Ипотека и недвижимость - Доля таун-хаусов в общем объеме предложения выросла до 10 %

Ипотечное кредитование является одним из наиболее активно развивающихся направлений на российском рынке. Эта тема очень актуальна и широко обсуждается как законодательными органами, так и непосредственными потребителями ипотечных кредитов. На круглом столе "Маркетинг и продвижение розничных финансовых услуг", организованном ИА "Финмаркет", Татьяна Алексеевна Комиссарова, директор Компании Solution Tree, рассказала об исследованиях, проведенных на рынке ипотечных кредитов в России.

Интерес к ипотеке со стороны потребителей определяется преимуществами кредитов такого рода:

возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита
Как должно выглядеть предложение услуги по ипотеке?

Как представители целевых аудиторий воспринимают преимущества ипотечного кредитования?

Для богатых людей - потребности в ипотеке нет. Рынок элитного жилья в Москве растет ударными темпами. На них спрос высокий - два, три покупателя на одну квартиру на Остоженке, три покупателя на две квартиры в районе Патриарших прудов, Плющихи, Замоскворечья.

Не могут ориентироваться ипотечные программы и на бедных людей. По данным ГКУ Президента РФ, рост стоимости жилья опережает рост денежных доходов населения на 10 процентных пунктов.

Долгосрочные кредиты или ипотека доступные сейчас лишь так называемому среднему классу, который по некоторым оценкам (например, Фонда Карнеги) составляет в России около 20-25 % населения. Сегодня 41% недвижимости в России покупает средний класс.

Для выделения среднего класса используют два критерия - субъективный и объективный. Субъективный основан на принципе "самоидентификации", то есть отнесение себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями. (См. таблицу в конце статьи).

Казалось бы, невероятным выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако учтем, что сделано это не под давлением каких-либо внешних обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям. Понимая, каким образом формируется модель поведения человека, можно констатировать, что у представителей среднего класса (в большей степени среднего-среднего и среднего-нижнего) существует потенциал принятия всех материальных атрибутов своего класса, в том числе, покупка недвижимости (еще одной квартиры или загородного дома).

Довольно наглядно специфика жизни российского среднего класса проявляется при анализе того, чего удалось добиться его представителям за последние три года в % (1999-2003гг.). (См. таблицу в конце статьи).

Недвижимостью в том или ином количестве владеют почти 90 процентов представителей среднего класса. Причем, у среднего класса заметно больше различных видов недвижимости в собственности и меньше доля лиц, не имеющих ее, чем в нижних слоях. Кроме того, среди представителей среднего класса почти на 10 процентов оказалась больше доля собственников самого дорогого имущества - квартир; вдвое больше (5,4 процента против 2,3 процента) доля имеющих второе жилье; более чем на 10 процентов - доля имеющих участок с домом. (См. таблицу в конце статьи).

Исследования российских компаний показывают, средний класс в Москве имеет доход на члена домохозяйства от $700 до $ 5000 в месяц, в регионах от $300-500 до $2000-3000 в месяц.

Операторы рынка ипотечного кредитования ("производители ипотечного кредита") довольствуются тем, что поток клиентов пока не иссяк и подобная тенденция пока сохраняется. С другой стороны, они еще не готовы к действительно массовой ипотеке по ряду причин.

Анализируя ситуацию, происходящую на рынке ипотечного кредитования можно говорить о том, что возможны два пути дальнейшего развития. Первый заключается в том, что ипотека все-таки начнет развиваться в условиях конкуренции с использованием инструментов маркетинга. При этом операторы начнут продавать не услуги по кредитованию, а формировать своего клиента, тем самым, гарантируя приток новых клиентов в среднесрочной перспективе. Второй вариант заключается в том, что в результате уменьшения покупательной способности населения бизнес станет недостаточно рентабельным.

Риски:

Рынок недвижимости цикличен, поэтому на смену росту придет стабильность, которая в условиях роста конкуренции приведен к потере клиентов.
Потенциальный заемщик становится все более грамотным в вопросах потребительского кредитования, и, следовательно, более разборчив и требователен в выборе оператора.
Увеличение количества игроков на рынке ипотечного кредитования.
Конкурентоспособность ипотечной компании, банка в глазах потребителей позволит рассчитывать на то, что клиенты предпочтут вашу компанию. Чтобы это произошло, недостаточно знать структуру рынка ипотечного кредитования, знать свой продукт, необходимо знать своего потенциального потребителя и чем наш банк, наша ипотечная компания отличается от другой. Потребительский маркетинг описал модели, технологии, инструменты воздействия на американского, европейского потребителя, но как себя ведет российский потребитель, покупая ипотеку, должны знать мы. От операторов рынка также зависит - какой рынок ипотеки они хотя создать.

Ипотечное кредитование очень актуальная тема сегодня, однако, существуют определенные ограничения, которые тормозят развитие рынка. И среди этих факторов существенное значение занимает слабая изученность российских потребителей.
Говоря о рынке загородной недвижимости, мы в первую очередь думаем не о дачах или деревенских домиках, а о новом качестве малоэтажного жилья - современных коттеджных поселках. Между тем на рынке появился еще один новый сегмент - таун-хаусы, причем не только появился, но и занял весьма заметную долю этого рынка.

Таун-хаус - это нечто среднее между многоквартирным домом и отдельным коттеджем. Сблокированные секции не дают полной обособленности, но делают внутреннюю планировку похожей на отдельно стоящий дом (с той разницей, что окна не выходят на все стороны). Участки земли, как правило, бывают очень небольшие, почти символические.

На Западе, например в США, поселки таун-хаусов организуют по принципу кондоминиумов (обычно таун-хаусы так и называют - "кондо"). Такие поселки имеют единые инженерные сети, досуговую и спортивную инфраструктуру и службу эксплуатации. Это отличает их от частных домов. Кондо обычно покупают либо те, у кого не хватает доходов на финансирование более дорогого дома, либо пожилые люди, которым надоело самим стричь лужайку перед домом и консервировать на зиму бассейн. У нас картина иная: коттеджные поселки тоже имеют свою службу эксплуатации, и все перечисленные прелести цивилизации плюс охрану и замкнутую территорию. В этом смысле они мало чем отличаются от таун-хаусов.

Но почему все-таки наши девелоперы начали активно строить, а люди согласились покупать таун-хаусы? И каковы перспективы этого сегмента рынка? С этими вопросами мы обратились к Олегу РЕПЧЕНКО, руководителю аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

- Позволяет ли строительство таун-хаусов обеспечить девелоперу норму прибыли, сопоставимую с коттеджными проектами? Ведь отношение площади участка к площади дома совершенно иное.

- Именно это отношение и является одним из важных факторов, делающих такой бизнес привлекательным. Земля - это ключевой ресурс на загородном рынке, а строительство таун-хаусов позволяет этот ресурс весьма рационально использовать. Таун-хаусы строят, когда для коттеджного поселка мало земли, а многоэтажку построить нельзя из-за градостроительных ограничений. Давайте посмотрим на цифрах. Согласно нашим последним исследованиям загородного рынка, средняя площадь коттеджа составляет 402 кв.м, а таун-хауса - 229 кв.м, то есть почти в 2 раза меньше (точнее, в 1,75 раза). Средняя площадь участка, соответственно, 24 и 3 сотки. Это уже в 8 раз меньше. Исходя из этих усредненных показателей нетрудно подсчитать, что на участке в 24 сотки можно построить 1832 кв.м таун-хаусов. Это в 4,5 раза больше, чем при строительстве среднего коттеджа. Поэтому строить и продавать таун-хаусы выгодно, если площадь землеотвода не позволяет осуществить полноценный коттеджный проект.

- Значит таун-хаусы строят только тогда, когда не хватает земли?

- Не обязательно. Иногда их строят, так сказать, из идейных соображений. Например, в Куркино. Там, в принципе, можно было бы построить многоэтажки, но захотели создать уникальный микрорайон с необычным для российской традиции обликом городской застройки. Но это пример не показательный, поскольку, если бы право выбора отдали инвесторам, они, скорее всего, построили бы там многоэтажные дома. И все по той же причине - больше выход конечных площадей.

- Есть ли перспективы у таун-хаусов в черте города?

- Этот формат в качестве городского жилья для нас очень непривычен. Например, в Лондоне в элитных районах есть даже пятиэтажные таун-хаусы. Каждая секция имеет отдельный вход и включает все пять этажей. Причем эти секции очень узкие - в каждой буквально по два окна. Я думаю, что такой тип жилья у нас бы не прижился. Кроме того, в черте города слишком дорогая земля, чтобы в массовом порядке использовать ее на малоэтажную застройку из имиджевых соображений. Пятиэтажки сносят не только потому, что они ветхие, но и потому, что они не обеспечивают достаточную плотность застройки. По этой же причине трудно ожидать массового строительства таун-хаусов в черте города.

- Таун-хаусы бывают очень разные по архитектуре и компоновке секций. Что преобладает у нас?

- Чаще всего они напоминают сблокированные коттеджи.

- Где обычно строятся таун-хаусы?

- В основном, в отличие от коттеджей, таун-хаусы группируются ближе к МКАД, причем с обеих сторон. В Москве насчитывается 10 микрорайонов таун-хаусов, в Подмосковье - 47 поселков. В том числе на Ярославском шоссе - 8, на Дмитровском - 7, на Калужском - 6, на Пятницком - 5, на Новой Риге - 4, на Рублевском шоссе - 4. По остальным направлениям - по 1-2. Так что разброс направлений большой, но удаленность от МКАД обычно в пределах 10-15 километров. В то время, как современные коттеджные поселки обычно находятся на расстоянии 20-40 км от МКАД в зависимости от направления. Близость таун-хаусов к Москве свидетельствует о том, что их покупают не как сезонное, а как постоянное жилье.

- Для загорода таун-хаус представляется бюджетным жильем. При этом, как вы сказали, таун-хаусы есть и по Новой Риге, и даже по Рублевке. Но ведь на таком расстоянии от Москвы земля там весьма дорогая...

- Там и таун-хаусы недешевые. Например, "Барвиха-хилз" - 7 км от МКАД, девелопер "Капитал-груп", стоимость квадратного метра - от 3 до 4 тыс. долларов за квадратный метр. В 10 км от МКАД МИЭЛЬ представляет два поселка "Барвиха-2" и "Барвиха-клаб". В последнем цена квадратного метра от 2,6 до 4 тыс. долларов.

- Почему же люди покупают таун-хаусы? Ведь при такой цене квадратного метра можно было бы купить очень неплохой коттедж - может быть чуть дальше от города или по менее престижному направлению.

- Здесь дело в том, что площади таун-хаусов меньше, а значит ниже цена объекта. Это аналог того, что происходит на городском рынке. Цена монолитного и панельного метра часто почти одинаковая. Почему люди покупают квартиры в панельных домах? Не потому, что они им больше нравятся. Просто площадь квартир в монолитных домах больше, и у некоторых бюджет просто не дотягивает до этого уровня. Взять ту же Рублевку. Например, в "Барвихе-2" площади таун-хаусов 176-310 кв. метров. А если посмотреть коттеджи на Рублевском шоссе, то они от 400-500 и до 1000 кв. метров.

- В этом году многие эксперты отмечают, что быстро растет спрос на относительно недорогое жилье на загородном рынке. Могут ли таун-хаусы заполнить значительную часть потребительского спроса в сегменте экономкласса?

- Потребители воспринимают таун-хаусы очень неоднозначно. Стоят они недешево: за те же деньги в качестве основного жилья можно купить хорошую 3-4-комнатную квартиру в хорошем доме бизнес-класса. Или в качестве сезонного жилья за 300 тыс. долларов можно купить небольшой коттедж со своим участком земли либо дальше от Москвы, либо по менее престижному направлению - то, что называют экономклассом на загородном рынке. А таун-хаус - это подобие того же многоквартирного дома, где нет обособленного участка. Поэтому мне кажется, что сегодня, когда покупатели рассматривают бюджетные варианты покупки жилья в Подмосковье, то в основном все же обращают внимание не на таун-хаусы, а на недорогие коттеджи за 200-300 тыс. долларов, пусть не на самых престижных направлениях и не очень близко от Москвы. Поэтому у девелоперов нередко возникают проблемы с реализацией таун-хаусов. Точный прогноз о будущем таун-хаусов пока дать трудно - это вопрос психологии потребителя. Если люди привыкнут к этому формату жилья, спрос на него может вырасти.

- Все же, наверное, если таун-хаусы строят, значит это кому-то нужно.

- Безусловно. Хотя в настоящее время, на мой взгляд, таун-хаусы - это больше инициатива застройщиков, чем покупателей. При этом нельзя не заметить тенденцию роста предложения таун-хаусов на рынке. По сравнению с прошлым годом объем предложения вырос почти вдвое. А поскольку на нашем рынке спрос в значительной степени формируется предложением, то такой рост - это немаловажный фактор.

Безусловно, застройщики будут продолжать использовать этот формат и продвигать его на рынок, а значит, таун-хаусы будут покупаться. Люди будут к этому формату привыкать, поскольку он имеет безусловные плюсы. Так или иначе, этот рынок сейчас наращивает обороты. В 2002 году таун-хаусы занимали весьма скромные позиции в общем объеме предложения. Если сейчас взять общий объем предложения жилья в многоквартирных новостройках по Москве и Подмосковью, то это 8-10 млн. кв. метров. При этом объем предложения таун-хаусов - уже около 1 млн. кв. метров. Так что данный сегмент уже перестал быть экспериментально-экзотическим. Порядка 10% рынка - это уже серьезно.