Ипотека и недвижимость - Страхование финансовых рисков на рынке новостроек в свете нового законодательства

В области земельных отношений проблема оформления участков в Москве в частную собственность весьма актуальна.

Пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) предусматривает, что участки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам за плату в собственность или в аренду. В пункте 1 статьи 36 ЗК РФ говорится о том, что исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений. Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизацию зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляют одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 1 ст. 28). Таким образом, федеральное законодательство допускает возможность приобретения земельных участков в собственность физических и юридических лиц. Однако в Москве реализация на практике данного права — редкое исключение.
Пункт 1 статьи 14 Закона г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» гласит, что «в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы». То есть данный документ касательно земли в столице фактически определил приоритет арендных отношений над отношениями собственности. Хотя в целом закон, естественно, не исключает возможности оформления земли в собственность (например, п. 2 ст. 6), поскольку в противном случае он бы противоречил приведенным выше нормам федерального законодательства. Положение о приоритете арендных отношений установлено из экономических соображений, так как арендные платежи за землю в Москве образуют существенную статью доходов в городском бюджете, что в первую очередь касается коммерческих организаций, способных выкупать участки.
Так, федеральное законодательство (п. 4 ст. 28 ЗК РФ) говорит о том, что отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением случаев, когда:

земельный участок изъят из оборота;
федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков;
участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.
Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка в частную собственность для строительства, и отказать ему в этом праве не могут. Автор настоящей статьи считает, что и во всех остальных случаях, когда федеральным законодательством предусмотрено оформление земли в частную собственность, соответствующее лицо может требовать реализации своих намерений от уполномоченных органов.
Процесс оформления
Заинтересованному лицу необходимо:
1. Зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве) право собственности на соответствующее здание или строение, расположенное на участке, чтобы претендовать на участок в соответствии с вышеупомянутым пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ;
2. Оформить документы на земельный участок, т. е. произвести его межевание, кадастровый учет и т. д.; получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов Москвы (бывший Москомзем);
3. Подать заявление в уполномоченный орган, принимающий решение о переходе участка в собственность. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в нашем случае — правительство Москвы). Данный орган по смыслу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ в такой ситуации в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
4. Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;
5. Обратиться с заявлением в ГУ ФРС по Москве о регистрации права собственности на земельный участок.
Описанная ситуация, конечно, идеальная. На практике проблемы могут возникнуть при реализации каждого из указанных пунктов, поэтому существует мнение, что получить землю в собственность в Москве реально только с помощью судебных инстанций. Например, если в Департаменте земельных ресурсов Москвы откажут в оформлении кадастрового плана участка, вы вправе обжаловать его действия в суде, как, впрочем, и действия (бездействие) других государственных органов.

Особенности приобретения земельных участков, если расположенные на них объекты недвижимости ранее находились в федеральной собственности
В том случае, если здания, находящиеся на земельном участке, юридическое лицо приобрело в порядке приватизации федерального имущества, шансов получить этот надел в собственность гораздо больше, так как решение о приватизации будет принимать уполномоченный федеральный орган (в настоящее время — Федеральное агентство по управлению имуществом, ранее — Территориальное агентство Минимущества РФ по г. Москве).
Для оформления земельного участка в собственность в вышеописанной ситуации необходимо:
1. Зарегистрировать в ГУ ФРС по Москве право собственности на соответствующее здание или строение, полученное в результате приватизации федерального имущества;
2. Оформить документы на земельный участок, т. е. произвести его межевание, кадастровый учет и т. д.; получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов Москвы;
3. Подать заявление о предоставлении участка в собственность в соответствующее подразделение Федерального агентства по управлению имуществом. В двухнедельный срок со дня поступления заявления данный орган издает распоряжение о переходе земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
4. Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;
5. Обратиться с заявлением в ГУ ФРС по Москве о регистрации права собственности на земельный участок.

Илья Антуфьев,
юрист-эксперт Консультационного центра недвижимости

Как известно, 1 апреля 2005 г. вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», принятый в рамках программы «Доступное жилье». Что изменилось на рынке новостроек с принятием этого нормативного акта и какова судьба столь популярного в последнее время страхования финансовых рисков при долевом участии в строительстве объектов недвижимости? На вопросы отвечает Александр Коробов, президент страховой компании «Вотек», заместитель генерального директора страхового общества «Стандарт-Резерв».

Прежде всего необходимо понять, о каком страховании идет речь. Покупка квартиры в строящемся доме в последнее время стала очень распространенной формой решения жилищных проблем. Такая популярность новостроек вполне объяснима: разнообразие предложений, возможность индивидуальной планировки, современные строительные технологии, материалы и инженерные системы и т. д. Но основной аргумент в пользу приобретения — относительно низкая стоимость на начальном этапе возведения жилья. Однако платой за экономию является высокая степень риска потери вложенных денежных средств.
Многоквартирный дом в среднем строят два года. За это время могут произойти различные непредвиденные события: кризис в банковском секторе или ухудшение финансового положения фирмы-застройщика. Иногда на стадии строительства, когда уже ничего нельзя изменить, обнаруживают ошибки проектировщиков. Частым поводом для конфликтов становятся двойные продажи одних и тех же квартир, что, как правило, оказывается следствием несогласованности действий участников проекта. Не перевелись, к сожалению, и мошенники на рынке недвижимости, собирающие с граждан деньги без намерений что‑то построить. Но тем не менее так и не было принято ни одного законодательного акта или постановления органов исполнительной власти, регулирующего отношения по привлечению денежных средств населения в строительство объектов недвижимости, не говоря уже о каких‑либо гарантиях или контроле со стороны государства.
И вот на рынке новостроек появились страховые организации, предлагающие страхование финансового риска, связанного с долевым участием в строительстве жилья. Суть этого вида страхования состоит в том, что, если инвестор, оплативший квартиру на этапе строительства, не получит ее в установленный срок и застройщик не сможет вернуть ему деньги, страховщик признает данный факт страховым случаем и возмещает затраты в размере произведенных инвестиций. Стоимость такого страхования относительно невелика (соизмерима с ценой одного-двух квадратных метров в покупаемой квартире), поэтому услуга пользуется большим спросом. Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу инвестиционного проекта: проверяет законность строительства и корректность договорных отношений его участников. Данная процедура обычно входит в стоимость полиса.
Упомянутый Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» действует уже полгода, но заметных изменений на рынке он не произвел, хотя был призван навести порядок. В соответствии с ним участник долевого строительства заключает с застройщиком договор инвестирования, который должен отвечать определенным условиям. В качестве участников долевого строительства выступают физические и юридические лица, способные инвестировать деньги в строительство не одной квартиры, а значительной доли площадей в доме. Впоследствии с согласия застройщика они могут уступить право требования на эти квартиры третьим лицам. Таким образом, закон отсекает возможность использования длинных и запутанных договорных цепочек: должником (лицом, обязанным предоставить квартиру) всегда останется застройщик. Финансовое положение последнего также оговорено законом: на строительную площадку не смогут попасть авантюристы, ничего не имеющие за душой. Договоры инвестирования и уступки права требования подлежат обязательной государственной регистрации. Возможно, благодаря данным мерам двойные продажи скоро вовсе исчезнут. Казалось бы, закон встал на защиту потребителей. Что же получается на практике?
Теперь застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на используемый земельный участок. Но именно это, на первый взгляд разумное, требование сделало новый правовой акт нежизнеспособным. Дело в том, что до 40 % от стоимости строительства приходится на подготовительный этап, еще до выхода застройщика на строительную площадку. Ранее нужные деньги собирали с участников долевого строительства, что с принятием закона стало невозможным.
Какой же выход есть у застройщика? Получить кредит? Но, во‑первых, тогда удорожает проект, а во‑вторых, в условиях постоянно возрастающей задолженности строительных организаций по кредитным договорам и возникновения финансовых проблем у ряда крупных застройщиков получение займа стало для многих проблемой.
В итоге застройщики вынуждены искать обходные пути, изобретая новые договорные цепочки. Например, предлагают купить вексель, у которого, очевидно, нет обеспечения, заключить предварительный договор или договор на оказание услуг и т. д. Безусловно, это увеличивает риски на рынке новостроек.
Сколько продлится такая ситуация? Будут ли внесены изменения в закон? Пока ответа нет. Но даже если правовой аспект и будет приближен к реальным условиям рынка, все равно нет никакой гарантии завершения строительства конкретного дома. Тем более что, несмотря на все обещания, компенсация ущерба со стороны государства законом не предусмотрена. Таким образом, страхование по‑прежнему остается единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств, внесенных в несостоявшийся инвестиционный проект.