Ипотека и недвижимость - Седьмой континент стал партнером детского мира

С началом осеннего сезона жилье в Москве стало дорожать быстрее. Еженедельный прирост среднего уровня цен все чаще превышает отметку в полпроцента, что свидетельствует о продолжающемся разогреве рынка. На стыке сентября и октября был побит очередной ценовой рекорд: жилье в столице (без учета элитных домов и нетиповых квартир) в среднем теперь стоит более $2000 за кв. метр, с учетом элитки и нетипового жилья - почти $2300 за кв. метр. Эксперты отмечают возросшую покупательскую активность во всех сегментах рынка. Вместе с тем, большинство наблюдателей сомневается в том, что ежемесячный рост цен до конца года наконец подберется к 3%.

Потолок цен

Текущие темпы роста цен на жилье фактически уперлись в потолок, - уверен руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. По данным ирн.ru, в сентябре квартиры в разных сегментах подорожали от 1,5% до 2,5%. О.Репченко стоит на позиции, что новый скачок мировых цен на нефть и постоянное удорожание себестоимости строительства не приведут к ажиотажному спросу и резкому удорожанию жилья, а влияние таких факторов как инфляция, рост уровня жизни, развитие ипотеки, принятие закона о долевом участии в строительстве, толкающих рынок вверх, небезгранично.

С коллегой согласен генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости Rway Александр Крапин:

Мы стараемся отслеживать не только цены предложений, но и реальных сделок. При такой оценке получается, что в зависимости от типа жилья рост цен в сентябре составил от 1,6% до 1,9%.

По мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, наибольший вклад в динамику стоимости уже несколько месяцев подряд вносит вторичная недвижимость: в сентябре средняя цена предложения 1 кв. метра достигла отметки 3,2%. Таким образом, на вторичном рынке жилья был поставлен очередной рекорд роста цен.

Дорожало, как типовое панельное жилье массовой застройки, так и более современные квартиры, предлагаемые к продаже в кирпичных (монолитных) домах, - отмечает А.Бекетов.

Директор управления вторичного рынка компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юрий Стретович подтверждает, что наступил сезон, когда активность продавцов и покупателей находится на очень высоком уровне, в результате чего рост цен впервые за несколько месяцев составил 3%, а квартиры бизнес-класса подорожали еще больше. Сегодня на вторичном рынке недвижимости покупатели просто атакуют объекты, - признается Ю.Стретович.

Дорогая аренда

По мнению вице-президента Ассоциации российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, увеличение спроса в сегменте вторичного жилья спровоцировал резкий скачок арендных ставок на московские квартиры. В течение лета аренда поднялась сразу на 15%.

Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО Корпорация МИАН называет следующие ставки: 1 комнатная квартира - $500, 2 комнатная - $705, 3-комнатная - $780 в месяц.

Примерно также выглядит ценовая линейка аренды у МИЭЛЬ-Недвижимость - $511, $615 и $752 соответственно.

В год арендатору приходится выплачивать до 8% рыночной стоимости недвижимости. Просчитав экономику, многие люди решили, что им выгоднее купить квартиру, чем продолжать снимать, - резюмирует К.Апрелев.

С другой стороны, спрос на вторичке подогрели те, кто первоначально присматривался к покупке жилья на стадии котлована, но в результате решил не связываться с рискованными схемами. Несмотря на вступление в силу закона о долевом участии, застройщики сплошь и рядом применяют серые схемы привлечения средств вкладчиков, которые могут быть оспорены в судах как притворные сделки, - говорит А.Крапин.

Начитавшись СМИ и насмотревшись телесюжетов об обманутых дольщиках, люди стали внимательнее относиться к юридическим аспектам покупки жилья. Многие в принципе не хотят рисковать и уходят на более предсказуемый вторичный рынок, где собственником квартиры можно стать в течение месяца, а не нескольких лет, - отмечает К.Апрелев. В результате объем предложения на вторичке, по данным К.Апрелева, сократился на 20-25%.

Сейчас спрос постоянно увеличивается, а количество продавцов держится примерно на одном уровне. Если тенденция продолжится, объекты будут постепенно уходить с рынка, объем предложения сократится, - соглашается Ю.Стретович. По его прогнозам, на осень товара хватит, однако что будет дальше - неизвестно.
К.Апрелев в свою очередь полагает, что: тренд на повышение, заданный бывшими арендаторами и теми, кто перетек с первички, исчерпает себя, как только эти люди решат свои жилищные проблемы, а новых факторов, способных серьезно повлиять на спрос и соответственно цены я не вижу.

Спрос опережает предложение

На рынке новостроек в сентябре также отмечалось оживление. Заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксана Каарма связывает растущий спрос с ожиданием очередного осеннего повышения цен, уже объявленного многими застройщиками. Покупатели стремятся успеть до подорожания приобрести жилье в новостройке, - поясняет она.

По данным МИЭЛЬ-Недвижимость, в сентябре абсолютно все объекты первичного рынка выросли в цене от 1,5% до 3%. По оценке ГК МИАН, рост колеблется на уровне - 2%-2,5%. Однако риэлторы не сомневаются, что цены продолжат расти, причем главным стимулом к повышению будет сокращение числа новых объектов на рынке.

В связи с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве жилья, во всех сегментах рынка новостроек сегодня наблюдается большой разрыв между спросом и предложением, - говорит О.Каарма.

Дело, однако, не только в изменившейся законодательной базе. Контрольно-счетная палата Москвы (КСП) в сентябре обнародовала результаты проверки поступлений в бюджет доходов от компенсационных выплат при заключении инвестиционных контрактов по строительству коммерческого жилья в 2004 году. Оказалось, что в бюджет поступило всего 55,3% от годовых назначений.

По мнению КСП, основной причиной невыполнения годового задания явилось значительное сокращение количества земельных участков, предоставленных в 2004 году правительством Москвы под реализацию инвестпроектов по строительству коммерческого жилья.

Это традиционная политика московских властей: строить меньше жилья, чем нужно и тем самым поддерживать дефицит, - указывает А.Крапин. Более того, строители не могут выйти даже на те площадки, которые за ними закреплены под коммерческую застройку из-за проблем с отселением жителей из подлежащих сносу пятиэтажек и ветхих домов.

Первый заместитель генерального директора ДСК-1 по экономической политике Андрей Паньковский подтвердил Интерфаксу, что такие случаи в нашей практике имеются. Указанные локальные факторы создают дефицит предложения на рынке новостроек и способствуют росту цен на объекты.

Нелинейный рост

Однако эксперты сомневаются, что цены будут повышаться линейно, и по итогам октября темпы роста на первичном и вторичном рынках превысят вожделенные 3%.
Если бы потенциал для этого действительно существовал, то он неизбежно проявился бы в сентябре. Следовательно, до конца года столичное жилье будет дорожать примерно на 2% в месяц, вряд ли более, - уверен О.Репченко.
К.Апрелев считает, что до конца года цены в среднем по рынку вырастут на 5%, если, конечно, правительство не выступит с новыми инициативами по увеличению доходов бюджетников.

А.Крапин предполагает, что к декабрю рынок недвижимости все-таки сможет разогнаться до 3%, поскольку люди перестанут верить в сказки про доступное жилье и захотят решить свои жилищные проблемы до нового года, наступление которого традиционно связывается с ростом цен на все. Но это будет плавное повышение, без резких скачков, - резюмирует эксперт.
Сегодня сети “Седьмой континент” и “Детский мир” объявят о подписании меморандума о совместном инвестировании в строительство торгово-развлекательных комплексов. “Семерка” станет для “Детского мира” уже пятым партнером среди продуктовых операторов. Ранее сеть магазинов для детей обещала объединить усилия с “Патэрсоном”, “Перекрестком”, “Пятерочкой” и “Макдоналдсом”.

Меморандум о сотрудничестве гендиректор “Детского мира” Сергей Кушаков и председатель совета директоров “Седьмого континента” Владимир Карнаухов подписали 4 октября. Сети договорились сотрудничать в области девелопмента и строительства торгово-развлекательных комплексов (ТРК), уточнила пресс-секретарь “Семерки” Екатерина Лесина. Кушаков подтвердил, что “Детский мир” и “Семерка” объединят усилия в расширении своих сетей. Сегодня компании официально объявят о партнерстве.

По словам партнеров, речь идет прежде всего о соинвестировании в строительство. “Седьмой континент” будет приобретать недвижимое имущество в ТРК, возведенных “Детским миром”. Источник, знакомый с планами “Семерки”, уточнил, что сеть, возможно, будет инвестировать в строительство не только для собственных нужд, но и для сдачи в аренду. Управлять совместно построенными центрами будет “Детский мир”. Еще компании договорились обмениваться информацией о наличии земельных участков или объектов, соответствующих интересам обеих сторон. По словам Кушакова, в работе у партнеров сейчас “два адреса”. Подробности и планы дальнейшего сотрудничества ритейлоры не раскрывают.

У “Детского мира” большие региональные планы. Магазины сети уже работают в Петербурге, Орле, Тамбове, Ярославле, Курске, Рязани и Нижнем Новгороде. А недавно фирмы, подконтрольные Владимиру Евтушенкову (основной акционер АФК “Система”, в которую входит “Детский мир”) и металлургу Зелимхану Муцоеву, на паритетных условиях учредили девелоперскую компанию “Регионы”, которая в течение пяти лет собирается инвестировать до $800 млн в строительство ТРК в 32 российских городах (уже приобретено 10 участков общей площадью 30 га). Площадь каждого центра будет составлять 35 000-50 000 кв. м, а непременным арендатором станет “Детский мир”. Поэтому партнерство с сетью открывает заманчивые перспективы для продуктовых ритейлоров.

Кушаков утверждает, что у “Детского мира” есть подписанные соглашения о сотрудничестве с “Патэрсоном”, “Перекрестком”, “Пятерочкой” и “Макдоналдсом”. Но союз с “Патэрсоном”, по признанию обеих сторон, не оправдал себя. Главный исполнительный директор “Пятерочки” Олег Высоцкий признает, что объединение усилий с “Детским миром” обсуждалось, но суть договоренностей не помнит. А пресс-секретарь “Перекрестка” Александр Бархатов отрицает, что сеть успела подписать меморандум с “Детским миром”. “Был такой вариант, который мы рассматривали в числе прочих, — заявил Бархатов. — Но это известие [о союзе "Детского мира" и "Седьмого континента"], безусловно, останавливает нас. Надо еще разобраться, какие преимущества получит в результате этого "Седьмой" перед другими сетями”.