Ипотека и недвижимость - Система начала перестройку пекина

Одно из знаковых событий последнего месяца: Мосгордума разрешила москвичам оформлять землю под жилыми домами в собственность жильцов. Закон звучит так — «О землепользовании и застройке города Москвы».

Ряд юристов уже успели объявить, что этот закон ничего нового жильцам не дает, так как земля под домами принадлежит владельцам приватизированных квартир еще по федеральному закону 1996 года. Однако до сих пор ее оформление в собственность было сопряжено с целым рядом трудностей. С принятием московского закона оформление земли в собственность, по мнению депутатов МГД, должно существенно упроститься. Впрочем, оформление прав на землю под собственным многоквартирным домом выгодно не всем и не всегда.

Кроме того, тот же самый вывод следовал еще из федерального закона, принятого в 1996 году. То есть, земля под жилыми домами вот уже более 6 лет де-юре принадлежит жильцам, причем неважно, сформировано ли в доме ТСЖ или нет. Но де-факто власти города старались не вводить данный закон в практику. Причин такого их шага несколько.

Первая причина — субъективная: у чиновников существовал страх перед тем, как будет развиваться реформа недвижимости. Проще говоря, что там надумает следующий за Юрием Михайловичем мэр?

Во-вторых, причина объективная: Правительству Москвы не хочется ни под каким предлогом отдавать дорогую городскую землю. Например, согласно закону аренда подвала в жилом доме целиком находится в компетенции его жильцов. Но кто же им даст такой лакомый кусок? Или почему не взять какой-нибудь побор за оформление земли в собственность? И это практиковалось.

Депутаты МГД мотивировали свое дублирование существующего закона тем, что якобы теперь упростится процедура оформления земли в собственность. И тут же оставили лазейку в своем законе, что окончательное решение по вопросу перехода земли под домом в собственность жильцов будет принимать Москомзем. То есть, нам опять предлагается все уточнять подзаконными актами и ведомственными инструкциями, а жильцы так и останутся бесправными квартирантами.

Интересно, что чиновники ссылаются на существование каких-то инструкций, по которым землю в собственность надо передавать только ТСЖ. Но, во-первых, это нарушение закона, а, во-вторых, не очень-то приживается это новообразование.

Простой пример, почему это происходит на московской почве. Например, газовики выставляют часто счет товариществу собственников жилья как промышленному предприятию, ссылаясь на тот факт, что ТСЖ является юридическим лицом, а для юридических лиц тарифы выше, чем для населения, и т.д. и т.п. То же самое нередко происходит при вывозе мусора, ремонте коммуникаций и т. п. Неудивительно, что создано в столице пока около 800 ТСЖ, из них добровольно, то есть тогда когда дом уже существовал, а не являлся новостройкой, не более 120.

Тем не менее, введение в практику федерального закона, а также закона МГД на руку многим москвичам. Даже в таком усеченном виде, когда закон предлагается «дополнять» инструкциями, он им очень может пригодиться. Например, создание товарищества и оформление земли под домом и двора в его собственность выгодно в том случае, если существует угроза сноса или жильцы хотят получить коммерческую выгоду от использования большой придомовой территории. Например, в случае угрозы выселения жильцы теперь могут запретить снос дома на том основании, что земля под ним принадлежит им, и они сами могут сносить и строить здесь все что угодно, а вот город без их согласия этого сделать не может. Такой эгоизм жильцов понять можно — не каждому по душе переезд, скажем, из арбатских переулков или Замосворечья в Южное Бутово, что происходит сегодня сплошь и рядом.

Кроме того, закон и «подзакон» могут ввести в действие еще одну любопытную практику — реституцию захваченных ранее оборотистыми коммерсантами придомовых территорий. Достаточно пройтись сегодня по центру Москвы, чтобы увидеть, что при въезде во двор стоит шлагбаум, установленный каким-нибудь банком, или тротуар занят под стоянку ресторана, или вдруг перед домом возникает палатка, торгующая круглосуточно водкой. Теперь такая анархия должна уйти в прошлое — на карты нанесут точные границы придомовых территорий.

В ряде регионов такая практика имела место еще в конце 90-х. И почти все ТСЖ, кроме получения своей земли, смогли еще вытребовать приличные компенсации за моральный и материальный ущерб с коммерсантов эпохи первоначального накопления капитала.

Оформлять землю в собственность в первую очередь имеет смысл жильцам домов с большой придомовой территорией. Ведь, получив ее в собственность, можно на ней устроить платную стоянку или сдать землю в аренду под какое-нибудь кафе или магазин. А вот обитателям районов массовой застройки, где дома стоят, что называется, друг на друге и никакую стоянку или магазин рядом с домом разместить просто невозможно, оформлять землю в собственность ради ее коммерческого использования особого смысла нет.

Но одновременно с правами у владельца земли возникают определенные обязательства. В частности, он должен платить налог на землю. Кроме того, налог на землю должны платить все владельцы приватизированных квартир с 1996 года — с момента выхода федерального закона. Сейчас его никто не платит, но только потому, что у налоговых служб еще не дошли руки до такого побора. Но при желании налоговики могут выставить счет любому владельцу приватизированной квартиры, заставив заплатить с 1996 года. Эксперты уверяют, что сумма может получиться приличная — в несколько тысяч рублей.

Впрочем, ряд чиновников уверяют, что торопиться с переводом земли под жилыми домами и вправду не стоит — со временем власти сами это сделают. Понятно, в чью пользу тогда будет такой «перевод».
Как стало известно Бизнесу, Система-галс наконец приступила к реализации проекта по реконструкции гостиницы Пекин на Триумфальной площади. На прилегающей к гостинице территории были снесены ветхие здания, на месте которых будет построена офисно-торговая часть будущего многофункционального комплекса. Реконструкция самой гостиницы начнется в середине 2006 года. Объем инвестиций в проект составит $300 млн.

Старт постоянно откладывался: компания вела переговоры с потенциальными инвесторами, а также согласовывала со столичными властями проект нового комплекса. Теперь, как рассказали Бизнесу в Системе-галс, в рамках реализации проекта по реконструкции Пекина уже завершен снос ветхих зданий рядом с самой гостиницей. Начало работ запланировано на середину 2006 года,- уточнили в компании. Объем инвестиций в проект составит не менее $300 млн.

Напомним, что, согласно первоначальной концепции, в ходе реконструкции Пекина будет построен многофункциональный комплекс площадью не менее 110 тыс. кв. м. Из них 22 тыс. кв. м займет сама гостиница, а остальные 88 тыс. кв. м - торговые и офисные помещения. По данным директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марины Смирновой, изначально гостиница Пекин была рассчитана на 139 номеров, однако номерной фонд, вероятнее всего, будет увеличен.

Когда Система-галс заявила о проекте реконструкции Пекина, еще не совсем сложилась конъюнктура гостиничного рынка, поэтому было сложно привлечь инвестиции под подобные проекты, предполагает Смирнова.

Сейчас же явно видно, что спрос превышает предложение, и привлечь финансирование намного проще,- утверждает она.

Для девелопера проекта сама гостиница менее интересный продукт, чем новое строительство многофункционального комплекса. С Пекином возникает наибольшее количество проблем, так как этот объект является памятником архитектуры: к примеру, здесь необходимо проводить сложное согласование архитектурной концепции,- рассуждает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко.

У Системы-галс есть более лакомый участок за самой гостиницей, где они и планируют строительство офисно-торговых площадей'BB,- рассказала она. По оценкам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, сроки окупаемости этого проекта не превысят пяти лет. Месторасположение Пекина позволяет разместить здесь любой сектор коммерческой недвижимости: гостиница находится на одном из самых популярных торговых коридоров Москвы - Тверской. Офисы в этом районе уже не первый год вызывают повышенный интерес со стороны арендаторов (аренда от $750 за квадратный метр),- рассказывает Шершнев.

Логично, если реализация проекта начнется с возведения офисно-торговых площадей, так как обычно строительство отеля всегда осуществляется в последнюю очередь, считает Марина Усенко. С ней согласен и председатель совета директоров ОАО Гостиничный комплекс Шереметьево-2" Матвей Бриллинг. По его мнению, учитывая исторический облик здания и удачное месторасположение, Пекин вполне можно превратить в гостиницу международной категории четыре звезды, но для этого необходимы дополнительные вложения из расчета в $15 тыс. на номер.