Ипотека и недвижимость - Всемирный банк профинансирует создание российского кадастра недвижимости

Московские власти хотят упростить порядок оформления документов на перепланировку квартир, "амнистировав" при этом перепланировки, сделанные до принятия нового Жилищного кодекса. Об этом мэр Москвы Юрий Лужков сообщил 14 сентября на заседании правительства. Одновременно он предложил ужесточить контроль за незаконными перепланировками, которые мешают нормально жить законопослушным москвичам. По мнению специалистов, чтобы упростить оформление документов, надо лишь навести порядок в этой сфере. А контроль за незаконными перепланировками лучше передать самим горожанам – если с контролирующими органами "самостийный" перепланировщик еще может договориться "полюбовно", то с обиженными им соседями такой номер не пройдет.

Согласно московскому законодательству, перепланировка включает в себя перенос перегородок, перенос и устройство дверных проемов, установку металлических дверей, остекление балконов, разделение многокомнатных квартир на две и более, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование тамбуров и прочее. Для того чтобы произвести любое из этих изменений, нужно получить разрешение от властей, собрав двадцать различных документов. В их число входят: действующий поэтажный план БТИ и экспликация к нему, согласие соседей, два договора на технадзор (с проектной организацией и ЖЭКом или ТСЖ), проект перепланировки, согласования с пожнадзором, санэпиднадзором, жилищной и газовой инспекциями, архитектурно-планировочным управлением, Мосгорэкспертизой и так далее. Кстати, в ряде округов города могут потребовать дополнительные справки.

На вчерашнем заседании правительства Москвы мэр Юрий Лужков выразил недовольство вышеописанным положением с оформлением документов на перепланировку квартир. "К сожалению, – констатировал градоначальник, – процесс оформления исходных документов, необходимых для перепланировки квартиры, зачастую очень затягивается, и русский человек, по своему обыкновению, плюет на это дело и начинает перепланировку самостоятельно, без всяких документов". После принятия нового Жилищного кодекса РФ к числу незаконных перепланировок относятся все стихийно остекленные лоджии, самостоятельно установленные бронированные двери и другие минимальные изменения – в настоящее время под суд за незаконную перепланировку уже могут попасть десятки тысяч москвичей. Городские власти считают это ненормальным и предлагают "амнистировать" несанкционированные перепланировки, если те были сделаны до 1 марта 2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. "Если перепланировка квартиры не нарушает права соседей и не влечет за собой угрозы для близлежащих квартир, а дом в таком виде уже простоял несколько лет, значит, перепланировку можно оставить", – пояснил позицию столичных властей председатель МГД Владимир Платонов.

Впрочем, что делать после амнистии, город пока не решил. Главный вопрос – как сократить сроки оформления необходимых документов. Считается, что на все про все должно хватить 2-4 месяца, но эти сроки не выдерживаются. По данным руководителя Мосжилинспекции (которая выдает разрешения на перепланировку) Александра Стражникова, в прошлом году к ним за разрешением на перепланировку обратилось 5 тысяч человек. При этом было рассмотрено 12 тысяч заявлений. Значит, в 2004 г. рассматривались документы, собранные годом раньше. Причина такой задержки элементарна: на всю Москву в настоящее время работает всего десять "окон", где принимаются уже завизированные в различных организациях документы на оформление перепланировок. Сотрудники Мосжилинспекции просто не успевают обработать все заявки.

Компании, которые занимаются ремонтом и перепланировкой, считают, что чиновники не всегда занимаются тем, чем надо. "Дело не только в том, что Мосжилинспекции людей не хватает. Им еще забыли объяснить, чем конкретно они должны заниматься», – считают в архитектурно-строительной фирме "Арт-интерьер". Сложно узнать даже такую простую вещь, как полный перечень документов для оформления перепланировки. "В Москве до сих пор не определен пакет документов, которые необходимо представить на согласование в Мосжилинспекцию", – присоединяются к разговору сотрудники компании "Жилэкспертиза". По их словам, окружные чиновники любят прибавлять к двадцати "стандартным" документам дополнительные справки, без которых получить разрешение на перепланировку нереально. "Действительно, человеческий фактор при оформлении документов на перепланировку квартир играет существенную роль, – согласны в ООО "Ваше право". – Оформление документов происходит в различных инстанциях, и в каждой свои собственные правила, обойти которые нереально. Отсюда – затягивание сроков".

По мнению специалистов, в первую очередь московским властям необходимо навести порядок в этой сфере: разработать единый пакет документов и единые требования к ним, чтобы чиновники на местах перестали проявлять "самодеятельность". Также специалисты предлагают разделить все перепланировки на "простые" и "сложные", разработав для каждой из них определенный пакет документов. Об этом говорил и Юрий Лужков. На заседании правительства он выразил удивление тем, что для сноса легких перегородок нужен предусмотренный кодексом полноценный архитектурный проект. "При оформлении разрешения на определенные виды работ, например застекление лоджий, можно было бы не спрашивать согласия соседей, которым эти работы помешать по определению не могут. А то сейчас проще Мавзолей остеклить, чем разрешение на одну лоджию получить", – считают в "Арт-Интерьере".

В обмен на упрощение процедуры оформления городские власти собираются ужесточить ответственность за незаконные переделки и ввести контроль за ходом перестройки. Юрий Лужков считает, что нельзя допустить, чтобы перепланировка одной квартиры привела "к дискомфорту всех живущих в доме". Поэтому в мэрии считают, что ДЭЗ должен иметь право контролировать перестройку жилья: сейчас его работники не могут переступить порог квартиры без согласия собственника. Впрочем, как пояснили RBC daily в ООО "Ваше право", соседи, считающие, что перепланировка одной из квартир мешает им нормально жить, вполне могут обратиться в суд. И уже в рамках судебного производства будет произведена необходимая экспертиза. Причем ответчик не сможет от нее "отвертеться", так как это может повлечь за собой определенные карательные меры. Такой путь наиболее действен: если с чиновниками жилец, незаконно перестроивший свою квартиру, еще может попытаться договориться, то с разгневанными соседями – никогда.

До конца лета проект закона о кадастровой оценке объектов недвижимости будет внесен в Государственную Думу. Об этом сообщил на днях заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Алексей Оверчук. По его словам, на основании этого закона в ближайшие годы будет подготовлен и сам кадастр объектов недвижимости.

Итак, кадастр объектов недвижимости будет состоять из двух частей - земельного кадастра и кадастра строений. Благодаря этому процедура оформления объектов недвижимости будет упрощена, а люди смогут регистрировать свою землю и строения, расположенные на ней в одном месте. В земельном кадастре помимо параметров участка будет отражена и его кадастровая стоимость. На основании чего будет взиматься земельный налог. Причем кадастровая стоимость земли будет максимально приближена к рыночной.

Тем временем Всемирный банк одобрил заем в размере 100 миллионов долларов, выделенный России на проект формирования единого государственного кадастра объектов недвижимости, для улучшения информационного обеспечения и упорядочения нормативного и операционного порядка ведения единого государственного кадастра объектов недвижимости. Благодаря реализации этого проекта, надеются уже в российском правительстве, будет ускорено развитие рынков недвижимости. В такой большой стран, как Россия, считает директор и постоянный представитель Всемирного банка в России Кристалина Георгиева, наличие сильного кадастрового агентства чрезвычайно важно для установления четких прав собственности на землю и недвижимое имущество.

Проект окажет содействие в развитии рынков земли, а также собираемости налогов с объектов земельной собственности и недвижимого имущества в регионах, принимающих участие в проектах.

Проект рассчитан на 6 лет и будет осуществляться в 38 субъектах Федерации и приблизительно в 960 муниципалитетах в пределах этих регионов. Реализация проекта будет осуществлена в три этапа: пилотный, охватывающий три субъекта Федерации и соответствующие муниципалитеты, первый этап распространения проекта, который пройдет в 10 субъектах, и второй этап, который охватит еще 25 субъектов. Предполагается, что на реализацию этих этапов потребуется около пяти лет. Однако правительство и кадастровое агентство надеются ускорить темпы его реализации и уложиться в три года.

В пилотную фазу будут включены три субъекта: Ростов, Краснодар и Башкортостан. Выбор остальных участников будет осуществляться в ходе реализации проекта. Главный критерий для выбора участника проекта - экономический масштаб и продемонстрированное на практике получение земельных налогов и налогов с недвижимости. И хотя, отмечают во Всемирном банке, налоги на землю и недвижимость уже существуют, но начисляются они отдельно и многие объекты недвижимости не включены в налоговые списки в силу их незавершенности, так как введение комбинированного налога на землю и недвижимость в России находится в стадии разработки.

Проект, отмечают в банке, будет оказывать существенное воздействие на государственные доходы. Так, сегодня платежи по земельному налогу составляют порядка 45 миллиардов рублей (1,5 миллиарда долларов). Налог на другие объекты недвижимости приносит еще 100 миллиардов (3,4 миллиарда долларов). Предполагается, что в ходе реализации этого проекта, сбор налогов на землю и другие объекты недвижимости может быть увеличен на 30 процентов в реальном выражении. А если проект охватит 40 процентов недвижимости в стране, то к концу его реализации бюджет сможет получить дополнительно государственных доходов почти 600 миллионов долларов в год. При этом это предположение не предполагает изменений в действующих налоговых ставках и методиках оценки.

Проект состоит из четырех основных компонентов:

- Институциональное развитие кадастра объектов недвижимости. Проект окажет содействие в совершенствовании деятельности органов кадастрового агентства и в поддержке развития рынков недвижимости посредством программы подготовки нормативных и правовых документов, подготовки и обучения сотрудников, обустройства помещений кадастровых органов на муниципальном уровне и разработки бизнес-плана для агентства.

- Обеспечение взаимодействия (информационно-коммуникационных связей) между различными уровнями кадастровой системы. Проект призван содействовать разработке информационной системы, которая позволит кадастровому агентству обеспечить взаимодействие на трех уровнях кадастра (муниципальном, региональном и федеральном). Это, в свою очередь, позволит основным заинтересованным лицам и гражданам получать информацию о недвижимости быстро и при минимальных затратах. Система будет обеспечивать необходимые средства для хранения резервных копий данных (вне места учета), поддержания базы данных и каналов связи. Это необходимо для того, чтобы дать возможность системе регистрации прав, налоговой службе и другим пользователям получать информацию, представлять документы или получать официальные справки через Интернет из любой точки страны.

- Развитие налогообложения недвижимости. Проект преследует цель совершенствования системы налогообложения земли и недвижимости.

- Управление и мониторинг проекта. В рамках данного компонента будет обеспечена поддержка работы группы реализации проекта, мониторинг и оценка, обучение сотрудников группы реализации проекта и аудитов проекта. Для концептуального руководства реализацией Проекта и мониторинга хода его осуществления руководителем Кадастрового агентства будет создана проектная рабочая группа.

Общая стоимость проекта, рассчитанного на пять лет, составляет 128,7 миллиона долларов США, в том числе 100 миллионов долларов США составляет финансирование МБРР, а 28,7 миллиона долларов США являются средствами софинансирования со стороны Российской Федерации.

По условиям соглашения заем предоставляется на 17 лет с пятилетним льготным периодом.

Основные задачи проекта:

- Сокращение среднего времени для учета кадастровой съемки нового объекта недвижимости кадастровым агентством.

- Увеличение количества сделок в расчете на одного сотрудника кадастрового агентства.

- Сокращение издержек в расчете на одну сделку для кадастрового агентства.

- Сокращение этапов, требующихся для взаимодействия клиента с кадастровым агентством в связи со сделками с недвижимостью.

- Сокращение среднего времени обслуживания клиентов, посещающих кадастровые органы.

- Увеличение количества информационных заявок, поступающих в кадастровые органы.

- Повышение удовлетворенности клиентов работой кадастровых органов.