Ипотека и недвижимость - Секьюритизация теоретически существует. практически

Покупатели квартир в домах строительной компании “Новый мир” смогли доказать в суде, что требования застройщика доплатить 50% от стоимости уже оплаченных ими квартир незаконны. Теперь жильцы смогут получить документы на квартиры, а эксперты надеются, что опыт “Нового мира” будет уроком для других недобросовестных застройщиков.

Бутырский районный суд удовлетворил два иска покупателей квартир в домах, построенных компанией “Новый мир”. Об этом “Ведомостям” рассказал адвокат Юрий Николаев, председатель московской коллегии адвокатов “Легис Групп”, представляющей интересы владельцев квартир. По его словам, год назад, после сдачи в эксплуатацию новостройки на проезде Черского, 13-15 (Северо-Восточный округ), “Новый мир” потребовал от покупателей доплатить от 40% до 60% стоимости уже оплаченных ими квартир, объяснив это дополнительными расходами при строительстве. Суд признал финансовые претензии “Нового мира” несостоятельными, пояснил “Ведомостям” Николаев. В канцелярии по гражданским делам Бутырского суда удовлетворение исков подтвердили, добавив, что на рассмотрении у них находится еще несколько десятков дел в адрес “Нового мира”.

Разослав письма с требованием доплаты, “Новый мир” отказывался оформлять документы о праве собственности на квартиры и обещал подать в суд на соинвесторов, которые не внесут деньги, рассказывает Николаев. Письма получили около 60 человек, каждый из которых должен был заплатить от $20 000 до $42 000. “Мои клиенты решили не дожидаться исков от "Нового мира" и сами обратились в суд с просьбой признать право собственности на квартиры”, — рассказывает адвокат.

В уведомлениях покупателям о доплате, которые рассылал “Новый мир”, говорилось, что при заключении договора долевого участия стороны принимали на себя обязанности участников простого товарищества по строительству дома, значит, общие расходы должны нести совместно. Эти условия диктует ГК РФ, объяснил “Ведомостям” один из представителей “Нового мира”. По словам Николаева, суд посчитал этот документ договором строительного подряда, который регулирует закон о защите прав потребителей. Теперь, радуется адвокат, “Новый мир” обязан будет выдать жильцам документы на квартиры.

В “Новом мире” “Ведомостям” отказались комментировать свои дальнейшие действия. Представитель компании лишь уточнил, что с ними судятся не все соинвесторы, некоторые внесли доплату.

“Требованию "Нового мира" [доплатить] были удивлены все риэлторы. Видимо, у компании просто не было денег для нового строительства”, — говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость”. Эксперты говорят, что больше на рынке подобных историй не повторится. “Это решение остановит другие компании”, — считает Николаев. Елисеев добавляет, что любая просьба доплатить будет бить по репутации застройщика. Евгений Храмцов из Московской городской коллегии адвокатов уверен, что помешать застройщикам сможет и новый закон о долевом строительстве: “В нем сказано, что все риски, в том числе и финансовые, несет застройщик, а отношения застройщика и инвестора регулирует закон о защите прав потребителей”.

Тем не менее проблемы, аналогичные соинвесторам “Нового мира”, пока не могут решить более 300 покупателей квартир в подмосковном Троицке. Два года назад они купили квартиры в двух новостройках. Возведя коробку одного дома и 11 из 17 этажей второго, застройщик — компания “Норд” прекратила строительство и попросила будущих жильцов доплатить по $150 за 1 кв. м, те отказались. Адвокат одного из покупателей Андрей Строкатов говорит, что строительство заморожено, а соинвесторы готовят иски в адрес риэлторских компаний, продававших квартиры в этих домах, с требованием вернуть деньги.

ОАО “Финансовая группа “Новый мир” принадлежит гендиректору Евгению Спиренкову. С 1994 г. она построила около 200 000 кв. м жилья. Оборот компании не раскрывается.
Слово секьюритизация и явление, им обозначаемое, для нашей страны пока что новы. Но этот финансовый инструмент постепенно приживается в России, а участники рынка пытаются сделать его максимально простым, эффективным и прибыльным.

Под секьюритизацией понимают процесс выпуска ценных бумаг на основе пула ипотечных и других кредитов, в результате чего эти активы становятся стандартными ценными бумагами. Иными словами, секьюритизация трансформирует неликвидные активы в ликвидные ценные бумаги, которые впоследствии могут купить инвесторы. С помощью секьюритизации компании рефинансируют свою деятельность, пополняя в результате собственный капитал.

Использование такого финансового инструмента актуально для банков, которые специализируются на выдаче ипотечных и потребительских кредитов.

Что можно секьюритизировать? Обычно это бывает один из следующих вариантов:
кредитный портфель (ипотечные, корпоративные, просроченные кредиты);
облигационный портфель;
арендные, лизинговые платежи;
экспортная выручка.

Крупнейшие отечественные банки уже заявили о планах провести секьюритизацию своих кредитных портфелей. Таким образом они смогут привлечь дополнительный капитал и установить более высокие рейтинги для обеспеченных ценных бумаг.

Секьюритизация снижает стоимость заемных денежных средств, очищает баланс кредитной организации, улучшает ее финансовые показатели. Для примера: в 2004 году всего в мире выпустили секьюритизированных ценных бумаг в совокупности на $532 млрд. В Финляндии секьюритизация в 1990-х годах была важнейшим источником аккумулирования денег и составила альтернативу ссудам под проценты при решении жилищных проблем населения. Тогда же посредством шести сделок, осуществленных в рамках программы Finnica, жилищный фонд Финляндии сумел увеличить имеющиеся в его распоряжении средства до 2,7 млн евро. Накопления, получаемые посредством секьюритизации, не входят в государственный долг Финляндии. Благодаря этому способу накопления денег фонд получил возможность делать ассигнования, необходимые бюро для выдачи долгосрочных займов.

В России не ищут легких путей

В конце августа 2001 года премьер-министр Михаил Касьянов подписал правила предоставления государственных гарантий по ипотечным облигациям. Теоретически в скором времени эти бумаги должны были бы появиться на открытом рынке, после чего ставки по ипотечным кредитам должны были устремиться вниз. Но лихо было на бумаге, да забыли про овраги: оказалось, что ипотеку кавалерийским наскоком не взять. Прошло несколько лет.

Сегодня ключевой проблемой развития банковской ипотеки является вопрос рефинансирования кредитов, которая в свою очередь упирается в неразвитость фондового рынка и неготовность институциональных инвесторов покупать в необходимых объемах ипотечные облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Решение этой проблемы возможно только в среднесрочной перспективе (2005 2007 годы), по мере развития экономики (т. е. в результате уменьшения инфляции до 10%, укрепления фондового рынка, появления новых финансовых механизмов ипотечного кредитования и развития жилищного строительства). Пока же объем российского рынка ценных бумаг примерно равен объему капитализации какой-нибудь крупной американской компании.

Поэтому развитие банковской ипотеки неразрывно связано с усовершенствованием институтов рыночной экономики и не может мгновенно дать такие объемы финансирования строительства, какие необходимы для решения поставленных президентом России задач.

Традиционное препятствие закон

К сожалению, пока законодательная база в сфере секьюритизации развита недостаточно хорошо, поэтому необходимы ее серьезные изменения. Существующий закон об ипотечных ценных бумагах эксперты считают крайне неудачным.

Ожидается, что осенью 2005 года Государственная Дума РФ рассмотрит ряд изменений в закон об ипотечных ценных бумагах. Сейчас при думском комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам создана рабочая группа по секьюритизациии, где готовят соответствующие поправки в законодательство, регулирующее осуществление сделок.

Федеральная служба по финансовым рынкам РФ подготовила ряд нормативных актов и документов, регламентирующих выпуск ипотечных ценных бумаг. Готовящиеся изменения в закон предусматривают эмиссию ипотечных ценных бумаг двух видов облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Для развития секьюритизации данный документ очень важен: ведь первыми активами обычно бывают именно ипотечные кредиты, а потому этот закон может стать своего рода локомотивом для других активов.

Главное начать

Несмотря на отсутствие четко проработанной базы, первые шаги на отечественном рынке секьюритизации уже сделаны. Созданное в 1997 году АИЖК выкупает стандартные пулы закладных у региональных операторов в целях их секьюритизации. Процесс создания ценных бумаг ипотечного покрытия происходит путем выпуска ипотечных облигаций с фиксированной датой погашения и долгосрочных облигаций с плавающей датой погашения.

Механизм данной деятельности таков: региональные банки выдают ипотечные кредиты, становясь при этом владельцами закладных, затем закладные выкупают региональные операторы; они же формируют так называемые пулы закладных. Впоследствии АИЖК выкупает кредиты у операторов.

В настоящее время ипотечные кредиты предоставляются заемщикам 80 субъектов РФ, на территории России работают более 200 агентов, свыше 160 банков выдают ипотечные кредиты. В данное время потребность в ипотечных кредитах в России составляет около $50 млрд.

Если секьюритизация в России продолжит развиваться, международное финансовое пространство не останется в стороне. Новый финансовый механизм поможет стране выйти на мировые рынки капитала, будет способствовать привлечению в отечественную экономику дополнительных финансовых ресурсов, а также расширению круга доступных для инвесторов ценных бумаг.

Секьюритизация теоретически существует. практически — нет