Ипотека и недвижимость - Новосибирск застраивают складами

НИЖНИЙ НОВГОРОД В городе только начинает формироваться рынок складской недвижимости таково общее мнение экспертов. Впервые за последний десяток лет в Нижнем Новгороде стали появляться новые складские объекты.

Парк складских площадей в Нижнем Новгороде в основном сформировался до начала 90-х гг. В этот период складские комплексы строились продуманно. Самые крупные из них на Федосеенко, Удмуртской, Кузбасской (заречная часть города. Ведомости), Ларина (в нагорной части) расположены либо вдоль автомобильных дорог, либо рядом с железнодорожной веткой. Но они сейчас требуют вложений в ремонт зданий и подъездных путей, хотя не все собственники к этому готовы, говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

Наталья Ванькова, менеджер Центра коммерческой недвижимости, считает, что качественные площади крупных складских комплексов редко поступают в рыночный оборот: Если площади хорошие, арендаторы там задерживаются надолго и уходят только при повышении арендной платы.

Ежемесячная арендная плата за 1 кв. м неотапливаемого склада варьируется от 80 до 120 руб., отапливаемого от 120 до 200 руб. Эти данные приводит Романчева и напоминает о возросшей стоимости коммунальных услуг их арендатор оплачивает отдельно.

Дефицит качественных площадей заставляет искать альтернативные пути решения проблемы. За последние полгода спрос на покупку складских и производственно-складских площадей возрос. А так как качественных площадей в аренду, тем более на продажу, предлагается мало, предприниматели вынуждены строить или реконструировать площади под себя, говорит она.

До сих пор рынок складских площадей, по данным Татьяны Романчевой, пополнялся в основном за счет переоборудования производственных площадей в складские. В качестве примера эксперт привела завод Керамик.

Дистрибуторская компания Алиди стала пионером, решившись на строительство нового крупного складского комплекса в 5 км от города на трассе Москва Казань. Первая очередь площадью 10 000 кв. м уже построена и будет пущена в эксплуатацию к концу 2005 г., вторая в стадии проектирования. Мы использовали около 21 000 кв. м [существующих] складских площадей, но этого оказалось недостаточно. Мы не смогли найти необходимые площади требуемого качества для долгосрочной аренды в Нижнем Новгороде, поэтому решили запустить собственный проект. Наши стратегические партнеры компании Procter Gamble и Nestle предъявляют очень жесткие требования к качеству логистической инфраструктуры и возможности увеличивать объемы продаж и хранения продукции. Новый логистический комплекс класса А позволит компании оказывать производителям более качественные услуги в области дистрибуции и логистики, рассказал Роман Исаев, начальник PR-отдела компании Алиди.

Такой крупный современный логистический проект пока уникален для Нижнего Новгорода. Вице-губернатор Нижегородской области Виктор Клочай неоднократно говорил о перспективности строительства логистического комплекса в зоне нижегородского аэропорта, который могли бы использовать не только нижегородские, но и московские дистрибуторы, но пока это отдаленная перспектива. Сейчас, по мнению Татьяны Романчевой, близость крупных логистических комплексов Москвы отчасти снижает потребность нижегородцев в новых складских площадях.

По оценке Натальи Романычевой, наличие такого комплекса, как у Алиди, не слишком изменит ситуацию на рынке.

Алиди (и это подтвердил Исаев) не планирует сдавать площади в аренду, а рассчитывает оказывать классические дистрибуторские услуги крупным международным и отечественным производителям. Для рынка это может служить лишь неким ориентиром по уровню и качеству складских площадей, считает Романычева. По ее мнению, сил местных предпринимателей хватает на строительство или реконструкцию зданий производственно-складского назначения площадью от 500 до 1500 кв. м, максимум 4000-5000 кв. м.

Привлекательность этого сегмента рынка растет в среде инвесторов, для которых инвестиции в недвижимость не основной бизнес. Романычева сообщила, что есть случаи реконструкции офисных площадей под производственно-складские в хороших местах заречной и нагорной частей города. Наш клиент реконструировал старое административное здание под производственно-складское и очень доволен. Под офисы обычно арендуются небольшие площади по 20-50 кв. м, к тому же две трети арендаторов постоянно въезжают-выезжают, собрать со всех арендную плату и коммунальные платежи очень хлопотно. А склады занимают три-четыре арендатора каждый минимум на 5-7 лет, они же оплачивают все коммунальные услуги. Чистая прибыль от них, конечно, меньше арендная плата за складские площади в два раза ниже, чем за офисные, но зато арендодатель получает ее без проблем и еще экономит за счет операционных и управленческих расходов, рисует радужную картину эксперт.

По мнению Татьяны Романчевой, торговые компании компенсируют дефицит складских площадей строительством объектов нового формата магазинов-складов. Появились новые магазины, которые не требуют дополнительных складских площадей, они сами наполовину склад: Metro, Olsen. Продуктовые супермаркеты не делают больших товарных запасов, торгуют с колес. Магазины крупногабаритных товаров мебели, строительных и отделочных материалов торговые площади используют как выставочно-торговые, а большую часть товаров доставляют под заказ, говорит Романчева.

По ее мнению, потребности в новых складских площадях в первую очередь будут удовлетворяться за счет реконструкции производственных площадей. По данным НЦНЭ, срок окупаемости складов составляет около 10 лет пока инвесторы не торопятся.

НОВОСИБИРСК В последние два года спрос на современные складские помещения стабильно растет и все ощутимее опережает предложение. По оценкам участников рынка, потребность в новых складах превысила 1 млн кв. м. Новосибирск готовится стать складской столицей региона уже в ближайшие два-три года.

Андрей Патрушев, PR-менеджер Knight Frank, отмечает, что возросший товарооборот, организация сборочных производств, развитие города как торгового центра обострили дефицит в Новосибирске складских помещений высокого класса (А и В). С ним согласен директор сибирского филиала Tablogix Евгений Новиков: Современные склады в городе можно пересчитать по пальцам, а спрос на них стабильно растет. Площади нашего терминала в 10 000 кв. м полностью загружены, и мы вынуждены отказывать новым клиентам, сетует он.

Новосибирск находится на пороге увеличения объемов строительства складской недвижимости, прогнозирует Патрушев. Он аргументирует свои прогнозы возрастающим значением города как самого крупного распределительного центра за Уралом и быстрой окупаемостью подобных проектов.

По данным специалиста по складской недвижимости компании Jones lang La Salle Алексея Гришко, многие компании заинтересованы в увеличении своего присутствия за Уралом. Мы общаемся с крупными производителями, как российскими, так и зарубежными, подавляющее большинство из них заинтересовано в расширении бизнеса в Сибири. В числе сдерживающих факторов они называют отсутствие или недостаток современных складских комплексов, говорит Гришко.

Самым крупным проектом Новосибирска в сегменте класса А стал терминал Сибирь Национальной логистической компании, входящей в РосЕвроГрупп. Логистический парк Сибирь площадью 40 000 кв. м строится в районе аэропорта Толмачево, рядом с участком Новосибирск Омск федеральной трассы Байкал, рассказывает директор отдела маркетинга НЛК Александр Федотов. Всего предусмотрено четыре очереди, каждая по 10 000 кв. м. Сейчас строится первая, и к началу будущего года, по словам Федотова, она будет закончена. В 2006-2007 гг. будут построены и остальные три очереди.

До сих пор НЛК работала в Новосибирске на арендованных площадях. Сейчас компания арендует склад класса В площадью 10 500 кв. м в Кировском районе Новосибирска. Склады такого класса пользуются высоким спросом, поэтому НЛК, по словам Федотова, планирует его сохранить.

Мы бы продолжали арендовать складские помещения и дальше, но в Сибири просто нет подходящих помещений под аренду качественных складов, говорит менеджер НЛК. Объем инвестиций в собственный логистический терминал Федотов определить затруднился, но пояснил, что себестоимость строительства в Новосибирске приближается к московскому уровню, т. е. к $500-700 за 1 кв. м. НЛК планирует в будущем выступать в качестве логистического оператора, установив в терминале Сибирь такие же расценки, как в столице, т. е. $0,35-0,6 за паллето-место в сутки. Это первый проект компании по строительству собственного склада за пределами Московской области, говорит Федотов.

В течение 2006-2007 гг. удвоить объем управляемых складских площадей планирует и Tablogix, рассказывает Ольга Кривоногова, менеджер компании по рекламе и связям со СМИ. Приоритетным направлением Tablogix остается именно аренда, а не строительство собственных складов. Строительство требует значительных инвестиций, а приобрести земельные участки в собственность непросто, отмечает Кривоногова, также следует учитывать высокие строительные и бюрократические риски. Но возможностей для развития в этом направлении остается все меньше. Долгое время мы пытаемся подобрать новые помещения, подходящие для работы, но безрезультатно. До сих пор мы предпочитали арендовать площади, однако боюсь, что новый терминал придется строить, сетует Новиков.

Tablogix открыла филиал в Новосибирске в 2002 г. За это время компания арендовала склады у Новосибметалла, ранее использовавшиеся для хранения металла, и сделала из них терминал класса В на 15 000 паллето-мест. По словам Новикова, суточная цена за паллето-место составляет $0,3-0,45. Вероятно, Tablogix сможет увеличить площади уже в ближайшее время.

Компания рассматривается в качестве основного претендента на управление складским терминалом в составе торгово-выставочного комплекса, который будет строиться на месте молочного завода Альбумин, сообщил гендиректор комбината Сергей Агамян. Молкомбинат в марте прекратил профильное производство из-за убытков, а в июле его купило Новосибирскэнерго. На месте Альбумина энергетики решили построить складской терминал площадью около 24 000-26 000 кв. м, а также торгово-выставочные помещения площадью 18 000 кв. м. Первая очередь комплекса склад временного хранения площадью 2500 кв. м откроется уже в декабре, рассказал Агамян. Весной 2006 г. откроется торгово-выставочный комплекс площадью 18 000 кв. м, в марте 2006 г. начнется строительство логистического комплекса класса А площадью 24 000 кв. м. По данным Агамяна, общие затраты на строительство составят около $24 млн.

Сибирский грузовой терминал в начале 2006 г. введет вторую очередь в 8000 кв. м своего логистического центра на 24 000 кв. м. Первая (9000 кв. м) была сдана в октябре 2004 г., а летом 2006 г. начнется строительство третьей на 4000 кв. м.

Директор компании Максим Жучков назвать общую стоимость проекта отказался, однако, по сведениям источника в компании, строительство обойдется в $8 млн. Спрос на логистические услуги существенно превышает предложение. У нас вторая очередь, будучи недостроенной, уже расписана по клиентам до последнего сантиметра, отмечает он.