Ипотека и недвижимость - Тысячи жильцов российских общежитий могут оказаться на улице

Злоупотреблениями вокруг застройки сельхозугодий Московской области заинтересовались федеральные власти. По поручению президента правительство начало готовить в законодательство поправки, ограничивающие бесконтрольное строительство на бывших колхозных землях. Пока поправки не приняты, ситуацию в Подмосковье пытается контролировать Роснедвижимость.

В августе этого года, спустя месяц после приобретения загородного дома на престижном Новорижском шоссе, предприниматель Борис Петров обратился в Росрегистрацию, чтобы зарегистрировать сделку. В ходе сбора всех необходимых документов выяснилось, что его коттедж построен на сельскохозяйственной земле и по документам значится как летняя дача. В Росрегистрации узаконивать сделку отказались.

Такая ситуация отнюдь не редкость. Практически все престижные коттеджные поселки Подмосковья построены на таких землях. За последние несколько лет стоимость купленных за копейки наделов выросла в десятки раз, а рентабельность строительства достигает нескольких сот процентов. Все это делает колхозные угодья крайне привлекательными для инвесторов и девелоперов. Но, чтобы застраивать или продавать такие земли, их надо переводить в другую категорию. Новоявленные землевладельцы не жалеют ни сил, ни средств для скорейшего решения с областными властями этих вопросов. А иногда, не дождавшись окончания процедуры перевода, приступают к возведению домов или вырубке колхозных лесов.

Злоупотребления вокруг застройки сельскохозяйственных земель достигли таких масштабов, что этим вопросом заинтересовались в кремлевской администрации. В октябре 2005 года президент дал поручение правительству разработать поправки в законодательство, ограничивающие дачное строительство на бывших колхозных землях. Пока закон проходит все инстанции, федеральные органы власти усиливают контроль за изменением целевого назначения земель в Московской области.

Трудности земельного перевода

По оценкам экспертов, ежемесячно в Московской области под строительство отдается не менее 250 300 га сельскохозяйственной земли. То есть в год из оборота выводится более 3500 га колхозных наделов. Проверки показали, что порядка 75% сделок по переводу земель в Московской области готовятся с нарушениями. Основные проблемы, с которыми сталкиваются при принятии решения отсутствие необходимых документов, несоответствие данных о земельном участке в различных документах, недействительность и сомнительность содержащихся в них сведений.

Проблема перевода земель действительно стоит очень остро. Если учесть, что Московская область занимает территорию в 4 579 900 га, из которых 1 743 800 га являются землями сельскохозяйственного назначения, то по сути можно говорить об очередном этапе приватизации национальных богатств.

До недавнего времени перевести землю из состава сельскохозяйственных угодий можно было только в исключительных случаях. Перед заинтересованным лицом стояла задача доказать областным властям необходимость строительства. Сельхозземли переводили мало и неохотно. В основном колхозные угодья просто скупали, а чтобы строить, пользовались лазейкой в законодательстве. Той самой, которую по поручению президента должны будут устранить госчиновники.

Дело в том, что Земельный кодекс подразумевает разные условия выделения участков под строительство. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сельхозземли надо перевести в категорию земли поселений. Статус ИЖС позволяет застройщику легче оформить разрешительную документацию на строительство, получить кредит и т.д., поэтому перевод является очень важным пунктом, говорит директор по маркетингу инвестиционно-девелоперской компании Ведомство Инна Ехъя. В то же время для строительства летних дач категорию участка менять не надо. Достаточно организовать некоммерческое объединение. Этим вариантом активно пользовались местные власти и инвесторы. Под видом дач в Подмосковье выросли десятки полноценных коттеджных поселков.

Как рассказал Ко представитель компании, владеющей несколькими сотнями гектаров в Московской области, землевладельцы практически ничего не переводят под ИЖС. Данная процедура под силу лишь крупным покупателям, так как ее стоимость составляет 20 50% от рыночной цены участка и требует большого количества разрешений. То есть речь идет о нескольких миллионах долларов. Поэтому чаще всего девелоперы застраивают сельхозугодья, меняя только вид разрешенного использования с пашни на дачное строительство.

Легче не стало

В январе 2005 года вступил в силу Федеральный закон О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Он допускал перевод сельскохозяйственных земель лишь в том случае, если они признавались непригодными для дальнейшего профильного использования. По словам старшего юриста компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максима Попова, первые полгода чиновники опасались обращаться к новому закону было непонятно, как трактовать термин непригодность земель для осуществления сельхозпроизводства. Недовольство участников рынка привело к тому, что уже в июле появились поправки, кардинально поменявшие ситуацию. Теперь промышленные объекты можно размещать на любых землях сельхозназначения, кадастровая стоимость которых не превышает среднего уровня по муниципальному району. Земли же сельхозугодий с кадастровой стоимостью в 150% от среднерайонного уровня разрешается использовать для любых нужд при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов. Принятые поправки сняли ограничения для использования под строительство даже особо ценных сельхозугодий. Поправки к закону дали слишком широкие полномочия чиновникам, считает Попов.

Особую пикантность ситуации придает то обстоятельство, что методика расчета стоимости земель среднерайонного уровня не определена, равно как и органы власти, ответственные за ее разработку.

По словам участников рынка, принятие нового закона и поправок к нему привело к тому, что один и тот же факт перевода можно трактовать и как абсолютно правомерный, и как полностью противозаконный. У чиновников осталось огромное поле для маневра, а амплитуду этих маневров по-прежнему задает определяемая на местах ценовая политика, говорит Ехъя.

Вскоре появились и подтверждения того, что областные чиновники не слишком добросовестно пользуются предоставленными им полномочиями. Проведенный госчиновниками анализ выявил огромное количество нарушений в представляемых материалах на перевод земель. Эксперты оценили теневой оборот земель в Московской области в $500 млн в год.

Кроме того, в прокуратуру, Росприроднадзор, Роснедвижимость стали поступать жалобы от граждан и организаций о незаконной застройке сельхозземель. В этой ситуации руководство Роснедвижимости (на это ведомство возложен государственный земельный контроль) выпустило приказ, которым обязало чиновников осуществлять обязательную проверку документации при переводе земель. Согласно приказу принимать положительное решение о переводе земель можно только при наличии заключения о соответствии предоставленных материалов требованиям законодательства и их правомерности.

Земля до востребования

По мнению экспертов, в прошлом году значительная часть прироста цены на землю была обусловлена сложностью и дороговизной решения вопроса перевода. Дело в том, что единой политики перевода до сих пор не существует: вопрос решается на уровне субъекта Федерации, и в каждом свой порядок, своя мера весов для определения целесообразности застройки земельных угодий. При этом никто не скрывает, что размер выплат властям зависит от площади земельного участка и категории земли. Наиболее затратным является перевод земель сельхозназначения, земель особо охраняемых территорий и лесного фонда.

В престижных районах Московской области стоимость перевода может достигать трети от рыночной стоимости земли. Причем доля официальных расходов не столь велика, как затраты на ускорение процесса, говорит генеральный директор Vesco Consuling Алексей Аверьянов. К примеру, в Истринском и Одинцовском районах процесс перевода значительно осложнен ввиду большого количества заявок со стороны собственников участков. Так, стоимость быстрого перевода земли в данных районах составляет порядка $1000 за сотку при средней рыночной стоимости земли здесь около $3500 за сотку.

Процент от стоимости не единственный платеж за перевод. Необходимым условием получения разрешения является возмещение будущим владельцем государству понесенных им потерь от прекращения на этом участке сельскохозяйственной деятельности. Эти платежи составляют в среднем $60 100 за сотку. В каждом районе существует свое зонирование земель по их ценности. Методика подсчета потерь сельхозпроизводства также многовариантна, и единых цен нет. Кроме того, существуют официальные платежи на развитие области, района, районообразующих предприятий и т.п. Их размер также определяется индивидуально в каждом районе Подмосковья существуют свои правила. Неудивительно, что зачастую землевладельцы не дожидаются окончания долгой и затратной процедуры перевода земель из одной категории в другую и приступают к застройке участков или вырубке лесов.

К наиболее незащищенной категории земель относятся колхозные леса. Регулирование отношений в части их использования относится к сфере деятельности областных властей. Площадь колхозных лесов уменьшается катастрофическими темпами. По данным Рослесхоза, в период 1998 2003 годов она сократилась на 20%, то есть на 45 300 га. Это значит, что через 10 20 лет Московская область может вовсе остаться без колхозных лесов.

Чтобы застраивать леса коттеджными поселками, участники рынка нашли еще один пробел в законодательстве. Согласно статье 20-й Лесного кодекса РФ древесно-кустарниковая растительность, появившаяся в результате деятельности на сельхозземле после передачи ее владельцу земли, является его собственностью. Таким образом, колхозные леса признаются древесно-кустарниковыми, а затем беспрепятственно переводятся в земли поселений или промышленности. Этот факт констатирует Федеральное агентство лесного хозяйства.

Так, например, в результате проведенных проверок госинспекторами Московской области по использованию и охране земель было установлено, что на части земель, предназначенных для перевода, расположены многолетние леса, а вовсе не кустарники, как это было указано в документах.

Земельная вертикаль

Информация о приказах Роснедвижимости по усилению контроля за изменением целевого назначения подмосковных земель вызвала шквал эмоций. С одной стороны, эта инициатива встретила жесткое сопротивление, особенно со стороны участников рынка. Критики обвинили федералов в чрезмерной бюрократизации и ненужном вмешательстве в дела на уровне районов и области.

Источник Ко в Роснедвижимости был искренне удивлен такой реакцией. По его мнению, трактовка приказа скорее похожа на желание недоброжелателей столкнуть интересы области и федеральных органов власти. В Московской области в соответствии с ФЗ О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую действует постановление губернатора, которое также устанавливает обязательное наличие согласования перевода земли в управлении Роснедвижимости по области.

То есть ведомство по-прежнему получает землеустроительные дела, а наши сотрудники более внимательно проверяют принятые территориальными органами решения. За полтора месяца документы стали намного чище, а к вопросам перевода как землевладельцы, так и чиновники на местах стали подходить более серьезно, говорит источник Ко в Роснедвижимости.

Пока приказ действует только по Московской области. Мы не успеем в положенный срок рассмотреть и отправить обратно землеустроительную документацию, скажем, из Владивостока, рассказывает представитель Роснедвижимости. По его словам, за экспериментом внимательно наблюдают в России. Не исключено, что подобное решение будет найдено и для других регионов.

Существует еще одна причина, указывающая на важность инициативы кремлевской администрации. По мнению госчиновников, их коллеги на местах более уязвимы. В отсутствие необходимой документации им либо предлагают взятку, либо угрожают расправой. Когда же сделка проходит контроль еще и в федеральном ведомстве, ситуация меняется. Нападение или давление на федерального служащего менее вероятно, поскольку более рискованно. Не говоря уже о том, что к таким чиновникам гораздо сложнее получить доступ с улицы.

Эксперты рынка смотрят на новую инициативу положительно. По словам вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Аперелева, сельскохозяйственные земли в радиусе 100 км от Москвы рано или поздно будут переведены под застройку. Очевидно, что удерживать их как сельхозугодия неэффективно. Вмешательство федералов может прекратить неразбериху, царящую во властных структурах Московской области. По словам экспертов, в рамках построения вертикали власти такая инициатива вполне обоснована. Ничего плохого в том, что федеральные органы будут контролировать своих областных чиновников, нет. Главное, чтобы процесс был построен правильно, говорит Попов.
В ближайшее время страну может потрясти очередная всероссийская акция протеста. На улицы готовы выйти сотни тысяч жильцов бывших ведомственных общежитий, которым власти, ссылаясь на новый Жилищный кодекс, не разрешают приватизировать комнаты и квартиры. Люди, прожившие в общагах по 20 30 лет, в одночасье лишились всех прав и в любой момент могут оказаться на улице.

В минувшую субботу в подмосковном Климовске прошел митинг жильцов общежитий. Люди вышли на улицу после бесплодных попыток добиться от городской власти разрешения приватизировать их жилье. Сотня общажных активистов попытались если не усовестить правителей города, то хотя бы привлечь внимание общественности.

Истории у протестующих примерно одинаковые в начале 80-х годов из других областей в Климовск приезжали молодые люди. Их, молодых специалистов, заселяли в заводские общаги и ставили в очередь на получение собственного жилья. Однако с середины 90-х годов заводы и предприятия начали банкротиться. Все их имущество, в том числе и общежития вместе с жильцами, было передано в ведение муниципалитета. Дома быстро потеряли признаки общежития: нам предложили выкупить мебель, которую выдали еще 20 лет назад, коменданту и электрику пришлось уйти им никто не платил, вспоминает Елена, живущая в общаге на Школьной улице.

Дом, потерявший прежнего хозяина, стал стремительно разрушаться. Деревянный паркет расшатывался, со стен отваливалась штукатурка, лампы в коридорах некому было чинить. Жильцам приходилось покупать плиты на общие кухни и перегораживать железной дверью общий коридор, чтобы эти плиты не украли. Тем не менее люди продолжали исправно платить за жилье новому хозяину муниципалитету. Причем немалые деньги.

Многие жильцы пытались приватизировать свои комнатушки, однако городская администрация отказывала им в этом. А если жилье не приватизировано, то и прав у его обитателей никаких. Их могут выставить на улицу в любой момент.

Выселить всехи

Власти утверждают, что, согласно вступившему в силу Жилищному кодексу, с 1 марта этого года все получатели жилья по социальному найму утратили право на его бесплатную приватизацию. Теперь жители общежитий навсегда останутся соцнанимателями. А для того чтобы стать собственниками, им придется выкупать свои квадратные метры по рыночной стоимости.

Из-за передачи ведомственных общежитий муниципалитетам сотни тысяч граждан оказались в подвешенном состоянии, объяснил НИ Павел Крашенинников, один из авторов нового Жилищного кодекса. Поэтому в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года О введении в действие Жилищного кодекса РФ была включена седьмая статья. В ней сказано, что лица, живущие в таких вот общежитиях, приобретают права, которые прописаны в договоре социального найма. Соответственно, у таких граждан договор бессрочный, они имеют право обменять жилье, могут его приватизировать.

Здесь нет спорных вопросов. Общежития не могут быть приватизированы, об этом говорится в Жилищном кодексе, заявил НИ руководитель комитета по управлению имуществом администрации Климова Павел Лаптев. Вот если суд создаст прецедент, тогда мы подчинимся требованию суда. Жильцы ссылаются на статью в газете, где Павел Крашенинников дает комментарии к новому Жилищному кодексу. Но когда будет в Жилищном кодексе регламентация (передачи жилого помещения в общежитии в частную собственность. НИ), тогда проблем не будет. А статья в газете не закон. Но если есть веские основания, почему мы не дадим приватизировать? Приватизируйте, но по закону. В данном случае в отношении жильцов общежитий мы будем действовать по закону.

А закон настроен жестко: выселять.

Чиновники запутали ситуацию

Жители нескольких десятков муниципальных общежитий Нижнего Новгорода в течение последнего месяца дважды пикетировали здание мэрии, сообщает собкор НИ Сергей АНИСИМОВ. На плакатах пикетчиков характерные лозунги Мэр, мы не общага!, Жители общежитий тоже хотят жить, как люди!, Общага не болото, жить комфортно всем охота.

Главное требование пикетчиков предоставление возможности приватизировать комнату в общежитии. Кроме того, недовольство обитателей городских общежитий вызывает ничем не мотивированный рост коммунальных тарифов. За комнату площадью 11 квадратных метров в общежитии приходится платить больше, чем за однокомнатную квартиру на той же улице. Сейчас муниципалы пытаются заставить платить людей не за метраж, как ранее, а за так называемое койкоместо. Несогласных грозят выселить за городскую черту. Приватизировать комнату в общежитии разрешают только избранным.

Впрочем, мэр Нижнего Вадим Булавинов заявил НИ, что людей вводят в заблуждение: Кто-то в Москве заявил, что нужно все приватизировать, а потом другие заявили, что приватизировать ничего нельзя. Ситуация запуталась от толкования разными федеральными чиновниками одного и того же вопроса.

Жители общаг, объединяйтесь!

Готовятся к обороне и жильцы общежитий Санкт-Петербурга, передает наш корреспондент Иван СВЕТЛОВ. По информации главы Жилищного комитета Смольного Юниса.

общежитий, находящихся на балансе Петербурга, получат статус жилых домов. В течение следующего года аналогичная процедура ожидает еще 33 общежития. Однако к цифрам, о которых рапортуют чиновники, обитатели общежитий отнеслись, мягко говоря, без энтузиазма. Принятые Смольным меры никак не защищают права проживающих в общагах людей.

Те люди, кто еще остается жить в зданиях общежитий, перешедших в частные руки, имеют в прямом смысле птичьи права не только на жилье, но и на коммунальные услуги. Несмотря на то, что большинство жителей аккуратно перечисляют квартирные платежи, многие общежития до сих пор не подключены к теплу монополисты отказываются их отапливать, ссылаясь на коммунальные долги, ответственность по которым несет собственник. В знак протеста против нарушения своих прав жители петербургских общежитий недавно провели митинг на площади пролетарской Диктатуры напротив здания Смольного и написали письмо губернатору, в котором изложили свои требования. Главное из них заключается в том, чтобы городские власти возвратили здания в госсобственность через суд либо снова их выкупили. Только таким образом обитатели общежитий надеются сохранить жилье в противном случае большинству из них придется уезжать из Санкт-Петербурга.

По данным НИ, сейчас петербургский координационный совет общежитий готовится принять участие во всероссийской акции протеста, которая должна состояться в ближайшее время. Его активисты уже пригрозили властям, что в ходе акции намереваются перекрыть ряд важнейших магистралей города. По словам главы координационного совета Михаила Борщукова, в борьбе за собственные права уже объединились жители общежитий почти из 20 регионов страны.

Метод перекрытых улиц

На фоне других городов Краснодар выглядит белой вороной. Здесь большинству жильцов общаг удалось-таки приватизировать свои хоромы. В городе в советское время насчитывалось до 70 тыс. мест в общежитиях, передает наш собкор Сергей ПЕРОВ. Заводы и фабрики, школы и детсады и даже Кубанский казачий хор обеспечивали своих работников койкоместами. В 90-х годах большинство предприятий города остановилось, и заводы один за другим начали сбрасывать ставшие обузой общежития. Многие здания были переданы мэрии Краснодара в счет долгов. Так, здание одного из общежитий Краснодарского СМУ, объявленного банкротом, досталось региональному управлению по борьбе с организованной преступностью. Жильцов же его выставили на улицу, впрочем, в середине 90-х годов особых протестов такие действия не вызывали.

Потом наступил период, когда подавляющее большинство жителей общаг лихорадочно кинулись приватизировать свои комнаты, и подавляющее большинство успели это сделать. Скорости оформления документов способствовала ситуация с общежитием мебельного объединения Кавказ, которое приватизировал вместе с проживающими там людьми частный предприниматель. Бизнесмен собрал жильцов и объявил о том, что каждый из них обязан в случае приватизации выплатить ему по пять тысяч долларов за комнату. Разъяренные люди перекрыли движение по одной из центральных улиц города, и только после вмешательства городских властей жильцы разрешили бесплатную приватизацию. Поэтому к принятию нового Жилищного кодекса большинство краснодарских общежитий подошли уже приватизированными.

Сколько россиян живут в общежитиях

Точных данных о количестве проживающих в общежитиях граждан России не существует. Связано это, скорее всего, с тем, что общежития подразделяются на два вида: рабочие и студенческие. Большинство людей, живущих в общежитиях, имеют там лишь временную регистрацию, по истечении срока которой они обязаны выселиться и вернуться на место постоянного проживания. Но в ряде рабочих общежитий (а иногда и вместе со студентами) живут люди, имеющие постоянную прописку. Кроме того, в общежитиях, особенно в крупных городах, живут много иностранцев. Активисты многочисленных движений за права проживающих в общежитиях говорят, что потенциально их сторонниками являются 5 млн. человек (иногда даже называется цифра 10% населения страны). Однако, по данным Росстата, в общежитиях проживает около 2% домохозяйств России (к домохозяйствам статистика относит членов семьи, ведущих общее хозяйство, а также всех живущих самостоятельно). Следовательно, это около 1 млн. домохозяйств и не более 2 млн. человек.