рамках воссоединения семьи.

Некоторые россияне покупают квартиры в самых дорогих и престижных районах Лондона только для того, чтобы проводить там выходные дни, другие приобретают небольшие студии вблизи университетов для детей-студентов. Всем известно, что английское образование считается одним из наиболее престижных в мире, и все большее количество россиян стараются обучать своих детей в Великобритании.

Для многих успешных бизнесменов открытие офиса в Лондоне является естественным шагом в развитии компании, а за этим следует и переезд семьи в Великобританию, для чего и приобретается family house.

А вот для инвестиций британская недвижимость не слишком подходит. И дело тут в огромном сроке возврата вложенных средств. Доход от аренды и роста цен в Лондоне составляет максимум 5 7% годовых. Это намного меньше, чем в России или странах Восточной Европы и Средиземноморья.

Английские Рублевки

Недвижимость в Великобритании продается повсюду. Но подавляющее большинство покупок выходцы из России делают в Лондоне. Оставшаяся доля весьма мала. Что-то, к примеру, покупается на юге страны, в районе Бристоля. Это достаточно престижный регион, и цены там сравнимы с лондонскими. Некоторых привлекают просторы и природная красота английских графств, где можно приобрести целые поместья. Популярностью пользуются графства Беркшир, Суррей и Сассекс, примыкающие к Лондону.

Так называемый золотой треугольник в графстве Суррей можно сравнить с нашей Рублевкой. Из него до центра Лондона езда занимает примерно 30 мин, здесь чистый воздух, сложившаяся инфраструктура, просторные дома на любой вкус, гигантские участки земли с дизайнерскими садами, бассейными, теннисными кортами, собственными причалами на Темзе. Тут же находятся наиболее известные частные школы. Кстати, в Суррее купил себе дом Борис Березовский.

Графство Беркшир, расположенное в пределах 30 минут езды на машине к западу от Лондона, давно стало домом для наиболее знаменитых и богатых людей со всего мира, в том числе и наших соотечественников. Англичане шутят, что обладателей домов в Беркшире может заставить расстаться с ними только 3D debts, divorce and death (долги, развод и смерть). В число счастливых жителей Беркшира входит и сама королева Великобритании Елизавета II ведь здесь находится ее главная резиденция Виндзорский дворец. Кстати, ее муж, принц Филипп, служит по совместительсву главным смотрителем Виндзорского парка и ежедневно объезжает королевские угодья на своем Range Rover.

Чем для прихоти обильной торгует Лондон щепетильный?

В самом Лондоне россияне покупают не везде, а лишь в нескольких районах. Наибольшей популярностью пользуются расположенные в центре Мэйфэа, Кенсингтон, Белгравия, Челси, Найтсбридж. Приобретаются там в основном квартиры, предназначенные для временных приездов. Жилье для постоянного проживания предпочитают покупать в Сент-Джеймс Вуде районе, где традиционно живут состоятельные люди. Он расположен в некотором удалении от центра города, очень зеленый (рядом Риджентс-парк, много других парков и скверов), здесь много международных школ. Кого-то привлекают парки, свежий воздух и престижные частные школы района Хэмпстед.

Лондон город, во многом кардинально отличающийся от Москвы. Он огромен по площади и при этом совсем невысокий большинство домов малоэтажные. Самый же распространенный тип жилой недвижимости это индивидуальные дома на 4 5 спален с прилегающим участком земли и садом.

Квартиры в британской столице тоже есть но вовсе не те, к которым привыкли мы: здесь и соседей мало, и от земли невысоко. Обычно квартиры появляются в результате реконструкции домов. На лондонском рынке много очень маленьких квартир с комнатами и в 7, и в 6 кв.м, даже в дорогих районах. Встала в комнату кровать, можно ее обойти вот и спальня готова. Хотя, конечно, это не касается дорогих приобретений, которые делают россияне. Наши соотечественники покупают приличного размера апартаменты с очень хорошей планировкой, отделкой, мебелью, чтобы можно было сразу заехать и жить.

Квартиры всегда продаются готовыми. Даже в новостройках полностью выполняется отделка, обставляется кухня и оборудуются санузлы. Покупатель может приобрести мебель самостоятельно либо заказать ее в той же компании.

Денежный минимум, с которым имеет смысл выходить на английский рынок недвижимости, составляет 150 тыс. фунтов стерлингов (для перевода в доллары число нужно умножать на 1,75). На эти средства можно купить небольшую, метров в 50, квартирку-студию в отдаленном районе Лондона. Если же говорить об объектах, на которые существует более-менее стабильный спрос со стороны российских покупателей, то цена на них начинается от 1 1,5 млн фунтов стерлингов. В этом случае уже можно приобрести недвижимость в хорошем районе, с нормальным метражом, в техническом состоянии, не требующем немедленного ремонта, и с безупречным юридическим статусом. Верхней границы цен, как водится, не существует эксперты вспоминали покупки и по 70 млн фунтов стерлингов, и больше.

Внимание: частная собственность!

Великобритания страна с многовековыми традициями частной собственности, поэтому вся земля кому-то принадлежит. Статус дома, находящегося на земле собственника, называется лизхолд (leasehold) и подразумевает, что собственнику нужно платить арендную плату. Она вносится один раз и вперед, сразу за весь срок. Если срок продления лизхолда наступает только лет через 100 (это еще не самый большой срок бывает и 900 лет), беспокоиться нечего. А когда до времени Ч остается совсем немного, цена объекта заметно снижается, ведь владельцу здания придется заплатить за аренду земли единовременно большую сумму. Поэтому если собственник продает привлекательный объект по подозрительно низкой цене, стоит поинтересоваться у него, не заканчивается ли срок аренды земли.

Антиподом лизу является фрихолд (freehold), когда земля выкуплена собственником квартиры. Такой статус, разумеется, не освобождает от расходов, в том числе от налогов на собственность, но их размеры несоизмеримы с арендной платой.

Дела финансовые

Как правило, не самые дорогие (примерно до 5 млн) приобретения оформляются через фирмы, которые имеют московские представительства. Более дорогие объекты приобретаются напрямую у английских собственников. Покупатель, располагающий подобными средствами, уже может позволить себе предварительно изучить страну, нанять собственный штат местных юристов и вообще всячески подготовиться к сделке. Традиционно английские риэлторы работают на продавцов недвижимости ведь получают они свое вознаграждение только от них. Причем каждое агентство имеет лишь ограниченный список недвижимости, а в каждом районе существует множество независимых агентств. Это неудобно для покупателя, особенно если он еще не живет в Великобритании и не располагает временем на обивание порогов и просмотр большого количества предложений. Поэтому иностранцы, россияне в том числе, часто используют услуги специальных консультантов по поиску недвижимости.

Как и в большинстве стран, в Великобритании риэлтор только подбирает объект недвижимости. Оформлением сделки занимаются другие специалисты, которые изучают юридическое и физическое состояние дома, правовой режим участка под ним. Важный аспект этой работы прогнозирование на перспективу, т.е. выяснение, не приведет ли осуществление градостроительных планов к изменению стоимости объекта, и т.д. Конечно, Лондон не Москва, где здание могут снести по причине того, что оно мешает транспортному строительству, заплатив символическую компенсацию. Но предвидеть развитие событий все равно необходимо.

Покупка объекта стоимостью в несколько миллионов является серьезным вложением капитала, поэтому необходимо обратиться к налоговым юристам. Является покупатель физическим лицом или оффшорной компанией, образуется траст или выбирается еще какая-то юридическая форма от всего этого зависят налоги, и разница может быть существенной. Не забудем и про налог на наследство он в Великобритании очень серьезный.

До 70 80% приобретений делаются с привлечением ипотечных кредитов. Даже если покупатель располагает полной суммой, он все равно предпочитает взять кредит процентные ставки очень низкие, на уровне 5 6% годовых. Выгоднее платить их, чем вынимать средства из бизнеса, где они принесут больший доход. Стандартные условия ипотеки покупатель должен располагать первоначальным взносом минимум в 30%. Если повезет, можно договориться и о 20%, но вообще банки идут на такие условия с неохотой, особенно с учетом того, что покупатель иностранец.

И последнее: недвижимость мало купить, ее нужно содержать платить коммунальные платежи, налоги, тратиться на периодические ремонты. Сумма эта, конечно, сильно зависит от размеров объекта и его состояния. Но с достаточной долей приближения можно сказать, что относительно недорогие квартиры или дома стоимостью в 1,5 2 млн будут обходиться ежемесячно в несколько сотен фунтов.
Как стало известно Ъ, компания Капитал групп получила разрешение московского правительства на строительство торгового центра над зданием вестибюля станции метро Шаболовская. Это будет самый крупный объект сети Метромаркет, насчитывающей сейчас три торговых комплекса. Однако эксперты считают, что из-за специфического месторасположения комплекса привлечь крупных арендаторов девелоперу не удастся.

Девелоперская компания Капитал групп с 1993 года занимается строительством офисной, жилой и торговой недвижимости в Москве. Компания является одним из инвесторов проекта многофункционального комплекса на территории ММДЦ Москва-Сити. Первый торговый центр сети Метромаркет был открыт в 2002 году. На сегодняшний день она включает всего три объекта, расположенных у станций метро Пролетарская (площадью около 3 тыс. кв. м), Сокол и Тимирязевская (по 9 тыс. м каждый). Финансовые показатели деятельности компании не раскрываются. По информации участников рынка, оборот компании за 2004 год составил до $3,5 млрд, а ее владельцами являются три физических лица: Владислав Доронин, Эдуард Берман и Павел Те.

Как сообщил Ъ источник в Капитал групп, проект строительства комплекса Метромаркет у станции Шаболовская Капитал групп готовила около года и в ближайшее время приступит к его реализации. По его словам, инвестиции в проект строительства торгового центра площадью более 10 тыс. кв. м оцениваются в $13 млн. Несмотря на то что Капитал групп на сегодняшний день основные финансовые ресурсы направила на проект Москва-Сити (см. сообщение на этой странице), новый Метромаркет планируется построить за счет собственных средств, без привлечения кредитов.

Особенность нового проекта заключается в том, что у метро 'Шаболовская' это единственный выход, и торговый комплекс сможет захватить весь поток людей, проходящих через станцию, отметил сотрудник компании. 'Метромаркет' у станции 'Сокол' хоть и не построен непосредственно над зданием вестибюля, но имеет вход из метро в комплекс и успешно 'паразитирует' даже на части трафика. В компании Капитал групп смогли только подтвердить, что на днях было подписано распоряжение администрации Москвы о выделении Капитал групп земельного участка под строительство торгового комплекса, но официально комментировать проект не стали.

По мнению участников рынка, несмотря на то, что торговые центры Метромаркет составляют сеть, которая развивается под единым брэндом, они не имеют единой концепции и существенно различаются между собой. Например, под самый маленький комплекс Метромаркет у метро Пролетарская было приобретено уже существующее здание. У Тимирязевской комплекс составляет часть крупного жилого комплекса, поэтому оценить эффективность идеи Метромаркета в целом эксперты не берутся. В то же время эксперты отмечают, что большой трафик метро является для магазинов данного типа скорее недостатком, чем преимуществом. Несмотря на то что такое расположение выглядит очень удачным, а проходимость гарантированно высока, 90% этого потока составляет нецелевая аудитория. А значит, привлечь арендаторов, готовых платить высокую арендную ставку более $1 тыс. за квадратный метр в год, почти невозможно, считает Владислав Кочетков, аналитик ИК Финам. С ним соглашается гендиректор консалтинговой компании Магазин магазинов Анна Ширяева: Комплекс, построенный над станцией, будет ориентирован только на спонтанные покупки, что не позволит девелоперу, например, разместить сетевого оператора. По мнению госпожи Ширяевой, проект Метромаркет может окупиться быстрее, чем обычный торговый комплекс, примерно за три года, но в долгосрочной перспективе будет не слишком успешным. По мнению Владислава Кочеткова из ИК Финам, окупаемость проекта Метромаркета на Шаболовской окажется на уровне среднерыночной около четырех-пяти лет.