Ипотека и недвижимость - Названы первые шесть особых экономических зон

РОСТОВ-НА-ДОНУ В регионе наблюдается дефицит складских помещений, а первый современный логистический комплекс класса А, строительство которого начала РосЕвроГрупп, появится только к концу 2007 г.

На рынке недвижимости Ростова-на-Дону складские помещения представлены скудно, а профессиональных складов класса А вообще нет, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Примерно 80% имеющихся здесь складов располагаются в промышленных зонах города (районы Западный, Сельмаш, Каменка, Чкаловский), а также на левом берегу Дона. Есть и другая сторона проблемы. 70% из существующих складских помещений холодные, а потребность как раз в обратном, говорит он. А менеджер отдела коммерческой недвижимости агентства Лендлорд Светлана Луценко говорит, что в избытке представлены трехэтажные складские помещения, которые построены еще в советское время. Такие склады обычно пустуют их качество оставляет желать лучшего, да и арендатор несет дополнительные затраты за пользование лифтами и погрузочно-разгрузочным транспортом, поясняет она.

По сравнению с прошлым годом арендные ставки за складские помещения выросли в два раза, констатирует Луценко. Год назад стоимость аренды 1 кв. м в неотапливаемом помещении составляла 50 руб., в этом году не менее 100 руб. в месяц. Самое распространенное предложение отапливаемые склады по 150-200 руб. за 1 кв. м, говорит Луценко. Впрочем, и предложение по 250-300 руб. за 1 кв. м уже никого не удивляет, добавляет Сосницкий. Он уверен, что из-за отсутствия необходимого количества качественных складских площадей цены на них будут только расти.

Требованиям класса В могут отвечать всего три складских комплекса, расположенных на окраинах города (ул. Портовая, 543, 1-я Луговая, 12, и пр. Стачки, 243), говорит Сосницкий. Высота этих складских помещений от 6 м, есть необходимое техническое оборудование, офисные площади, современные системы охранной сигнализации и коммуникаций, предлагается ответственное хранение, рядом проходит железнодорожная ветка. Арендная ставка колеблется от 180 руб. до 230 руб. за 1 кв. м в месяц. Подобными характеристиками обладают еще два складских комплекса на ул. Доватора, 160/2, и Орской, 31. Правда, в них нет отопления, поэтому аренда 1 кв. м составляет 100-110 руб. в месяц, добавляет Сосницкий.

Недавно сдавать в аренду складской комплекс общей площадью более 10 000 кв. м в центре города (ул. Нансена, 160) начала компания Донской табак (общая площадь всех складских помещений компании составляет 45 000 кв. м. Ведомости), рассказывает замдиректора по закупкам и логистике Сергей Анисимов. По его словам, после переноса производства Донского табака в левобережную промзону использование этого склада для собственных нужд становится неэффективным. А в центре Ростова подобных складских комплексов (с отоплением, вентиляцией, авто- и железнодорожной рампами, собственной котельной и автономной дизельно-генераторной установкой) нет, говорит Анисимов.

Ростсельмаш заявил о строительстве в 2006 г. нового терминала для хранения запасных частей к комбайнам. По словам начальника пресс-службы компании Юлии Усольцевой, сейчас складские помещения Ростсельмаша расположены в разных частях предприятия, их общая площадь составляет 17 000 кв. м, а новый терминал будет представлять собой единый комплекс площадью 33 000 кв. м. Инвестиции Ростсельмаша в разработку эскизно-технического проекта и подготовку участка под строительство составили 123 000 евро, окончательная стоимость будет определена в начале следующего года, добавила Усольцева.

В ближайшие два года количество качественных складских помещений должно пополниться. К строительству первого логистического центра класса А в г. Батайске (в 10-15 км от Ростова) приступила компания РосЕвроГрупп. По словам исполнительного директора Агентства инвестиционного развития Ростовской области Игоря Буракова, на согласование техусловий, покупку и приватизацию земельного участка под строительство ушло больше года. Общая площадь терминала составит 50 000 кв. м, а паллетная емкость около 70 000 паллето-мест, рассказывает руководитель пресс-службы РосЕвроГрупп Екатерина Новоженина. Она оценивает инвестиции в строительство в 1 млрд руб. По словам Новожениной, проектом предусмотрены разгрузочный путь длиной более 300 м (с железнодорожной рампой), стоянка на 200 большегрузных автомобилей и парковка для 150 легковых машин. Сейчас ведутся работы по расчистке территории, прокладываются коммуникации, первую очередь (два склада по 10 000 кв. м с административно-бытовым и офисным комплексами) планируется сдать в эксплуатацию в сентябре 2006 г., а к концу 2007 г. завершить строительство полностью, говорит Новоженина.

Планы по строительству еще одного логистического центра общей площадью около 100 000 кв. м и стоимостью около $100 млн есть и у французской компании PGP, говорит Бураков. По его словам, между PGP и областным Агентством инвестиционного развития весной 2005 г. подписано соглашение о сотрудничестве, а сейчас решается вопрос с земельным участком. Возможно, французская компания начнет освоение участка весной следующего года, предполагает Бураков.

По мнению Сосницкого, в ближайшее время не стоит ожидать бурного развития рынка складских помещений: для этого необходимы значительные инвестиции, срок их окупаемости 6-7 лет. Пока региональные компании охотнее инвестируют в строительство жилья, торговую недвижимость и бизнес-центры, подытоживает он.

Площадь всех складских помещений в Ростове-на-Дону составляет около 80 000 кв. м. А суммарный спрос только на склады класса А, по оценкам участников рынка, вдвое больше предложения и составляет около 150 000 кв. м. Собственные комплексы в Ростове имеют компании Донской табак, Регата, Балтика-Дон, Ростсельмаш, Эмпилс. По данным компании Титул, стоимость аренды складских помещений колеблется от 100 130 руб. за 1 кв. м в месяц в неотапливаемых складах до 150 300 руб. за 1 кв. м в отапливаемых.

Странным показался экспертам выбор отраслей, которые будут развивать в первых шести российских особых экономических зонах. Но чиновники считают, что регионы-победители хорошо готовы к ОЭЗ, и обещают новые конкурсы уже в первой половине будущего года.

Принятый в июле закон об особых экономических зонах позволяет создавать на ограниченных по площади территориях на срок до 20 лет зоны двух типов: промышленно-производственные для выпуска высокотехнологичной продукции и технико-внедренческие для инноваций. Преимущества для компаний, работающих в ОЭЗ, в налоговых льготах. В промышленных оазисах (20 кв. км) они могут платить сниженный (верхняя ставка опустится с 26% до 14%) единый социальный налог, а резидентам внедренческих зон (2 кв. км) разрешат списывать на расходы все затраты на НИОКР. В обоих типах зон предусмотрены льготы по налогам на землю и имущество. За импортные товары в ОЭЗ не надо будет платить таможенные пошлины и НДС. Вывозить готовую продукцию можно будет также беспошлинно.

Минэкономразвития закончило прием заявок 2 ноября. В конкурсе приняли участие 47 регионов, подано 72 заявки. 43 из них предполагали создание промышленно-производственных ОЭЗ, 29 технико-внедренческих. Чиновники заявляли, что число ОЭЗ не превысит десятка, но вчера комиссии по отбору заявок объявили победителями всего шесть регионов.

Технико-внедренческие зоны будут созданы в Зеленограде (микроэлектроника), подмосковной Дубне (центр программирования), Санкт-Петербурге (информационные технологии и аналитическое приборостроение) и Томске (ядерные и нанотехнологии). В Липецкой области уже начат российско-итальянский проект по производству бытовых приборов, электротехники и мебели. А в Елабуге (Татарстан) предполагается производство автокомпонентов и нефтехимической продукции. По словам руководителя Федерального агентства по ОЭЗ Юрия Жданова, зоны получат 8 млрд руб. из федерального бюджета и еще столько же от регионов-победителей, а объем частных инвестиций в промышленные зоны в 2006 г. составит порядка $10 млн.

Выбор чиновников выглядит странно, считает замдиректора Межведомственного аналитического центра Юрий Симачев: Не думаю, что строительство завода по производству бытовой техники главный приоритет нашего развития. Даже по поводу технико-внедренческих зон есть вопросы: где, например, биотехнологии? Чиновники объясняют это низким уровнем заявок. Все зоны, которые были достойны, стали победителями, заверил Ведомости Жданов. По словам чиновника Минэкономразвития, администрации выбранных регионов так хорошо подготовились, что у них не только документация готова, но даже земельные участки под ОЭЗ нарезаны. Места для технико-внедренческих зон были выбраны по очевидным причинам: в них сосредоточены научные институты и высококвалифицированные кадры. А Липецкая область и Татарстан имеют высокий потенциал развития и опыт организации промышленных площадок, объясняет он. Мы исходили из того принципа, что надо брать лучших и помогать им развиваться еще быстрее, наращивая конкурентные преимущества, говорит чиновник. Зачем тратить силы на тех, кто не растет? С ним согласен эксперт Центра фискальной политики Владимир Редькин. По его словам, и Липецкая область, и Татарстан промышленно развитые регионы-доноры. Главного экономиста Тройки Диалог Евгения Гавриленкова смущает четкая отраслевая направленность ОЭЗ: Не дело чиновников решать, какую отрасль развивать, это решит сам бизнес.

У регионов, не попавших в число победителей, будет такая возможность в следующем году. По словам Жданова, еще один конкурс может быть проведен уже в первом полугодии 2006 г.