Ипотека и недвижимость - Осколки недостроев

Проблемы наследования касаются каждого из нас - как потенциальных преемников семейного благосостояния, а когда-нибудь, что неизбежно, - и как наследодателей. Какие же возможности волеизъявления предоставляет россиянам часть III Гражданского кодекса РФ, регулирующая подобные отношения?

Посмотрим правде в глаза

Предлагаем уважаемому читателю осознать очевидную вещь, взглянув на дело в нестандартном ракурсе: сейчас, когда он пробегает глазами эти строки, наступает первая минута всей его оставшейся жизни. От души желаем всем долгих и счастливых лет. Однако когда-нибудь каждого не станет. А жизнь вокруг будет продолжаться. Родные и близкие, погоревав, даст Бог, сохранят о нас добрую память. И если нам есть что оставить им в наследство, помимо воспоминаний о нашем ангельском характере, лучше обо всем позаботиться заранее, дабы процесс дележа нашего материального следа не осквернял чувства и не портил отношения между людьми, рядом с которыми нас уже не будет. Ведь всякий экспромт удачен только тогда, когда он хорошо подготовлен. Поэтому давайте вместе проанализируем российское законодательство, регламентирующее процесс наследования, благо теперь большинству из нас есть что терять, кроме своих цепей.

114 статей о наследовании

Новое тысячелетие принесло россиянам и новое законодательное регулирование взаимоотношений наследников и наследодателей. В части III Гражданского кодекса от 26 ноября 2001 года раздел Наследственное право существенно расширен и конкретизирован по сравнению с имевшим силу ранее. Прежде всего, он защищает волеизъявление граждан, поставив завещание на первое место среди механизмов осуществления наследования. При наследовании по закону рассматриваются все возможности передать имущество хотя бы самым дальним родственникам - при отсутствии близких, а не выморочить его в пользу родного государства.

Кроме того, теперь стать наследником может не только физическое, но и юридическое лицо. Это особенно важно для людей одиноких или в случаях, когда речь идет о собственности, имеющей культурную или общественно значимую, а не материальную ценность. Например, коллекцию или архив можно завещать музею или библиотеке: теперь их необязательно передавать в дар, расставаясь при жизни с дорогими сердцу вещами. Внимание к деталям и общий прогресс нового законодательства очевидны. В моментах же, имеющих прямое отношение к недвижимости, давайте разберемся подробнее.

Новый 2006 год ознаменуется отменой какого бы то ни было налогообложения унаследованного имущества. Поскольку с его началом вступает в действие соответствующий закон № 78-ФЗ, который отменяет любые поборы с наследников, но: только если момент открытия наследства произошел по завершении боя кремлевских курантов, возвестившего о наступлении нового года. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, гласит п. 1 ст. 1114 ГК РФ.

Многие ошибочно считают, что наследство открывается через шесть месяцев после печального события. На самом деле полугодовой срок (в соответствии со ст. 1154 ГК РФ) - срок принятия наследства, поэтому наследникам следует заявлять о своих правах заблаговременно. Похоже, в санаториях и палатах интенсивной терапии по осени ожидается аншлаг - потенциальные наследодатели просто-таки обязаны дожить до нового года и встретить его вместе с наследниками, избавляя тех в будущем от излишних расходов в пользу государства. Но кому-то, к сожалению, дожить до этого не случится - и тогда порядок наследования будет подчиняться ныне действующему закону.

Готовь сани летом

В любом возрасте невредно подумать о вечном. Удостоверить завещание может любой нотариус (за 1 МРОТ - 100 руб.). Никому не помешает составить завещание на всякий пожарный случай. Ведь никогда не поздно документ отменить или изменить. Для этого в соответствии со ст. 1130 ГК РФ не требуется чье-либо согласие: Последующее завещание... отменяет прежнее.

И, в свою очередь, не очень-то обольщайтесь, если добрая престарелая тетушка торжественно вручила вам завещание на квартиру в благодарность за заботу о своей спокойной старости. Продолжайте холить ее и лелеять абсолютно бескорыстно. Поскольку по завершении жизни бабули может выясниться, что аналогично она поступила с парой-тройкой других родственников. А последнее (то есть единственное не отмененное) завещание оформила буквально накануне кончины, оставив свое добро практически посторонней даме в порыве признательности за мелкую услугу.

Если вы тратите много сил и средств на поддержание престарелого родственника, вернее будет переоформить недвижимость на ваше имя договором дарения или купли-продажи. В обоих случаях для спокойствия пожилого человека в договоре целесообразно дополнительно обозначить право его пожизненного проживания в квартире, хотя сам факт регистрации (прописки) и так гарантирует ему пользование жилплощадью.

Благой отказ

В завещании можно оформить и завещательный отказ (не путать с лишением права наследования, это противоположное понятие) - наделение какими-то правами лиц, не являющихся наследниками, и возложение на наследников обязательств по отношению к ним. Знакомый сюжет: пожилой вдовец имеет взрослых детей и внуков, теперь же проживает в своей квартире с гражданской женой, имеющей только дальних родственников. Свою комнату она сдает, и эта арендная плата - существенная часть общего бюджета пенсионеров. Как распорядиться квартирой? Обделить родную кровь и оставить жилье любимой? Но она тоже немолода, а после нее недвижимость достанется совершенно посторонним людям. Не писать завещания? Тогда детки, получив квартиру в наследство по закону, запросто могут отправить человека, ухаживавшего за отцом много лет, обратно в коммуналку. Завещать всем в равных долях и ворочаться в гробу при каждом очередном переделе и выяснении отношений? Статья 1137 ГК РФ позволяет решить такой ребус компромиссно: ...на наследника, к которому переходит квартира, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица право пользования этим помещением. Так что можно спокойно завещать квартиру детям или внукам, но установить соответствующий завещательный отказ в пользу близкого человека.

Черный юмор

Новое законодательство дает широкий простор для разгула воображения любителям розыгрышей - при наличии чувства юмора и запутанной системы отношений с близкими. Поскольку в соответствии со ст. 1126 ГК РФ можно составить закрытое завещание, не предоставляя другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием. Последнюю волю излагают исключительно собственноручно, скрепляют вердикт автографом и передают в заклеенном конверте нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи. Свидетели о содержимом знать ничего не должны, но обязаны присутствовать у нотариуса с личными документами: информация о них фиксируется на случай возникновения спора.

Эксцентричный наследодатель может при жизни срежиссировать феерическое действо, которое будет разыграно не позднее чем через 15 дней со дня представления нотариусу свидетельства о смерти любителя сомнительных развлечений. В обществе двух официальных свидетелей и пожелавших при этом присутствовать заинтересованных лиц из числа наследников по закону текст завещания оглашается нотариусом. Остальное зависит от фантазии завещателя. Звучит барабанная дробь, на лицах присутствующих напряженное, деланно безразличное выражение. Начинается чтение документа. Одного за другим нотариус перечисляет безутешных родственников. Список завершается таким волеизъявлением: Всех их я обещал упомянуть в своем завещании, что и выполняю. Оставляю им пламенный привет в равных долях. Квартира же со всей обстановкой переходит в собственность кошачьего приюта, в котором будет доживать свой век любимая кошка Мурка, поскольку на заботу родственников о моей красавице рассчитывать не могу. Все они клеветали на бедное доверчивое животное, что из нее шерсть лезет, и гоняли с коленей. Немая сцена. Занавес. И главное - все по закону (ст. 1116 ГК РФ: к наследованию по завещанию могут призываться юридические лица; ст. 1139 ГК РФ: завещатель вправе возложить на... наследников обязанность содержать принадлежащих завещателю домашних животных, а также осуществлять необходимый надзор и уход за ними). Так что на всякий случай любите не только одинокую тетю, но и ее четвероногого друга.

ГК про ЧП

Новая версия ГК РФ использует любой шанс для предоставления возможности гражданам выразить свою последнюю волю. Например, при чрезвычайных обстоятельствах, но только если до этого не составлялось обычное завещание у нотариуса. Так, в соответствии со ст. 1129, гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, может изложить свою волю в простой письменной форме... собственноручно в присутствии двух свидетелей. Правда, если в итоге он остался жив-здоров, отделавшись тяжелым испугом, то через месяц это завещание теряет силу автоматически, не требуя отмены.

Да и получить что-либо по нему наследники смогут только при условии подтверждения документа судом: адекватность взглядов человека, подвергшегося опасности, надо еще доказать. Отсюда - практический совет любителям подледного лова. Каждый год в Петербурге тысячи рыбаков отправляются на заснеженные просторы Финского залива и Ладоги. И десятки, а то и сотни их становятся пассажирами дрейфующих льдин. К счастью, их выручают спасатели на вертолетах. Но возможно всякое. Так что наряду с коловоротом, мормышками, мотылем и заветной бутылочкой для обогрева не помешает уложить в сундучок и несколько листов бумаги с ручкой: унесенному в море будет чем занять себя и других в часы ожидания помощи. Да и спокойнее бороться за свое спасение с чувством выполненного на всякий случай долга перед близкими.
Что бы ни говорили эксперты о незрелости и пока еще низком профессионализме российских инвесторов и девелоперов, количество неудачных проектов, созданных ими за годы формирования столичного рынка недвижимости, не так уж велико. Ведомости попытались составить энциклопедию неудачных инвестпроектов. Примеров того, как не надо делать, набирается не больше десятка.

Наиболее ярким примером инвестпровала в сфере торговой недвижимости эксперты считают торговый центр Французские галереи в Ветошном переулке, 9. Рядом с Красной площадью, где находится одна из самых престижных торговых площадок столицы ГУМ, оказался мертвый торговый проект.

Французские галереи строила компания Торисс. Эксперты говорят, что в конце 1990-х центр обошелся инвестору не меньше чем в $9 млн, и сомневаются, что Торисс смогла окупить вложения. Однако четыре года назад комплекс перешел новому владельцу ЗАО Александр Хаус, близкому к Александру Смоленскому, владевшему банком СБС-Агро.

На тот момент в Галереях были открыты только салон белья Дикая орхидея и еще два магазина модной одежды. Хотя в 1997 г., когда центр только построили, арендаторов было больше. Андрей Машков, аналитик департамента торговой недвижимости компании Paul's Yard, уточняет, что сейчас торговый центр сменил вывеску и стал называться Торговые ряды Николай. Переименование один из характерных показателей проблемности проекта, говорит Машков.

По его словам, изначально ТЦ задумывался как классический пассаж, но затем из него попытались сделать бутиковую галерею с узким ассортиментом ювелирными изделиями и сувенирами. Однако Ветошный переулок оказался неудачным местом для продажи товаров класса luxury. Хотя он находится в 100 шагах от Красной площади, переулок имеет плохую визуальную и транспортную доступность, считает Машков. Это место, по его мнению, не подходит для супердорогих магазинов, где представлены только элитные марки, потому что на Красной площади в основном гуляют представители среднего класса и туристы, соглашаются с ним другие эксперты.

Среди причин слабого интереса арендаторов к Французским галереям Юлия Никуличева, аналитик компании Jones Lang LaSalle, называет его неудачную архитектуру. Там маленькая площадь этажей здания всего 200-350 кв. м. Сложно разместиться якорным арендаторам, поясняет она. Лучшим способом вернуть проект к жизни эксперты считают его реконцепцию. Никуличева полагает, что разумнее всего сделать из Галерей офисный центр.

Классическим примером неудачи эксперты считают и торговый центр Гвоздь, расположенный на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе. Гвоздь тоже строила Торисс. Торгцентр площадью 17 000 кв. м был открыт в ноябре 2001 г. Первые два этажа в нем занимают Седьмой континент и Техносила. Риэлторы говорят, что 3-й этаж комплекса заполнен наполовину (там разместились дисконтные магазины одежды и спорттоваров), а 4-й почти всегда пустой. Более 5000 кв. м в центре арендует Альянс Дома.нет.

До нее эти площади снимала компания Цезарь в надежде сдать их в субаренду мелким торговцам с рынков, но у нее так ничего и не вышло.

Машков считает, что проблему отсутствия арендаторов не сможет решить ни один профессиональный риэлтор, причина неудачи в ошибке в проектировании комплекса и выборе неподходящего месторасположения. Центр находится далеко от метро и жилых кварталов, замечает Никуличева. Картину портят неудачная транспортная развязка и неудобный въезд на парковку, которая вмещает не более 100 машин, добавляет Машков. Ему кажется, что вместо четырех этажей надо было строить всего три: на первых двух были бы якоря и мелкие арендаторы, а на верхнем зона развлечений и фуд-корт.

Проблемы Гвоздя Машков видит еще и в огромном количестве владельцев. Как известно, сейчас в собственности Торисс находится около 8000 кв. м (их сдают в аренду две управляющие компании Арт-трейд и Бэта-трейд). Седьмой континент выкупил у Торисс 3500 кв. м площадей, собственником около 2000 кв. м на 2-м этаже является компания Техносила. Четвертым собственником помещений в Гвозде является Росбизнесбанк. Он стал владельцем 1300 кв. м на 3-м этаже Гвоздя около трех лет назад.

Зато другой проект Торисс торгцентр Гвоздь-2 на пр-те Андропова эксперты считают весьма удачным. Гвоздь-2 имеет хорошее местоположение, благодаря чему собственнику удалось привлечь хорошие якоря в лице Перекрестка и Техносилы, говорит Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank. В ближайшей перспективе, говорит она, здесь должен появиться еще один привлекательный арендатор Детский мир, который займет 3-й этаж комплекса.

Никуличева считает, что не самым удачным наряду с Гвоздем на Волоколамском шоссе можно назвать и ТЦ Вэймарт. В 2002 г. его построила компания Роситал на 26-м км МКАД, между Варшавским и Каширским шоссе. Это маленький проект для отдаленного места, указывает Никуличева. Общая площадь Вэймарта 31 000 кв. м. По 2700 кв. м в нем занимают якоря СпортМастер, М.Видео, Старик Хоттабыч, Седьмой континент, продолжает Никуличева. Покупатели, по ее мнению, приходят именно в эти магазины, а торговые галереи лишены хорошего покупательского потока. В результате у владельца проблемы с арендаторами галерей. На покупателей пустые помещения производят не очень хорошее впечатление, сетует Никуличева.

Юлия Дальнова из Knight Frank приводит в пример торговый центр Квадро, построенный в 2003 г. на пересечении Рублево-Успенского шоссе и Кутузовского проспекта. Дальнова рассказывает, что Квадро строила Тема, однако потом продала здание компании Партия. Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев считает, что неудачи Квадро связаны с небольшой площадью торгцентра (16 000 кв. м), неудачным въездом и непродуманной концепцией. Дальнова считает, что Квадро стоит полностью поменять концепцию. Многие центры пойдут по этому пути, уверен он. По его мнению, на рынке появляется тенденция к конкуренции между ТЦ, что неизбежно подорвет положение некоторых объектов. Пока рынок проглатывает даже неудачные проекты, но это долго не продлится, прогнозирует он.

По словам Олега Мышкина, партнера компании Colliers International, к самым печальным недостроям в Москве можно отнести бизнес-центр Зенит. Он находится на пр-те Вернадского, на территории Академии народного хозяйства. Никуличева рассказывает, что бизнес-центр начали строить еще перед Олимпийскими играми в 1980 г. Итальянские инвесторы выделили кредит на возведение здания. На строительство было потрачено около $100 млн, говорит Мышкин. Попытки реанимировать бизнес-центр, по его словам, предпринимались несколько лет назад, однако успехом не увенчались: реструктурировать долги академии потенциальному инвестору оказалось непросто. Комплекс даже был оснащен техникой, например лифтами, однако вся она уже пришла в негодность, потому что у здания так и не было крыши.

Не удивлюсь, если Зенит попросту придется снести, ибо конструкция и системы здания уже скорее всего пришли в негодность, говорит Мышкин. Сейчас это здание нельзя достраивать, конструкции устарели, соглашается Никуличева. Впрочем, на пр-те Вернадского хватает и других недостроенных объектов помимо Зенита, замечает Мышкин. В основном это башни, построенные еще в советское время. Найти им применение вряд ли будет возможно такие объекты проще сносить, считает Мышкин.

Александр Шагалов, ведущий консультант департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard, полагает, что основная проблема неудачных проектов это прежде всего несоответствие назначения, классности и месторасположения здания. В случаях с долгостроем, рассуждает он, причиной становятся проблемы с согласованием проекта: площадка есть, а проект не утверждают. В качестве примера Шагалов приводит площадку на Поклонной горе, где ММВБ в 1998 г. начинала строить офисный центр. Из-за проблем согласования проекта с городом здание так и не построили, замечает Шагалов.

Получить права на реконструкцию долгостроя, по мнению Олега Мышкина, довольно сложно, поскольку слишком закрытым является этот сегмент рынка. Теоретически власти должны устраивать тендеры на подбор инвестора, но на практике стать этим инвестором, получить все документы и права на участок не так просто. Оценить сумму инвестиций в реанимацию объектов столичного долгостроя, как считает Мышкин, довольно просто, гораздо сложнее оценить стоимость выкупа имущественных прав хотя бы потому, что на бумаге недострой часто проходит просто как земельный участок.

Печальную славу одного из самых неудачных проектов имеет и бизнес-центр Царев сад, который был почти построен на Болотном острове. Царев сад строила компания Кейстоун, основанная предпринимателем Геннадием Шульманом. Строительство началось в 1998 г., для чего компания открыла кредитную линию на $150 млн в Сбербанке. К началу 2001 г. из нее было выбрано около $90 млн, однако за три года из заявленных 83 000 кв. м площадей строители возвели только 23 000 кв. м. После смерти Шульмана работы на участке и вовсе прекратились. В итоге Царев сад в счет погашения долгов забрал Сбербанк, а преемница Шульмана Елена Клименкова оказалась за решеткой.

Эксперты считают, что это не самое выгодное приобретение для Сбербанка. Здание гораздо проще снести, чем целиком реанимировать, говорят они. Сейчас в Царевом саду арендуют помещения около 20 компаний. Главным недостатком Царева сада называют неудачное планировочное решение: глубина его этажей составляет 40 м при стандарте 20 м, поэтому в дорогом офисном центре темные помещения.

Эксперты сомневаются, что Сбербанку удастся продать здание, но даже в этом случае он не сумеет вернуть вложенные деньги. По их мнению, ценность в Царевом саде представляет только земля, стоимость которой здесь достигает $10 млн за 1 га (всего 3 га). Заместитель гендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров ранее говорил Ведомостям, что это супервостребованное место из-за близости к Кремлю, но на этом участке можно строить только коммерческую недвижимость и, если найдется покупатель, ему придется вложить в строительство здания класса А как минимум $200 млн.

Времена неудачных проектов на рынке недвижимости проходят, соглашаются эксперты. Найти инвесторов и получить деньги под хороший проект на сегодняшний день большой проблемы не составляет, говорит Шагалов. Приходит время крупных компаний, которые нацелены на долгосрочную перспективу и дорожат своим брэндом, добавляет Дальнова. К тому же девелоперы, говорит он, накопили немалый опыт реализации высококлассных и сложных проектов.

Однако Гасиев уверен, что неудачи в недвижимости еще обязательно будут. В основном из-за того, что подчас непрофильным компаниям достается земля и они обязательно хотят попробовать себя в роли девелоперов и непременно что-нибудь построить, не считаясь с мнением профессионалов. А потом время показывает, что проект жить не будет, сокрушается он. По его мнению, даже проектам, исполненным на тройку, пока удается выживать только благодаря тому, что рынок пустой. Юлия Дальнова полагает, что неудачные с точки зрения концепции объекты продолжают с успехом работать еще и потому, что были построены на крайне выгодных участках.