Ипотека и недвижимость - Застройка молжанинова отложена на полгода

В рамках Генерального плана развития города Москвы до 2020 г. Правительство Москвы разработало и осуществляет 24 программы. Среди них программы, направленные на развитие промышленного комплекса, дорожного строительства, жилищного сектора, потребительского рынка, образования, здравоохранения и спорта, охраны природной среды, а также поддержки малого предпринимательства и развития туристско-гостиничного комплекса.

Как сообщил на пресс-конференции, посвященной проблемам и перспективам экономического развития города Москвы, вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, все программы Правительства Москвы делятся на долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные.

За год до окончания любой краткосрочной или среднесрочной программы московские власти разрабатывают новый проект, который становится продолжением предшествующего. Например, в этом году завершается трехгодичная программа, направленная на развитие промышленного комплекса столицы, и сейчас рассматривается программа развития московской промышленности на 2004-2006 гг., которая предусматривает значительный рост индекса физического объема промышленного производства и прибыли.

Больше всего беспокоит москвичей жилищная программа сроком исполнения до 2010 года. В рамках этой программы ежегодно утверждаются годовые проекты с поадресным перечнем домов, предназначенных под снос или поставленных на реконструкцию. По словам В.Шанцева, реализация жилищной программы идет хорошими темпами, поэтому вице-мэр убежден, что к концу 2010 г. не останется ни одной пятиэтажки сносимой серии. К этому времени будет снесено более 5,5 млн. кв. м пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, или более 111 тыс. квартир. При этом жителей пятиэтажек насильно переселять в другие районы никто не станет — они смогут получить новую квартиру неподалеку от старого места жительства.

Кроме того, власти Москвы поставили задачу обеспечить квартирами всех москвичей, стоящих на очереди по получению жилья на общих основаниях. Пока же квартиры получают те, кто встал на очередь в 1982-1983 гг. Впрочем, Правительство Москвы не теряет надежды, что к 2020 г. на каждого москвича будет приходиться не менее 30 кв. метров.

В рамках жилищной программы осуществляется поэтапный переход от панельного жилищного строительства к более современному и долговечному — монолитному строительству. Преимущества новых домов очевидны: если срок эксплуатации панельного дома составляет 50-60 лет, то срок эксплуатации монолитно-кирпичного дома — 150 лет.

Правительство Москвы реализует программы развития инженерной инфраструктуры, рассматривает планы строительства новых станций и подстанций электро— и теплоснабжения, поскольку каждый новый дом должен быть «включен в розетку».

Занимаются московские власти и реформой ЖКХ. Как сообщил вице-мэр, на сегодняшний день город ежегодно доплачивает в виде дотаций 21 млрд. рублей структурам, обеспечивающим эксплуатацию объектов ЖКХ и снабжение энергоресурсами. Эта сумма составляет 53% от реальной стоимости услуг на рынке ЖКХ. При этом, как подчеркнул вице-мэр, главной задачей жилищно-коммунальной реформы является не стремление заставить москвичей оплачивать жилищно-коммунальные услуги в 100% объеме, а улучшение этих услуг. Московские власти считают, что необходимо передать объекты ЖКХ в управление негосударственным компаниям, которые были бы заинтересованы в обеспечении квалифицированного обслуживания.

Платить же 100% за хорошую услугу в состоянии далеко не все, поэтому Правительство Москвы обязуется обеспечивать дотации и субсидии, нуждающимся в них категориям населения. Кстати, чтобы дотации попадали по назначению, в ближайшее время будет создан Единый расчетный центр, работающий с персонифицированными счетами москвичей.

И все же незначительный рост коммунальных платежей возможен, однако, согласно имеющемуся закону, платежи не могут превышать 13% совокупных доходов семьи. А кроме того, их резкий рост невыгоден и правительству, так как придется изыскивать средства на возрастающие доплаты субсидий.

Важной для Правительства Москвы программой является программа строительства дорожных магистралей. Уже завершается строительство третьего транспортного кольца, намечены четвертое и пятое транспортные кольца, принято решение по строительству окружной железной дороги, строятся тоннели и эстакады.

Программа размещения объектов торговли также является для правительства одной из приоритетных. В рамках Генерального плана развития города Москвы до 2020 г. расписано создание и размещение крупных и мелких торговых сетей, в том числе и сети магазинов, находящихся в шаговой доступности. При этом, по мнению В.Шанцева, важную роль в развитии торговой сферы играет малое предпринимательство.

На сегодняшний день в Москве насчитывается около 180 тыс. малых предприятий, на которых работают 1,5 млн. москвичей. Малый бизнес формирует бюджет города более чем на 30%, а следовательно, является важной составляющей экономического благополучия столицы.

Малые предприятия сталкиваются с рядом серьезных проблем. Одни из самых острых — нехватка нежилых площадей, сложность в получении кредитов, а также большое количество бюрократических барьеров и всевозможных проверок. Для того чтобы помочь малым предприятиям в решении этих проблем, Правительство Москвы взялось за строительство технопарков, финансируемых из городского бюджета, а также обеспечение малых предприятий субсидиями и бюджетными кредитами.

В.Шанцев отметил, что большое внимание столичные власти уделяют физкультуре и спорту. Спортивная программа сроком до 2010 г. предусматривает строительство и реконструкцию различных спортивных сооружений и создание необходимых условий для проведения массовых оздоровительных и спортивных мероприятий москвичей.

Подводя итоги, вице-мэр Москвы сказал, что программы Правительства Москвы направлены на поэтапное решение глобальных вопросов экономики города. «Мы постоянно контролируем долгосрочное, среднесрочное и ежегодное планирование и постоянно будем развивать эту практику», — подчеркнул В.Шанцев.

Наиболее значимые долгосрочные программы экономического развития города Москвы

Программа жилищного строительства по городскому заказу предусматривает в 2003 году снос 760,2 тыс. кв. м пятиэтажного и ветхого жилья и строительство 915,9 тыс. кв. м общей площади современного жилья для обеспечения очередников и переселения населения, строительство жилья по программе «Молодой семье — доступное жилье» и для военнослужащих, а также завершение реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда к 2010 году.

Городская комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы» до 2010 года ориентирована как на получение прибыли от строительства восьми первых объектов ($130 млн.), так и на снижение стоимости строительства на 15-20% за счет применения современных материалов и технологий.

Программа реформы жилищно-коммунального хозяйства на 2002-2007 гг. включает комплекс межотраслевых мероприятий, обеспечивающих переход к эффективному управлению и обслуживанию жилищного фонда, снижение затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда при сохранении адресной поддержки малообеспеченных москвичей.

Программа развития Московского метрополитена и других видов скоростного внеуличного транспорта до 2015 года, предусматривающая улучшение условий функционирования и развития города, повышение уровня транспортного обслуживания населения, включая продление действующих линий (Серпуховско-Тимирязевской); строительство линий легкого метрополитена (Южное Бутово) и мини-метро (в ММДЦ «Москва — Сити»); сооружение дополнительных входов на действующих станциях (в том числе Арбатско-Покровская линия); техническое перевооружение подвижного состава.

Целевая программа развития сети и размещения объектов физической культуры и спорта до 2010 года предусматривает строительство и реконструкцию различных спортивных сооружений и создание необходимых условий для проведения массовых оздоровительных и спортивных мероприятий москвичей.

Программа «Кадры промышленности» реализуется с целью восстановления кадровой инфраструктуры и формирования профессиональных кадров инженерно-технических и рабочих специальностей в соответствии с требованиями развития науки и промышленности Москвы.

Московская программа поддержки оборонных предприятий предназначена для поддержки оборонных предприятий в городе и приоритетных проектов выпуска конкретной продукции или оказания услуг. В настоящее время участниками программы являются более 100 предприятий.

Программа развития и поддержки малого предпринимательства в городе Москве на 2004-2006 гг. (Проект Комплексной программы разработан во исполнение поручения по п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 24.12.2002 № 1063-ПП «О ходе выполнения Комплексной программы развития и поддержки малого предпринимательства в г. Москве на 2001-2003 гг. с учетом положений Послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации»).

Городская жилищная программа по реконструкции 5-этажного и ветхого жилищного фонда предусматривает, что за период 2003-2010 гг. будет снесено более 5,5 млн. кв. м пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, или более 111 тыс. квартир. За этот же период будет построено 13 988 тыс. кв. м жилой площади, или 280 тыс. квартир. Основным условием программы является то, что жители, проживающие в своих районах, при переселении будут оставаться в районе проживания, или, в крайнем случае, в своем округе.
За последний год одна из ведущих девелоперских компаний Москвы Интеко кардинально сменила политику ведения бизнеса: были проданы цементные заводы и бизнес, связанный с панельным домостроением. Компания намерена сосредоточиться на возведении монолитного жилья и девелопменте коммерческой недвижимости. По словам вице-президента по строительству и промышленности стройматериалов ЗАО Интеко Олега Солощанского, к этому шагу Интеко готовилась несколько лет, отбирая лучшие участки. Но, как удалось выяснить корреспонденту газеты Бизнес Маргарите Федоровой, даже на отборных площадках Интеко пришлось непросто.

- В начале 2005 года компания объявила о продаже домостроительного комбината и консолидации финансовых средств для развития направления по строительству коммерческой недвижимости и монолитного жилья. Как развивается ваш крупнейший монолитный проект - застройка Молжанинова?

- После того как компания выиграла конкурс по застройке Молжанинова, мы столкнулись с рядом аспектов, которые не были указаны в лотовой документации. Сейчас совместно с Москомархитектуры мы заканчиваем разбираться с внезапно возникшими обременениями.

При этом, несмотря на то, что никакие работы на участке не ведутся, мы все равно вынуждены платить городу.

В следующий раз хотелось бы получать лотовую документацию, объективно отражающую всю ситуацию.

- Уточните, что конкретно не было указано в лотовой документации по Молжанинову? С чем пришлось столкнуться Интеко?

- В ходе реализации проекта мы столкнулись с обременениями третьих лиц. Компания пришла на территорию, где оказались собственники, отношения с которыми теперь приходится урегулировать. В данный момент мы вместе с проектировщиками и представителями префектуры проводим встречи с этими собственниками и пытаемся оценить количество времени и средств, необходимых для решения возникших вопросов.

- На каком этапе сейчас находится реализация проекта?

- Параллельно с работами по выявлению неучтенных обременений мы заказали и рассмотрели совместно с Москомархитектуры два варианта застройки микрорайона.Как показали предпроектные проработки территории, в Молжанинове можно будет построить объектов на 10% больше, чем указано в лотовой документации (900 тыс. кв. м). Однако чтобы застроить территорию в 1 млн кв. м, необходимо получить дополнительное разрешение города.

По первоначальному плану строительные работы должны были начаться в конце 2005 года, но из-за возникших сложностей мы были вынуждены их перенести на полгода, на середину 2006 года.

- Можете ли вы оценить объем инвестиций в проект застройки Молжанинова с учетом затрат на решение возникших проблем?

- Пока мне очень тяжело назвать цифры. К примеру, в данный момент решаются вопросы по проектируемой газотурбинной станции: когда будет построена, за счет каких средств. К тому же на площадке нет головных сооружений: подстанций, водозаборных узлов, очистных сооружений.

Все это дополнительные затраты, а самое главное - время.

Причем надо учитывать, что возводиться эти объекты будут не только для Молжанинова, но и для Промсити, перспективного района Новоподрезково, нового комплекса международного аэропорта Шереметьево, гольф-клуба и других планируемых на соседних участках проектов.

По идее, сначала все эти нюансы должны были быть проработаны проектными организациями, а потом уже сформирован лот.

- Почему вы отказались от панельного домостроения?

- Для нашей компании продажа домостроительного комбината - решение взвешенное.

Причина - объективно сужающийся рынок панельного жилья. И не потому, что панельные дома хуже, чем монолитные, а потому, что исчерпаны почти все возможности свободной посадки панельных зданий. Районов для массовой застройки в Москве не осталось, а на стесненных площадках всегда экономичнее возводить жилье индивидуальной планировки. Монолитное строительство в большей мере, чем панельное, может учитывать конфигурацию участка. К тому же мы считаем, что продали этот актив в правильное время. И сумма, предложенная нам группой компаний ПИК, оказалась достаточной.

- Как вы оцениваете перспективы компании на рынке коммерческой недвижимости?

- Мы несколько лет занимались подбором участков и заменой несоответствующих нашим требованиям площадок на лучшие. Сегодня требования рынка к объектам коммерческой недвижимости существенно ужесточились, и мы считаем, что выбранные нами участки и спроектированные объекты максимально соответствуют запросам потенциальных арендаторов.

- Планируете ли вы принять участие в проекте Большой Сити?

- У нас нет никаких зарезервированных участков на территории Большого Сити. После того как будет одобрена общая концепция и инвесторам предложат конкретные лоты, мы, несомненно, рассмотрим возможность нашего участия в этом проекте.

- Ваша компания принимает активное участие в деятельности Ассоциации строителей России. Каковы успехи этой общественной организации?

- Мы сформировали перечень необходимых поправок к закону №214-РФ. В ближайшем будущем состоится встреча с председателем верхней палаты парламента России для обсуждения этих поправок.

Сама возможность организации такой встречи - очень показательный момент. Нас услышали и пригласили к диалогу, значит, оценили всю важность деятельности нашей организации.

Весной 2006 года мы планируем провести первый съезд всех участников ассоциации, на котором представим ряд предложений по регламентированию деятельности профессионального сообщества.

Также члены АСР планируют ввести своего рода знак качества, характеризующий благонадежных участников рынка.