Ипотека и недвижимость - Инвестиции в недвижимость юга европы

Очередное заседание дискуссионного клуба состоялось в Фонде "Институт экономики города". На этот раз предметом обсуждения стала тема, которая волнует каждого из нас: "Почему растут тарифы в ЖКХ?" Свои точки зрения высказали два эксперта - директор направления городского хозяйства фонда Сергей Сиваев и бизнесмен-практик, председатель Правления ООО "Евразийское водное партнерство" Сергей Яшечкин.

Прогнозы, а не факты

"Нельзя основывать расчет тарифов на приблизительных мнениях государственных экспертов - так называемой госэкпертизе, - горячился С. Яшечкин. - У нас в основе регулирования лежит не факт деятельности предприятий, а прогноз. А вдруг зима окажется теплее, чем предсказывали? Как, кстати, произошло в нынешнем году, в результате чего РАО ЕЭС "вышло" из нее с большими ресурсами, чем планировалось". По мнению бизнесмена, экспертиза должна быть отдана в частные руки. В противном случае, сохранив свою "государственность", она останется инструментом политического давления. "Экспертиза должна остаться государственной, - оппонировал С. Яшечкину С. Сиваев. - Просто нужно научиться говорить правду о реальной структуре бухгалтерских затрат предприятия и уйти от той системы, когда компаниям выгодно завышать свои расходы. То есть, нужно "перевернуть ситуацию с ног на голову".

Факты и прогнозы

Эксперты фонда проделали серьезную работу по анализу и прогнозированию ситуации с тарифами в отрасли. После "знаменитого" дефолта 1998 года и на протяжении почти четырех лет тарифы на ЖКУ были искусственно "заморожены". Цены в магазинах росли - и выросли, в итоге, в два-три раза, - а оплата "коммуналки" населением оставалась неким социальным благом или нетронутым инфляцией "островком" в бурном море все увеличивающихся цен. Такая ситуация, разумеется, шла вразрез с экономическими законами и привела не только к серьезным убыткам и дальнейшему износу предприятий ЖКХ (их просто не на что было реконструировать), но и к так называемой "накопленной инфляции".

В принципе, подобную ситуацию можно представить следующим образом: власти как будто все сильнее сжимали пружину инфляции, не давая ей распрямиться. Но настал момент, когда сил сдерживать ее сопротивление не осталось - пружина инфляции "выстрелила", и тарифы взлетели вверх. За последние три года цены на ЖКУ росли в среднем на 30 % ежегодно. Стабилизировать ситуацию удалось только в начале текущего года. Тогда темпы роста тарифов и индекса потребительских цен (или по-простому инфляции) сравнялись. Значительно увеличилась и доля населения в оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в начале 90-х годов мы платили лишь около 4% от их стоимости, то по итогам первого квартала 2005 года этот показатель был равен уже 85 процентам. Еще один интересный момент - к этому времени Федерация полностью отстранилась от дотирования ЖКУ, так что оставшиеся "недоплаченными" населением 15% дотируют либо местные бюджеты, либо промышленные предприятия, которые, так же как и граждане, являются потребителями ЖКУ. Правда, платят за них на порядок больше.

За себя и за того парня

Переплата коммерческих потребителей коммунальных ресурсов за население называется "перекрестным" субсидированием. По итогам 2004 года оно составило более 130 миллиардов рублей. Особенно много переплачивают металлурги и строители.

"Такая система, - отмечает С. Сиваев, - служит на благо "богатым" потребителям ЖКУ среди населения - тем, кто имеет большие квартиры - ведь "коммуналка" зависит от количества квадратных метров. А по-хорошему нужно, чтобы такая помощь была адресной - по-настоящему малообеспеченным слоям населения". Согласно выкладкам экспертов фонда, для 84% населения выгода от перекрестного субсидирования или полностью отсутствует, или не превышает 5% от их официальных доходов. Для более чем четверти населения России расходы по оплате ЖКУ составляют лишь около 1% от зарплаты - той, за которую они расписываются в ведомости. Если на перекрестном субсидировании будет поставлен крест, то эта доля возрастет лишь ненамного. Что же касается наименее обеспеченных граждан - их в России около 8%, тех, кто получает меньше тысячи рублей в месяц - то их расходы в этом случае также не изменятся.

Сценарии и прогнозы

Как считают эксперты фонда, на сегодняшний день существует четыре возможных сценария изменения тарифов на ЖКУ для населения. От наиболее консервативных (то есть сохранения неизменным существующего уровня оплаты "коммуналки" до его незначительного повышения в пределах инфляции) до радикальных (то есть экономически обоснованных, но с 30% ограничением роста к уровню предыдущего года, либо "одномоментно" поднятых безо всяких ограничений). По мнению С. Яшечкина, для России предпочтительнее экономически обоснованные тарифы. Правда, эти тарифы должны быть "разнесены": то есть мало того, что отличаться для разных регионов (на Севере, к примеру, электроэнергии тратят больше и, соответственно, плата за нее занимает больший процент в общих расходах на коммуналку), но также и быть разделенными на публичные (то есть нормативный необходимый минимум) и "дополнительные" (к примеру, подача воды для джакузи и бассейнов должна оплачиваться по "специальной" цене).

Правда, вопрос в том, как производителю измерить и учесть то, что потребляется "публично" и "дополнительно"? Установка приборов учета будет экономически выгодной, когда те средства, которое предприятие получает от населения, будут превышать поступления из коммерческих источников. "К примеру, сейчас в Омске те деньги, которые мы получаем от населения за воду, составляют лишь 15 % от наших доходов. И поэтому мы не считаем нужным оборудовать частные квартиры счетчиками, - признался С. Яшечкин. - Вот когда доля населения существенно увеличится, тогда мы уже будем думать. С другой стороны, "обслуживание" коммерческих потребителей - это всегда риск, а население - никогда никуда не денется".

То, что тарифы будут расти - факт непреложный. Вопрос в том, как и насколько? Математические построения экспертов, согласно которым этот рост "уложится" в пределы 1,5-2 раза к существующим, не могут отразить всей полноты картины. Как говорится, поживем - увидим.
Отечественный рынок недвижимости по своим ценам приближается к десятку самых дорогих в мире. Вот почему россияне в последнее время проявляют большой интерес к покупке дома или квартиры за рубежом. Однако цены на недвижимость на Лазурном берегу или в пригороде Лондона кусаются...

Хорошая альтернатива - страны Адриатики и юга Европы.

Там и погода замечательная, и уровень жизни достойный, да и стоимость жилья вполне доступная.

Недвижимость в Хорватии

С точки зрения инвестирования особенный интерес представляет хорватская земля. Местное законодательство не обязывает строить на ней что-то немедленно, и зонированный под строительство участок может ждать своего часа годами. А за это время вы вполне можете его перепродать. Цены в разных местах побережья за последний год поднялись на 15-30% и обещают расти дальше по мере приближения вступления Хорватии в ЕС, намеченное на 2007 год.

Особенно популярны земли сельхозназначения: их засаживают оливковыми рощами, причем правительство выделяет на это льготные кредиты, однако, сельхозяйственные и лесные угодья иностранцам не продаются. Для них инвестиционный интерес представляют просто неурбанизированные участки, застройка которых пока не разрешена, но может быть позволена в дальнейшем. Стоимость такой земли начинается от 500 евро / за сотку и доходит до 15.000 евро /сотка в случае хорошего местоположения.

Цены на земельные участки на морском побережье в настоящее время находятся в диапазоне 15 тыс. евро -30 тыс. за сотку (до 50 тыс. евро). Почти все приморские города стоят здесь со времен Римской империи и имеют параллельные итальянские названия, а нынешние итальянцы владеют здесь виллами, апартаментами, небольшими отелями.

На побережье страны строительство идет достаточно активно: возводятся дома типа апартаменты (2-й этаж для своей семьи, 1-й этаж для сдачи туристам). В доме обычно 3-4 этажа и не более полутора десятков квартир-апартаментов по цене в среднем 1200 - 1300 евро /1 кв. метр. Виллы стоят до 2.500/ евро 1 кв. метр при особо выгодном расположении. Владение жильем в Хорватии для личного бюджета необременительно. Ежегодного налога на недвижимость здесь нет и единственное, что нужно заплатить, это 5%-ый налог на передачу прав собственности в момент покупки. Хорваты в Европе очень востребованы в качестве строителей и, порядка 500 тысяч из 4,8-миллионного населения страны сейчас что-то возводят за границей.

Представители среднего класса государств-членов ЕС (немцы, австрийцы, чехи, поляки) приезжают на личных автомобилях, а обустройство кемпингов для них стало едва ли не самым перспективным бизнесом. Непосредственно береговая линия не застраивается и не развивается, ее стараются сохранить в красоте первозданной, новые отели не возводятся, и существует запрет на строительство вилл у моря даже для самых состоятельных иностранцев. Со вступлением в ЕС все изменится, и многие запреты, с большой долей вероятности, отменят.

Существуют две формы приобретения недвижимости в Хорватии, у которых есть свои плюсы и минусы: приобретать недвижимость закон позволяет как иностранным физическим, так и юридическим лицам при условии визирования сделки в Министерстве иностранных дел и Министерстве юстиции.

При первой форме все затраты составляют около 1500 евро, что дешевле, но угрожает большими потерями времени (до одного-двух лет, и процесс этот никак не ускоряется, взятки не существуют, не действуют). Коммунальные платежи для физлиц здесь меньше, но зато нет никаких надежд получить ВНЖ.

Вторая форма - открытие фирмы с иностранным капиталом часть этих проблем снимает, но стоит несколько дороже (более 5 тыс. евро на регистрацию плюс ежегодные расходы). Директор фирмы и сотрудники имеют право получить сначала вид на жительство, а через 5 лет и ПМЖ.

Недвижимость Черногории

На деньги зарубежных инвесторов в этой стране уже многое отреставрировано и построено заново, причем в переходные времена ничего не разрушили.

Некоторое время назад был заключен договор между Сербией и Черногорией о создании конфедерации на три года и о движении в Евросоюз (законодательная база постепенно приводится в соответствие со стандартами ЕС, готовятся перемены в сфере налогообложения, НДС здесь государство реально возвращает предпринимателям). Тема отделения от Югославии обсуждается уже давно, как впрочем, и перспективы вступления Евросоюз в 2007 году. Сближение с Европой обычно сопровождается закручиванием налоговых гаек и ростом цен на рынке жилья. Приезжают немцы с англичанами и начинают скупать все подряд. Иностранцы - физлица, как и прежде, могут свободно открывать счета и снимать с них неограниченное количество денег.

Рост цен на недвижимость на побережье на известных курортах за 2004 год составил около 15%. В середине 2004 года цена в 650 евро 1 кв.м. казалась очень высокой, а на середину 2005 года 750 евро 1 кв.м. для квартир эконом-класса, и инвестиционная цена от 1000 евро 1 кв.м. для элитного уже не вызывает удивления.

Право частной собственности существовало здесь и в социалистические времена (70-е годы), и коттеджами на адриатических курортах Черногории владели итальянцы и немцы. Жилье в городах Котор и Будва стоило в те годы дороже, чем аналогичное в Ницце. Сейчас стоимость 1 кв. метра жилья в реконструированных домах XIV - XVI веков превышает 2 тыс. евро, а на знаменитом курорте Святой Стефан, стоимость квартир в первой линии домов достигает 4.000 евро /1 кв.м.

Уважительное отношение к частной собственности - одна из немногих черт, отличающая черногорскую ментальность от русской. Во всем остальном мы очень похожи. Около 15% населения составляют католики и примерно 13% - мусульмане, остальные жители - православной веры (около 70%).

Россияне покупают земельные участки, жилье, виллы, коммерческие предприятия типа гостиница и кафе. Торгово-офисные помещения тоже вызывают интерес у русских инвесторов, поскольку многие собираются в Черногории не просто отдыхать летом, а жить подолгу и заниматься каким-то бизнесом. Помещения под офис или мини-кафе в жилых новостройках Черногории стоят примерно на 10% дороже квартир в том же доме (около 1000-1100 евро /1 кв.м.). Целевое назначение таких помещений будет согласовываться с собственниками в дальнейшем (замены целевого назначения возможны).

Цены на жилье невысокие: квартиры от 20 тыс. евро, а частные дома от 50 тыс. Россияне покупают здесь резиденции для летнего отдыха, а также кафе и ресторанчики. С большой долей вероятности, цены на недвижимость в Черногории будут расти, и к декабрю 2005 года стоимость достигнет 1500 евро /1 кв. метр.

Земля в Черногории

Черногория - страна горная и свободных пространств большой площади там просто нет, тем более в курортных зонах. Свободная земля измеряется квадратными метрами, а максимальный размер придомовой территории или участка под застройку, на который можно рассчитывать, это сотни, а чаще - десятки квадратных метров.

Стоимость земли в курортной зоне определяется престижностью места, близостью к морю, наличием инфраструктуры и разрешения на строительство. Вовсе не подлежит продаже примерно 15-метровая полоса вдоль моря (ее измеряют по самой высокой линии прилива). Эта земля находится в ведении государственного ведомства Морска Добра, отвечающего за причалы, пляжи, порты и т.д. Далее идет полоса шириной около 50 м, которая в предыдущие годы осваивалась, но сейчас индивидуальная застройка на ней запрещена. В качестве раритетов встречаются и свободные участки, по которым получено разрешение на строительство, но пока им не воспользовались. Стоят они очень дорого.

В 2004 году цена земли на курорте Святой Стефан достигала 1 тыс. евро /1кв.м. Это самое престижное место побережья. Раньше так назывался островок с рыбацкой деревней, который потом соединили с берегом. Вся здешняя историческая застройка превращена в один большой гостиничный комплекс - гордость местного населения (каждый домик - отдельный номер-люкс), летом даже вход сюда платный. Прилегающий район берега тоже носит имя Sveti Stefan, и участки здесь очень редко появляются в продаже, причем в лучшем случае это около 200 кв. метров.

Вторая в ценовом рейтинге земли - зона Будванской Ривьеры (город-курорт Будва), земля здесь тоже считается достаточно дорогой: в среднем 300-500 евро / 1 кв.м.

На северо-запад от Будвы ближе к границе с Хорватией находится Бока-Которский залив - своеобразный адриатический фьорд. Исторически это самая аристократичная часть черногорского побережья, район с преимущественно католическим населением, очень красивой старинной архитектурой и пышной природой. Зимой оттока населения не наблюдается, жизнь не замирает, и потому они больше подходят для постоянного проживания. Спрос формируют в основном местные жители, для которых 200-300 - неплохая зарплата, поэтому и цены на землю не столь высоки: 100-200 евро / 1 кв.м.

Регион от Будвы (на юго-восток) - сельскохозяйственный, цена земли резко падает и может стоить от 20 до 50 евро / 1 кв.м., в зависимости от развитости инфраструктуры. В глубине континента цена может опускаться до 10 евро /1 кв.м. и даже ниже. Приобрести землю может любое физическое лицо с паспортом РФ или другой страны СНГ, равно как и европейцы. В административных органах Черногории учет земли и недвижимости ведется скрупулезно, все земли поделены на так называемые парцелы (маленькие наделы), описаны, пронумерованы и занесены в кадастр, и можно узнать, кто был хозяином земли и сколько их реально у нее сейчас. Собственность на землю для черногорцев - понятие святое, и при всех режимах право это было незыблемо.

Недвижимость Болгарии

В настоящее время основные покупатели, стимулирующие строительную активность на Болгарских черноморских курортах, - это англичанине и немцы. Делать деньги на расширении Евросоюза на Восток многие из них уже научились в Польше, Венгрии и Чехии. Пока государство числится в кандидатах в ЕС, лучшие объекты здесь можно приобрести за бесценок по европейским меркам, а через несколько лет, когда жизнь в стране подтянется к европейским стандартам, эта недвижимость существенно вырастет в цене.

Земля

Год назад земля под застройку стоила в курортном селе Рогачево на черноморском побережье 15 - 20 евро /1 кв. метр. В 2005 году: 65 - 80 евро /1 кв. метр, продолжает расти и, скорее всего, основной рывок вверх произойдет через 2 года, когда произойдет вступление Болгарии в ЕС. Около 30% иностранных покупателей жилья в Болгарии - это приезжие из СНГ, из которых две трети приходится на граждан РФ.

Земля в населенных пунктах в 15 - 20 км вглубь континента падает в цене до 5 - 10 евро /1 кв. метр, в то время как на первой линии курорта Слынчев Бряг она стоит 150 - 180 евро / 1 кв. метр.

Полностью меблированный, почти новый 2 - 3-этажный дом с бассейном в провинции можно купить всего за 30 тыс., а на берегу - он стоит до 300 тыс. евро.

Жилье

Готовые апартаменты в Варне продаются по цене 1200 - 1600 евро /1 кв. метр. Евросоюз финансирует программу реставрации старых городов Красивая Болгария, что оказывает влияние, как на цены, так и на позиционирование страны на мировом туристическом рынке с тенденцией превращения Болгарии в дорогое и всесезонное туристическое направление. К 2007 году квадратный метр жилья обещает подорожать до 2.500 евро.

Денежные инвестиции в курорты Болгарии столь активны, что некоторые зоны уже приходится защищать от строительства: в богатых достопримечательностями южных районах побережья (Приморско, Царево) застройщиков обязывают соблюдать болгарский стиль и строить не выше 3 - 4 этажей. Европейцы покупают за 20 тыс. огромную кышту (традиционный болгарский дом) и начинают ремонтировать его.

Первыми иностранными игроками рынка недвижимости Болгарии, инвесторами были к сожалению не россияне, а немцы (коммерческая недвижимость), а также британцы и ирландцы (жилая недвижимость в глубине страны и у моря).