Ипотека и недвижимость - Подмосковье превращается... в москву

Частный город, который начала строить прямо за МКАД, между Рублевским и Новорижским шоссе, компания депутата Сулеймана Керимова Нафта-Москва, может сменить владельца. Как стало известно Ведомостям, достраивать город стоимостью $3 млрд намерен Базовый элемент Олега Дерипаски, который уже выкупил весь строительный бизнес Нафты.

За два прошедших года структуры Нафта-Москвы скупили около 430 га земли, расположенной в пойме Москвы-реки в районе деревень Архангельское, Гольево и Захарково. На этой территории планируется построить элитный жилой комплекс площадью около 2,7 млн кв. м. Под названием Рублево-Архангельское проект был представлен в октябре 2005 г. на выставке ExpoReal в Мюнхене. В центральной части этого мини-города будет малоэтажная застройка с полным комплексом инфраструктуры (бизнес-центры, магазины, образовательные и развлекательные учреждения), а в пойме и в лесу построят виллы и коттеджи. В Нафте проект оценили в $3 млрд, часть из которых собственные средства компании, а часть привлеченные.

Теперь поиском соинвестора будет заниматься новый собственник проекта. Как стало известно Ведомостям, Нафта ведет переговоры о продаже Рублево-Архангельского структурам Базового элемента. Факт переговоров подтвердили представители обеих компаний, но говорить о подробностях возможной сделки они категорически отказались.

Источник, близкий к Нафте, указывает, что в проекте будет участвовать и строительная компания Конти, принадлежащая члену Совета Федерации Тимуру Тимербулатову. В Базэле уточнили, что параметры и статус участия Конти в строительстве Рублево-Архангельского пока не определены. Мы привлечены компанией Базэл только с целью управления Главмосстроем, а не всем их бизнесом. На сегодняшний день мы не обладаем информацией о данной сделке, заявили в пресс-службе Конти.

Скупка 430 га земли, по оценкам участников рынка, обошлась Нафте примерно в $200 млн ($5000-15 000 за сотку). Сейчас земля там стоит дороже: по оценке члена совета директоров Объединенной промышленной корпорации (управляет небанковскими активами Международного промышленного банка) Владимира Желонкина, до $35 000 за сотку. Он оценивает сумму возможной сделки по Рублево-Архангельскому примерно в $1 млрд. Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости Миэль-недвижимости, оценивает продажную цену проекта на его нынешней стадии гораздо скромнее не более $200 млн ($4000 за сотку). Ту же оценку дал Василий Бойко, председатель совета директоров компании Ваш финансовый попечитель. Но вложить в проект предстоит миллиарды долларов, добавляет Бойко. Орбант полагает, что два года назад земля обошлась Нафте существенно дешевле в пределах $300-500 за сотку, поскольку она скупала паи бывших колхозов или совхозов.

В августе Базэл купил у Керимова 51% акций СПК Развитие, которой принадлежали контрольные пакеты акций компаний Главмосстрой (ГМС), Моспромстройматериалы (МПСМ) и Мосмонтажспецстрой (ММСС) примерно треть строительного рынка Москвы. Участники рынка считают, что Рублево-Архангельское позволит Базэлу загрузить мощности этих компаний например, Главмосстрой, который специализируется на монолитном и панельном домостроении, сейчас работает только на треть возможностей.

Виктор Новичков, PR-директор компании Терра-девелопмент (девелопер Рублево-Архангельского), заявил, что советом депутатов Красногорского района утверждено градообоснование, ведется подготовка к началу инфраструктурных работ, и уточнил, что ему ни о какой сделке не известно, а Нафта продолжает финансирование и управление проектом.

Владимир Желонкин считает, что покупка такого правильного проекта целиком выгодная инвестиция. Это ликвидный актив, говорит он. Вся земля в этом районе (между Новорижским и Рублево-Успенским шоссе, в 3 км от МКАД) голубая фишка, она будет только дорожать, и других столь же крупных участков под застройку там нет.

ОАО Нафта-Москва создано на базе объединения Союзнефтеэкспорт. Владельцем контрольного пакета акций Нафта-Москвы считаются структуры, близкие к депутату Госдумы Сулейману Керимову. Финансовые показатели компании не раскрываются. Базовый элемент управляет активами предпринимателя Олега Дерипаски, стоимость которых, включая Русал, оценивается в $12 млрд. Девелоперское подразделение Базэла компания Бэл-Девелопмент строит офисные центры в Самаре и Новосибирске, реконструирует санаторий Родина в Сочи. Размер ее инвестиционного портфеля превышает $100 млн.
С каждым годом границы Москвы и Подмосковья становятся все более зыбкими, порой даже сложно понять: или город плавно перетекает в область, или столица активно разрастается. Как бы там ни было, не секрет, что темпы строительства в Подмосковье активно набирают обороты. По прогнозам экспертов Комплекса архитектуры, строительства развития и реконструкции г.Москвы, в период 2004-2010 гг. в области будет построено 30 млн. кв.м жилья, из которых 21 млн. кв.м придется на многоэтажные здания, а оставшаяся часть (9 млн. кв.м) будет занята индивидуальным строительством.

Большой такой город - Подмосковье

По мнению маркетолога корпорации Инком-Недвижимость Елены Егоровой, в настоящее время главным ресурсом для развития первичного рынка считается Подмосковье. И это неудивительно. Инвестиционную привлекательность подмосковной недвижимости можно объяснить многими причинами.

ВО-ПЕРВЫХ, в отличие от столицы Московская область не испытывает дефицита свободных площадей, поэтому вот уже несколько лет застройка активно ведется как точечно, так и комплексно.

ВО-ВТОРЫХ, квартира в Подмосковье становится реальной альтернативой столичной еще и потому, что средняя цена квадратного метра пусть в областной, но просторной новостройке существенно ниже, чем в Москве. Хотя не за горами тот день, когда цены на жилье в ближайшем Подмосковье догонят столичные. По данным независимого аналитического портала ирн.ru, уже сегодня стоимость квадратного метра в подмосковной квартире нового дома перешагнула отметку 1000 долларов. А, например, квартира в г.Химки сейчас уже стоит практически столько же, сколько на окраине столицы.

По словам Дмитрия Кузнецова, 1-го заместителя генерального директора ЗАО МИАН-Недвижимость, развитие ипотечного кредитования также способствовало тому, что теперь гораздо больше людей могут позволить себе купить пусть небольшую и не в Москве, но собственную квартиру, либо улучшить свои жилищные условия, поэтому спрос на новостройки Подмосковья только растет.

Так же, только дышится лучше

Очень важным параметром для Подмосковья является транспортная доступность. В последнее время расширение областных трасс привело к тому, что времени на дорогу, например в Зеленоград, в среднем приходится тратить столько же, сколько москвичи проводят в пробках. Дмитрий Кузнецов считает, что традиционно популярными остаются у покупателей квартир города, расположенные рядом с кольцевой автодорогой, - Мытищи, Красногорск, Люберцы и пр. Из этих городов можно ездить на работу, не тратя большого количества времени, - отмечает специалист. - Кроме того, с развитием системы скоростных электричек возрос интерес к городам, более удаленным от МКАД, - например, Пушкино, Раменское и другие.

Благодаря массовой застройке города-спутники по своей инфраструктуре и транспортной доступности практически неотличимы от спальных районов Москвы, - добавляет Елена Егорова, - а более благоприятная экология имеет неоспоримое конкурентное преимущество над столичной недвижимостью.

С тем, что экологические характеристики любого мегаполиса проигрывают небольшим городам, расположенным в области, - не будет спорить никто. Именно чистый воздух, отсутствие крупных промышленных предприятий - основные преимущества подмосковных городов. С этой точки зрения, экологически наиболее благоприятным направлением, по словам Д. Кузнецова, давно считается западное, где расположены города Красногорск и Одинцово.

Дальнее становится ближним

По данным Аналитического центра компании Миэль-Недвижимость, в первой половине 2005 года на первичном рынке жилья Московской области продолжался процесс стабилизации. Специалисты отмечают, что основная застройка Московской области размещена в секторе северо-восток - юг (69%) и в западном секторе (15%), т.е. вдоль Ярославского, Горьковского, Каширского, Рязанского, Варшавского и Волоколамского шоссе. Самый маленький объем строительства на севере (Дмитровское шоссе) - 5%, на северо-западе (Ленинградское, Новосходненское шоссе) - 5%, на юго-западе (Киевское, Калужское шоссе) - 4 процента.

Однако, по мнению Е. Егоровой, ввиду того что в ближайшем Подмосковье с каждым годом свободных площадок под строительство становится все меньше, застройщики осваивают более удаленные города Подмосковья. Мы ожидаем, что в следующем году покупательский спрос начнет перемещаться в 10-20-километровую зону Московской области, - отмечает эксперт. - В случае стабильной макроэкономической ситуации мы прогнозируем средний рост цен в пределах 1,5 - 2% в месяц за квадратный метр.

География цен

Специалисты компании Новая площадь отмечают, что к наиболее популярным городам ближнего Подмосковья сегодня можно отнести на севере области Химки, Мытищи, Королев (Юбилейный), Долгопрудный, Ивентеевка, Пушкино, Лобня, Солнечногорск. На юге - это города Щербинка, Видное, Подольск. На востоке - Реутов, Люберцы, Балашиха, Железнодорожный, Жуковский, а на западе Одинцово, Красногорск, Троицк. При этом средняя цена предложения в ближайшем Подмосковье, по данным аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость (от 0 до 12 км от МКАД), - 5/кв. м, прирост 2,8 процента. Если рассматривать ценовую категорию подмосковных городов, то по данным портала ирн.ru, лидирует город Химки, где средняя цена одного квадратного метра в новостройке равняется 1031 доллара, далее идут города Мытищи - 997, Видное - 984, Реутов - 954, Красногорск - 949, Люберцы - 916, Долгопрудный - 911, Дзержинский - 882 и Котельники - 806 долларов.

Д. Кузнецов считает, что сегодня в Подмосковье фактор месторасположения жилого дома или микрорайона имеет большее значение, чем тип здания: панельное, монолитное или кирпичное. Что касается жилой площади новых квартир, то здесь прослеживается тенденция - спрос смещается в сторону 2-3-комнатных квартир, - подчеркивает эксперт.

Кто покупает?

Кто же современный покупатель новостройки в Подмосковье? Если попытаться описать примерный портрет, то можно выделить несколько групп. Сегодня жилье в области является вполне доступным для молодых московских семей (20-25%) и приезжих из отдаленных регионов страны (40-50%) со средним доходом, а также пожилых людей, уставших от суеты столицы, которым доплата от продажи или обмена московской квартиры пришлась бы очень кстати. По данным компании Новая площадь, основной потребитель ближнего жилья - это человек от 25 до 50 лет, который может быть как мужчиной, так и женщиной, большинство из которых (75%) семейные.

Е. Егорова добавляет, что среди покупателей подмосковных новостроек есть и москвичи, желающие улучшить свои жилищные условия за счет увеличения площади квартиры, и жители Подмосковья, и приезжие из регионов, которые работают или учатся в Москве.

Данные предоставлены компанией Новая площадь