Ипотека и недвижимость - Декра строит бизнес-центр в трех минутах от кремля

Московское правительство определило частную компанию "Семонтек" фактическим монополистом по реконструкции целого района города. До 2012 года "Семонтек" в Гагаринском районе построит более 150 тыс. кв. м жилья. Также за компанией закреплена реконструкция Гагаринской площади. Практика наделения частных компаний такими полномочиями - не редкость для Москвы. Однако в данном случае у городских властей не было вариантов: еще в начале 1990-х годов "Семонтек" арендовал у города на 49 лет 50 га территорий района за символическую плату $10 в год.

О том, что строительные работы на Гагаринской площади начнутся в ближайшее время, "Бизнесу" рассказал Вадим Козленков, заместитель главы управы района Гагаринский.

Об этом же свидетельствует опубликованное неделю назад постановление столичных властей "О комплексной реконструкции кварталов 28 и 30 Гагаринского района". В частности, на Гагаринской площади ОАО "Семонтек" возведет 50 тыс. кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей.

До 2012 года компания построит в районе еще более 150 тыс. кв. м жилья. Кроме того, ОАО определено заказчиком реконструкции данной территории.

Это означает, что любой девелопер будет согласовывать с ОАО "Семонтек" свои планы в Гагаринском районе.

По словам Козленкова, в рамках комплексной реконструкции площади Гагарина планируется строительство целого ряда общественно-деловых зданий. "В настоящий момент идет разработка и проектирование отдельных объектов. Эти работы осуществляются за счет заказчика ОАО "Семонтек".

Скорее всего, первая очередь коммерческой недвижимости на площади Гагарина будет построена к 2010 году. Генподрядные организации, которые будут осуществлять строительство, пока не определены",- рассказал Козленков. Когда начнутся работы на Гагаринской площади и что именно там будет построено, в ОАО "Семонтек" пояснить отказались.

Земельный участок в 50 га компания "Семонтек" получила в начале 1990-х, когда в Москве было обычной практикой закреплять крупные территории за частными компаниями. Таким же образом получил землю целый ряд компаний. Так, по словам руководителя дирекции маркетинга и PR компании КРТ Валеха Рзаева, за егокомпанией был закреплен район Якиманка. "Нами была проведена инвентаризация района, спроектирована и рассчитана комплексная застройка всей инфраструктуры. После этого любому девелоперу, реализующему свои проекты на территории районам Якиманка, приходилось учитывать созданный нами план",- говорит Рзаев.

Согласно концепции застройки Гагаринского района, которая была разработана и одобрена в 1992 году тогда еще министрами правительства Москвы Владимиром Ресиным и Иосифом Орджоникидзе, на площади должны были появиться центр информатики и новых технологий, деловые, общественные и жилые здания, отели, торговые и культурные пространства.

Однако этот масштабный проект вплоть до недавнего времени был заморожен. ОАО "Семонтек" в это время сосредоточилась на другом проекте: подготовке площадки для строительства элитного жилого комплекса Green Hills общей площадью 28 тыс. кв. м на Андреевской набережной (недалеко от здания президиума РАН). Основными акционерами ОАО, согласно системе СПАРК, являются три офшорных компании с Британских Виргинских островов (49,5%), а также Российская академия наук (9,7%).

Участники рынка недвижимости объясняют временный простой территории Гагаринского района экономическими причинами. По словам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, задержку в осуществлении проекта ОАО "Семонтек" можно связать с желанием инвестора дождаться строительства Третьего транспортного кольца (ТТК). "Этот район выглядел не столь привлекательным до появления ТТК",- замечает Никуличева. Она утверждает, что представители ОАО "Семонтек" стали активно обращаться к девелоперам только в 2000-2001 годах - как раз в период строительства ТТК. "Тогда инвестор собирался возводить здесь торговый центр площадью 20-30 тыс. кв. м",- добавляет она.

Однако, как считает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, задержка реконструкции площади вряд ли связана только со строительством новой магистрали.

"Ленинский проспект, рядом с которым расположена Гагаринская площадь, сам по себе обладает неплохим потенциалом. Возможно, отсрочка проекта была связана с решением административныхвопросов",- говорит Гасиев.

Эксперты рынка недвижимости считают, что при грамотном подходе на Гагаринской площади можно построить качественный деловой квартал.

Как отмечает Никуличева, данный район является привлекательным для строительства коммерческой недвижимости.

В случае возведения на участке офисов класса А арендные ставки составят $540-560 за квадратный метр. "Однако стоимость строительства может быть очень высокой из-за сложной географии участка и недостатка необходимых инженерных коммуникаций",- полагает Юлия Никуличева.

По мнению Максима Гасиева, ориентировочная стоимость строительства на этом участке составляет $1-1,5 тыс. за квадратный метр.

КТО РЕКОНСТРУИРУЕТ ГОРОДСКИЕ ПЛОЩАДИ
К 2008 году должна быть реконструирована площадь Тверской заставы у Белорусского вокзала, где помимо транспортной развязки и подземной парковки на 1410 машино-мест будет построен многоярусный торговый центр площадью 100 тыс. кв. м, который должен стать самым крупным подземным комплексом в Москве. Объем инвестиций в реконструкцию площади может составить $180-200 млн. Воплощением проекта занимается компания «Строинком-К», входящая в Leviev Group, принадлежащую израильскому диамантеру Льву Леваеву.

До конца 2005 года в рамках реконструкции площади у Киевского вокзала будет возведен коммерческо-деловой центр, а также торговые и складские помещения.

Для управления этим центром было создано ОАО «Площадь Европы», 30% уставного капитала которого принадлежит властям города, а 70%- ЗАО «Киевская площадь».

В рамках реконструкции Пушкинской площади и транспортной развязки под ней будет построен крупный торгово-досуговый центр «Тверской» общей площадью 96,5 тыс. кв. м и стоимостью около $80 млн.

Генеральным инвестором строительства объекта станет турецкий холдинг MNG.

Подземное пространство под Павелецкой площадью осваивает компания «Ингеоком». Здесь к 2008 году появится более 100 тыс. кв. м торговых и развлекательных помещений.

В предпроектной стадии находятся комплексы под Сухаревской и Болотной площадями.

Заказчиков и девелоперов реконструкции всех городских площадей московское правительство назначило специальными постановлениями.
В 2006 году начнется строительство бизнес-центра на Кожевнической улице в Центральном округе Москвы. Девелопером проекта выступает компания "Декра". Участники рынка недвижимости отмечают, что центр расположен на очень удачной территории - в деловом районе на Павелецкой.

Новый бизнес-центр со спортивно-оздоровительным комплексом, общей площадью 20,1 тыс. кв. м и подземным паркингом на 170 машиномест будет возведен на Кожевнической улице, вл. 15. При этом спортивная часть займет в комплексе всего 1,1 тыс. кв. м. Согласно распоряжению мэра Москвы №313-РМ от 26 августа 2003 года "О реабилитации территории ООО "Манор" со строительством спортивно-оздоровительного комплекса во вл. 15, стр. 1, 4 по ул. Кожевническая", заказчиком возведения бизнес-центра на земельном участке площадью 0,73 га выступает некое ООО "Манор". В компании "Декра", реализующей этот проект, отказались уточнить, в какой пропорции делится площадь нового комплекса между компанией "Декра", инвестором строительства, и ООО "Манор", которое является собственником зданий.

Как рассказал "Бизнесу" советник по маркетингу ОАО "Декра-групп" Олег Богатов, сейчас ведется проектирование бизнес-центра, а начало строительства назначено на конец 2006 года. "Планируется, что новый офисный комплекс будет класса B+",- отметил Богатов. Выяснить, какие обременения получил девелопер, "Бизнесу" не удалось: в компании "Декра" отметили, что доля города, которая впоследствии будет выкуплена инвестором, определится только после выхода конечного постановления властей о строительстве.

По оценкам экспертов, объем инвестиций в проект составит не менее $20 млн. Старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость" Сергей Блохин пояснил, что строительство квадратного метра офисного центра на Кожевнической обойдется девелоперу в $1-1,1 тыс.

Директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев отметил, что местоположение нового бизнес-центра выбрано достаточно удачное: близость метро, по набережной до Красной площади не больше трех минут, к тому же в этом районе уже располагается много офисных комплексов разного класса. Формирование в районе Замоскворечья новой деловой зоны отмечает и Сергей Блохин. "С развитием района цены на коммерческую недвижимость выросли на 15-20%",- отметил аналитик.

К минусам офисного комплекса, по мнению директора отдела консалтинга компании Knight Frank Константина Романова, необходимо отнести наличие пока не выведенной промзоны, а также очень сильную загруженность непосредственно Кожевнической улицы.

По мнению руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, офисное здание такого класса с перечисленными параметрами может представлять интерес для компаний, которым необходимы рабочие офисы площадью от 500 до 2 тыс. кв. м.

По оценке Шершнева, стоимость аренды площадей в новом бизнес-центре составит $600-650 с учетом НДС, а цена продажи- $3,5 тыс. за квадратный метр.

Как пояснил "Бизнесу" Сергей Блохин, цены на эти помещения могут достичь указанного уровня только к этапу сдачи объекта госкомиссии, а на этапе строительства стоимость квадратного метра будет ниже, хотя все зависит от финансовой политики инвестора-застройщика.

По его данным, базовая аренда машино-места в подземном паркинге составит $250-300 в месяц, покупка такого машино-места обойдется примерно в $50- 55 тыс.