Ипотека и недвижимость - Оформление прав на землю

Российское законодательство по недвижимости стремительно изменяется. И это отрадное явление, учитывая, что в предыдущие годы сфера эта оказалась изрядно запущенной. Плохо лишь то, что некоторые законы зачастую принимаются второпях. «Даешь!» к такому-то сроку ведет к появлению различных юридических «дыр», которые потом приходится спешно латать.

Минувшим летом профессиональное риэлторское сообщество и наиболее продвинутые из числа рядовых граждан были изрядно озабочены. Закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязывал всех пользователей земли до 1 января 2006 г. переоформить свои права на нее. Воображению сразу стали рисоваться картины одна страшнее другой: толпы дачников, хлынувшие в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество; строгие санкции к тем, кто не успел до заветной даты…

Разобравшись в вопросе, мы установили, что п. 2 ст. 3 данного закона говорит об этой самой обязательности лишь в отношении юридических лиц. То есть дачников, большинство из которых являются лицами физическими, это не касается. К тому же, в законе нет ни слова об ответственности для тех, кто не успеет переоформить права – никто не будет лишен своих прав, дело, вероятно, ограничится штрафами, да и они пока не прописаны. Более того, изначально была установлена одна дата, а потом другая. Сейчас, как сообщил нам Андрей Ивакин, зам. директора Департамента имущественных и земельных отношений Министерства экономического развития и торговли РФ, в МЭРТ разработана новая поправка, переносящая «час Х» еще на два года – до 1 января 2008-го. Учитывая специфику вопроса (он не затрагивает чьих-либо политических интересов), можно считать, что его одобрение Госдумой и подписание президентом практически гарантированы.

Одновременно с этим, по словам А. Ивакина, в МЭРТ подготовлен еще один законопроект на близкую тему. Он является выполнением поручения, данного Владимиром Путиным правительству в конце мая, – упростить оформление в собственность фактически находящегося в пользовании недвижимого имущества (дачных и садовых земельных участков, участков под ИЖС, а также домов и гаражей).

Стало быть, это положение никоим образом не обязывает граждан что-то переоформлять – напротив, снимаются некоторые проблемы, которые сегодня фактически делают эту процедуру невозможной. Например, довольно часто в документах, выдававшихся в первой половине 90-х гг., не указывался вид права. Или были подчеркнуты сразу все три вида: собственности, постоянного бессрочного пользования и аренды. Сейчас органы регистрации откажут заявителю с такими документами, и единственный возможный путь – обращаться в суд. Ситуация, откровенно говоря, очень странная: вины гражданина тут явно нет. Поэтому разработанный МЭРТ законопроект предлагает, чтобы устанавливалось право собственности. Этот выбор наверняка поддержат все землепользователи: за аренду надо платить намного больше, а право бессрочного пользования потом придется с большими хлопотами переоформлять наследникам.

Еще один довольно распространенный сюжет, касающийся практически всех земельных участков. Их фактическая площадь отличается от того, что написано в документах. Причина тут в том, что до вступления в силу Земельного кодекса участки предоставлялись несформированными – без проведения работ по межеванию, согласованию границ. Когда принималось решение о выделении земли, к нему прилагался какой-нибудь упрощенный ситуационный план и подразумевалось, что впоследствии будут проведены все работы по землеустройству и межеванию.

Как правило, этого никто не делал, люди просто устанавливали заборы, строили дома. Такое вот «стихийное землепользование». Нынешнее законодательство, требующее точного соответствия «бумаги» и «факта», загоняет ситуацию в тупик, поскольку наверняка придется отбирать фактически используемые части участков, сносить возведенные на них строения. Предлагаемое решение – регистрировать права по сложившемуся положению. Но при двух условиях. Первое – наличие согласованных границ, т.е. нет споров с соседями и местными властями. Опасаться того, что будет легализован самозахват, вряд ли стоит: если я и захватил у соседа три сотки, то акт согласования получу только после того, как заплачу ему. Второе условие – излишек не должен превышать минимального размера земельного участка для данного целевого назначения. Иными словами, из этого излишка нельзя создать отдельного участка.

Также предлагается бесплатно передавать в долевую собственность членам садоводческих товариществ и дачных кооперативов земли общего пользования, находящиеся внутри этих товариществ. Сегодня площади, занятые внутренними проездами, водонапорными башнями дачникам приходится выкупать. Если это оформление станет бесплатным, процедура оформления прав на участки будет серьезно упрощена.

Вторая часть законопроекта посвящена регистрации прав на строения – дачные и садовые дома, индивидуальные жилые дома и гаражи. Основная проблема здесь в том, что большинство построек на дачных и садовых участках возведено без разрешения. По закону полагалось, чтобы всякое строительство начиналось с получения разрешения. На практике же люди сначала строили, а потом задним числом оформляли на него бумаги. Ситуация незаконная, поэтому сотрудники БТИ самостоятельно придумывали «тарифы» для ее разрешения.

А законный вариант – через суд.

Авторы законопроекта исходят из того, что если строительство осуществлено на своем земельном участке, то права третьих лиц никак не ущемлены, и природы для судебного разбирательства нет. И дома эти следует регистрировать по заявлению граждан. Тем более что новый Градостроительный кодекс, вступивший в действие в 2004 г., не требует разрешения для возведения строений на дачных и садовых участках.
Хотя Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) действует с 30 октября 2001 года, вопросы, связанные с соответствующими правоотношениями, не убавляются. В основном это касается тех, кто приобрел участки в собственность, получил их на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу ЗК РФ. Один из главных вопросов, который задают юристам, звучит так: нужно ли сейчас заниматься их переоформлением? Незнание ситуации подкрепляется слухами о том, что те, кто не переоформит земельные участки из постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность, лишатся данного имущества.

Постоянное бессрочное пользование
Как известно, до 30 октября 2001 года граждане и юридические лица могли получить участки в постоянное бессрочное пользование. После этого срока в данный вид землепользования гражданам их не предоставляют. На таком праве землю могут получить лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20, п. 1). Но если гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие ЗК РФ, то данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться землей, но распоряжаться (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) ею не имеет права. То же касается юридических лиц, которым участки были предоставлены в постоянное бессрочное пользование (ЗК РФ, ст. 20, п. 4). Однако согласно п. 2, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — ФЗ) юридические лица обязаны переоформить данное право на право аренды или собственности до 1 января 2006 года.
Кроме того, ЗК РФ предоставляет гражданам однократно бесплатно приобрести в собственность находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законодательно, не допускается. Как следует из ФЗ (ст. 3, п. 3), предоставление в собственность гражданам земли, ранее предоставленной им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть сделать это можно в любое время.

Пожизненное наследуемое владение
Предоставление участков на праве пожизненно наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но для граждан, которые уже имеют землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение землей сохраняется (ЗК РФ, ст. 21, п. 1).
Участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, также разрешено бесплатно однократно приобрести в собственность. Особо подчеркнем, что законодательно строгие временные рамки для данного процесса не установлены, то есть можно сделать это в любое время.
Распоряжение землей (как и при постоянном бессрочном пользовании) не допускается, за исключением перехода прав на участок по наследству. Государственную регистрацию перехода права проводят на основании свидетельства о праве на наследство (ЗК РФ, ст. 21, п. 2). Следует заметить: регистрации подлежит не переход права, а право наследника.
Необходимо обратить внимание, что отношения, связанные с распоряжением землей, принадлежащей на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, регулирует также Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ). Но в соответствии с ним обладатель участка на данных правах может передавать землю другим лицам в аренду или безвозмездное пользование. А ЗК РФ в отличие от ГК РФ подобных прав не дает. Таким образом, имеет место расхождение их норм.
Очень часто у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Например, у гражданина есть земля, которая принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования, и жилое здание на этом участке, которое находится в собственности. Как ему продать (подарить) дом? Ведь в данном случае покупатель не может приобрести одновременно землю, поскольку она не является собственностью продавца. В принципе, продать его реально, но в этом случае участок не продают, а тем более не предоставляют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Наиболее выгодным вариантом является переоформление земли в собственность продавца жилого здания, а уже затем продажа здания вместе с участком.
Если право собственности на землю продавцом до продажи дома оформлено не было, то его покупателю местные органы власти скорее всего предложат приобрести право собственности на землю за определенную плату или заключить договор аренды. Однако, обратившись в суд, новый собственник жилого здания может установить факт перехода к нему права бессрочного пользования участком и, соответственно, права на однократное бесплатное получение его в собственность на основании ЗК РФ (ст. 20). Это же относится и к переходу права пожизненно наследуемого владения землей.

Собственность на землю
Многие знают, что данное право подтверждается его государственной регистрацией. Собственник имеет соответствующее свидетельство, выданное органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но такой порядок действовал не всегда.
До принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) эти права регистрировали различные органы. Например, если земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 года (вступление в силу Закона), то документы, подтверждающие права собственников, нужно было оформлять в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент.
Но, как следует из ФЗ (ст. 3, п. 9), государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Закона, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав. При таких документах можно спокойно владеть и пользоваться участком. Но если планируется совершение сделки с подобным участком (продажа, дарение, залог и т. д.), то ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в обязательном порядке.
Таким образом, получать новые свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю (возникшие до 31 января 1998 года) не обязательно, но по собственному желанию можно. Однако регистрация обязательна перед регистрацией сделки, перехода и ограничения прав на недвижимое имущество.

Материал подготовлен с помощью юридической фирмы
«Лоэрс бюро», г. Химки, ул. 9 Мая, 18а.