Ипотека и недвижимость - Вмененка на подсобки

О том, что Гагаринский районный суд удовлетворил пять исков покупателей квартир в домах, построенных “Новым миром”, рассказал адвокат Юрий Николаев, председатель московской коллегии адвокатов “Легис Групп”, представляющей интересы владельцев квартир. Суд обязал ОАО “Новый мир — Северо-Восток” выплатить покупателям неустойку за срыв сроков сдачи домов от года до двух лет, пояснил Николаев. “Общая сумма неустойки достигла 800 000 руб., одному из покупателей удалось взыскать 580 000 руб.”, — говорит он.

В Гагаринском суде “Ведомостям” подтвердили удовлетворение нескольких исков и сказали, что на рассмотрении у них лежат “десятки таких дел”. Николаев уточнил, что исков более сотни: “От жильцов восьми домов на проезде Черского, улице Яблочкова и Байкальской”. Каждый требует взыскать в среднем 3 млн руб., добавляет адвокат. По его мнению, если все иски будут удовлетворены, теоретически расходы “Нового мира” могут достичь 300 млн руб. Однако, говорит он, суд, как правило, удовлетворяет не более 10% от требуемой суммы.
Источник в “Новом мире” утверждает, что неустойка в размере 580 000 руб. — это уникальное решение. “У всех покупателей разные ситуации, и суд понимает объективные причины, из-за которых затягивается строительство”, — аргументирует он. Пока “Новый мир” не решил, будет ли оспаривать решения суда по этим претензиям покупателей.

Виталий Можаровский, партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”, полагает, что “Новый мир”, скорее всего, проиграет и все остальные иски, но неизвестно, получат ли покупатели неустойку. “Как правило, под каждый проект создается отдельное юридическое лицо, у которого на балансе может ничего не быть”, — заключает Можаровский. Олег Репченко, руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, не смог вспомнить массовых случаев подачи исков на застройщиков, затягивающих сроки строительства. “Интересная практика. Если все клиенты начнут так судиться, то со строителей можно будет взять немало”, — шутит он. В одной из компаний-застройщиков так не считают: “Суд высшей инстанции может встать на сторону застройщика, поскольку в договорах, как правило, не определяется срок сдачи дома и размер штрафных санкций”. По его мнению, если бы “Новый мир” уже не засветился в судебных делах, у него были бы все шансы оспорить вынесенное решение.

Первые иски в адрес “Нового мира” жильцы стали подавать год назад, после того как компания “Новый мир — Северо-Восток” потребовала от них доплатить от 40% до 60% стоимости уже оплаченных ими квартир, объяснив это дополнительными расходами при строительстве. В противном случае компания отказывалась оформлять документы о праве собственности на квартиры. Каждый из 60 человек должен был заплатить от $20 000 до $42 000. Тогда покупатели обратились в суд.
Первые иски летом удовлетворил Бутырский районный суд. Рассмотрение их продолжается, говорит Николаев.

ОАО “Финансовая группа “Новый мир” было основано Евгением Спиренковым. С 1994 г. группа построила около 200 000 кв. м жилья. В апреле 2005 г. компания прекратила существование и была разделена на ОАО “Новый мир – Северо-Восток” и ОАО “Новый мир”. Оборот компаний не раскрывается.

С 1 апреля 2005 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс (НК), по которым при определении единого налога на вмененную деятельность (ЕНВД) должна учитываться только площадь торгового зала. В законе четко перечислены помещения, площади которых в расчет не принимаются: подсобные, административнобытовые помещения, а также помещения для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже. Предприниматели, применяющие режим ЕНВД, надеялись, что принятие этих поправок исключит возможность вольного толкования законодательства налоговиками, которые зачастую требовали расчета сумм налога, исходя из размера всей площади торгового предприятия.

Однако на практике воспользоваться нововведениями многим оказалось не под силу.

На деле фискалы согласны рассчитывать ЕНВД по новым правилам лишь в отношении тех предприятий, у которых площадь торгового зала указана в договоре аренды отдельно от общей площади арендуемого помещения. По этой причине налоговая инспекция в Карелии потребовала от одного из индивидуальных предпринимателей доплатить более 30 тыс. руб. ЕНВД. Налоговикам не понравилось, что бизнесмен, снимавший помещение площадью 13 кв. м, платил ЕНВД лишь с 7 кв. м площади, объясняя это тем, что оставшиеся 6 кв. м он использовал для хранения товаров. Дело дошло до суда. Суд первой инстанции и апелляция встали на сторону предпринимателя, так как у него имелись все доказательства размера занимаемой под торговые цели площади: поэтажные планы помещения, справки арендодателя и т. д. Однако кассация отменила два предыдущих решения. Суд кассационной инстанции мотивировал свое решение нарушением судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, не указав при этом, каких именно. Суд вышел за пределы своей компетенции, заново исследовав и переоценив доказательства,- говорит эксперт ОПОРЫ России Александр Барков.

ФАС СЗАО также принял решение в пользу налоговиков. В постановлении суда N А26-346/2005-29 сказано, что правоустанавливающим документом является договор аренды, и платить налог нужно с той площади, которая определена в договоре как торговая, в данном случае - 13 кв. м.

Договор аренды - это базовый документ, подтверждающий факт получения помещений в пользование, его же фактическое использование должно быть принято судом во внимание,- говорит директор налогового департамента компании Росинтер ресторантс Дмитрий Логунов.

Эксперты говорят, что по закону предприниматель обязан указывать в договоре аренды всю площадь арендуемого помещения, но при этом он может выделить ту площадь, которая используется непосредственно для торговли. Однако на практике сделать это практически невозможно. При заключении договора аренды предприниматель зачастую не знает, какую площадь у него будет занимать торговый зал, а какую - подсобные помещения. Разделение помещений обычно происходит в ходе осуществления торговой деятельности,- констатирует руководитель московского профсоюза предпринимателей Лига свободы Георгий Комаров.

Ситуация осложняется тем, что нередко бизнесмен не может внести изменения в уже заключенные договоры аренды.

По словам Георгия Комарова, основная масса предпринимателей, применяющих ЕНВД, снимают помещения в торговых комплексах и на рынках.

Как правило, владельцы этих помещений отказываются вносить изменения в договоры аренды,- говорит эксперт.