Ипотека и недвижимость - Земля пошла с молотка

Покупая жилье, мы обязательно оцениваем экологическую обстановку той местности, где находится дом. А вот оценкой экологии самого дома озадачиваться мы попросту не умеем. Между тем используемые при строительства здания материалы напрямую влияют не только на качество жизни жильцов, но и на их здоровье.

Вспомним череду скандалов, развернувшихся в свое время вокруг так называемых "фенольных" домов, и станет понятно, что вопрос "Из чего делают жилье?" отнюдь не праздный. В 70-е годы уже прошлого века фенол и формальдегид (соединения, которые могут вызвать онкологические заболевания) нередко использовались домостроительными комбинатами Москвы в качестве антифриза или утеплителя стыков панельных домов. Массовые митинги жильцов "фенольных" домов с просьбами о переселении начались в 1989 году.

Резонанс получился нешуточный: "нехорошие" дома взяли на заметку, а покупатели недвижимости получили еще один повод для беспокойства - "не повредит ли дом, в котором я собираюсь купить квартиру, здоровью моей семьи". Где и как искать ответ на этот вопрос?

Во-первых, надо заступиться за панельное домостроение, репутацию которого слегка подмочили "фенольные" скандалы. Ведь обычная "панель" сама по себе никакого вреда здоровью не несет.

Юрий Корочкин, заместитель генерального директора, директор Департамента промышленности и стройматериалов Группы Компаний "СУ-155": "На мой взгляд, в вопросе экологии панельный дом ничуть не хуже, чем кирпичный или монолитный. Доказательство тому - многоступенчатая система контроля, которая существует в Москве. На все материалы, используемые при строительстве, выдаются санитарные сертификаты, при получении которых проводятся испытания, в том числе и на радиацию, и на формальдегиды и пр."

Теоретически покупатель может потребовать от застройщика все документы, подтверждающие экологическую безупречность дома. Практически -- вряд ли. Привычки нет. Приходится в данном вопросе полагаться на репутацию строителей. Здесь имеет смысл обратить внимание на компании с полным циклом производства, поскольку на строительстве вредных домов были пойманы фирмы, которые, желая сэкономить, закупали стройматериалы у недобросовестных поставщиков. А если производство свое, то в своем хозяйстве жульничать обычно не принято.

Юрий Корочкин: "В СУ-155 на наших производствах используются природные материалы, которые проходят контроль в лабораториях на месте добычи, а также контролируются при ввозе в Москву и Подмосковье, где и находятся наши заводы. Материалы для производства поступают к нам с Урала, Ульяновска, Жигулевска, древесина - из Вологодской области, т.е. - это абсолютно экологически чистые районы, у нас никаких вопросов в данном отношении не возникает".

Есть еще один момент, проверить который вполне по силам каждому бдительному гражданину. Речь идет о том, что на экологию дома влияют не только материалы, из которых его делают, но и системы, которые обеспечивают его жизнедеятельность - вентиляция, теплоизоляция и пр. Навести справки (увидеть собственными глазами), что в данном вопросе все в порядке, может каждый. Если вентиляция в норме, стыки между панелями заделаны так, что нет щелей - это уже говорит в пользу того, что экология дома находится на приличном уровне.

Отдельный вопрос из области экологии жилища связан с мифами и легендами вокруг вредности пластиковых окон. Строители утверждают, что слухи об этом сильно преувеличены.

Юрий Корочкин: "В Европе пластиковые окна используются достаточно широко (что связано с дороговизной древесины), и никакие экологи тревогу не бьют. В России же, в частности, в Москве, деревянные и пластиковые окна стоят приблизительно одинаково. И у нас это - дело вкуса, нежели экологии или материальных возможностей. Лично мне больше нравится древесина, поскольку это природный материал, но говорить о том, что пластик - плохой и вредный, нет никаких оснований".
По новому Градостроительному кодексу с 1 октября этого года земли под жилую застройку должны продаваться исключительно на торгах. В июне Фонд имущества Московской области запустил пробный шар, выставив на продажу небольшой участок земли. Среди претендентов были как компании, так и частные лица.

Строго говоря, нынешние торги не были первыми. После земельной реформы Московская область проводила земельный аукцион еще в 2003 г. Он был довольно солидным – на продажу выставлялось почти 70 га подмосковной земли. Однако тогда аукцион прошел без особого ажиотажа со стороны покупателей – рекламная поддержка была слабой, поэтому претендентов было мало, и выкупная цена ненамного превысила стартовую. Учитывая прошлые ошибки, после проведения специального мониторинга, в этом году область решила действовать по принципу «лучше меньше, да лучше».

Что выставили на продажу
На этот раз общая площадь выставляемых на продажу участков составила около 18 га. Размер землеотводов колебался от 1,5 до 3 га. Это были сельхозземли в Солнечногорском районе, 40–50 км от МКАД, в некотором удалении от газопровода, не слишком далеко от водоохранной зоны Истринского водохранилища, однако без прямого проезда к нему.

Организатор мероприятия, Фонд имущества Московской области, решил разделить торги на два этапа. На первом он выставил два участка у деревни Бережки (было подано 5 заявок), на втором – девять у деревни Трусово (41 заявка). Все участки предлагались под дачное строительство.

Еще один участок, 21 га поселений, до аукциона странным образом не дошел: на него было подано две заявки, заявители заключили договор с Фондом имущества, но задаток, необходимый для допуска к участию в торгах (около $60 тыс.), не перечислили. Если вспомнить, что этот участок предлагался и на первом аукционе, но не был куплен, возникают подозрения, что у него какие-то «скрытые дефекты». Теперь он снова ушел в резерв и ожидает своей дальнейшей судьбы – либо будет выставляться отдельно, либо область решит присоединить его к другим и проведет третий аукцион. Но когда будет собран новый земельный «пакет», никто не знает.

Стартовая цена почти всех участков в 1,5 га составляла немногим более $50 тыс. Участки побольше, в 3 га, были оценены организаторами торгов в три раза дороже – в $150 тыс. Аукционный шаг составлял примерно $3 тыс. (80 тыс. руб.) и не менялся в продолжение всей торговли. Поэтому за отдельные участки торговались долго – а за один из них пришлось поднимать цену 184 раза!

За сколько продали
Впрочем, первый этап прошел достаточно быстро. Участки выиграли частные лица, предложив за них цену, вдвое превышавшую стартовую. Покупатели оценили земли у деревни Бережки в первом случае в $1100 за сотку, во втором в $1000 за сотку и купили их за $156 тыс. и за $150 тыс. соответственно.

Второй этап в ценовом выражении удался куда больше первого. Здесь в пользу устроителей сыграло главное аукционное правило – чем больше участников, тем сильнее борьба и тем дороже продаются лоты. Каждый из них торговали не менее трех участников, а за самый привлекательный лот – крупный участок у леса – борьба шла уже между девятью претендентами. Интерес покупателей подогревался тем, что несколько участков граничили с лесом. Сергей Лазарев, финансовый директор компании «Аста Элит», принимавшей участии в аукционе, подтвердил, что эти земли были наиболее привлекательными для участников торгов. С противоположной стороны находились участки, рядом с которыми маячила ЛЭП.

Перед аукционом участники провели свою «разведку» и выяснили, что «непереведенные» земли данной местности продаются по цене примерно $1500 за сотку. На аукционе участки у леса ушли по цене от $1700 до $2250 за сотку, а соседствующие с ЛЭП – от $620 до $1400. Однако в нагрузку к своему приобретению победитель аукциона должен был заплатить за легальную землеустроительную документацию «всего» 300–600 тыс. руб. (в зависимости от участка). Компании «Аста Элит» аукционные цены показались завышенными, и она отказалась от борьбы.

Кто купил
Лидерами торгов стали две компании: некоммерческая организация «Благотворительный фонд МВД» (она купила два самых близких к воде участка площадью 4,5 га за общую цену примерно в $770 тыс.) и инвестиционно-строительная компания «Регион» (она приобрела четыре земельных участка общей площадью почти 6 га за сумму в $660 тыс.). Достойную конкуренцию на двух лотах им составили ООО «Росси компани» (оно купило один участок в 1,5 га за $200 тыс.) и некий господин Магомет Евлоев (он приобрел 3 га за $650 тыс., дороже всех заплатив за сотку).

Победители торгов не спешили раскрывать свои планы по использованию новых земельных приобретений. К примеру, представитель Фонда МВД Алексей Самойлов заявил, что земля будет использована «в благотворительных целях», правда, в каких именно, ответить затруднился.

Интересно отметить, что участок, купленный ООО «Росси», как клин вбит между большими участками, приобретенными Фондом МВД и компанией «Регион». Во время торгов за него развернулась ожесточенная борьба – в результате цена подскочила в четыре раза: с 1600 тыс. руб. ($56 тыс.) до почти 6 млн руб. ($200 тыс.). Представитель ООО «Росси» не исключил возможность того, что земельный участок будет перепродан. Очевидно, что первыми в списке потенциальных покупателей станут его «соседи».