Ипотека и недвижимость - Крупный офисный центр будет построен на улице обручева

Вчера вице-мэр столицы Иосиф Орджоникидзе пообещал управляющей компании проекта "Москва-Сити" - ОАО "Сити" - участок, который она застроит самостоятельно. Это позволило группе "Гута" достойно выйти из проекта, продав подорожавший миноритарный пакет "Сити" Новолипецкому металлургическому комбинату за $23-27 млн. Участники рынка с воодушевлением восприняли появление в проекте столь масштабного игрока.

Иосиф Орджоникидзе рассказал вчера, что недавно Арбитражный суд Москвы принял решение об изъятии одного из участков, который принадлежал ОАО "Сити". По его словам, у города изменились планы, и столичное правительство приняло решение о сооружении на этом месте комплекса зданий городской администрации и Московской городской думы.

ОАО "Сити" потребовало от правительства Москвы предоставить адекватную компенсацию, "но из-за двоевластия в компании сделать это было невозможно",- отметил Орджоникидзе. Теперь, когда с двоевластием в компании покончено, постановление правительства Москвы о предоставлении ОАО "Сити" участка неподалеку от делового комплекса "готово и на следующей неделе будет подписано".

Еще через неделю, свидетельствуют источники "Бизнеса", близкие к сделке, в ОАО появится новый крупный участник. И в группе "Гута", и в мэрии Москвы подтвердили, что 38% акций ОАО "Сити" "Гута" продает Новолипецкому металлургическому комбинату. "Официально сделка завершится максимум через две недели, и она согласована с городскими властями",- уточнил источник в мэрии. А представитель "Гуты", пожелавший остаться неназванным, рассказал, что "группа "Гута" даже осталась с прибылью, продав свой пакет акций НЛМК примерно в полтора раза дороже, чем он обошелся нам". Аналитики оценивали приобретение "Гутой" 38% акций ОАО в $15-18 млн. Таким образом, НЛМК заплатил за пакет ОАО $23-27 млн.

Старший консультант Центра корпоративной защиты Роман Паршин уверен, что как "Норильский никель" и НЛМК, так и ранее "Гуту" в ОАО интересовала именно возможность стать инвестором застройки этого участка. "На нем должно появиться около 100 тыс. кв. м офисных площадей, которые, скорее всего, распределятся между акционерами ОАО согласно величине их пакета акций в обществе",- дополняет он. Представитель мэрии согласен с этим доводом, уточняя, что "ежегодная прибыль ОАО от сдачи помещений в офисном центре "Башня2000" и от управления проектом не превышает $10-12 млн, и крупные финансово-промышленные группы приходят в "Москва-Сити" не за этими деньгами".

Впрочем, управление проектом тоже останется за "Сити". Иосиф Орджоникидзе подчеркнул, что в настоящее время управление в ОАО "Сити" сосредоточено в одних руках (у второго акционера ОАО - "Норильского никеля", владеющего 46% акций компании.- "Бизнес"), эта компания сохраняет функции управляющей, что говорит о позитивных переменах в реализации всего проекта. "Междоусобиц в управляющей компании больше не будет, и расторжение договора между правительством Москвы и этой компанией не обсуждается",- заявил Орджоникидзе. Ранее инвесторы, ведущие проекты застройки "Москва-Сити", заявляли, что если конфликт в ОАО между акционерами не прекратится, то девелоперы вынуждены будут нанять новую управляющую компанию.

Два месяца назад правительство Москвы даже было вынуждено фактически принять на себя функции управляющей компании, в частности согласовав с "Технопромэкспортом" строительство в "Москва-Сити" электростанции.

Эксперты рынка недвижимости восприняли приход НЛМК в ОАО с нескрываемым удовлетворением. Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, говорит, что теперь наверняка проект "Москва-Сити" будет развиваться с удвоенной энергией.

"Самое главное - будут соблюдаться сроки выполнения всех работ, что было главной проблемой проекта",- добавляет он. АМайкл Ланге, управляющий директор Jones Lang LaSalle, говорит, что конфликт в руководстве управляющей компании крайне негативно сказывался на проекте в целом.

"Я надеюсь, что приход нового инвестора положит конец неразберихе и покончит с неопределенностью. Если в результате этой перестановки компания станет более прозрачной, то это окажет положительное воздействие на весь проект",- уверен он.
Как стало известно "Бизнесу", девелоперская компания "Хорус кэпитал" в ближайшее время планирует начать реализацию одного из своих крупнейших проектов. На месте бывшего завода игрушек "Кругозор" на ул. Обручева, 30 в следующем году появится крупный офисный центр площадью 46 тыс. кв. м. Для этого "Хорус кэпитал" реконструирует два старых здания завода. Стоимость реконструкции составит около $35-40 млн.

О том, что на месте бывшего завода по производству игрушек появится офисный центр класса B+, "Бизнесу" рассказал директор по маркетингу компании "Хорус кэпитал" Павел Барбашев. По его словам, проект предполагает реконструкцию двух корпусов завода - семиэтажного с мансардой и основного, 12-этажного здания.

В октябре текущего года "Хорус кэпитал" планирует провести закрытый тендер по определению генерального подрядчика по объекту. Само строительство по планам должно начаться в ноябре, а к июню 2006 года предположительно будет сдано в эксплуатацию первое большое здание. Кроме того, на территории завода будет построена наземная парковка.

Оборот "Кругозора" в 2003 году составил 96,5 млн руб., прибыль - 15,8 млн руб. После долгого процесса по скупке акций у трудового коллектива в конце прошлого года завод перешел к новому собственнику, который и принял решение о строительстве офисного центра на его площадях. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, новый владелец "Кругозора" - "Росбилдинг".

Эту информацию на условиях анонимности подтвердил и близкий к проекту источник "Бизнеса", отметив, что это, кстати, уже третий случай сотрудничества "Хорус кэпитал" с "Росбилдингом". Сейчас у девелоперской компании находятся в разработке еще три площадки, одна из которых - Станиславский центр на Таганке площадью около 43 тыс. кв. м- уже в стадии строительства. Однако данный проект, по мнению участников рынка, является одним из самых значительных. В "Росбилдинге" и "Хорус кэпитал" эту информацию отрицают.

Стоимость реконструкции обеих очередей участники рынка оценивают в $800-1000 за квадратный метр, что соответствует $35-40 млн. Как предполагает Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь", рентабельность по проекту должна составить для инвестора не менее 15%.

Юлия Никуличева считает, что месторасположение этого объекта очень хорошее, так как находится он недалеко от двух магистралей - Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы. Кроме того, по ее словам, район ЮЗАО является перспективным с точки зрения расположения крупных бизнес-центров. "Крупный офисный центр в Новых Черемушках площадью 40 тыс. кв. м был сдан в аренду целиком буквально за полгода, думаю, что и со сдачей в аренду площадей в "Кругозоре" проблем не возникнет",- уверена она.

А Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty, говорит, что в будущем комплексе могут разместиться бэк-офисы компаний, арендующих помещения в бизнес-центрах класса А этого района.

Арендные ставки в новом комплексе составят около $425 за квадратный метр в год без НДС. "Это больше, чем в других близлежащих центрах, однако по мере развития рынка ставки будут выглядеть вполне адекватными",- говорит Никуличева.

Дмитрий Попов более сдержанно отзывается о проекте. Он оценивает месторасположение как среднее, так как объект даже не граничит с Третьим транспортным кольцом. Из плюсов он отмечает близость крупных трасс и, при грамотном подходе к реализации проекта, наличие спроса на площади.

Кроме площадки "Хорус кэпитал" в этом же районе ведется строительство еще нескольких крупных бизнесцентров. Так, компания "Солнечный город" строит бизнесцентр на 1-м Научном проезде площадью 45 тыс. кв. м. Он также включает две очереди и будет построен через полтора года. Напротив ТЦ "Калужский" уже построено крупное офисное здание (кто собственник, выяснить не удалось), которое пока еще не сдано.

Также недалеко от метро "Калужская" практически завершено строительство офисного центра, который сейчас выставлен на продажу через агентство Pine Wood Realty. За 46 тыс. квадратных метров собственник рассчитывает получить $115 млн.