Ипотека и недвижимость - Четвертое кольцо придет на северо-восток

Сегодня многие пайщики сознательно вкладывают деньги в отраслевые фонды или ПИФы, активы которых должны инвестироваться в специальные проекты. Однако инвестдекларации многих узкоспециализированных фондов позволяют управляющим вкладывать деньги пайщиков буквально куда угодно. Поэтому инвесторам стоит внимательно изучать правила фонда до покупки паев.

Что в имени тебе моем

Если верить названиям некоторых действующих в России паевых фондов, они позволяют инвесторам не просто вкладывать средства на рынке акций, облигации или там и там, но и делать ставку на бумаги компаний конкретной отрасли, скажем нефтедобычи или телекоммуникаций. Или инвестировать деньги в отдельные амбициозные проекты, такие как строительство башни “Федерация” в Москве.

Например, УК “КИТ Финанс” предлагает своим клиентам целый спектр фондов с “говорящими” названиями: “КИТ — российская электроэнергетика”, “КИТ — Российские телекоммуникации”, “КИТ — российская нефть”. Их средства действительно инвестируются в ценные бумаги отраслей, заявленных в названии ПИФов.

Фонд “Красная площадь — акции компаний с госучастием” УК Банка Москвы вкладывает средства пайщиков в соответствии с названием. Неделю назад его портфель на 12,5% состоял из акций “Газпрома”, на 9,1% — Сбербанка, на 14% — РАО “ЕЭС России”. А в портфеле ПИФа “Высокорисковые "бросовые" облигации” (УК “Вика”) действительно есть долговые бумаги некрупных компаний: “Инпром”, “Парнасс-М” и др.

Однако активы фондов с “говорящими” названиями не всегда формируются из объявленного пайщикам имущества. Достаточно вспомнить ПИФ “Нефтегазовая отрасль — акции” под управлением УК “Нефтегазовые активы”, средства пайщиков которого в течение нескольких месяцев ни в какую нефтянку не вкладывались, а лежали в банке. При этом, оказывается, в подавляющем большинстве случаев управляющие “специализированных” фондов ничего не нарушают.

Ведь по действующим нормам они обязаны строго следовать узкому направлению инвестирования, только если это оговорено зарегистрированными в ФСФР правилами фонда (инвестиционной декларацией). Это, в частности, сделала УК “КИТ Финанс” в правилах своих отраслевых фондов. А инвестиционные декларации большинства открытых и интервальных ПИФов скорее указывают генеральную линию, которой управляющий намерен следовать. Они написаны практически под копирку, в них перечислены бумаги компаний почти всех возможных отраслей промышленности и ограничена лишь общая доля акций, облигаций и денежных средств в портфеле, разрешенная законодательством для ПИФа данного типа.

А ФСФР и спецдепозитарий следят лишь за исполнением тех положений, которые зарегистрированы в правилах фонда, подчеркивает президент Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын.

Если при инвестировании в действующие фонды инвесторы еще могут посмотреть на реальную структуру их активов, то вкладчики новых ПИФов чаще всего покупают кота в мешке.

Аналогичная ситуация складывается и в закрытых ПИФах, создаваемых не под заказ узкого круга инвесторов, а для широкого круга вкладчиков. К примеру, УК “Конкордия Эссет Менеджмент” в конце сентября начала продажу паев ЗПИФа недвижимости “Фонд Федерация”. УК публично заявила, что средства фонда будут инвестироваться в строительство престижного офисного здания башни “Федерация” в столичном Сити. Между тем в инвестиционной декларации фонда это пафосное здание даже не упоминается. Зато в ней в качестве объектов инвестирования перечислены более двух десятков позиций, в числе которых помимо недвижимости и “государственные ценные бумаги”, и “леса и многолетние насаждения”.

Справедливости ради нужно сказать, что так же составляются декларации большинства закрытых фондов недвижимости. В них тоже значатся инвестирование в строительство в десятках регионов страны без указания конкретного объекта, различные ценные бумаги.

Управляющий директор УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Андрей Прокофьев объясняет это тем, что “типовые правила доверительного управления, утвержденные постановлением правительства РФ, не предполагают детализацию активов фонда до конкретного объекта”. Он добавляет, что “момент регистрации фонда недвижимости не всегда совпадает с окончанием процедур по оформлению отношений с застройщиком, и это нормальная ситуация”. К слову, управляющая компания “Фонда Федерация” и застройщик башни Mirax Group к 20 октября договор не заключили.

А управляющий директор УК “Регионгазфинанс” Геннадий Залко (компания управляет шестью закрытыми ПИФами недвижимости) говорит, что УК включают в инвестиционную декларацию максимум объектов, чтобы в будущем не ограничивать себя в выборе и чтобы не перерегистрировать правила фонда, если предварительные договоренности с партнерами сорвутся. При этом если же у закрытого фонда и застройщика что-то не срастется, оснований для предъявления претензий к управляющему у пайщика также не будет.

Что делать

Получается, что, покупая паи таких фондов, клиенты, по сути, должны верить управляющему на слово.

Так что если пайщик сознательно выбирает специализированный фонд, он должен первым делом ознакомиться с его декларацией и, если в ней нет четких указаний на интересующий его объект вложений, самостоятельно следить за структурой активов фонда, советует Подойницын из НЛУ.

Чтобы проверить, куда же на самом деле инвестированы средства фонда, пайщикам придется читать прессу, в частности приложения к “Вестнику ФСФР”, а также и сайты УК. Управляющие всех фондов обязаны публиковать данные о структуре активов раз в квартал, поясняют в ФСФР.

Впрочем, некоторые компании начали добровольно информировать своих пайщиков чаще, чем предписывает регулятор. Так, “Альфа Капитал” ежедневно публикует на сайте, а также предоставляет по запросу клиентов данные о структуре активов своих открытых фондов. УК Банка Москвы, “КИТ Финанс” вывешивают на сайтах данные о реальных вложениях в еженедельном режиме, УК “Мономах” информирует пайщиков ежемесячно.

Выход есть

Что же делать, если фонд не оправдывает надежд пайщика и его средства инвестируются не в те активы, на которые тот рассчитывал? Повлиять на действия управляющего пайщик не может, замечает президент НЛУ. Остается либо смириться с ситуаций и довериться мастерству управляющего, либо покинуть фонд, погасив паи.

Разорвать отношения с открытым фондом можно в любой рабочий день, с интервальным — как правило, ежеквартально. А вот пайщики ЗПИФов не помогут продать пай до ликвидации фонда. Если управляющий начнет досрочно гасить паи, его остановит спецдепозитарий и ФСФР, объясняет замгендиректора УК “УралСиб” Наталья Плугарь.

Правда, закон оставляет пайщику ЗПИФа небольшой шанс покинуть фонд. Если общее собрание пайщиков созывает управляющий для принятия решений об изменении инвестиционной декларации фонда, недовольные пайщики могут проголосовать “против” либо вообще не явиться. Тогда они получат право на досрочное погашение паев, говорит директор по фондам недвижимости УК “Тройка Диалог” Екатерина Константинова. Если пайщики недовольны результатами управления, а УК собрание не созывает, они могут инициировать созыв собрания для передачи управления фондом другой УК или досрочного закрытия фонда (“вес” недовольных должен составить не менее 10% стоимости активов), поясняет Константинова.

Еще одна возможность выйти из закрытого фонда появляется, если его паи обращаются на бирже.
Московские власти планируют начать строительство четвертого транспортного кольца с северо-восточной части города - района Владыкино и Ботанического сада. Это связано, в частности, с активным развитием ВВЦ и строительством платной дороги Москва-Санкт-Петербург. Эксперты предполагают рост цен на недвижимость в районе, а бизнесмены прогнозируют популярность объектов, которые окажутся на первой линии кольца.

Как сообщил вчера главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, первоочередным участком четвертого транспортного кольца (ЧТК) станет отрезок на северо-востоке города, в районе станции метро "Владыкино" и Ботанического сада.

По словам Кузьмина, это связано с активным развитием Всероссийского выставочного центра и строительством нового крупного спортивного комплекса в Отрадном, а также с решением о сооружении платной дороги Москва-Санкт-Петербург. Она войдет в город по новой магистрали МКАД - улица Академика Королева.

"В этом случае ЧТК примет на себя часть транспортных потоков",- сказал Кузьмин.

Согласно плану, протяженность ЧТК составит более 60 км. Частично оно пройдет по существующей части уличнодорожной сети Москвы - речь идет о Минской улице, Ломоносовскому, Нахимовскому проспектах, а также о построенной развязке Нахимовского проспекта с Варшавским и Каширским шоссе и дороге, ведущей до Коломенского проезда. В октябре правительство Москвы обсуждало план дорожного строительства на 2006-2013 годы, и в него внесены участки ЧТК на северном и восточном направлениях - от улицы Гурьянова (Печатники) через Волгоградский проспект, шоссе Энтузиастов, Открытое, Ярославское шоссе до Дмитровского шоссе. В то же время строительство тоннелей под парками Коломенское и Фили в планах властей пока не значится.

Эксперты считают, что строительство ЧТК поднимет цены на недвижимость в районе Владыкино и Ботанического сада. "Хорошая транспортная доступность влияет на привлекательность жилья для потенциального покупателя. Поэтому инвестиции в инфраструктуру обычно повышают цены в районе на 10-15%",- говорит генеральный директор NAI Vesco Андрей Федака. Сейчас, по его словам, стоимость панельного жилья здесь составляет $1,4 тыс. за квадратный метр. Генеральный директор компании "Арманд" (дилер Peugeot) Игорь Герц добавляет, что рыночная стоимость земли в районе ЧТК может вырасти в три раза.

Кроме того, прогнозирует Федака, после строительства участка ЧТК районы Владыкино и Ботанического сада будут рассматриваться большим количеством компаний для размещения здесь своих backофисов, а соответственно, там возрастет спрос на офисные помещения классов В и В-.

Также, по его мнению, возрастет интерес к этим районам со стороны ритейлеров: строительство крупной магистрали повлечет за собой реализацию новых больших проектов в этом сегменте, к примеру "Мега" или Auchan.

Герц считает, что благодаря ЧТК капитализация объектов вдоль него вырастет на 50-60%. "Наш автосалон в Гостиничном проезде (около метро "Владыкино".- "Бизнес") будет располагаться на первой линии четвертого кольца. Благодаря этому, часть нашего здания - одну пятую из 1 тыс. кв.

м, выходящих на ЧТК,- можно будет использовать как бесплатный рекламный носитель",- говорит он. По подсчетам Герца, при стоимости щита размером 3х6 м в районе Третьего кольца в $1 тыс. в месяц только на рекламе можно будет экономить более $130 тыс. в год. Кроме того, заметно увеличится проходимость автосалона.

Это связано с тем, что помимо автодороги в районе появится станция Московской окружной железной дороги, которую планируется приспособить для пассажирского движения.

По данным "Бизнеса", неподалеку от "Арманда" в ближайшее время построят автосалон "Аврора Моторс", который будет заниматься продажей и сервисным обслуживанием китайских автомобилей марок Chery, Fuqi и BAW. Он тоже сможет воспользоваться выгодным местоположением.