Ипотека и недвижимость - Дорога к дому. развитие транспортной инфраструктуры

В городе Киеве 21 октября 2005 года состоялась Конференция Современное состояние ипотечного кредитования в Украине, которая произвела на российских участников неизгладимое впечатление. Размах строительства в столице Украины и темпы роста рынка ипотечного кредитования поражают воображение.

Для иллюстрации приведем несколько примеров, взятых из открытых источников. Они позволяют оценить масштаб того, что происходит сегодня на рынке ипотеки в Украине.

Австрийская банковская группа Raiffeien недавно за 1,028 млрд. долл. США приобрела 93,5 % акций украинского банка Аваль, являющегося одним из лидеров на рынке ипотеки Киева. Количество выданных им ипотечных кредитов превысило 18 тыс. Эта цифра сопоставима с общим числом займов, выданных в Москве всеми банками, работающими в российской столице. И кстати, много ли российских банков стоят миллиард долларов и способны заинтересовать западного инвестора?
Отделение Укрсиббанка на ул. Владимирской в Киеве обслужило 40 тыс. заемщиков, 15 тыс. из которых получили ипотечные кредиты.

Приватбанк планирует увеличить до конца этого года количество ипотечных центров с 60 до 80, а к концу 2006 года их общее число составит около 150.

До 60 % сделок, по словам киевских риелторов, совершают с помощью ипотечных займов. Абсолютно все агенты по недвижимости в украинской столице работают в тесном контакте с банками. Всего же в городе на рынке ипотечного кредитования активно действуют более тридцати банков.

Так, 15,22 % рынка ипотеки Украины занимает один из его лидеров Приватбанк. Основные параметры предоставляемых им кредитов следующие: срок 20 лет, 11 % годовых в валюте, первоначальный взнос 20 %, страхование 0,4 % от суммы займа.

Откуда же такие темпы развития ипотеки, если стоимость киевского жилья не намного ниже московского (средняя цена однокомнатной квартиры 63 тыс. долл. США, двухкомнатной квартиры 100 тыс. долл., трехкомнатной 148 тыс. долл.), а доходы украинцев не выше доходов российских граждан?

Ответ прост и очевиден: Правительство Украины оказывает поддержку развитию ипотеки не на словах, а на деле.

Хорошо быть молодым! Особенно в Украине

Для решения квартирного вопроса государство предлагает наиболее активной части населения молодежи, ряд существенных преференций при получении ипотечного кредита. Прежде всего, практически каждый, кто моложе 35 лет, получает заем с льготной ставкой. На компенсацию процентной ставки по кредиту могут рассчитывать молодые семьи, где муж и жена не достигли 35 лет, неполные семьи, в которых мать (отец) в возрасте до 35 лет имеют несовершеннолетних детей (ребенка), и одинокие молодые граждане в возрасте до 35 лет. Размер компенсации установлен на уровне учетной ставки Национального банка Украины (НБУ) вне зависимости от валюты займа. На сегодняшний день учетная ставка НБУ составляет 9,5 % годовых.

Но и это еще не все. Льготные условия для семей с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на квартирном учете, следующие: при рождении первого ребенка проценты за пользование кредитом не начисляют, при рождении второго ребенка государство возмещает 25 % от общей суммы займа, при рождении третьего 50 % от суммы полученного кредита.

С таким подходом и заботой о жилищных условиях молодежи правительство вполне может рассчитывать на улучшение демографической ситуации в стране в ближайшее время. Кроме того, такая политика также помогает удерживать наиболее перспективную часть населения на родине. Ведь древние мудрецы говорили: Родина там, где есть собственность.

После осенних событий прошлого года и общего роста темпов развития экономики в Украине поток желающих эмигрировать существенно уменьшился, и даже наметилась другая тенденция: многие стали возвращаться на родину.

Руководителем ипотечного проекта в компании, организовавшей международную конференцию по ипотеке в Украине, был молодой москвич, абсолютно сознательно поменявший Москву на почти уже европейский Киев. По его словам, он доволен своим выбором. Одним словом, Украина сегодня демонстрирует вполне реальную заботу о своих гражданах, а граждане весьма активно участвуют в политической жизни государства.
Известное и часто цитируемое выражение классика русской литературы Н. В. Гоголя о двух извечных российских проблемах справедливо и в наши дни, по крайней мере в отношении дорог. Московский регион все острее ощущает потребность в увеличении пропускной способности автомагистралей. Пробки на дорогах стали обыденным явлением, а вопрос Как доехал? теперь все чаще звучит вместо привычного Как дела?.

Транспортную проблему в настоящее время с полным правом можно назвать национальной, ее активно обсуждают в СМИ, авторы приводят высказывания государственных деятелей, законодателей, чиновников, экспертов, которые рассуждают о новых проектах и планах на перспективу: о дорогах дублерах наиболее загруженных магистралей, о многоуровневых развязках и даже о трассах, которые будут сооружены на железной дороге над проходящими поездами, локомотивами, цистернами и пр. Вместе с тем объемы финансирования дорожной отрасли в стране уменьшились за последние годы в три раза. Позитивным фактором можно считать принятие Советом Федерации в ноябре этого года проекта федерального закона О дорожных фондах РФ. Президент России В. В. Путин не раз говорил о том, что государству необходимы солидные долгосрочные инвестиции в строительство и в дело модернизации автотранспортных сетей. Граждане, в свою очередь, с нетерпением ждут, когда же ситуация с автомобильными дорогами начнет кардинально меняться. Будут ли дороги, которые сооружают сейчас или которые планируют построить в будущем, платными? Где и когда начнут вести новые трассы в Московском регионе? А может быть, следует более внимательно относиться к организации движения и содержанию существующих магистралей?

О новых проектах автомобильных дорог

Москва

Основное внимание в ближайшие восемь лет согласно планам правительства Москвы будет уделено Звенигородскому проспекту, магистралям в районе аэропорта Внуково, дорогам вокруг Делового центра Москва-Сити, Четвертому транспортному кольцу и некоторым радиальным магистралям. Движение по Звенигородскому проспекту планируют открыть в 2007 году. В настоящее время продолжаются работы на одном из сложных участков в тоннеле под Серебряным бором, где будут одновременно проходить автомагистраль и линия метро до района Строгино. По заключению НИиПИ Генплана решить проблемы движения в столице способны только магистрали общемосковского значения, находящиеся в так называемом срединном поясе города. Открытие в ноябре двух развязок на Третьем транспортном кольце на пересечении Сущевского Вала с Шереметьевской улицей и Ленинградского шоссе с улицей Беговой стало заметным событием в столице в 2005 году, позволившим улучшить ситуацию с автомагистралями в столице. По-строенная Звенигородская эстакада от Третьего транспортного кольца до улицы Мневники, продолжение улицы Николая Старостина до МКАД и другие реализованные в последнее время проекты изменили положение с дорогами, по крайней мере в этих районах Москвы. Работа, конечно, идет, но динамика данного процесса такова, что рост автомобильного парка столицы существенно опережает темпы деятельности дорожных служб. Можно отметить и такой проект, как модернизация системы работы городских светофоров, а в перспективе организация автоматизированного управления транспортом. Сегодня один из вариантов данного проекта уже действует на Дмитровском шоссе.

Подмосковье

Самый масштабный проект здесь Центральная кольцевая автомобильная дорога (ЦКАД). Эта трасса протяженностью около 480 км и шириной в каждом направлении по четыре полосы пройдет по маршрутам Малого и Большого бетонных колец. В проекте предусмотрено строительство обходных дорог вокруг Ногинска, Электростали, Бронниц, Звенигорода, Голицына. На радиальных дорогах, идущих из Москвы, будут сооружены многоуровневые развязки. Планируемое начало строительства 2006 год.

До конца 2005 года должен быть утвержден окончательный вариант скоростной платной трассы Москва Санкт-Петербург, которая пойдет в обход городов и деревень. Платными трассами станут дорога от МКАД в районе транспортной развязки с Молодогвардейской улицей до трассы М-1 Беларусь и дорога, обеспечивающая подъезд к аэропорту Домодедово. То внимание, которое было уделено министром транспорта РФ Игорем Левитиным и губернатором Московской области Борисом Громовым мероприятию, посвященному открытию в конце октября нынешнего года транспортной развязки в подмосковном Королеве, говорит о понимании высокими чиновниками важности и остроты проблемы. Остаются нерешенными вопросы о том, когда начнется активная работа в данном направлении и от разработки проектов соответствующие структуры перейдут к реализации планов. Хотя следует отметить, что определенные работы по строительству и реконструкции дорог в Подмосковье уже идут.

Комментарии

Обращаясь к теме недвижимости, отметим, что темпы строительства жилья, освоение новых территорий и, соответственно, цены на квартиры напрямую зависят от развития транспортной инфраструктуры. А при покупке жилой недвижимости особое внимание уделяют сейчас дороге к дому.

Делясь своими впечатлениями о зарубежных городах в одном из журналов Недвижимость цены, риелторы рассказали о состоянии и качестве автотрасс в странах, где они побывали. Московский регион существенно отстает от них в этом отношении.

О своем видении дорожных проблем региона и их решении, о влиянии транспортной инфраструктуры на развитие рынка недвижимости с читателями журнала делятся специалисты этого рынка, руководители и сотрудники государственных служб. Взгляд на проблему профессионалов, работающих в данном сегменте российской экономики, отражает отношение многих граждан к транспортному вопросу.

Иван ГРАЧЕВ, председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья
Автомобиль я сам не вожу, но как пассажир могу произвести оценку ситуации. С 1993 года, когда я в первый раз был избран депутатом Госдумы, и по настоящее время практически ежедневно совершаю поездки из Митина в центр города. Так вот, за двенадцать лет скорость передвижения существенно снизилась.

Кардинального решения для улучшения ситуации на автодорогах никто не придумал. Мне довелось быть в Париже, Токио, Нью-Йорке, где тоже большие пробки. Но в отличие от Москвы там не бывает безвыходных ситуаций, всегда можно найти объезд. У нас уж если заблокирован центр города или Ленинградка, то никаких вариантов нет, часа два можно простоять.

Это, на мой взгляд, связано с радиальной структурой города, которую удастся исправить только строительством дополнительных колец. И еще: в центре Москвы улицы забиты стоящими машинами. Думаю, эту часть столицы надо перекрывать для некоторых видов транспорта, организовать здесь подземные парковки. Конечно, необходима реконструкция трасс. А улучшением организации движения существенно положение не исправить. Если говорить о наиболее проблемном участке автотрасс, то для меня им является путь в Домодедово из центра. Сооружение Четвертого транспортного кольца в Москве, бесспорно, поможет разгрузить дороги. Что же касается жилья Любителей жить рядом с автотрассой, пожалуй, немного. Если под окнами дома проходит крупная дорога, то это скорее минус, чем плюс. Заграждения не очень‑то спасают от шума, от выхлопных газов, к тому же в Москве бензин грязный Отмечу, что транспортная инфраструктура и факт приобретения гражданами недвижимости, конечно, взаимосвязаны, и при оценке стоимости жилья время проезда в центр столицы имеет большое значение.

Дмитрий ИВЛИЕВ, директор по рекламе и PR Группы компаний ПИК

Ситуация на дорогах в Москве продолжает ухудшаться с каждым годом, несмотря на строительство новых дорог и развязок. Темпы строительства явно не поспевают за скоростью расширения автопарка. Я это наблюдаю на протяжении двенадцати лет таков мой водительский стаж.

Какие решения необходимо принять для улучшения ситуации если честно, я не знаю. Может, запретить использование автотранспорта вообще? (Это, конечно, шутка.)

Безусловно, необходимы строительство новых трасс, правильная организация движения в центре Москвы, существенные ограничения на въезд в центральную часть города.

Можно перечислить с десяток трасс, которые вызывают наибольшие трудности с передвижением, но для меня это прежде всего в Москве Ленинградское, в Подмосковье Ярославское шоссе. Мое отношение к масштабным проектам строительства новых магистралей, конечно, позитивное. Четвертое транспортное кольцо разгрузит транспортные потоки и повлияет на рынок недвижимости, как это происходит всегда в таких случаях. Что касается сооружения Центральной кольцевой автомобильной дороги в Подмосковье, то данная трасса уменьшит транспортную нагрузку на Москву. Идея строить такую магистраль здравая. Другой вопрос сколько времени уйдет на строительство. Все‑таки это мегапроект, и за год такие дороги не строятся. Особой связи между состоянием транспортной инфраструктуры и ситуацией на рынке недвижимости, на мой взгляд, как ни странно, нет. Так, в районе Новокуркино (г. Химки Московской области), который строит Группа компаний ПИК, спрос существенно превышает предложение. К моменту сдачи домов в них не остается непроданных квартир. При этом Ленинградка как в черте Москвы, так и за пределами МКАД остается едва ли не самой загруженной автотрассой. Определяющим фактором при спросе на жилье в ближнем Подмосковье сейчас являются не столько транспортная загруженность, сколько близость к Москве, комплексность застройки района и, разумеется, надежность компании-застройщика. Для Подмосковья последний фактор сегодня особенно актуален.

Ирина РАДЧЕНКО, вице-президент Международного Ипотечного Клуба, генеральный директор компании Лаурел

Сейчас вождение автомобиля все реже и реже доставляет мне удовольствие, и иначе как ежедневным источником стресса его не назовешь. А за рулем автомобиля я с 1993 года и вспоминаю те времена с ностальгией тогда в городе было свободнее. Если, скажем, пять лет назад дорога из дома в Хамовниках в офис рядом с Тверской занимала у меня пятнадцать минут, то в этом году на тот же путь приходится тратить почти час. Каждый год летом я удивляюсь как много денег в нашем городском бюджете, если одни и те же участки Садового кольца в это время с регулярной стабильностью полностью демонтируют и меняют там полотно.

Путешествуя на машине по Франции, я однажды обратила внимание, как по дороге шли навстречу друг другу специалисты дорожной службы, одетые в светоотражающие комбинезоны, с бидонами, в которых был жидкий горячий асфальт. Они внимательно осматривали дорожное полотно и, если обнаруживали трещину или выбоину, с помощью специального приспособления заделывали ее. Оказалось, что большинство дорог во Франции находится в частной собственности, и рачительный хозяин предпочитает, естественно, принимать превентивные меры, чтобы сокращать расходы на их капитальный ремонт. Одним словом, пока у нас не появится настоящий хозяин, в том числе у городских дорог, денег всегда будет не хватать, а трассы останутся нашей второй российской бедой.

Побывав во многих арабских странах, специализирующихся на продаже нефти (ОАЭ, Катар, Оман и др.), могу сказать однозначно: восхищает не только и не столько качество дорог в этих государствах, а практически безупречная дисциплина участников транспортного движения. Прежде всего, учитывая исламский характер перечисленных стран и запрет на употребление там спиртных напитков, становится ясно, что проблема пьянства за рулем (основная причина гибели большинства водителей, пассажиров и пешеходов в России) в арабских странах отсутствует в принципе.

На всех аварийных участках, рядом с которыми есть предупреждающие знаки о снижении скорости, обязательно установлена кинокамера, которая записывает номер машины нарушителя, превысившего скорость, автоматически выдает информацию о личности автовладельца (имя и адрес), и иногда тот еще не успевает доехать до дома, а у него в почтовом ящике уже лежит квитанция на уплату штрафа. Если же нарушителя дорожного движения останавливает полицейский (кстати, полицейский очень уважаемая и высокооплачиваемая профессия у арабов), то наказание неотвратимо. К сожалению, не один российский турист жестоко поплатился за русскую привычку давать взятку офицеру полиции. За такое деяние полагается крупный денежный штраф и тюремное заключение сроком до 30 суток. Кстати, в некоторых европейских странах злостная неуплата штрафов, например за неправильную парковку, является поводом для передачи подобных сведений в Бюро кредитных историй. И если вдруг такой нерадивый водитель решит получить ипотечный кредит в банке, то может с удивлением обнаружить, что для него плата за кредит значительно выше, чем для его более дисциплинированного друга.

Григорий ПОЛТОРАК, президент корпорации БЕСТ-Недвижимость

Несмотря на то внимание, которое уделяют улучшению ситуации с дорогами в Москве и Московской области, проблема транспортной доступности продолжает существовать и остается достаточно острой, а возникновение новых развязок и улучшение качества покрытия магистралей вряд ли способно ее решить. Какие бы хорошие дороги ни строили, если большинство жителей Москвы и Подмосковья будут съезжаться в одну точку в центр столицы, эти трассы должны быть бесконечно широкими, чтобы вместить всех желающих. Сейчас наметилась новая интересная тенденция стали строить бизнес-центры не только в центре Москвы, но и в других районах, в том числе за МКАД, где создают производственные и офисные зоны, некие точки притяжения, в которых сосредоточена вся необходимая инфраструктура это должно разгрузить центральную часть города.

Безусловно, при решении проблемы транспортной доступности нужно применять комплексный подход: над проблемой должны работать и экономисты, и архитекторы, и муниципальные власти. Понятно, что надо рассредоточивать население. И если уж люди ездят из Химок в Москву, то пусть они направляются не на Солянку, а, например, на Войковскую.
Хочу отметить, что в городах Подмосковья сейчас идет серьезная работа по созданию собственной инфраструктуры и рабочих мест. Местные администрации действительно в этом заинтересованы, поскольку налоги в бюджет города стекаются в том числе и с организаций, которые расположены в черте города.

Невозможно путем строительства дорог и развязок сделать так, чтобы все ездили в Москву и по городу без пробок. Проблему помогут решить создание периферийных центров и развитие инфраструктуры городов‑спутников таким образом, чтобы офисы, развлекательные заведения и очаги культуры и образования были сосредоточены не только в столице, но и в других городах Московской области.

Многие предприятия и вузы уже идут по этому пути, в качестве примеров можно привести производственный комплекс MARS в Московской области, городок Высшей школы экономики в Троицке и пр.
Сегодня обсуждаемая проблема остро стоит в Москве, но, без сомнения, в скором времени она возникнет в городах-миллионниках и крупных областных центрах.

Борис БАСИН, управляющий директор Управления вторичного рынка компании МИЭЛЬ-Недвижимость

За рулем я более двадцати лет. Недавно мне попалась на глаза фотография Москвы 50 60‑х годов: на проспекте Мира один троллейбус Сейчас это воспринимается как нечто нереальное. За последние годы ситуация на дорогах существенно изменилась увеличилось количество машин, и, хотя трассы стали лучше, особенно МКАД, появилось большое количество развязок, проблемы ощущаются, и довольно остро.

Нынешние методы и средства, такие, как штрафы, работа эвакуаторов, не решают сложных транспортных вопросов. Регулировка здесь в большей степени направлена на то, чтобы задержать машину, а не ускорить ее движение, а должно быть наоборот. Зачастую люди вынуждены ставить машину и добираться до места назначения на метро следовательно, пропадает смысл обладания автомобилем. Соответственно, нужно больше парковок, доступных людям в первую очередь территориально, а во вторую финансово.

Что я считаю необходимым сделать в данном направлении? Прежде всего реконструировать старые трассы, затем заняться грамотной организацией движения и наконец строить новые дороги. Несмотря на очевидную пользу Третьего транспортного кольца, оно поделило город на части, и теперь, чтобы проехать из одного района в другой, находящийся за кольцом, приходится тратить много времени.

Наиболее проблематичными, самыми узкими местами в столице я считаю выезды из Москвы Варшавское, Дмитровское, Ярославское шоссе.

Что касается влияния на рынок недвижимости фактора появления новых дорог, замечу, что в период строительства Третьего транспортного кольца квартиры в домах, расположенных вблизи стройки, были совершенно непродаваемыми. Только после того, как их обеспечили стеклопакетами и шумопоглощающими экранами, спрос здесь стал увеличиваться. В таких случаях я считаю очень важным информировать население о происходящем, чтобы люди не терялись в догадках, снесут ли их дом в связи со стройкой, какой поток машин будет проходить под окнами, какие меры по защите от шума будут приняты и т. п.

В прошлом Москву строили микрорайонами. На большой многоэтажный дом приходилось пять-шесть парковочных мест, но тогда и машин на весь дом было не более трех. А сейчас машина, а то и две, есть почти в каждой семье, во дворах стоят личные гаражи, межрайонные проезды узкие Неудивительно, что одним из основных критериев при выборе жилья сегодня является наличие парковочного места. Таким образом, налицо прямая зависимость между недвижимостью и существованием хорошо развитой транспортной инфраструктуры.

Михаил БАЖИН, руководитель отделения вторичного жилья агентства недвижимости ДОМОСТРОЙ

Несомненно, на цену и ликвидность объекта недвижимости влияет фактор его транспортной доступности. Но в отличие от коммерческой (нежилой) недвижимости, к вопросу о транспортной доступности жилых помещений следует подходить комплексно. Радует, когда до места проживания можно добраться как на личном, так и на общественном транспорте без пробок в короткий срок, не тратя время на поиск объездных незагруженных дорог. К сожалению, чаще всего на практике складывается такая ситуация, что развязка или трасса находится в непосредственной близости от жилых домов (в том числе рядом со зданиями, претендующими на статус объектов бизнес-класса). А это повышенный шумовой фон, загазованность воздуха, непривлекательный вид из окна, поскольку приподнятые автоэстакады нередко расположены на уровне второго-третьего этажей строений. Или же, наоборот, неудобные развязки осложняют подъезд к дому. Поэтому для Москвы транспортная проблема является разносторонней и глобальной, к ее решению необходимо подходить, учитывая различные, порой противоречивые особенности мегаполиса.

В Московской области на привлекательность объектов недвижимости оказывает влияние такой фактор, как возможность быстро и без пробок добраться до загородного жилья, расположенного как в ближнем, так и в дальнем Подмосковье. А для городов, непосредственно примыкающих к Москве, также имеет значение возможность их объезда, поскольку нескончаемый поток транзитного транспорта через центральную часть городов осложняет жизнь местным жителям (ухудшение экологической ситуации, шум, повышенный риск для пешеходов и автолюбителей).

Инна ЕХЬЯ,
директор по маркетингу Первого земельного супермаркета ЗЕМЛИ МНОГО.РУ

Сказать, что в столичном регионе нет изменений в лучшую сторону с решением транспортных проблем, нельзя. Дороги строят и расширяют. Все это видят. Другое дело темпы. Конечно, они могли бы быть более высокими.
Что нужно предпринять для улучшения ситуации? Если говорить о Московской области, то необходимы более настойчивое воплощение принятых решений и, конечно, концессии. Этим по‑настоящему еще никто не занимался. А я уверена, что строительство дорог в области архиприбыльный бизнес. Как только будут предложены вразумительные правила игры, люди туда потянутся, в том числе собственники подмосковных земель и крупные строительные инвесторы. Их интерес здесь прямой. Пока же их только обкладывают непонятными поборами. Для оптимальной реализации планов я бы расставила приоритеты следующим образом: реконструкция старых трасс, сооружение коммерческих дублеров (платных дорог), организация движения, в том числе только строго регламентированное строительство непосредственно вдоль трасс рынков и торговых центров, которые, как тромбы, забивают и без того запруженные автодороги.

Любое строительство дорог позитивное явление, благоприятно влияющее на рынок недвижимости.

В Подмосковье в 2006 году планируют начать строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги, которая, бесспорно, разгрузит областные трассы и МКАД. И конечно, данная магистраль явится стимулом для строительства близлежащих, в том числе радиальных, дорог.

Развитие транспортной инфраструктуры и рынок недвижимости находятся в наипрямейшей взаимосвязи. И тому есть наглядный пример. Так, в Пушкинском районе из‑за проблем с Ярославкой недополучено в уходящем году около 60 млн. долл. строительных инвестиций.

Дорога к дому. развитие транспортной инфраструктуры - национальная проблема