Ипотека и недвижимость - Всеобщая кондоминизация

Мэрия продолжает заниматься проблемными новостройками. В минувшую пятницу на совещании в столичном правительстве чиновники разбирались с 16 компаниями, уличенными в недострое. Частично компаниям разрешили продолжить работы на объектах, но у некоторых недостроенные дома отберут и передадут другим инвесторам.

Всего на пятничном совещании рассматривалось 34 недостроенных объекта в восьми столичных округах. Специально созданная комиссия под председательством первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина должна подготовить предложения по каждому объекту до 1 декабря. Но некоторым застройщикам дали возможность работать уже сейчас.

Компаниям, неумышленно обманувшим соинвесторов, город дает возможность завершить проекты. Там, где поиск компромисса бесперспективен, власти будут расторгать инвестконтракты и искать надежного инвестора, который возьмется достроить дома и рассчитаться с дольщиками. С девятью из 16 инвесторов властям удалось достигнуть договоренностей. Компании Пластбау М, СФК Атолл, Спецстройреммонтаж, ПЖСК Жилинвест, СПК Мосэнергострой, Сатурн-Престиж, УФК Частный дом, Элипс-Стройинвест будут достраивать дома и рассчитываться с потенциальными жильцами самостоятельно.

Злого умысла в действиях этих компаний не было, застройщики пользовались отсутствием в законодательстве жестко установленных правил и позволяли себе некоторые вольности, уточнил источник в правительстве Москвы. Например, начинали строительство и продажу квартир до получения исходно-разрешительной документации. А вот два дома компании Стройиндустрия в Восточном округе будет достраивать СУ-155. В компании это подтвердили. Объекты будут достроены, говорит директор по PR СУ-155 Федор Сарокваша. Но каков будет механизм компенсации со стороны города, пока не ясно. Директор департамента инвестиционных проектов СУ-155 Елена Непочатова ранее заявила Ведомостям, что в дострой компания планирует вложить около 200 млн руб.

До 1 декабря комиссия будет изучать объекты компаний Центр развития Град, СП Реформа, Корпорация Жери ЖСК Гарант, Мега-Структур.

Новых инвесторов город будет искать на участки Социальной инициативы, Нового мира и Мастерка. Забирают участки у всех недобросовестных, уточнил пресс-секретарь мэра Сергей Цой. Все инвестиционные контракты Нового мира в Северо-Восточном округе (кроме объектов на ул. Яблочкова, вл. 16, и ул. Фабрициуса, 22) будут расторгнуты, планируется изъять у компании ряд земельных участков в Восточном АО. Из 11 участков Мастерка работы начались только на трех.

По мнению опрошенных Ведомостями застройщиков и чиновников, в качестве компенсации инвестору, который захочет взять проблемные объекты на доработку, может быть предложено снижение доли города в других проектах, предоставление преимущественного права на получение дополнительных участков под застройку либо снижение арендной платы за землю. Бюджетного финансирования не будет. Гасить задолженности перед соинвесторами компании будут в том числе из прибыли, которую должны были бы получить от продажи квартир недобросовестные застройщики, заявил Цой.

Предложение от властей поступило, его изучают, говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь компании Сити XXI век, которой предложили поучаствовать в новой программе властей. Работать себе в убыток согласятся только жестко аффилированные с городом структуры, которые в этом случае будут руководствоваться другими соображениями, считает Алексей Павлов, заместитель гендиректора по правовой работе компании Бест-Финанс.
Новый ЖК в целом можно рассматривать как шаг вперед по сравнению с Жилищным кодексом советских времен. Однако он содержит ряд принципиальных ошибок, способных на многие десятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона.

Особый взгляд

Основным способом решения жилищного вопроса в России в соответствии с новым ЖК будет приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.) и примерно 20% - это арендное жилье для малоимущих и нуждающихся. В результате, около 80% жилья в России будет находиться в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Например, в зарубежных странах собственное жилье доступно только людям со средними и высокими доходами. Кроме того, за рубежом 50% жилья принадлежит собственнику (в Германии - 40%, Швеции - 43%, Голландии - 45%), остальные 50% - это арендное жилье.

Согласно новому ЖК единственным видом многоквартирного дома в России будет являться комплекс недвижимого имущества вместе с земельным участком, жилыми и нежилыми помещениями, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, а общее имущество - в их общей долевой собственности. Фактически этот вид жилья соответствует понятию кондоминиум.

Солянка из жильцов

В России многоквартирный дом представляет конгломерат разнородных собственников (и нанимателей), как показывает практика, не способных объединиться для совместного владения и управления. Только примерно в одном из десяти случаев в таком доме формируется орган самоуправления в виде юридического лица (ТСЖ), способный эффективно представлять и защищать интересы владельцев. Остальные 9 не могут функционировать самостоятельно и в той или иной степени управляются органами местной власти.

Основная причина такого положения заключается в том, что кондоминиум - это не просто дом с несколькими собственниками, это особый способ владения и управления жилым домом, это коллективная форма собственности. Известно, что коллективная собственность не является эффективной, поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья. Остальные 80% - это другие формы собственности и управления: индивидуальный односемейный дом, доходный частный дом, муниципальный арендный дом. В результате, в городах России формируется крупный (до 70-80%) сектор жилья, состоящий из низкоэффективных кондоминиумов, управляемых местной властью, что снизит и без того низкую эффективность всего ЖКХ в целом.

ЖК допускает в многоквартирном доме - кондоминиуме - добровольность участия жильцов в ТСЖ, смешение форм собственности - и социальные квартиры, купленные по дотации, и социальный наем, и коммерческую аренду, а также собственников жилых и нежилых помещений. В таком доме соберутся под одной крышей люди разного социального, культурного, финансового уровня, что будет являться источником сильнейшего социального и психологического дискомфорта.

Для выбора способа управления многоквартирным домом должно организовываться общее собрание собственников, в противном случае орган местной власти назначает этому дому управляющую компанию. Совершенно очевидно, что в 99% наших домов никаких общих собраний проведено не будет, поэтому им назначат в качестве управляющей компании прежний ДЕЗ, РЭУ или частную фирму. Изменится ли в этом случае что-либо к лучшему? Вряд ли.

В странах с развитой рыночной экономикой управление многоквартирным домом всегда осуществляет собственник, либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (физического лица) или управляющей компании (юридического лица). Если собственник следит за работой управляющего (управляющей компании), то они управляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять этой собственностью уже в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны из произведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского надзора, он управляет по принципу: половину - хозяину, половину - в свой карман. Нетрудно догадаться, как и в чьих интересах будет рулить многоквартирным домом частная фирма под присмотром чиновников.

Хорошо там, где мы не живем

За рубежом имеется большой (до 40%) сектор частных арендных домов. Частный доходный дом, т.е. коммерческий наем - это эффективный рыночный вид жилья, и к тому же очень перспективный для России, где из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

Кроме того, в западных странах существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов и не допускающие смешения форм собственности. Все владельцы жилья оплачивают полностью услуги ЖКХ, дом функционирует полностью на рыночной основе и без участия местных властей.

Все социальное жилье (т.е. дотируемое из бюджета) только одного вида - квартира в муниципальном арендном доме. Это дом, построенный на средства местного бюджета, квартира в котором предоставляется только малоимущей семье на правах аренды, без права приватизации, а квартплата дотируется из бюджета. Степень участия местной власти в решении жилищных проблем ограничена только сектором муниципального жилья, допускается также льготное кредитование на покупку или постройку собственного жилья.

В итоге, новый ЖК уводит нас в сторону от правильного пути, и на исправление ошибок потребуются многие десятилетия.