Ипотека и недвижимость - Недвижимость и разговоры о кризисе

Фонд Raven Russia Limited начал реализацию планов по скупке складов в Московском регионе. Британцы приобрели два складских комплекса общей площадью 41,6 тыс. кв. м у компании Кулон за $18,6 млн. Как стало известно Бизнесу, Raven ведет переговоры о выкупе и оставшихся складов Кулона общей площадью 180 тыс. кв. м. Сделка может быть завершена в течение нескольких месяцев, а ее сумма составит не менее $150 млн.

Аналогичные переговоры Raven ведет еще с одним участником рынка. Общий объем выкупленных им площадей уже весной следующего года составит приблизительно 400 тыс. кв. м. До тех пор пока компания Coalco металлурга Анисимова не завершит строительство своих складских комплексов (их совокупная площадь оценивается в 1,2 млн кв. м), Raven будет крупнейшим владельцем складов в Московском регионе.

О том, что Raven стал владельцем двух складских комплексов общей площадью 41 тыс. кв. м, Бизнесу рассказала замдиректора по маркетингу компании Кулон Елена Веселова. Складские комплексы Кулона на ул. Дорожная (14 тыс. кв. м) и на Новорижском шоссе (27 тыс. кв. м) проданы институциональным инвесторам из Raven Russia Limited. Соглашение об этом подписано 24 ноября. Кроме того, по условиям договора управляющей компанией комплексов остается холдинговая компания Эспро менеджмент (учредитель Кулона),- говорит Веселова.

Председатель совета директоров The Raven Group Антон Билтон подтвердил эту информацию. Сумма сделки составляет $18,6 млн. Это первый шаг нашей компании на российский рынок. Сейчас мы рассматриваем варианты дальнейшего вложения инвестиций не только в Московском регионе, но и в других крупных городах России,- рассказал Билтон, однако сообщить, с кем идут переговоры, отказался.

Это первая инвестиционная сделка на рынке складской недвижимости, хотя с уверенностью можно сказать, что далеко не последняя. Еще год назад иностранные инвесторы не проявляли к сегменту складов никакого интереса, однако сейчас спрос на складские помещения почти сравнялся со спросом на офисную недвижимость,- говорит старший консультант отдела рынков капитала компании Knight Frank Виктор Малеванкин.

Руководитель проекта компании Евразия Алексей Гришко называет интерес компании к складским помещениям Кулона не случайным.

Местоположение комплексов на Новорижском шоссе и ул. Дорожная характеризуется отсутствием конкуренции и хорошей транспортной доступностью. Смена собственника вряд ли повлияет на значительное увеличение арендных ставок, которые составляют $120-130,- говорит Гришко.

Источник, близкий к Raven, рассказал Бизнесу о том, что британский фонд ведет переговоры о покупке всех складских помещений компании Кулон. Последняя, помимо уже проданных площадей, владеет складским комплексом на ул. 8 марта (18 тыс. кв. м) и сейчас реализует свой самый крупный проект - Кулон-Истра (около 160 тыс. кв. м). О том, что переговоры между Raven и Кулоном о продаже этих двух объектов вступили в финальную стадию, Бизнесу рассказали сразу в нескольких крупных консалтинговых фирмах. По оценке представителя одной из них, Кулон получит за два склада еще около $ 150 млн.

В Кулоне эту информацию комментировать отказались, однако, по мнению участников рынка, такое развитие событий вполне вероятно.

Доход с продажи большого объема складских площадей позволит Кулону активно развивать другие проекты на рынке недвижимости,- уверен директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, Raven уже вел переговоры о покупке им других крупных складских комплексов. Переговоры с Томилино сорвались, сейчас не исключена возможность покупки одного из проектов Coalco, если компании договорятся о цене,- говорит Илья Шершнев.

По словам еще одного участника рынка, Raven близок к покупке еще одного крупного складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м. Таким образом, общая площадь складов, которые перейдут в собственность компании Raven, составит 370 тыс. кв. м.

По мнению Виктора Малеванкина из компании Knight Frank, активность фонда объясняется высокой ставкой доходности российского рынка недвижимости- в 13-14% годовых, тогда как в Англии она не превышает 5-7%.

В конце июля

На Лондонской фондовой бирже состоялось размещение акций (IPO) фонда Raven Russia Limited, учрежденного британской инвестиционно-девелоперской компанией Raven Mount. Капитал фонда составил 150 млн фунтов ($300 млн). Согласно заявленной инвестиционной декларации, фонд специализируется на инвестициях в складскую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге.

Разговоры о грядущем кризисе на рынке жилой недвижимости рано или поздно перестанут быть просто разговорами: не бесконечен же потенциал роста рынка, не бесконечны финансовые возможности российских жителей.

Курс доллара вырос на 5 копеек, до 28 рублей 78 копеек. Евро снизился на те же 5 копеек, до 33 рублей 94 копеек. Индекс РТС в незначительном минусе - потери к середине дня составили около 0.4%, уровень индекса - 1030 пунктов.

Сегодня последний день ноября и последний день осени 2005 года. Осень эта - помимо многого другого - запомнится возобновлением быстрого роста цен на московскую недвижимость. К концу осени темпы роста цен превысили 4% в месяц, об этом свидетельствуют самые разные индикаторы (мы, по привычке, сошлемся на данные ирн.ru).

Любопытно - все больше экспертов, комментирующих ситуацию на рынке, говорят о повышающейся вероятности кризиса. Тот же ирн в статье, посвященной итогам ноября (завидная, кстати, оперативность) после рассуждений о неоправданности сильного роста (Ни сокращение объемов предложения на рынке новостроек, ни повышение себестоимости строительства, ни рост мировых цен на нефть, ни развитие ипотеки, не имеют сейчас таких масштабов, чтобы приводить к повышению цен на жилье по 3%-5% в месяц, что соответствует приросту 40%-50% в год) завершает обзор мрачным пророчеством. Которое звучит так: На этот раз ажиотаж только начался, однако вряд ли он закончится с уходящим годом и, скорее всего, в каком-то виде перекинется на следующий год. А значит, в среднесрочной перспективе московский рынок недвижимости может подстерегать очередная кризисная ситуация, возможно, более значительная, чем недавняя стагнация.

В отношении рынка офисной недвижимости оценка текущих цен как завышенных также доминирует. Характерна, например, статья из еженедельника Building online с броским заголовком Ждем обвала, повествующая об оценках рыночных перспектив со стороны российских консультантов Morgan Stanley.

Как относиться к такого рода оценкам? Полагаем, что надо относиться серьезно, но все-таки осторожно. Вспомним информационный фон, который наблюдался вокруг недвижимости (точнее, московских цен на квартиры) 2-3 года назад: о надвигающемся кризисе кричали почти все издания, а цены тем временем продолжали стремительно расти (примерно такими же темпами, как текущие - до 4-5% в месяц). Потом, в середине 2004 года, действительно произошел кризис. Банковский. Он сбил ажиотаж в отношении недвижимости, а еще - дал возможность тем, кто писал о кризисе на рынке недвижимости, сказать мы же говорили.

В общем, почти все тогда остались довольными, существенных потерь рынок не понес - последовали полгода-год ценового застоя, а затем - полгода-год набирающего темп ценового роста.

В отличие от экспертов ирн, мы считаем, что осенний рост цен абсолютно объективен (другой вопрос - насколько он, рост, благоприятен). Много ликвидности в экономике, много денег - а предложения недостаточно. Плюс - компенсационные настроения рынка после ценового застоя. Плюс - разговоры о грядущем расширении возможностей ипотеки, привлекающие к рынку внимание и, в общем-то, также увеличивающее ожидания.

С другой стороны, разговоры о грядущем кризисе рано или поздно перестанут быть просто разговорами: не бесконечен же потенциал роста рынка, не бесконечны финансовые возможности российских жителей. Рано или поздно (можно согласиться с экспертами - уже, возможно, в начале 2006 года) конъюнктура рынка может решительно измениться. И это будет вовсе не так плохо.