Ипотека и недвижимость - Частные инвестиции в недвижимость

Мало кто из россиян, однажды посетивших Вену, остался равнодушным к ней. Город музыки и вальса, родина психоанализа и яблочного штруделя, архитектурный музей под открытым небом, некогда промежуточный пункт по дороге из СССР на Запад…

Восхищение австрийской столицей не ограничивается стандартным набором штампов. Чем дольше в ней остаешься, тем более идеальной, приспособленной для жизни она кажется. Если за туристическими фасадами других европейских городов зачастую скрывается нелицеприятная изнанка, то в Вене таких разочарований не будет никогда.

Во‑первых, ее существование доказывает, что современный мегаполис может быть чистым. Из 400 квадратных километров площади половина здесь занята зелеными насаждениями. В городе есть не только пешеходные улицы, но и целые жилые кварталы, свободные от автотранспорта. Конечно, Вене повезло с окружением. Находящиеся совсем недалеко горы на 97 % обеспечивают потребности водопровода, так что пить из‑под крана здесь не возбраняется, а рекомендуется. Огромные площади по соседству со столицей имеют статус национального парка, и воздух непривычно чист.

Во‑вторых, Вена — один из самых безопасных городов Западной Европы. Несмотря на достаточно большое количество проживающих людей (около 2 млн. человек) и уже неизменное для всех стран ЕС наличие иммигрантов, городу удается оставаться социально спокойным и достаточно безопасным. По паркам можно без боязни гулять в темное время суток, а детей отпускать одних в школу на общественном транспорте. Работники местных компаний не отравляют согражданам жизнь бесконечными забастовками. Хотя в Австрии все относительно дорого, показатели уровня жизни тут на порядок выше, чем в Нидерландах, Германии, США.
Неудивительно, что основную категорию иностранных арендаторов и покупателей недвижимости в стране составляют соседи по ЕС. Это граждане Германии и в меньшей степени итальянцы. Популярностью у них пользуются домики на лоне природы вообще (некоторые люди специально приезжают в Австрию ради пеших прогулок) и на горнолыжных курортах в частности. И, конечно, жилье в Вене, одном из красивейших городов Европы. Серьезным аргументом в пользу столицы является также лояльность ее властей по отношению к покупателям-иностранцам. Дело в том, что в Австрии выдачу разрешений на продажу недвижимости приезжим производят соответствующие органы федеральных земель (Grundverkehrskommission — комиссия по обороту недвижимости). Максимальной закрытостью в этом отношении славится Тироль, в столице же получить такой документ проще всего.
Найти квартиру в главном городе Австрии можно и по цене менее 80 тыс. евро. Однако с точки зрения требовательного покупателя не все столичные округа одинаково привлекательны. Административно город поделен на 23 района (по‑немецки — bezirk), из которых первые девять считаются центральными. Венский даунтаун, за исключением разве что второго и пятого районов, очень привлекательное для жизни место. Стоимость квадратного метра тут от 3 тыс. евро. При написании адреса номер района иногда ставят перед названием улицы. Например, сочетание «1, Rudolfsplatz» говорит о том, что вам предлагают настоящий предмет роскоши. Это недвижимость в самом сердце Вены, где наиболее престижный товар — мансардные квартиры и пентхаусы — продают по цене вплоть до 10 тыс. евро/кв. м.

За пределами центра наиболее благоприятными для проживания местами считаются 13, часть 16, 18, и 19-й районы. В двух последних минимальная стоимость квадратного метра составляет 4,36 тыс. евро/кв. м. Показательно, что индикатором экологической чистоты района в Вене служит концентрация государственных медучреждений и частных клиник. Обновленное жилье в старинном доме по соседству с Центральной городской больницей Вены (AKH, район № 9) продают по ценам порядка 3 тыс. евро/кв. м. Прекрасные виды — на саму столицу, Венский Лес и Альпы вдали — являются неотъемлемым атрибутом элитного жилья в этом городе.
Согласно требованиям властей для получения разрешения на переоформление собственности иностранцу надо обосновать необходимость покупки недвижимости именно в Австрии, а комиссия взвесит социальную и экономическую ценность сделки. Последняя формулировка предполагает, что собственность может понадобиться вам для ведения бизнеса. В этом случае придется зарегистрировать фирму, что будет стоить 1,5–5 тыс. евро, плюс потребуется внести минимальный паевой взнос в размере 17,5–18 тыс. евро. С учетом перечисленных дополнительных хлопот весь процесс выдачи разрешения порой занимает два-три месяца.
Наличие у вас в стране хотя бы компании с ограниченной ответственностью (GmbH) способно облегчить и решение визовых вопросов. Только лишь факт покупки жилья в Вене никаких преференций в получении долгосрочной визы вам не даст, а вот домовладелец-бизнесмен на это уже вполне может претендовать. Правда, желательно, чтобы фирма существовала не фиктивно.

Практика «расплаты» с продавцом в общем случае такова. Покупатель открывает в местном банке так называемый счет доверенного лица (Treuhandkonto), куда и перечисляет полную сумму. Если речь идет о сделке на вторичном рынке, то после успешного перевода собственности на имя нового владельца продавец получает доступ ко всей сумме. Если это строящееся жилье, то компания, реализующая недвижимость, будет снимать средства со счета частями: первые 40 % — при подписании контракта, последние 5 % — после выдачи ключей. Происхождение денежных средств не имеет значения. Перевод разрешено осуществлять из любого места. При наличии достаточных гарантий можно получить кредит в местном банке.
В качестве элитных новостроек, особенно в центральных районах Вены, зачастую анонсируют глобальные проекты-реконструкции. Это современные апартаменты в великолепно обновленных старинных домах: там произведена полная замена инженерных сетей, нет жесткой планировки. Например, в четвертом и пятом районах мансардные апартаменты площадью 100 кв. м в подобном особняке-памятнике будут стоить 300–330 тыс. евро. Имея подобную квартиру, удастся вести приятную жизнь в центре Европы: наслаждаться соседством со знаменитыми парками и дворцами (Бельведер, Шварценберг), с ресторанами и концертными залами. Стоит заметить, что налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer, или сокращенно USSt) в заявляемую цену жилья в Австрии обычно не включен. Его придется платить, но если покупатель собирается профессионально заняться сдачей недвижимости в аренду, то спустя три месяца после сделки можно будет обратиться в министерство финансов по поводу возврата НДС.
Люди приобретают квартиру прежде всего для того, чтобы в ней жить. До недавнего времени сложно было даже представить, что подобное действие может быть продиктовано другими целями, скажем, желанием сохранить и приумножить собственные сбережения. Однако в период активного увеличения стоимости недвижимости доля инвестиционных покупок заметно увеличилась. Сохраняется ли привлекательность таких вложений в условиях стабилизации цен?

Где хранить? История и современность
Рост благосостояния населения России привел к тому, что у некоторых людей сформировалась потребность не только в добывании хлеба насущного, но и в сохранении своих капиталов.
В 90‑е годы основная масса граждан хранила деньги дома в иностранной валюте. Конечно, ни о каком приумножении средств в данном случае речи быть не могло решалась задача хотя бы спасти заработанное от инфляции: его сохранность не зависела от экономической политики властей (и, что не менее важно, от надежности отечественной банковской системы).
Однако сейчас этот способ уже сложно считать надежным. В последнее время мировые валютные рынки не демонстрируют особой стабильности. То долгое время падал курс доллара, теперь после неудачи с принятием европейской конституции аналитики прогнозируют серьезное снижение стоимости евро. Полностью доверять иностранной валюте становится все сложнее.

Мировой опыт
Во всем мире для сбережения накоплений обычно пользуются банковскими счетами. Однако в России доверие к ним после 1998 года подорвано и до сих пор полностью не восстановилось. К тому же проценты, которые в данный момент предлагают банки своим клиентам, так невелики, что не позволяют серьезно думать о доходности этого способа накоплений. Причем под ударом находятся не только валютные, но и рублевые счета, хотя процент по ним предлагают более высокий. Связано это главным образом с высокими темпами инфляции в стране, которая в 2004 году составила 11,7 %, а за семь месяцев 2005 года выросла еще: 8,5 % против 7,1 % за тот же период прошлого года.
В развитых странах население, пытаясь спасти собственные сбережения от инфляции, тоже покупает ценные бумаги. Однако у нас пока слабо развит фондовый рынок. Поэтому и его инструменты в качестве накопления используют крайне редко. Как правило, к нему прибегают крупные бизнесмены и специалисты, основная работа которых тесно связана с данным сегментом.
Правда, в последнее время все большую популярность получают так называемые фонды коллективных инвестиций ПИФы. Однако в них не предусмотрено фиксированного процента, так как их доходность определяется главным образом квалификацией специалистов компании, размещающей бумаги коллективных облигаций в выгодных с ее точки зрения областях экономики. Поэтому покупка этих бумаг всегда своего рода лотерея: можно как получить вполне приличный доход, так и остаться при своих деньгах или даже потерять часть накоплений. Тем не менее специализированные закрытые ПИФы, предназначенные для инвестиций в недвижимость, со временем станут весьма привлекательными для мелких и средних инвесторов, особенно когда входной порог в них будет снижен.

Недвижимость мифы и реальность
В такой ситуации многие потенциальные инвесторы уже не первый год обращают внимание на рынок недвижимости. Принято считать, что там можно не только спасти собственные сбережения от инфляции, но и получить доход. Правда, в действительности частным лицам зарабатывать с помощью вложений в недвижимость не так уж просто.
Во‑первых, отмечают риелторы, сегодня на рынке нового жилья дилетантам невозможно получать те сверхприбыли, которые были чуть ли не нормой год-два назад. Подобные инвестиции были интересны на фоне бурного роста цен на нее, рассказывает управляющий директор агентства недвижимости Миэль Алексей Шленов. Особенно выгодными считались вложения на первых этапах строительства. В этом случае стоимость приобретенных квадратных метров увеличивалась по мере приближения сдачи дома госкомиссии, кроме того, жилье дорожало за счет общего роста рынка.
В итоге, отмечает А. Шленов, вполне можно было купить трехкомнатную квартиру в Марьине за 29,6 тыс. долл. и через полтора года после завершения строительства продать ее уже за 60 тыс. долл. Поэтому доходность в некоторых случаях могла достигать 100 %, рассказывает управляющий директор агентства Миэль. Конечно, далеко не все проекты приносили такие прибыли, однако, по словам директора аналитического центра компании Миэль-Недвижимость Геннадия Стерника, средние показатели составляли около 40 %.
Длилась эта сладкая жизнь недолго. Уже в июле 2004 года рост цен замедлился, а потом и вовсе остановился. В итоге вот уже почти год жилье в столице дорожает незначительно. Поэтому, по словам Г. Стерника, на данный момент доходность по большинству проектов не превышает 10 20 %. Однако даже для того чтобы получить такую прибыль, необходимо обладать профессиональным чутьем и знанием рынка. В противном случае можно не только не приумножить свои сбережения, но даже потерять часть из них. Особенно сложной ситуация стала после вступления в силу Закона о долевом строительстве. По мнению Г. Стерника, вложения частных лиц теперь будут поступать на более поздних этапах строительства, что, конечно, негативно отразится на доходности инвесторов, которая может снизиться до 10 15 %.

Профиль инвестора
Кто же сегодня инвестирует в недвижимость? По словам риелторов, чаще всего это представители среднего бизнеса, которые в силу определенных причин не могут тратить все свободные средства на развитие основного дела и поэтому ищут возможности для диверсификации вложений. Также весьма часто в роли частных инвесторов выступают высокооплачиваемые служащие, которые рассчитывают на преумножение капиталов.
Однако сфера недвижимости в последнее время несколько потеряла свою привлекательность с точки зрения вложений. Связано это не только с возросшими рисками и снижающейся доходностью подобных операций, но и с постоянно увеличивающейся стоимостью выхода на рынок. Если еще в конце 90‑х годов реально инвестировать можно было, имея в кармане лишь несколько десятков тысяч долларов, то сегодня минимальная цена выхода на рынок измеряется сотнями тысяч.
Несмотря на это, все еще присутствует определенное количество людей, которые продолжают зарабатывать, вкладывая деньги в покупку и аренды квартир. Постараемся понять, каким образом им удается это делать в нынешней непростой рыночной ситуации.

Сдача жилья внаем может приносить доход
Большинство специалистов рынка недвижимости согласны с тем, что инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду бывают достаточно выгодны. Такого мнения придерживается и руководитель отдела аренды жилья компании Вавилон Ирина Бобко. Наиболее привлекательны для этих целей объекты среднего ценового диапазона, то есть бизнес-класса (1 3 тыс. долл. в месяц). К примеру, однокомнатная квартира стоимостью 60 70 тыс. долл. с косметическим ремонтом, сдаваемая за 500 600 долл. в месяц, окупится приблизительно за восемь‑девять лет.
Но надо помнить, что на арендную цену жилья элитного или бизнес-класса существенно влияют район, статус дома, качество отделки и мебели. Как утверждает руководитель направления аренды корпорации МИАН Гульнара Рахмангулова, расположение квартиры на первом этаже может снизить стоимость найма на 10 15 %. А вот последний этаж существенным образом на оплате не сказывается.
Аренда это хороший вариант при покупке жилья в кредит и его погашении за счет ежемесячных платежей, считает директор отделения на Рождественке корпорации БЕСТ-Недвижимость Ольга Варакутина. Но инвестировать сбережения следует в дорогую квартиру. Пусть она потребует серьезных вложений для того, чтобы подготовить ее для аренды, но траты оправдают себя.
Владимир Голдин, директор управления аренды компании Миэль-Недвижимость, более осторожен в своих оценках. Если говорить в целом, сдача квартиры в аренду (после расходов на амортизацию, уплаты налогов) или более выгодна, или сравнима по доходности с банковским депозитом. Что бы ни случалось в стране: дефолты, инфляция, кризисы ваша недвижимость всегда останется цела. Даже если она подешевеет, то все равно будет пригодна для найма и обеспечит надежный доход.

На пути к элитке
Сегодня возможности получения прибылей у частных инвесторов связаны прежде всего с рынком элитной недвижимости. Здесь доля жилья, приобретаемого с целью дальнейшей перепродажи, достаточно высока. По данным агентства недвижимости Контакт, в сегменте дорогого жилья эта цифра может достигать 30 % от всех покупаемых квартир. В целом по рынку, по данным аналитического центра компании Миэль-Недвижимость, доля объектов, приобретаемых для инвестирования, не превышает 5 % и постоянно снижается.
Связан подобный переток средств главным образом с тем, что на рынке элитной недвижимости в сегодняшних условиях проще отбить вложенные средства. Доходность вложений в данном сегменте, по данным Контакта, может достигать 20 %. Сроки окупаемости составляют от шести месяцев до двух лет. Правда, чтобы выйти на этот рынок, необходимо обладать весьма солидными финансовыми ресурсами.
Одна из особенностей элитки состоит в том, что здесь все‑таки достаточно распространена практика инвестирования на вторичном рынке. Квартиры обычно приобретают для того, чтобы сделать в них качественный ремонт, а затем продать по более высокой цене. По мнению специалистов агентства недвижимости Контакт, если все сделано правильно, инвестор вполне может рассчитывать на прибыль в 15 %. Правда, подобная практика не является распространенной. Во многом потому, что для осуществления подобных проектов нужны немалые даже по меркам элитного сегмента суммы. Сумма инвестиций на вторичном рынке дорогого жилья колеблется в пределах от 700 тыс. до 1 млн. долл.
Ликвидным может быть и жилье средней ценовой категории, или бизнес-класса, если это добротные и удачно расположенные дома (хороший район, транспортная доступность).

За городом
Другим сегментом рынка, где сейчас можно рассчитывать на серьезную премию, является загородная недвижимость. Правда, сделать это под силу только опытным профессионалам, главным образом потому, что здесь сложно просчитать, какой именно проект окажется прибыльным, так как успех определяется многими параметрами. В итоге частные инвесторы в массе своей предпочитают самостоятельно не совершать в данном секторе крупных покупок и остаются на пусть значительно менее прибыльном, зато куда более предсказуемом городском рынке. Загородные объекты в реализации еще более проблематичны, срок депонирования тут может достигать полугода и даже больше, отмечает А. Шленов.
Но эксперт продаж компании МГСН Александр Селецкий считает, что есть совершенно определенная выгода покупать с целью вложений средств дома в организованных коттеджных поселках. Опыт реализации объектов в клубном поселке Петровские дали показывает это со всей определенностью. На начальном этапе строительства коттедж там стоит 250 тыс. долл., а на заключительном уже 400 тыс. Дом сдают под ключ: с внутренней отделкой, полами с подогревом, сауной, душевой, встроенной кухней с плитой, посудомоечной машиной и холодильником. Здание европейского уровня за 250 тыс. долл. совсем неплохо.
Серьезно повышает ликвидность объектов любого поселка развитая инфраструктура. Наш клубный поселок, кроме всего прочего, примыкает к спортивно-развлекательному парку Яхрома, говорит А. Селецкий. Владельцы коттеджей становятся обладателями клубных карт, предусматривающих скидки на все услуги, предоставляемые парком, включая кафе, рестораны, парковки.

Вложение средств в недвижимость за рубежом
Приобретение жилья за границей с целью получения дохода становится все более популярным. Квартиру или дом в Париже, Лондоне или на курортном побережье можно сдавать в аренду, воспользовавшись услугами юристов или риелторов. В ряде государств иностранцам предоставляют ипотечный кредит на покупку. Как считает руководитель отдела зарубежной недвижимости АН Малахитовый двор Юлия Титова, это обстоятельство открыло многим нашим соотечественникам возможность вкладывать деньги за рубежом, в частности в Испании и на Кипре. Условия получения ссуды там гораздо более щадящие, говорит она. Первый платеж обычно составляет около 30 % от стоимости жилья. Срок от 10 до 20 лет. Банковская ставка плавающая, в среднем 4 4,5 %. Для получения кредита необходимо поручительство строительной или риелторской компании.
Активные усилия по привлечению иностранных инвесторов предпринимают болгарские строительные компании. Срок кредитования здесь пока не очень большой, максимум пять‑семь лет при 7 8 % годовых (что выше, чем в других европейских государствах), тем не менее предоставляемые возможности делают такое жилье привлекательным для российских покупателей.
Есть возможность не приобретать квартиру или дом вовсе, а просто передать деньги компании, специализирующейся на вложении средств в жилую и коммерческую недвижимость с целью получения дохода. Располагая средствами частных инвесторов, фирма вложит их в крупный проект, который принесет прибыль всем акционерам.

Что год грядущий нам готовит?
В 2006 году сохранятся определенные резоны для вложения средств, хотя будущее частных инвесторов в недвижимость выглядит не совсем безоблачным. Успех их деятельности будет тесно связан с профессионализмом. Тем не менее специалисты агентства недвижимости Контакт полагают, что на рынке останутся возможности для получения прибылей на уровне 15 %. Главное располагать так называемыми длинными деньгами, поскольку срок окупаемости вложений, как правило, равен году.
Рынок недвижимости, как известно, достаточно инертен, поэтому мало и медленно реагирует на изменения валютного курса, впрочем, как и на другие экономические перепады. После кризиса 1998 года за пять лет он не только полностью восстановился, но и перекрыл докризисный ценовой рекорд. Но для того чтобы следить за инвестиционным климатом, стоит обратиться за консультациями к специалистам, которые помогут инвесторам-непрофессионалам не попасть впросак. Так что желающим заработать на операциях с недвижимостью самое время начать искать себе подходящую консалтинговую компанию.