Ипотека и недвижимость - В самаре

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Петербургским торговцам и производителям не хватает качественных логистических центров. Однако девелоперы с осторожностью рассматривают проекты строительства складов. Это вынуждает крупнейших торговых операторов самим заниматься возведением распределительных центров.

Похожие цифры приводит партнер компании Knight Frank Роман Бурцев, по словам которого на петербургском рынке работает около 300 000 кв. м складов классов А и В. В ближайшие два года, по его данным, в городе будет построено еще около 300 000 кв. м площадей этих классов, что несколько сократит разрыв между предложением и спросом, объем которого он оценивает в 450 000 кв. м.

По данным Colliers International, в Петербурге насчитывается только пять логистических комплексов, отвечающих международным стандартам. Их общая площадь составляет около 117 000 кв. м. Основная часть предложения объекты, находящиеся на территории бывших промышленных зон (там много устаревших некачественных площадей), тогда как наиболее острый дефицит наблюдается в сегменте высокого класса площадью от 3000 кв. м.

Средняя ставка аренды на помещения класса А, по данным Colliers International, начинается от ежегодных $160 за 1 кв. м. Отапливаемые помещения среднего класса можно арендовать по $80-100 за 1 кв. м в год. Неотапливаемые помещения в плохом состоянии сдаются по $10-50 за 1 кв. м в год. Но наибольшее количество площадей (около 40%) предлагается по цене $50-70 за 1 кв. м в год. Наибольшим спросом со стороны мелкого и среднего бизнеса пользуются складские помещения площадью 500-1500 кв. м. Крупные логистические и торговые компании предпочитают арендовать помещения от 2000 до 6000 кв. м, заключают аналитики Colliers.

Сегмент складской недвижимости был недооценен, возможно, потому, что до недавнего времени существовали более доходные виды вложений, например на рынке жилищного строительства, говорит коммерческий директор холдинга RBI Михаил Возиянов. Тем не менее ранее гендиректор RBI Эдуард Тиктинский говорил Ведомостям, что компания планирует развивать направление услуг по девелопменту в сфере коммерческой недвижимости и ведет ряд переговоров с потенциальными инвесторами. Назвать их до подписания соглашения Тиктинский отказался.

По данным агентства Бекар, рентабельность вложений в склады в 2004 г. была сопоставима только с уровнем рентабельности на рынке строительства жилья и составляла около 20-30%. Рентабельность вложений в торговые комплексы, по оценке Бекара, составляла 22-25%, в бизнес-центры 18-20%, отели 15-17%.

LCMC оценивает рентабельность складов на уровне 20-22% в сегменте высококлассных объектов и в 15-18% для менее качественных помещений.

На рынке аренды склады классов А и B в чрезвычайном дефиците, говорит Роман Уревич, руководитель отдела аналитики LCMC. Существующие склады высокого уровня, как правило, строятся и используются не девелоперами, а торговыми операторами и производителями для собственных нужд. На открытый рынок такие площади не попадают, констатирует он.

Уревич связывает низкую активность российских девелоперов в сегменте складской недвижимости с недостатком опыта в строительстве и управлении логистическими центрами. Сегмент совершенно не насыщен, но сейчас далеко не каждая компания решится на строительство такого высокотехнологичного объекта, как логистический центр класса А или В, говорит эксперт.

Специалисты Colliers также отмечают, что клиенты все чаще предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать пакет дополнительных услуг, таких как таможенное оформление грузов, ведение учета, погрузочно-разгрузочные работы.

В марте 2004 г. группа компаний Ист объявила о планах строительства логистического центра класса А стоимостью $30 млн. А в мае продала компанию Интертерминал, ведущую этот проект, компаниям, подконтрольным бывшим топ-менеджерам МДМ-банка Юлиану Краснопольскому и Андрею Середюку. Под проект Интертерминала выделен участок площадью 24 га в промышленной зоне Предпортовая-1. Строительство первой очереди из нескольких складских терминалов и складов мощностью более 1 млн т в год планируется завершить в начале 2006 г. По словам представителей компании, окупить проект предполагается в течение пяти лет.

Тем временем торговые операторы собственными силами решают проблему дефицита качественных складов. В начале 2005 г. компания Искрасофт (управляет сетью магазинов товаров для дома) завершила строительство собственного логистического комплекса площадью 10 000 кв. м в Колпине.

В сентябре компания Meatland, специализирующаяся на дистрибуции мяса, открыла новый распределительный центр стоимостью $12 млн. Его управлением займется дочерняя структура компании Meatland Logistics Distribution, особо концентрируясь на предоставлении таких услуг, как таможенное оформление, ветеринарное освидетельствование, сертификация, расфасовка, маркировка и хранение товара клиентов. До 2010 г. компания планирует инвестировать еще $35 млн в строительство логистических центров в Ленинградской области, Москве и Подмосковье и складского комплекса на 30 000-35 000 т в Петербурге, который будет выполнять функции оптового межрегионального узла.

В середине ноября логистический центр стоимостью $20 млн и площадью более 27 000 кв. м открыла British American Tobacco по соседству со своим заводом в поселке Ольгино в северном пригороде Петербурга.

В начале ноября председатель правления компании петербургской торговой сети Лента Олег Жеребцов также высказался о необходимости иметь собственный распределительный центр. По его словам, в 2006 г. Лента планирует инвестировать в строительство $18-19 млн. Компания уже приобрела участок в Ленинградской области площадью 15 га, где будут построены два модуля площадью 8000 кв. м и 6000 кв. м соответственно. Предполагается, что их строительство начнется в декабре, а ввод в эксплуатацию запланирован на октябрь 2006 г.

По словам Жеребцова, на решение компании повлияло расширение собственной сети в Петербурге и планы по экспансии в другие регионы (сейчас магазины Ленты строятся в Астрахани, Новосибирске, компания также рассматривает возможность строительства в Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Краснодаре и Нижнем Новгороде).

На один магазин приходится 180 поставок в день. Без распределительного центра становится сложно работать, учитывая скорое появление магазинов на удалении более 200-300 км, говорит Жеребцов.

Складские площади остаются самым неразвитым сегментом коммерческой недвижимости Петербурга. По данным London Consulting Management Company (LCMC), общий объем петербургского рынка складских помещений на III квартал 2005 г. составил 5,3 млн кв. м, из них около 2,2 млн кв. м открытые площадки. На долю качественных площадей приходится около 300 000 кв. м (5,6% от общего объема). Объем их ввода в 2005 г., по прогнозу LCMC, составит около 170 000 кв. м, а в 2006 г. около 150 000 200 000 кв. м.

САМАРА Бум ритейла, начавшийся в 2002-2003 гг., стал стимулом для развития рынка складской недвижимости в городе. И все равно эксперты отмечают недостаток качественных объектов. И прогнозируют через один-два года резкое увеличение объемов их строительства. По оценкам компании ИНДЭСТ-Development, уже в ближайшее время в Самаре должно быть построено более 50 000 кв. м складских площадей.

Общее мнение игроков самарского рынка коммерческой недвижимости складов в Самаре катастрофически не хватает.

По словам специалиста отдела аренды коммерческой недвижимости АН Визит Татьяны Вехтинской, спрос превышает предложение как минимум в два раза. По оценке главного эксперта компании Капитал-недвижимость Сергея Толмачева, спрос на склады варьируется в зависимости от их уровня: в высшей категории он удовлетворен менее чем на 30%, в низшей на 50%, в средней до 80%. Толмачев отмечает, что дефицит складов высокого качества сегодня только увеличивается. За 2005 г. спрос на специализированные склады вырос на 20%, в то время как интерес к помещениям более низкого уровня остался неизменным, а по некоторым позициям даже сократился. Произошел отток потребителей в сторону складов высокой категории, арендаторы хотят условий получше, отметил он. Менеджер по складским помещениям АН Брусника Олег Романов говорит, что среди складов среднего уровня и ниже наиболее дефицитны небольшие помещения площадью около 100 кв. м, аналогичные склады от 500 кв. м не востребованы.

Точно оценить общий объем предложения по складским помещениям специалисты затрудняются, так как полной информации о нем нет. Как говорит начальник аналитического отдела ИНДЭСТ-Development Алексей Сластенин, оценить сегмент класса С вообще нереально, так как в нем много средних и малых собственников, их полной базой никто из самарских риэлторов не располагает. Помещений класса В, по оценкам Сластенина, всего около 100 000 кв. м, самые крупные из них СЛК и Армада (по 25 000 кв. м). Складов класса А тоже примерно 100 000 кв. м, но из них сдаются в аренду лишь около 47 000 кв. м, остальные используются владельцами для собственных нужд. Самые крупные в области склады компаний Нестле, СЛК, Алегретто, Балтика и Десна (г. Тольятти). Сластенин отмечает, что сейчас все открытые склады класса А заняты якорными арендаторами на долгий срок. Количество свободных складов в этом сегменте настолько ничтожно, что говорить о предложении вообще не приходится, говорит он.

Поэтому логично, отмечают эксперты, что в 2005 г. самые известные новые проекты в Самаре относятся именно к классу А. Это терминальный комплекс Алегретто (14 000 кв. м) и очередная очередь складского комплекса СЛК (10 000 кв. м).

Генеральный директор самарского отделения компании ATL Юрий Артамонов считает, что развитие рынка складской недвижимости в Самаре стимулирует приход в регион крупных сетевых ритейлоров, таких как Metro, Рамэнка, Перекресток, Патэрсон, Castorama и др. Сетевые компании развиваются, открывают новые магазины в Самаре и соседних регионах. Уже в ближайшие год-два им понадобятся крупные складские терминалы. Причем очень высокого уровня, так как московские компании гораздо более требовательны к качеству логистических услуг, отмечает он.

В первую очередь, уверен Сластенин, будет расти класс В за счет переоборудования и модернизации промышленных помещений, параллельно будет развиваться класс А. По его мнению, процесс тормозит высокая доходность офисной недвижимости. Руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости АН Визит Юлия Барабаш подтвердила, что ставки аренды по офисам и торговым площадям превышают ставки по складам как минимум в два раза. По ее словам, срок окупаемости приобретений даже старых помещений и перепрофилирования их под склад составляет 3-5 лет. В качестве примера Барабаш назвала склады на территории бывшего станкостроительного завода: изначально там предлагалось разместить около 7500 кв. м складских помещений, но после реконструкции на долю складов осталось примерно 1000 кв. м. Приобретение и реконструкция старого фонда для складов сейчас не оправданна, отмечает она. Целесообразнее строить новые склады на окраине города, где это обойдется раза в два дешевле.

Подобные планы уже озвучиваются. По данным компании ИНДЭСТ-Development, в ближайшее время в Самаре будет построено еще 50 000 кв. м складских площадей класса А. Национальная логистическая компания намерена в 2006 г. приступить к строительству складского комплекса класса А площадью 10 000 кв. м в 15 км от Самары. Еще более масштабный проект три терминала класса А общей площадью 60 000 кв. м и терминал класса B площадью 25 000 кв. м развивает СЛК. Директор по инвестиционным проектам управляющей компании ATL Холдинг Илья Козлов сообщил, что компания рассматривает возможность строительства в Самаре логистического терминала площадью до 50 000 кв. м. По его словам, пока не определено, будет ли компания строить комплекс самостоятельно или привлечет к участию в проекте стратегического инвестора. Стоимость строительства склада класса А в Самаре, по подсчетам Козлова, составляет в среднем $500-700 за 1 кв. м.

Строительство складов ведут не только логистические компании, но и ритейлоры, выходящие на новый для себя рынок. Директор сети Самара-продукт Борис Храпатый сообщил, что компания заканчивает строительство собственного терминала класса А (с подъездными путями, в том числе железнодорожными, эстакадами, автономной котельной и т. д.); комплекс будет открыт весной 2006 г. По его словам, компания планирует затратить на проект $9-10 млн. Комплекс расположится во вновь построенном здании на Заводском шоссе (на промышленной окраине Самары), будет включать в себя складские (17 000 кв. м) и офисные помещения (3500 кв. м). Большую часть склада компания предполагает сдавать в аренду по $8-10 за 1 кв. м складских площадей и $13-15 за 1 кв. м офисов. Храпатый уверен, что комплекс будет востребован, поскольку в Самаре наблюдается дефицит площадей такого класса.

Федеральная торговая сеть Перекресток также намерена построить в Самаре один из своих региональных распределительных центров. По словам финансового директора Перекрестка Виталия Подольского, стоимость проекта составит $20-25 млн из расчета $800-1000 за 1 кв. м. Впрочем, директор самарского филиала Перекрестка Владимир Рыжков сообщил, что компания пока не определилась с участком и сроками строительства. О перспективах строительства собственного складского терминала заявляла также девелоперская компания ФОРРА. Получить комментарии у ее руководителей Ведомостям не удалось.

Общая площадь складских помещений классов А и В в Самаре, по данным ИНДЭСТ-Development, превышает 200 000 кв. м. Крупнейшие терминалы принадлежат компаниям Союз (около 24 000 кв. м), Средневолжской логистической компании (СЛК, около 24 000 кв. м в 30 км от Самары, в г. Кинель), Волгатранстерминал (10 000 кв. м).

В самаре — дефицит качества