Ипотека и недвижимость - Земельный аукцион

В настоящее время аренда квартиры в Москве задача непростая. Граждане, решающие этот вопрос, сталкиваются со множеством проблем, начиная с поиска необходимой информации и заканчивая заключением договора.

Опасности, подстерегающие сегодня арендатора недвижимости, связаны прежде всего с деятельностью печально известных информационных агентств, а также дилетантов, развешивающих на столбах объявления, содержание которых далеко не соответствуют реалиям рынка. Упомянутые агентства, как правило, вводят клиента в заблуждение, вытягивая из его кармана деньги за мнимые услуги. Но, конечно, не все фирмы занимаются столь сомнительным бизнесом. В Москве существует достаточное количество и честно работающих профессиональных агентств. В них трудятся грамотные и опытные специалисты.

Если коснуться истории развития рынка аренды жилья в городах России, можно обнаружить, что многие явления сегодня повторяют те, что имели место еще в дореволюционные времена. И нам есть чему поучиться у прошлого.

Проблемы, возникавшие с поиском квартиры сто лет назад, как и в нынешние времена, носили сезонный характер.

С наступлением осени спрос возрастал, превышая предложение, а летом уменьшался. Многие квартиросъемщики, начиная с весны, предпочитали снимать жилье за городом, экономя таким образом свои средства. Но уже с августа найти недорогую квартиру или комнату в городе становилось непросто, и цены аренды достигали максимального уровня. Помощь тогда оказывали бюро, носившие название Предложения труда по приисканию квартир. Можно было заниматься и самостоятельными поисками.

В этом случае, как и сейчас, люди покупали различные газеты и журналы, в которых были соответствующие объявления. Сведения обо всех свободных квартирах с описанием их характеристик публиковали в еженедельнике, который издавало Бюро по найму квартир. Состоятельным гражданам решить вопрос с арендой жилья было достаточно просто.

Они могли подать объявление в газету с текстом примерно такого содержания: Нужна барская квартира или дом-особняк. Не менее 12 комнат, четыре комнаты для прислуги, помещение для гаража, квартира для шофера, прачечная. Желательно красивый вестибюль и, по возможности, с голландским отоплением. Но поскольку основная часть арендаторов принадлежала к среднему классу, поиски жилья по приемлемым ценам были непростыми. Информацию о наличии недвижимости, предлагаемой в аренду, черпали и из объявлений на фасадах или воротах зданий: красный листок извещал о сдаче квартиры, а зеленый комнаты. Такой порядок был установлен градоначальником и позволял экономить время и силы. Если свободная площадь имелась, то просили дворника ее показать.

Фельетонисты начала ХХ века откликнулись на это такой шуткой:

Зачем же ты мне квартиру показывал, если она уже сдана?
Больно квартира хороша. Любо посмотреть! Хотел доставить вам удовольствие!
С дворником рекомендовалось завязывать хорошие отношения, не забывая давать ему на чай. Дело в том, что он имел тесные связи с полицией и обязан был сообщать обо всех подозрительных жильцах. Работник метлы мог вызвать представителей закона к скупому квартиранту, и, даже если те ничего предосудительного у последнего не находили и все его документы оказывались в порядке, репутация человека была испорчена.

Особо следует отметить, что в Москве тогда действовало городское Общество потребителей, которое помогало решать вопросы по поиску жилья, предлагаемого в аренду. Домовладельцы предоставляли этой организации сведения обо всех свободных квартирах с указанием количества комнат, цены, а также условий сдачи. В обществе бесплатно проводили запись лиц, нуждающихся в жилплощади. Арендаторам помогал и Союз квартиронанимателей, целью которого была помощь малосостоятельным гражданам путем предоставления им небольших кредитов и поисков соответствующих их запросам вариантов.

Конечно, как правило, квартиранты и домовладельцы не питали друг к другу теплых дружественных чувств. Первых отталкивало постоянное желание хозяев увеличивать цену, привередливость в отборе арендаторов. Естественно, собственники стремились взять дополнительную плату за все: водопровод, канализацию, отопление, удобную планировку и даже прочность здания. Многие фасады были настолько ухожены, что удостоивались особой таблички: Этот дом премирован за красоту фасада. Конечно, такое элитное жилье сдавали по более высокой цене.

Но и домовладельцев можно понять. Ведь не все арендаторы были законопослушными гражданами и нередко проявляли неряшливость. Они и мебель выбивают на парадных лестницах, и пыльные юбки свои вытряхивают; вылить или выбросить что‑либо в окно на улицу или на чистый двор, где дети гуляют, им ничего не стоит. Собак и кошек своих тоже через парадный двор выпускают, иначе они не могут. На лестницах всевозможные безобразия, сетовали хозяева.

Если будущий квартирант и домовладелец устраивали друг друга, то они подписывали контракт. В документе перечисляли все, что предоставлял хозяин: помещение, отопление, освещение, прислугу, а также подробно прописывали обязанности жильца. Настоящим бичом для домовладельцев были неплательщики. Конечно, их можно выселить с помощью полиции и взыскать с них деньги через суд. Но вернее было подстраховаться с самого начала. В 1907 году Общество домовладельцев выработало договор о найме квартир, который состоял из 28 пунктов и был обставлен такими драконовскими условиями, что каждое действие, каждый шаг арендатора, его семьи, прислуги предусмотрены и разобраны в договоре.

Данная организация выступала против квартиросъемщиков, оказавшихся неисправными плательщиками и выселенными из квартир по приговорам суда. Их фамилии заносили в специальную черную книгу и рассылали всем домовладельцам: они были обязаны не сдавать жилье людям, отмеченным в этом списке. Однако деятельность общества пошла еще дальше: в такие книги иногда попадали и те, кто немного опаздывал с уплатой взносов.

Если никаких прецедентов и конфликтов не возникало, существование арендаторов было относительно спокойным.

Правда, назвать его таким можно лишь с натяжкой. Городская управа, проведя в 1910 году анкетирование своих сотрудников, выяснила, что служащие с жалованием 1,3 тыс. руб. практически половину его тратили на оплату квартиры.

Кроме того, ежегодно они меняли место жительства, поскольку домовладельцы постоянно повышали цены.

Конечно, большинство арендаторов стремились сэкономить. Как правило, чем беднее был квартиросъемщик, тем ближе к небу он селился: на верхних этажах жилье стоило дешевле. Самые малообеспеченные граждане снимали лишь комнаты в квартирах мелких чиновников и служащих. Плата, которую получали владельцы, помогала сводить концы с концами.

Комнату при желании можно было арендовать со столом. Это означало, что кухарка хозяев готовила и на жильца.

В заключение еще раз отметим, что в сфере аренды жилья сегодня и в дореволюционные времена можно найти немало сходных тенденций. Но вот информационных агентств сто лет назад уж точно не было!
В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки для жилищного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляют гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду за плату. Процедуру осуществляют на аукционе.

Какие участки могут быть предметом аукциона

Торги по продаже участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также по приобретению права аренды такого надела для жилищного строительства проводят только в отношении земли, прошедшей государственный кадастровый учет. Вместе с тем должны быть определены ее разрешенное использование, основанное на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за это.

Кто проводит аукцион

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Именно продавец принимает решение о проведении аукциона. Он же определяет начальную цену предмета торгов, сумму задатка и существенные условия соглашения, в том числе срок договора аренды.

Аукцион ведет организатор торгов. Данным лицом может быть как продавец, так и специализированная фирма, действующая на основании соглашения. Организатор устанавливает время, место и порядок проведения торгов, форму и сроки подачи заявок на участие в нем, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона). Шаг аукциона принимают в пределах от одного до пяти процентов от начальной цены предмета торгов. Помимо этого, не менее чем за тридцать дней до проведения аукциона организатор обязан опубликовать извещение о его проведении в периодическом печатном издании, определенном, соответственно, Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта, главой муниципального образования. В извещении должна содержаться следующая информация:

организатор аукциона;
название органа государственной власти или местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты данного решения;
место, дата, время и порядок проведения аукциона;
описание предмета торгов (местоположение, площадь, границы, обременения или ограничения участка, разрешенное использование, кадастровый номер, параметры разрешенного строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение);
начальная цена предмета и шаг аукциона;
форма заявки на участие, место ее приема, дата начала и окончания приема;
размер задатка, порядок его внесения и возврата;
существенные условия договора.

Кто может принять участие в аукционе

Аукцион по продаже земельного участка или права аренды является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Другими словами, в торгах могут принять участие любые лица. Для этого необходимо в срок, указанный в извещении, подать следующие документы:

заявку на участие в аукционе с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
выписку из единого государственного реестра для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей; копии документов, удостоверяющих личность, для физических лиц;
документы, подтверждающие внесение задатка.

Организатор аукциона не вправе требовать другие документы, кроме тех, что перечислены выше. Прием документов прекращают за пять дней до даты проведения торгов.

Организатор ведет протокол заявок на участие в аукционе, который содержит сведения о заявителях, дату подачи заявки, величину внесенных задатков, а также информацию о заявителях, не получивших разрешение участвовать в торгах с указанием причин отказа. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания протокола заявок организатором торгов.

Земельный кодекс содержит основания, по которым заявителя могут не допустить к участию в аукционе:

непредставление всех необходимых документов или представление недостоверной информации;
непоступление задатка на счет;
подача заявки лицом, не имеющим права в соответствии с федеральным законом приобретать в собственность земельный участок.

Отказ по другим причинам не допускается.

Заявитель вправе отозвать свою заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора. Последний обязан возвратить внесенный задаток в течение трех дней со дня регистрации отказа от участия в торгах.

Аукцион

Организатор аукциона ведет протокол торгов, куда записывает последнее предложение о цене приобретаемого участка или о размере арендной платы.

После окончания аукциона его результаты оформляют протоколом, который подписывают организатор и победитель торгов. Один экземпляр протокола остается у организатора, а второй получает победитель аукциона. В этом документе должны быть указаны предмет торгов, лицо, победившее в аукционе, цена приобретаемого земельного участка в собственность или размер арендной платы.

При подписании соглашения с победителем торгов сумму внесенного им задатка включают в счет исполнения обязательств по подписанному договору.

Что касается участников аукциона, потерпевших неудачу, то организатор обязан возвратить внесенные ими задатки в течение трех дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ лицо, выигравшее аукцион, но отказывающееся от подписания протокола, утрачивает внесенный задаток. Если же от подписания уклоняется организатор торгов, то он обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить убытки, причиненные участием в аукционе, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора аренды, то такое соглашение стороны подписывают не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения аукциона.

Если же одна из сторон уклоняется от подписания, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить соглашение. Кроме того, эта сторона может потребовать возмещения убытков, вызванных уклонением от подписания договора.

Аукцион признан несостоявшимся

Признать торги несостоявшимися можно в следующих случаях:

в аукционе участвовали менее двух участников. Тогда единственный участник не позднее десяти дней после проведения торгов вправе подписать договор купли-продажи или договор аренды земельного участка, а органы государственной власти или местного самоуправления обязаны заключить договор по его начальной цене;
после троекратного объявления начальной цены ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести земельный участок.

Если аукцион признан несостоявшимся или единственный его участник не заключил договор, то организатор торгов вправе объявить о повторном проведении аукциона, при этом его условия могут быть изменены.

Информацию о результатах торгов необходимо придать гласности в тех же печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона.