Ипотека и недвижимость - Жилье уходит в область, инвестор тоже

Строительство дорожной развязки около Мытищ и Королева уже началось. В ближайших планах и глобальная реконструкция старого бетонного кольца, которое станет частью Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) Московской области. И все это асфальтобетонное благолепие будет платным. Понятно, зачем это бизнесу и дорожникам, да и москвичи в прогаре не останутся — большегрузные машины минуют город. А каково сельским жителям и дачникам, которые попадут в платное кольцо?

Дачный кооператив “Вираж” в Пушкинском районе. Встречаю Надежду Ивановну Мешкову, которая без раздумья отвергла идею с платной трассой. Но почему? “Во-первых, платная, во-вторых, широкая и шумная. Дорогу сделают четырехполосную, а это шум-гам-тарарам. А дачи строятся для тишины и спокойствия. Да и выхлопных газов будет больше, свежим воздухом не подышишь”. Остальные дачники тоже настроены агрессивно. И людей можно понять. Если уж делать большую дорогу, да еще платную, то неплохо бы подумать о тех, кто в этих краях отдыхает.

А вот для местных жителей платная дорога даже в радость. В поселке Митрополье Сергей Петрович Стец вместе с сыновьями в один голос твердят: “Да мы эту дорогу ждем не дождемся. Хоть до работы будем нормально доезжать. А то до Софрина рукой подать, пять километров, а ехать приходится целый час”. Конечно, кто откажется от хорошей дороги? Да и не все дачники вдоль старой бетонки против прогресса. Одно только люди просят: чтобы жизнь их от всего этого дороже не стала.

Сегодня в Подмосковье везде страшные перегрузки дорог. Куда ни глянь, везде заторы. К примеру, поток машин из Москвы в Петербург в полтора раза превышает нормативы. Захотел отправиться в Белоруссию или Новгород — ехать по области будешь долго, 15—20 километров в час. В Подмосковье находится 11 магистральных дорог, вокруг Москвы — 3 автомобильных кольца. И везде есть проблемные участки. Нельзя сказать, что им никто не уделяет внимания. Вот недавно федеральный бюджет подкинул деньжат на реконструкцию дорог южного направления, в следующем году затраты на дорожное хозяйство поднимутся на 70 процентов. Но все равно это не решит проблемы. Именно поэтому государство собирается объединиться с бизнесом и вместе доводить российские дороги до европейских стандартов. Самое главное, что даже платные трассы не отдадут частникам в собственность, они будут лишь управлять ими. Отработают вложенные в строительство и реконструкцию деньги, и, кто знает, может, дорога опять станет бесплатной. По крайней мере Минтранс РФ не забывает акцентировать на этом внимание. Да и плату обещают не запредельную — в среднем один рубль за километр.

В ноябре этого года будет утвержден окончательный вариант скоростной платной трассы Москва — Санкт-Петербург. Огромный ее плюс в том, что она пройдет в обход городов и деревень, а значит, на ней будет меньше светофоров и ограничений скорости, что позволит доехать из Москвы в Северную столицу за 5—7 часов вместо нынешних 10—12. Второй платной трассой, которая пройдет по Подмосковью, станет соединительная автомагистраль от МКАД в районе транспортной развязки с Молодогвардейской улицей до автомагистрали М-1 “Беларусь”. Третьей — автомобильная дорога “Подъезд к аэропорту “Домодедово”. И, наконец, четвертая — Центральная кольцевая автомобильная дорога Московской области (ЦКАД). Как утверждают, все они будут иметь альтернативный путь, чтобы люди могли выбрать: ехать им за деньги или бесплатно. Сейчас в тех районах области, где намечены платные дороги, местная власть обсуждает все эти условия с дорожниками. Например, в Домодедовском районе администрация уже отстояла право старожилов ездить по дороге бесплатно.

СПРАВКА "МК"

Скоростная автомагистраль Москва — Санкт-Петербург. Протяженность 640 километров. Скорость движения 150 км/час. Альтернативный проезд — магистраль М-10 “Россия”. Начало строительства 2006—2007 годы.

Соединительная автомагистраль от МКАД в районе транспортной развязки с Молодогвардейской улицей до автомагистрали М-1 “Беларусь”. Протяженность 19,5 километра. 6 полос. Скорость движения — 120 км/час. Альтернативный проезд по старой дороге через Одинцово. Начало строительства — 2006 год.

Центральная кольцевая автомобильная дорога Московской области (ЦКАД). Протяженность 442,7 километра, 4—6 полос, обходы городов Ногинск, Электросталь, Бронницы, Звенигород, Голицыно: в зоне Московского большого кольца (МБК) — 109,7 км; в пределах Московского малого кольца — 266,8 км; автомагистрали М-10 “Россия” — 32,3 км; М-1 “Беларусь” — 33,9 км; соединительная дорога от ЦКАД в районе “России” к МБК — 18,6 км. Скорость движения 120—150 км/час.

Альтернативный проезд — МКАД, МБК, ММК (старые участки) и сеть местных дорог. Начало строительства — 2006—2008 годы по отдельным участкам. Автомобильная дорога “Подъезд к аэропорту “Домодедово”. Протяженность 22,65 километра.

Начинается от развилки Каширского шоссе. Проходит по Ленинскому и Домодедовскому районам Подмосковья. 6 полос. Скорость движения — 120 км/час. Альтернативный проезд по реконструированной сети местных автодорог либо по специально построенной подъездной дороге от Каширского шоссе. Начало работ — 2006 год.
Подмосковный рынок жилой недвижимости развивается очень интенсивно. По словам риэлторов, и местные, и московские покупатели все чаще интересуются приобретением квартир именно в области. Не отстают от этих веяний и девелоперы, активно выходящие на областной рынок с более качественным продуктом. Впрочем, для них это одна из последних возможностей расширения бизнеса.

Цены - ниже, воздух - чище!

По словам опрошенных экспертов, причины повышенного интереса со стороны продавцов и покупателей жилья к Московской области обозначились еще несколько лет назад. Как отмечает Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела компании Новая Площадь, характерной особенностью для Москвы в 2001-2003 годах был опережающий рост платежеспособного спроса по сравнению с темпами строительства коммерческого жилья и предложением на вторичном рынке. Это и привело к вытеснению значительной доли покупателей эконом-класса в Подмосковье. Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний Конти, считает, что целесообразнее было бы говорить не о смещении строительства в сторону области, а скорее - об активном формировании нового рынка жилья в Подмосковье.

Причины увеличения объемов строительства в области достаточно очевидны: во-первых, в Москве все более жестко ощущается дефицит земли и свободных площадок, во-вторых, в области тоже можно работать с хорошей экономикой.

Соотношение цены земли, себестоимости строительства и цен на жилье дают неплохую рентабельность девелоперскому бизнесу, - добавляет Оксана Басова, пресс-секретарь компании С-Холдинг.

Действительно, с каждым годом в Москве все сильнее ощущается недостаток земли, поэтому девелоперы обратили свое внимание на территории, находящиеся за пределами МКАД, где по-прежнему остается возможность комплексной застройки.

Именно в Подмосковье представлены большие объемы новостроек эконом-класса, в таких городах как Красногорск, Мытищи, Балашиха застраиваются целые микрорайоны, - говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО Корпорация МИАН. В Москве же такие проекты реализовывать становится практически невозможно. Конечно, есть варианты с освоением заводских территорий, но с этим связан ряд проблем: дорогостоящий вывод производства, экологическое загрязнение участка и прочие, что может сделать проект нерентабельным для девелопера.

Для потребителей в области есть свои плюсы. Например, в Подмосковье и экологическая обстановка намного благоприятнее, чем в Москве, что является существенным аргументом для многих покупателей при выборе жилья. Кроме того, как утверждает Дмитрий Попов, по абсолютной цене метра Москва удерживает отрыв от ближних городов области на уровне 40-50%.

Покупателей квартир в городах ближнего Подмосковья, в 50-60% случаев объединяет одно - нехватка средств на покупку квартиры в Москве. Но порядка 10-15% квартир покупается из-за лучшей, по сравнению с Москвой, экологии, - считает Попов. Однако, как добавляет Вячеслав Тимербулатов, влияние экологических факторов на стоимость жилой недвижимости становится заметно лишь в пределах дальнего Подмосковья и может достигать 10-15% разницы в цене 1 кв. метра в сопоставимых объектах, расположенных в разных экологических зонах.

Ищем минусы

Ну что ж, с плюсами разобрались, а что насчет минусов? Как выяснилось, у подмосковного жилья есть целый ряд существенных недостатков по сравнению с московским. Прежде всего, это сложности с транспортом. Большинство людей, живущих в Подмосковье, работают в столице (ведь заработки здесь гораздо выше) и каждый день вынуждены тратить довольно много времени и средств на дорогу до Москвы.

Можно построить два одинаковых по качеству, типу дома в Москве и области, но транспортное сообщение с ближним Подмосковьем может кардинально ухудшить жизнь, - считает Оксана Басова.

Впрочем, возражает Вячеслав Тимербулатов, добираться из ближнего Подмосковья (до 10-15 км от МКАД) в центр столицы не на много дольше, чем из городского спального района. Однако есть и другие недостатки проживания в области: неудовлетворительное состояние дорог внутри подмосковных городов, менее предсказуемая работа ЖКХ и местной власти, слаборазвитая социальная инфраструктура и т.д.

Повсюду эконом

По оценкам экспертов, на сегодняшний день на подмосковном рынке жилья лидируют квартиры эконом-класса. По мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век, наибольшим спросом в этом сегменте пользуются небольшие квартиры, хотя спрос на многокомнатные квартиры постоянно увеличивается. Темпы продаж квартир небольших площадей, прежде всего, однокомнатных, в новостройках ближайшего Подмосковья увеличились летом по сравнению с весной на 20%, - утверждает эксперт. Жилье бизнес-класса встречается нечасто, хотя отдельные комплексы качественного жилья в Подмосковье уже появляются, и с каждым годом их становится все больше. Элитные квартиры в области не представлены, но, как утверждает Дмитрий Попов, это более чем компенсируется элитной коттеджной застройкой.

Расстояние имеет значение

А вот дальнее Подмосковье пользуется гораздо меньшей популярностью, как среди потенциальных покупателей, так и среди столичных девелоперов. С одной стороны, покупателей привлекают невысокие цены и экология, но с другой, отталкивает большое расстояние до столицы. Девелоперы же работают в дальнем Подмосковье весьма ограниченно. Говорить, об особой инвестиционной привлекательности участков там пока не приходится, - замечает Вячеслав Тимербулатов.

Это фактически непрозрачный и трудно прогнозируемый рынок, да и спрос, как правило, тоже весьма ограничен, а организация работы требует представительства на месте (как минимум, для контроля строительства и розничной продажи квартир), что не очень удобно, в том числе с точки зрения осуществления контроля, - считает Дмитрий Попов.

В целом же, рынок жилья Московской области активно растет и развивается. Все больше покупателей делают свой выбор в пользу городов Московской области. Цены уверенно растут, приближаясь к московским. И это только начало

Так не пора ли частным инвесторам взглянуть в эту сторону? А то ведь поздно будет