Ипотека и недвижимость - Рынок складов: сегодня в москве

Весь 2005 год оказался успешным для расширения рынка складской недвижимости Московского региона. Несколько новых терминалов А и В класса уже принимают арендаторов. Стало известно о новых крупных проектах и сделках, определивших судьбу рынка на ближайшие годы. Однако склады по-прежнему стоят девелоперам титанических усилий и долгих лет, а их предложение все равно никак не поспевает за нарастающим спросом.

Строительство складов стало в новом тысячелетии еще одной доходной нишей для инвестиций. Руководитель Pascalis Gardner Partners Мишель Паскалис видит здесь большие перспективы. Похожее мнение у Рубена Алчуджяна, управляющего директора компании Praedium. Как говорит Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга Национальной логистической компании (НЛК), ставка доходности для девелоперов складов составляет 15-18% годовых, правда, каждый проект индивидуален. Объекты различны по качеству: если к классу А можно отнести только отапливаемые помещения с удобными подъездными путями, железнодорожной веткой, очень высокими потолками, специальным оборудованием для погрузки-разгрузки и т. д., то более низкие классы могут отвечать не всем этим требованиям.

Но инвестиции в склады долгосрочны окупаемость составляет не менее шести лет. А среди крупных проектов, заявленных в 2005 г., по 100 000 кв . м и более, пока ни один официально не сдан в эксплуатацию, говорят эксперты. Сроки строительства становятся ведущим параметром успеха. И многие компании борются за первенство, объявляя о подписанных с арендаторами договорах. Пройти приемочную комиссию к новому году обещают НЛК и РосЕвроДевелопмент, сдав первую очередь терминала класса А Крекшино (33 000 кв. м из общих 300 000 кв. м между Минским и Киевским шоссе в 24 км от МКАД). Федотов из НЛК говорит, что помещение уже занял известный, по его словам, ритейлор электронно-бытовой техники. Частично и сама НЛК будет предоставлять в Крекшино логистические услуги. Консультанты ожидают к концу 2005 г. ввода в строй 18 500 кв. м Носовихинского терминала, девелопер которого фирма Крона-Маркет (Носовихинское шоссе).

Договоры с арендаторами заключены и в крупнейшем спекулятивном (т. е. предназначенном для открытого рынка) логопарке Пушкино (210 335 кв. м), который строят Capital Partners и Lone Star Ventures, на Ярославском шоссе. По словам Владимира Пинаева, директора по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL), получившей эксклюзивные права маркетингового агента, проект разбит на три здания. В каждом по шесть боксов с разными датами завершения строительства. В первом (68 670 кв. м) уже готовы 22 230 кв. м, туда въехал арендатор, оставшиеся фазы по очереди будут завершаться к февралю 2006 г. Во второе здание (68 963 кв. м) арендаторы въедут также в феврале 2006 г., а в третье (72 702 кв. м) в мае. Помещения всех зданий поделят почти поровну DHL, НЛК и Relogix, сообщили в компании Knight Frank, ставшей представителем Relogix в проекте. Практика заключения предварительных договоров с арендаторами широко распространена, объясняет консультант отдела исследований Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR) Юлия Мещерина. Это вызвано отчасти дефицитом качественных площадей на рынке. И возможно при условии доверия между арендаторами и девелоперами.

В комплексе Томилино (600 000 кв. м, Новорязанское шоссе, склады классов А и В), по данным пресс-службы, подписаны два договора аренды на 16 000 кв. м сроком на 10 лет сетью универмагов Фамилия (8424 кв. м) и продающей стройматериалы группой компаний Вертикаль (7866 кв. м). В Multinational Logistics Partnership (MLP) сообщили, что в их терминале на Ленинградском шоссе (200 000 кв. м) сдано в аренду около 70 000 кв. м, но арендаторы не раскрываются. Там идет строительство первой очереди на 45 600 кв. м и устройство фундаментов для второй и третьей фаз.

Среди небольших складов, которые также в дефиците, уже достроено 26 000 кв. м компанией БЭЛ Девелопмент на Каширском шоссе. Его занял торговый оператор Копейка, рассказала Юлия Мещерина из CWSR. Это спекулятивный проект. Компания Белая дача сдала вторую очередь логистического терминала в подмосковных Котельниках площадью 28 000 кв. м. Принят в эксплуатацию комплекс Единой международной сети таможенных складов 10 500 кв. м в Немчиновке Московской области, сообщили в Knight Frank.

Спекулятивный склад девелопера Интерстатус Истпарк (13 500 кв. м, класс А) будет готов в феврале 2006 г., сейчас завершается внутренняя отделка помещения, говорит Ольга Батурина, старший консультант JLL. Госкомиссия подписала акт приемки комплекса Кулон-Балтия на 24 000 кв. м, сообщила заместитель директора по маркетингу компании Кулон Елена Веселова. Kalinka Stockmann заняла в нем 8700 кв. м, Schneider Electric 9200 кв. м, Прагматик-Экспресс 6600 кв. м сроками на 5-10 лет.

В грандиозных планах на 2006-2008 гг. пока значатся проект Coalco Белый парк на трассе Дон на 800 000 кв. м, Норс Поинт Дистрибьюшн Парк компании AIG Lincoln на Алтуфьевском шоссе (80 000 кв. м), индустриальный парк Кулон-Истра на Новорижском шоссе (174 000 кв. м). Русская инвестиционная группа (РИГрупп) объявляла о строительстве складских комплексов в Чеховском, Истринском и Наро-Фоминском районах общей площадью 300 000 кв. м, по каждому проекту продолжаются согласования и работа с арендаторами, сообщил вице-президент РИГрупп Дмитрий Котляренко.

Как говорит Алексей Новиков, заместитель директора отдела индустриальной недвижимости Knight Frank, многие проекты, особенно крупные, реализовать на молодом рынке непросто. Сроки строительства затягиваются, например, когда девелоперы ошибаются с выбором правильного участка или стремятся максимально застроить территорию, не заботясь о нормах, принятых для терминалов, не думая об арендаторах.

Ставка аренды в А классе на ноябрь 2005 г. составила, по данным консультантов, $105-145 за 1 кв. м без НДС, коммунальных платежей и операционных расходов. Для класса В $85-115. По мнению Федотова из НЛК, ставки во многом зависят от объемов арендуемых площадей, сроков аренды, удаленности от Москвы. В следующем году их снижения ожидать вряд ли стоит, но и сильного повышения не будет. С ним соглашается Руслан Суворов, руководитель отдела производственной недвижимости Praedium. Цены и так очень высоки по сравнению с европейскими рынками, считает Батурина из JLL. В Берлине ставки на уровне $65, в Варшаве $76, в Мадриде $94. Но в 2007-2008 гг. на рынок выйдут новые крупные проекты профессиональных девелоперов. Для них строительство складов основной бизнес в отличие от логистических или FMCG компаний, считает Новиков из Knight Frank.

В Московском регионе на рынке существует 4 4,5 млн кв. м складов всех классов. Примерно 1 млн кв. м относится к качественным А и В зданиям, из них лишь около 400 000 кв. м соответствуют международным стандартам. Объем А и В может пополниться еще на 300 000 кв. м к концу 2005 началу 2006 г., если девелоперы их успеют сдать. По сравнению с 2004 г. спрос на склады А и В возрос на 35% и составил около 2 млн кв. м. Основные источники спроса: логистические операторы, торговые сети, производители товаров. Условно Московский регион разделился на три зоны строительства: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Но в столице строить нерентабельно: проект становится невыгоден при цене земли свыше $300 000 за 1 га. Здесь более эффективны склады в составе торгцентров и офисов. Между третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стоимость 1 га земли $600 000 800 000. На МКАД $1 1,5 млн. На расстоянии 10 км от МКАД $200 000 500 000 за 1 га. Цена земли зависит от близости шоссе, размеров площадки, топографии, состояния коммуникаций, наличия ж/д ветки. Себестоимость строительства складов А класса составляет $500 700 за 1 кв. м. Интерес иностранных инвесторов растет: Citigroup Venture Capital приобрела блокпакет акций НЛК. Подписано соглашение о передаче акций складов Кулон на ул. Дорожной и Новорижском шоссе институциональным инвесторам из Raven Russia Limited.

В число модных столичных тенденций уходящего года неожиданно для консалтинговых компаний попало бурное развитие рынка складских помещений. В регионах ситуация пока более консервативная. Тем не менее, оценивая ситуацию в Москве и области, консультанты ожидают резкого подъема интереса к складам во многих российских областях. Об этих и других трендах уходящего года на складском рынке в интервью Ведомостям рассказал Алексей Новиков, заместитель директора отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank.

Рынок складов в регионах начал развиваться?

В 2005 г. у крупных девелоперов, которые уже реализуют складские проекты в Московском регионе, возникло окончательное понимание того, что тот, кто первый выстроит сеть по всей России, тот и победит. В первую очередь хорошие склады нужны логистическим операторам и FMCG-компаниям (продающим товары народного потребления, в том числе продовольственные. Ведомости), которые сейчас в регионах зачастую работают в первобытных условиях используя технологию чуть ли не напольного хранения в не приспособленных для логистики помещениях, арендованных на срок 11 месяцев, дабы избежать процедуры регистрации договора и уйти от налогов. Компании начинают понимать, что им выгоднее арендовать склад класса А высотой 12 м за $110-130 в современном складском комплексе, оснащенном необходимым оборудованием, чем работать в помещении класса С, пусть оно и стоит в два раза дешевле.

Сколько стоит построить хороший склад в регионе?

Почти таких же денег, как и в Москве. Разговоры о том, что это можно сделать значительно дешевле, из области легенд. Единственное, на чем можно реально сэкономить, это земля. К примеру, в Подмосковье $50 за 1 кв. м под склад это максимальная цена, на которую согласится девелопер. В регионах подходящий участок можно приобрести по цене около $25 за 1 кв. м. Так как по современным технологиям склад занимает около 50% земельного участка, то эта цена умножается на два, соответственно $100 и $50. Но себестоимость самого строительства в Московском регионе часто дешевле или почти такая же, как, скажем, в Новосибирске. В результате, учитывая дополнительные расходы, 1 кв. м склада обходится девелоперу в $550-600. Экономию на покупке земли в регионах съедает неразвитая строительная отрасль, слабая инфраструктура, отсутствие нормальных подъездных путей, риски, связанные с управлением, а также административные риски. Поэтому ставки аренды в регионах должны быть аналогичными московским.

Региональный рынок готов к подтягиванию ставок?

Это вопрос конкуренции. Сейчас в регионах работают крупные ритейлоры они заинтересованы в качественных услугах логистиков, в том числе и по хранению продукции, потоки которой огромны. Разумеется, они сделают выбор в пользу того, кто предложит им оптимальные и более гибкие условия. В складских помещениях класса А арендатор может расти вверх, увеличивая высотность хранения, современные технологии позволяют увеличивать оборачиваемость продукции внутри склада в разы. В неприспособленном помещении это невозможно. Именно поэтому мы часто называем ритейлоров драйверами (от англ. driver тот, кто ведет за собой) складского рынка.

Структура арендных ставок в регионах будет такой же, как в Москве? Сейчас пока даже трудно понять, из чего она там складывается.

Она должна быть четкой и прозрачной. Девелопер, который придет в регион на этот рынок, не может играть по другим правилам, чем в Москве. Сейчас в регионах в основном действуют серые схемы. Но то, что сегодня происходит в Москве, т. е. перестройка рынка складов и переориентация его с отдельных проектов класса А под себя на создание крупных логопарков, завтра придет в регионы.

Но пока в регионах больше перепрофилируют имеющиеся производственные помещения, чем строят новые высококлассные склады

В следующем году ситуация изменится. Даже в Москве на склады обратили серьезное внимание только в этом году. О новых проектах стали не просто заявлять, их стали реализовывать. До 2004 г. компании потребители складов в основном строили под себя, доля спекулятивных складов была мала. В прошлом году в Московском регионе было введено около 420 000 кв. м, из них под себя 250 000 кв. м, в этом ожидается почти 600 000 кв. м, из них для сдачи в аренду примерно 400 000 кв. м, а в будущем речь идет об объемах более 1 млн кв. м, большая часть также будет сдаваться в аренду. Произошло качественное изменение объема предложения. Та же тенденция ожидает и остальные регионы.

То есть московские девелоперы станут двигать вперед региональный рынок складов?

Да. И за ними будут подтягиваться местные компании.

Как будет складываться в таком случае конкуренция?

Мы стараемся ее регулировать двумя путями консультированием девелоперов по оптимальному месторасположению склада, а также созданием концепций застройки, которые ориентированы на разные группы клиентов. В Москве это пока удается: мы выбираем направление и предлагаем делать там склады. Сейчас это северо-западное, западное, южное и юго-восточное направления. Таким образом, обрабатываются потоки, идущие через Москву в регионы, и потоки, ориентированные непосредственно на обслуживание нужд города. Я с удовольствием вижу, что новые крупнейшие складские комплексы в этом году начали строиться именно на этих направлениях.

Но распредцентры, которые строятся рядом с Москвой, могут помешать развитию складских помещений в регионах, которые находятся поблизости: зачем стараться и что-то строить у себя, когда не так далеко будет отличный склад?

На самом деле это не совсем так новые склады в регионах будут появляться. К примеру, сейчас товар из Китая зачастую идет в регионы через Москву [так пока дешевле], но так быть не должно. Если товары будут идти напрямую, то и стоить они будут в итоге дешевле.

Какова доходность складского бизнеса в регионах?

Такая же, как и на московском рынке: 15-17% годовых, окупаемость 6-7 лет.

Как можно оценить объем инвестиций, которые будут вложены в его развитие в будущем году?

В Московском регионе можно говорить о $0,5 млрд. Но здесь я могу оценивать реальность заявленных проектов, по регионам такую оценку дать пока достаточно трудно.

А какие основные тормозы, причины, почему все пока задерживается?

Самые обычные: есть человеческий фактор, административный и случайности, которые невозможно предусмотреть. Прежде чем начинать проект, надо очень хорошо понять, какая команда будет его воплощать в жизнь, какая строительная компания, к какому сроку, какие есть гарантии.

А кто в основном строит в регионах местные или московские фирмы?

Есть два варианта. Первый компания, которая имеет серьезный опыт в Москве и идет строить в регионы. В ее пользу говорит знание специфики строительства и, что также очень важно, взаимодействие с девелопером. Второй вариант местные подрядчики, а вот насколько они адекватны зависит от региона. Несомненно, некая расслабленность присутствует в менталитете многих региональных компаний.

Биография

Алексей Новиков родился в 1980 г. в Москве. В 2002 г. с отличием окончил юридический факультет Государственного университета по землеустройству. В 2002 г. приступил к работе в отделе управления недвижимостью компании Stiles Riabokobylko / Cushman Wakefiled. В апреле 2003 г. назначен консультантом отдела складской недвижимости и земли. С июня 2004 г. работает в консалтинговой компании Knight Frank. Сначала в качестве консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости, а с сентября этого года в качестве заместителя директора отдела. В Knight Frank Новиков отвечает за развитие девелоперских проектов на рынке складской недвижимости.

Международная консалтинговая компания Knight Frank основана в Великобритании более 100 лет назад. Объединяет 110 офисов в Европе, Африке и Азии. В России работает с 2003 г. Оказывает консалтинговые и брокерские услуги крупным девелоперским и инвестиционным компаниям, занимается продажей элитного жилья в Москве и за рубежом, а также маркетингом, управлением и оценкой недвижимости. Среди существующих проектов компании разработка концепции застройки Большого Сити (1000 га) по заказу Системы-Галс, строительство логистического терминала площадью 200 000 кв. м для компании MLP и технопарка площадью 1 млн кв. м на месте промышленной территории Нагатино-ЗиЛ для Московского бизнес-инкубатора. В области складской недвижимости компания Knight Frank в качестве консультанта участвует более чем в 70% проектов, представленных на рынке.

Рынок складов: сегодня в москве — завтра в регионах