Ипотека и недвижимость - Новые школы изолируют учащихся друг от друга

3 ноября состоится аукцион по продаже трех нежилых помещений в строящемся доме на пересечении улицы Кржижановского и Проектируемого проезда №726. Эксперты рынка считают заявленную стоимость лотов завышенной, и поэтому вполне вероятно, что спрос на помещения будет низким.

На аукционе будут выставлены два нежилых помещения площадью 931,6 кв. м и 453,4 кв. м, расположенные на первом этаже возводимого компанией "СТД-девелопмент" монолитного жилого дома бизнес-класса. Начальная цена каждого из лотов составляет $2,7 млн ($2,9 тыс. за квадратный метр) и $1,4 млн ($3 тыс. за квадратный метр) соответственно.

Стоимость третьего и самого большого лота - нежилого помещения площадью 1,6 тыс. кв. м на втором этаже строящегося здания - равна $4,5 млн ($2,8 тыс. за квадратный метр).

Запланировано, что дом будет сдан в эксплуатацию во втором полугодии 2006 года.

Эксперты рынка считают, что цены на лоты сильно завышены и поэтому особой борьбы за них не будет. Улица Кржижановского не самая привлекательная с деловой точки зрения, и продавать в этом месте офисы по цене в $3 тыс.- опрометчиво, в конце концов, это ни Третье кольцо, ни Ленинский проспект, считает гендиректор NAI Vesco Андрей Федака. По его словам, за такие цены на рынке предостаточно более интересных предложений, причем не в монолитных жилых домах, а в отдельных особняках, позиционируемых как полноценные бизнес-центры.

С ним согласен и руководитель отделения "Тургеневское4" департамента коммерческой недвижимости корпорации "Инком-недвижимость" Юрий Усков: "Даже при начальных ценах лотов сроки окупаемости затрат инвесторов, которые приобретут эти помещения, будут слишком высокие". По его подсчетам, если новый владелец помещения площадью 931,6 кв. м решит разместить здесь продуктовый магазин, то максимальные ставки по объекту составят не выше чем $350. "В случае если цена первого лота не превысит начальную, учитывая затраты на ремонтные работы ($500 на квадратный метр), окупаемость проекта составит не менее 11 лет. А это слишком большой срок",- поясняет он.

Если же инвестор решит обустроить здесь офисы, то Андрей Федака считает, что в этих помещениях возможно размещение исключительно офисов класса B, цена продажи которых варьируется в пределах $2,2-3 тыс. за квадратный метр.

В этом случае ставки аренды составят $450, и окупаемость проекта будет около семи с половиной лет, прогнозирует Юрий Усков. По его мнению, подобные сроки также почти неприемлемы для инвесторов. Именно поэтому максимально разумное решение использовать эти площади под размещение собственной торговой точки: тогда затраты окупятся через шесть лет, считает Усков.

По оценке Андрея Федаки, эти помещения есть смысл покупать не дороже чем за $2,4- 2,5 тыс. за квадратный метр.

"Поэтому вполне возможно, эти лоты не найдут своего покупателя",- отмечает Федака.

К тому же офисы потребуют наличия паркинга (1 машиноместо на 100 кв. м).

Несмотря на столь пессимистичные прогнозы, эксперты рынка отмечают, что подобные площади все же пользуются спросом у небольших компаний. Директор по развитию Leeds property Group поясняет, что теоретически выставленные на аукцион помещения будут интересны банкам, страховым и туристическим компаниям, салонам красоты. С ним не согласен Юрий Усков: "Помещения на первых этажах могут быть интересны исключительно сетевым продуктовым магазинам".
Столичный Департамент образования по поручению правительства Москвы разрабатывает новый типовой проект здания московской школы. Проект, по мнению его создателей, отвечает современным педагогическим требованиям и санитарно-эпидемиологическим нормам.

Школьное здание нового архитектурного поколения состоит из нескольких блоков, расположенных на разных уровнях, – рассказывает заместитель начальника управления перспективного развития и содержания материально-технической базы образования и имущественных отношений Департамента образования Москвы Наталья Левина. – И на каждом уровне будут учиться школьники разных возрастов, а пересекаться они будут только в столовой и в актовом зале. Новые санитарно-эпидемиологические правила определяют 2,5 метра в классе на одного ученика, поэтому школа будущего рассчитана на 550 детей и предусматривает возможность автономного использования спортивных залов, актового зала и блока начальных классов. Она будет открыта и в выходные дни.

Сейчас лишь 10% спортзалов московских школ открыты для учащихся в неучебные дни.

По словам Натальи Левиной, первая школа будет построена после того, как мастера из МНИИТЭПа закончат разработку проекта и он будет утвержден, что случится уже в этом году. «Появление школ нового типа никак не связано с последними пожарами в старых школах, когда погибали дети. Ведь мэр Юрий Лужков распорядился начать работу над проектом еще в конце прошлого года», отметила госпожа Левина. Новые школы появятся только в Москве, и строить их будут в новых районах или же на месте снесенных пятиэтажек.

– Давно уже пора строить такие школы, – высказала свое мнение директор школы №12 Галина Парщикова. – Наши школы, построенные по типу «самолетика» – два здания, соединенные переходом, – устарели. В них тесно: в спортивном зале тренируются и младшие, и старшие классы одновременно, и в туалетах пересекаются и первоклашки, и взрослые ребята. А в новой школе дети будут общаться только со сверстниками, значит, повысится их успеваемость и дисциплина. Школьникам будет проще выполнять учебный план, потому что у каждого класса будет свой постоянный кабинет, и дети почувствуют себя не приходящими учениками, а почти как дома.