Ипотека и недвижимость - Налогообложение недвижимости изменит структуру бюджета

Концерн "Нефтяной" начинает строительство бизнесцентра класса А+ в центре Москвы. Объем инвестиций составит более $110 млн. Аналитики называют инвестирование нефтедобывающих компаний в коммерческую недвижимость закономерными.

О строительстве многофункционального центра "Серебряный город" "Бизнесу" рассказали в компании "Мосинжстрой-девелопмент", входящей в концерн "Нефтяной".

Бизнес-центр класса А+ общей площадью 59,1 тыс. м будет расположен на пересечении Садового кольца (ул. Земляной Вал) и Серебрянической набережной. Арендуемая площадь бизнес-центра составит 41 тыс. кв. м, парковка предусматривает наличие 409 машино-мест (включая подземную парковку на 271 машино-место). Инвестором проекта является концерн "Нефтяной", генеральным подрядчиком - компания Codest. По информации "Мосинжстрой-девелопмент", в июле этого года Сбербанк предоставил кредит на реализацию проекта в размере $82 млн. Общий объем инвестиций составит более $110 млн. Ожидается, что в эксплуатацию центр будет введен в начале 2007 года.

"Серебряный город" расположится на территории Государственного института азотной промышленности (ОАО ГИАП), в промзоне района "Таганский". Промзона находится в границах улицы Воронцово Поле, Николоворобьинского переулка и Серебрянической набережной. Помимо ОАО ГИАП на ее территории располагается ряд промышленных предприятий: ФГУП "Завод ЭМА", НИФХИ им. Карпова, красильно-отделочная фабрика.

В 1995 году концерн "Нефтяной" выкупил контрольный пакет акций ОАО ГИАП и получил в собственность его земельный участок. Сейчас институт переведен в г. Видное Московской области, и руководство концерна начало реализацию программы по созданию бизнес-района на Серебрянической набережной.

Строительство бизнес-центра - первый этап программы.

"Серебряный город"- второй крупный проект "Нефтяного" в сфере коммерческой недвижимости. В начале июля градостроительный совет одобрил концепцию строительства многофункционального комплекса площадью 200 тыс. кв. м в Ясеневе (об этом "Бизнес" писал 6 июля). По словам первого заместителя гендиректора по девелопменту "Мосинжстрой-девелопмент" Эрсина Демирделена, коммерческая недвижимость является одним из наиболее перспективных направлений для вложения инвестиций. "В ближайшие несколько лет будет наблюдаться активный рост рынка коммерческой недвижимости. Сейчас спрос на офисы класса А значительно превышает предложение",- говорит Демирделен.

Ко-эксклюзивными агентами по сдаче бизнес-центра в аренду являются компании Noble Gibbons и Colliers International.

По словам замдиректора отдела офисной недвижимости Colliers International Анны Ивановой, арендные ставки в "Серебряном городе" пока не утверждены. "Стоимость аренды квадратного метра в офисе А+ по Москве составляет $700-800. Думаю, ставки "Серебряного города" адекватно отразят его положение на рынке как качественного продукта",- говорит Иванова.

По мнению аналитиков, инвестирование проектов коммерческой недвижимости нефтяными компаниями закономерно. "Для сырьевых компаний затраты на коммерческую недвижимость несущественны. В то же время это выгодное вложение средств, так как недвижимость не падает в цене",- говорит директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила.

С ним соглашается аналитик отдела исследований Prime City Properities Антонина Лаирова. По ее словам, сырьевые компании интересуются недвижимостью в связи с диверсификацией рисков. "Цена на нефть может упасть, а рынок недвижимости сейчас очень доходен. Бизнес-центр способен принести до 25% прибыли",- считает Лаирова.

"Кроме того, в случае если "Нефтяной" готов выйти из проекта по окончании строительства, окупаемость вложений будет очень быстрой",- уверяет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.
Стало общим местом жаловаться на российские налоги. В вину законодателям вменяется создание такой системы, когда платить — себе дороже, поскольку с каждого рубля государство просит рубль двадцать. До совершенства в налоговой сфере и впрямь далеко. И все-таки главная причина неустройства не в злонамеренности властей. Просто пока никак не удается согласовать интересы участников экономического процесса, без чего создание действующей системы невозможно.

Говоря о древнейших профессиях, стоило бы в первую очередь, и непременно с уважением, упомянуть о мытаре – сборщике налогов. Нет податей – нет и государства, и это очень хорошо понимали еще две тысячи лет назад.

Для развитого экономического устройства характерно взимание поимущественных налогов. Не пресловутая «десятина», а такое обложение собственности, которое позволило бы государству и выполнять свои функции, и перераспределять в случае надобности средства с тем, чтобы решать проблемы территорий. Важнейший момент здесь – соблюдение меры между властями «в центре» и «на местах»: перекос в любую сторону ослабляет государство, оно становится либо «зацентрализованным», либо аморфным.

Уже в начале XIX в. конституции большинства американских штатов содержали статью, где было сказано, что «каждый человек должен платить налог пропорционально стоимости имущества, которым владеет». В США применительно к местному бюджету доля этих сборов всегда оставалась на высоком уровне: к примеру, в 1902 г. поступления в бюджет местной власти на 73% состояли из поимущественного налога, а в 1988 г., чуть ли не сто лет спустя, – на 74%. Американская система тяжела для собственника. Если ставка налога составляет 3% от рыночной стоимости, несложно подсчитать, какие огромные деньги приходится платить, особенно богатым. Но система эта действенна, потому что степень доверия к власти в американском обществе – высока.

Обеспечивать местный бюджет за счет недвижимого имущества граждан, конечно, разумно. Люди понимают, за что они платят, они платят, там, где живут, и средства идут на нужды их территории. Другое дело, что сами по себе налоги на недвижимость есть мера необходимая, но недостаточная. Требуются и другие составляющие, чтобы обеспечить их действенность.

Начнем с того, что расчет налогового бремени должен проходить по понятной, открытой методике. Второе, что следовало бы отметить, – имущественные сборы при разумном подходе могут и должны выполнять регулирующую социальную функцию: богатый человек вносит в общую казну значительно большую сумму, нежели его менее состоятельные сограждане. Вместе с тем налог не должен препятствовать повышению уровня жизни: если дорогое жилище обкладывается по прогрессивной шкале, пропадает всякое желание строить, и тот, кто имеет средства, просто уедет в другое место, где уплата имущественного налога не так обременительна. Однако самое главное требование – полная прозрачность расходов местного бюджета. Никто не станет платить, если не видит, куда идут его деньги.

Существуют две основные модели взимания поимущественных налогов (в нашем случае – налогов на недвижимость). Об одной, условно именуемой американской, мы только что сказали. Другая, которую опять же условно можно назвать шведской, отличается «щадящим» режимом. Государство устанавливает невысокие ставки, но берет на себя основные функции бюджетного обеспечения. Какая модель – общественная или патерналистская – нам ближе, сказать сложно. Но беда наша в том, что пока мы не можем определиться с этим в силу объективных причин: абсолютная непрозрачность бюджетных расходов вызывает абсолютное же недоверие, а неспособность власти обеспечить потребности граждан сводит на нет ее готовность снижать налоговое бремя.

В нашей стране идея создания современной системы налогообложения недвижимости впервые стала прорабатываться еще 10 лет назад. К тому времени недвижимый рынок был криминализован, и во многом – как раз вследствие несовершенства налогообложения земли и имущества. Сделки заключались по фиктивной цене, что, по сути, было формой уклонения от уплаты налогов, росло число мошенничеств. Стало очевидно, что только введение налогообложения недвижимого имущества, причем на основе рыночной стоимости, может изменить ситуацию.

Для успеха в этом деле требовались две составляющие: единая методика расчета и единый кадастр. Ни того, ни другого у нас в стране не было.

Ведением реестра строений традиционно занимались БТИ. Созданы они были еще в 20-е гг., когда частных домовладельцев обязали платить налоги. Все эти годы в БТИ аккуратно учитывали жилищный фонд, вели архивы. Но в 90-е гг. система стала давать сбои, и дело тут не только в недофинансировании. Началась частная застройка, и если земля под строительство выделялась только решениями административных органов, то такая процедура, как прием дома в эксплуатацию, потеряла обязательный характер. В результате множество новых строений не попало в базу данных. Формально этих домов нет, и произвести по ним налоговые начисления нельзя.

Что касается методики, то в 90-е гг. только начала складываться отечественная школа оценки, и как такового независимого института оценочной деятельности еще не было. А методики, механически перенесенные на российскую почву, не очень-то приживались.

Возможность взимать налог на основе рыночной стоимости предполагает точное выполнение ряда условий. Во-первых, должны быть известны сам объект недвижимости, его характеристики и стоимостная оценка. Во-вторых, должно быть ясно, кто налогоплательщик, каковы его права и ограничения прав. И оформление сделок по заниженной стоимости на подставное лицо сразу же лишает возможности ввести нормальное налогообложение.

Таким образом, введение налога представляется самым надежным средством сделать рынок недвижимости законным. Но это не всем надо. А точнее – многим как раз этого и не надо.

Для решения двух основных задач – отработки методики расчета и составления реестра – в двух российских городах, Великом Новгороде и Твери, был проведен эксперимент. Мы не будем сейчас вдаваться в подробности, отметим лишь, что в целом итоги его следует признать положительными. Так, в Новгороде была впервые составлена подробнейшая база данных, которая включила в себя свыше 100 тыс. объектов (в том числе более 72 тыс. квартир). По Твери в реестр попали более 200 тыс. объектов. Были успешно опробованы и новые, рыночные методики расчетов, разработанные с учетом российских реалий.

Необходимость изменений в Налоговый кодекс, которые позволили бы перейти на современную систему взимания налога на недвижимость, в общем-то не вызывала сомнений. Достаточно сказать, что соответствующий законопроект был внесен в Государственную думу предыдущего созыва группой депутатов, в которую входили столь разные фигуры, как Борис Грызлов, Георгий Боос, Валерий Зубов, Павел Крашенинников, Виктор Плескачевский, Галина Хованская, Петр Шелищ. Вроде бы все были «за» и, можно сказать, никого не было «против». Но решения так до сих пор и нет. И законопроект продолжает рассматриваться.

Разумеется, и сейчас недвижимое имущество подлежит налогообложению. Но расчет взимаемых сумм производится по весьма условной схеме.

Само по себе наличие только трех степеней градации стоимости говорит о том, что здесь речь не идет о рыночной оценке. Скажем, квартиру, которая стоила бы меньше 300 000 руб., уже ни в Москве, ни в подавляющем большинстве областных центров не встретишь. А вот квартиры стоимостью $500 000 для столицы – явление характерное. Стоит ли удивляться, что, по данным Министерства финансов, размеры налоговых начислений – в абсолютном выражении – никак не соответствуют рыночным реалиям: за квартиру в Рязани или за домик в Тверской области платить приходится столько же, а то и больше, чем за аналогичную собственность в Москве и Московской области.

Введение налогообложения недвижимости на основе рыночной оценки – категория исключительно экономическая. Но слишком уж многие, так сказать, задействованы в процессе:

законодатели,
чиновники,
участники рынка,
обыкновенные граждане.
Законодателям закон однозначно нужен. Он позволит сформировать понятную и достаточно логичную бюджетную систему. Они понимают, что финансовые перспективы налога огромны. По самым приблизительным подсчетам, поступления могут составить до $10 млрд. в год. Но законодатели наши – люди небедные, многие располагают внушительной собственностью, и введение даже самой скромной, но постоянно действующей ставки заставит их серьезно раскошелиться. А это вещь серьезная. Тут не до партийной принадлежности. Тут любой законопроект прокатишь.

Нужен закон и правительству. Опять-таки, главным образом, из-за его финансовой емкости. Но ведь и там у нас публика приличная. Состоятельная. О строительном рынке, о рынке недвижимости знающая не понаслышке. Что ж самого себя по живому-то резать? Не хочется.

Третья категория – участники рынка. Они люди практичные. Понимают: только тронь – и пойдет цепная реакция. Дороже дом – дороже строительство, внушительнее страховка. И продать сложнее. Словом, сплошные проблемы. Работающие в бизнесе, связанном со строительством и недвижимостью, к перемене правил готовы. Но хотят, чтобы правила были общими и всеми, в первую очередь, чиновниками, соблюдались. А так разве бывает?

Что касается обыкновенных граждан, мелких собственников, которые составляют 99,9% населения, так их-то как раз нововведения коснутся в наименьшей степени. Но они не знают об этом, они боятся (и, может быть, небезосновательно), что снова их обманут, что вот платили раньше налогов 100 руб., а придется – $100. Да еще лица заинтересованные вслух заботятся об их нуждах, говорят, что нельзя заставлять бабушку платить налог на имущество.

Вокруг этой темы столько уже наворочено, что ясно одно: необходимо политическое решение, которое может принять только президент. И в принципе, он это уже сделал: в Послании Федеральному собранию президент ясно заявил, что налог на недвижимость будет введен. Сказал он и о том, что налог этот будет исчисляться по единой ставке, то есть государство обязуется не «нападать» на разбогатевших граждан.

Вот только окажется ли достаточным заявления президента? Хотелось бы надеяться.