Ипотека и недвижимость - Втб выпустит бонды, обеспеченные кредитами на жилье

Очередное заседание Международного ипотечного клуба прошло в минувший вторник в "Президент-отеле". На этот раз участники рынка недвижимости обсуждали проблемы загородного рынка: дефицит коттеджей экономкласса и основные риски инвесторов при финансировании подмосковных объектов.

Одним из основных факторов, оказывающих сильное влияние на рынок загородного жилья московского региона, являются мировые цены на нефть. Таковы данные исследования, проведенного недавно специалистами информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY, которые озвучил генеральный директор агентства Александр Крапин. Он отметил, что в связи с постоянным удорожанием нефти в течение последних 5 лет и возвратом данных средств в потребительский сектор нашей страны в Московском регионе в настоящее время проживает около 60 тысяч долларовых миллионеров, которые сформировали стабильный спрос на элитные загородные объекты.

Именно поэтому, по словам А. Крапина, вплоть до 2004 года наибольшее развитие загородки приходилось именно на элитный сектор как наиболее доходную нишу рынка. Однако впоследствии ситуация изменилась - появился стабильный спрос на коттеджи экономкласса и таун-хаусы, который пока, к сожалению, остается неудовлетворенным. Впрочем, эта задача вполне разрешима, так как, по мнению А. Крапина, в качестве средства, способного стимулировать объемы строительства коттеджных поселков экономкласса на всех подмосковных направлениях (кроме "золотого квадрата"), должен выступить небезызвестный Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве". Кстати, по данным А. Крапина, доходность от строительства в Подмосковье объектов бизнес-класса в настоящее время доходит до 100 %, домов попроще - до 40-50 процентов.

Стагнация столичного рынка недвижимости продолжалась с прошлого лета до марта 2005 года. Однако уже по итогам июля, отметил руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко, индекс стоимости жилья вырос на 1,8 процента. В связи с этим аналитики находятся в легком замешательстве - для московской недвижимости рост цен в "застойный" летний период нехарактерен. На этот раз его обеспечили хорошие продажи в сегменте типового жилья, а также рост спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.

Данные исследования соотношения коттеджных поселков и таун-хаусов дали следующие результаты. В настоящее время в Подмосковье насчитывается 166 поселков (57 таун-хаусов). Средняя площадь земельного участка составляет 24 сотки (для коттеджа), 3 сотки - для таун-хауса. Наблюдаются отличия и по количеству домов: 53 - в коттеджном поселке, 69 - в комплексе таун-хаусов. Средняя площадь коттеджа составляет 402 кв. метра, таун-хауса - 229 при цене одного кв. метра 1900 долларов (коттеджи) и 1256 долларов (таун-хаусы). Средняя же стоимость эксплуатации одного объекта практически не отличается - владелец коттеджа платит 290 долларов в месяц, квартиры в таун-хаусе - 222 доллара. В целом же рынок таун-хаусов, по данным О. Репченко, за текущий год вырос в два раза.

В общей сложности в этом году цены на рынке загородной недвижимости, по прогнозам, вырастут, как и на городское жилье, на 20 процентов. Впрочем, насыщение ему, по мнению О. Репченко, пока не грозит, он активно развивается, хотя предел уже не за горами.

Совокупный объем предложения объектов на рынке загородной недвижимости (включая земельные участки, вторичку и коттеджи) в настоящее время в денежном выражении оценивается в 5,7 млрд долларов. Об этом рассказал директор управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ Савелий Орбант. С точки зрения инвестиций, по его словам, данный рынок отличают значительные финансовые риски и высокий порог входа, но вместе с тем и крайне высокая доходность. Специфика данного рынка - это, прежде всего, сложность сбора информации о состоянии рынка и потребностях потребителей, а также его неэластичность, в условиях которой можно всегда создать объект, который не будет иметь конкурентов.

Риски, с которыми сталкиваются инвесторы и застройщики на загородном рынке, уточнил С. Орбант, связаны уже с покупкой земельного участка (и сложностями его перевода из одной категории в другую), а также сложностями в подведении к нему коммуникаций и исполнением технических условий. Что же касается финансовой стороны дела, то здесь застройщик рискует на этапе привлечения финансирования, а также в случае изменения курсов валют и ставок по кредитам. Тем не менее, по его данным, в связи с высоким спросом на загородное жилье частный капитал все же начал перетекать за город.
Российские банкиры увлеклись привлечением внешних займов под залог собственных кредитных портфелей. Вслед за “Союзом”, выпустившим недавно еврооблигации, гарантированные автокредитами, к доходам по ипотечным ссудам собирается привязать евробонды Внешторгбанк. Причем ВТБ готов оказывать такую же услугу и другим банкам.

Внешний долг российских банков растет как на дрожжах. Но если раньше они привлекали в основном синдицированные кредиты, то теперь облюбовали выпуск евробондов (подробнее читай статью на этой странице). Сейчас, по данным агентства CBonds, на международном рынке обращаются бумаги более 20 банков на общую сумму около $13 млрд. Но такие ресурсы дороже обычных кредитов — неискушенные инвесторы требуют премии за кредитные риски. Но банкиры нашли выход из положения и предложили в обеспечение свои собственные кредитные портфели.

Первым такую операцию проделал “Союз”, в июле банк разместил еврооблигации на $50 млн, гарантированные автокредитами. Теперь дошла очередь до ипотечных продуктов.

Осенью этого года Внешторгбанк планирует выпустить облигации на западном рынке на $100 млн, обеспеченные портфелем ипотечных кредитов. Детали выпуска в банке пока не разглашают.

Это очень перспективный инструмент, считает управляющий директор швейцарского банка UBS Каролина Кунэрт. Ипотека в России пока не развита, а у нее большие перспективы. По данным Центробанка, на начало этого года объем выданных банками ипотечных кредитов составлял всего 18,5 млрд руб. Но ставку на этот бизнес делают крупнейшие участники рынка — Сбербанк и ВТБ.

К тому же, добавляет Кунэрт, обеспечение поможет ВТБ сэкономить на процентах. Особенно если ВТБ, так же как и “Союз”, сделает несколько траншей с разной очередностью удовлетворения прав кредиторов, добавляет директор управления структурных продуктов “Атона” Юрий Плечко. Внешторгбанк, по словам старшего вице-президента ВТБ Дениса Урсуляка, именно так и поступит. “Структура выпуска будет аналогичной”, — говорит он.

“В конечном итоге все будет зависеть от рейтинга [который получат новые бумаги], но он должен быть не ниже суверенного, — подчеркивает Кунэрт. — В противном случае я не вижу смысла [в такой операции]”. Урсуляк рассчитывает на более высокую оценку. “Рейтинг по облигациям будет выше странового”, — уверен он.

Если сделка пройдет успешно, то ВТБ продолжит секьюритизировать свой портфель. Кроме того, банк в дальнейшем планирует проводить секьюритизацию и для других банков. “Банки должны будут соответствовать нашим критериям”, — отметил Урсуляк. И пояснил, что процедура выдачи кредитов должна соответствовать стандартам ВТБ.

Вице-президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова говорит, что интерес к такой схеме есть, особенно со стороны небольших банков. “Таким образом можно решить проблему долгосрочного финансирования”, — считает Клепикова. Между тем она отмечает, что все будет зависеть от условий, на которых ВТБ будет готов выкупать кредиты: “Например, будет ли обслуживание кредитов оставаться за банками”.

“Идея очень хорошая, — соглашается зампред правления Европейского трастового банка Елена Ширинская. — Если нас устроит стоимость такого финансирования, то мы воспользуемся предложением ВТБ”. Сам “Евротраст” выходить на публичный рынок пока не готов. Для успеха такого мероприятия необходимо очень много составляющих, указывает Ширинская, и пока банк предпочитает работать под конкретного инвестора.

ВТБ ЗАЙМЕТ В РУБЛЯХ ОСЕНЬЮ

В начале июня 2005 г. наблюдательным советом Внешторгбанка было принято решение о размещении пятого и шестого выпусков облигаций по 15 млрд руб. со сроками обращения восемь и 10 лет соответственно. Один из запланированных выпусков ВТБ собирается разместить в сентябре этого года. Пока неизвестно, какой выпуск будет размещен первым. По словам старшего вице-президента ВТБ Дениса Урсуляка, сейчас банк начинает регистрацию бумаг. Размещение другого выпуска произойдет, “когда это не приведет к перегреву рынка”, отметил Урсуляк.