Ипотека и недвижимость - Элитное жилье. что хочет получить покупатель?

ПИФы сейчас чуть ли не единственный доступный инструмент накопления, который позволяет защитить вложенные средства от инфляции. Но выходить на фондовый рынок - даже как пайщику - страшно. Поэтому начинать свое знакомство с этим способом заработка, по мнению профессионалов, следует с консервативных фондов.

Для краткосрочных вложений (на срок не более года) начинающему инвестору лучше ограничиться только фондами облигаций. Если же приемлемые горизонты инвестирования выше, то часть средств (до 50%) осторожный инвестор может выделить для приобретения паев фондов смешанных инвестиций и индексных фондов, - считает Станислав Бродский, начальник отдела инвестиционных продуктов ИК Велес Капитал. - Так как практика показывает, что, несмотря на достаточно сильные колебания, по окончании длительного периода (5-7 лет) стоимость большинства ликвидных акций оказывается выше их начальной стоимости.

Александр Сметанин, заместитель генерального директора УК Пифагор, начинающему осторожному инвестору рекомендует открытые консервативные смешанные фонды. Открытые, чтобы иметь возможность практически в любой момент забрать деньги, - говорит он. - Консервативные смешанные, чтобы не слишком зависеть от возможных колебаний рынка акций, но тем не менее не отказываться от потенциала интересной доходности. При этом, по его мнению, стоит заранее определить для себя срок (лучше всего год), на который ориентироваться, и забирать деньги ранее этого срока только в экстренном случае.

Кроме того, стоит очень аккуратно подходить к выбору фонда - посмотреть историю, какова доходность, какие бывали результаты на выбранном для себя горизонте инвестирования в прошлом, - советует Александр Сметанин. - Если сумма позволяет, лучше разбить ее на несколько фондов разных управляющих компаний, чтобы не зависеть от успешности действий одного управляющего.

И все-таки, наверное, лучше начинать с ПИФов, наиболее предсказуемых по результатам деятельности. По мнению Евгения Батаева, аналитика КИТ Финанс, это фонды с более высокой долей инструментов с фиксированной доходностью в портфеле - фонды денежного рынка, фонды облигаций, ипотечные фонды. Инвестиционный портфель ПИФов денежного рынка формируется из вкладов в банках, ипотечных - из обязательств по ипотечным кредитам. Как правило, наиболее предсказуемыми являются облигационные ПИФы, имеющие в своем активе значительную долю инструментов с фиксированной доходностью, подверженных меньшим колебаниям по сравнению с акциями, - поясняет Михаил Паршин, портфельный инвестор УК Метрополь. - Их стоимость, как правило, растет постоянно и равномерно, ежедневно увеличиваясь примерно на одну и ту же величину. Однако в отдельные моменты и по облигационным фондам возникает ситуация, когда достаточно резко меняется их стоимость, а заодно и характер их поведения. Как правило, это связано со сменой политики установления процентных ставок в США, Европе, крупных азиатских государствах и пр..

Но у предсказуемости тоже есть свой минус - более низкая доходность. Фонды облигаций в лучшем случае могут принести 20% годовых дохода, а, например, ПИФы акций - все 100. И как раз сейчас многие управляющие не советуют осторожничать.
По мнению наших управляющих, в настоящее время пайщикам лучше приобретать паи фондов акций или смешанных фондов, - говорит Михаил Паршин. - Учитывая благоприятную ситуацию в экономике, высокие цены на сырьевые товары, в том числе и на нефть, риск подобных вложений до лета следующего года оцениваем как невысокий.

Слишком осторожничать не стоит еще по одной причине. Пай - это не банковский вклад, и в карман пайщика попадает не весь заработанный фондом доход. Дополнительные расходы могут возникнуть из-за наличия надбавки при покупке или скидки при продаже пая, а также из-за банковских комиссий при переводе средств за паи на счет фонда. При покупке паев также стоит обратить внимание на размер вознаграждения УК, спецдепозитария и регистратора. На возможность обмена паев между фондами одной УК, а также кредитования под залог паев. Размеры надбавок и скидок обычно зависят от размера суммы и срока инвестирования, кроме того, часто комиссии при покупке через саму управляющую компанию, а не через агентов, немного ниже, - поясняет Александр Сметанин.

Итак, фонд выбран, стратегия определена, осталось лишь правильно выбрать момент покупки (или, как говорят специалисты, вхождения в рынок). Один из основных постулатов фондового рынка: покупай на минимуме, продавай на максимуме. То есть, как это ни странно, покупать паи лучше, когда рынок просел (сейчас как раз такое время). Хотя, по мнению управляющих, паи можно покупать в любое время. А чтобы нивелировать момент покупки, Евгений Батаев рекомендует применять диверсификацию рисков по времени входа в рынок. За счет вложения средств равными частями через определенные промежутки времени можно существенно снизить риски инвестирования, - объясняет он. - Как вариант - можно вложить часть средств в фонд акций, остальное - в фонд облигаций, а затем постепенно обменивать паи из облигационного фонда в более агрессивный. Тем более что за обмен, как правило, управляющие денег не берут.
Как свидетельствует статистика, стоимость эксклюзивного жилья растет год от года. Вместе с ценами на элитные квартиры и дома меняются и вкусы их приобретателей. В представлении богатых покупателей идеальное жилье - это престижность, комфорт, красота и эксклюзивность.

Действительно, нынешние покупатели элитных домов - люди с европейскими взглядами, с прекрасным вкусом к дорогим и красивым вещам. Они много поездили по миру, что и сформировало их взгляды на то, как должен выглядеть эксклюзивная недвижимость. Мансарды на Елисейских полях, пентхаусы с видом на Центральный парк Нью-Йорка, квартиры в консервативном районе Лондона Найтсбридж - это именно тот идеал, к которому стремится российский истеблишмент. Но это - не единственная тенденция, обозначившаяся в приоритетах покупателей элитного жилья в последние годы.

Расположение

Мы уже не раз писали о споре риэлторов, девелоперов и экспертов рынка недвижимости Что считать элитным жильем. Одна сторона спора считает, что дома премиум-класса могут располагаться только в центре, другая - возражает и говорит о том, что район Садового кольца не резиновый, поэтому элитка постепенно будет перемещаться в более удаленные районы столицы. Не будем спорить, но факт остается фактом: свободной земли под застройку в районе золотой мили - Пречистенки, Остоженки, Арбата и Замоскворечья осталось мало.

Наиболее перспективными районами под застройку элитного жилья считаются Китай-город, Болотный остров, небольшие участки вблизи Садового кольца, Плющиха, которую уже окрестили серебряной милей, запад Москвы. Как отмечает управляющий директор компании Дельта эстейт Елена Зубарева, в престижных районах города еще достаточно много зданий, где требуется реконструкция, снос, вывод предприятий. Практически не охвачен район Патриарших прудов, Арбатские переулки и Остоженка тоже грешат зданиями, не приведенными в порядок.

Взаимодействие застройщика и архитектора в том и состоит, чтобы связать несвязуемое, чтобы вписать любое здание в историческую застройку, но это совсем не значит, что они должны быть идентичны по стилю. Таким образом, распространение элитного жилья в ближайшие годы не выйдет за пределы престижных районов города, и не повлечет за собой корректировку самого понятия элитности, - считает Елена Зубарева.

Очевидно, что дома, расположенные в районах с развитой инфраструктурой - со множеством ресторанов, бутиков, с известными фитнес-клубами и SPA-салонами и развитой транспортной развязкой имеют неплохую перспективу, а стоимость квартир в них будет только дорожать. Немаловажным фактором является наличие парковых зон и зон отдыха, прекрасный панорамный вид - на парк, сквер или центр столицы.

Внешний вид дома

В начале 90-х элитными домами считались здания а-ля сталинский ампир - большие окна, очень высокие потолки, гранитные фасады с дорогими украшениями, роскошные парадные

Сегодня же элитный дом - место для проживания небольшого и избранного числа людей. Камерность проживания обеспечивается за счет архитектурных решений, малой этажности.

Ушли из моды дома с прямоугольными, плоскими формами. Современная архитектура придерживается других принципов: ничего лишнего, максимум стиля и комфорта. Новые престижные жилые комплексы органично вписываются в окружающий исторический антураж старинной Москвы, и не важно, что построены они в стиле хайтек. Теперь принято строить дома, которые уже сегодня можно назвать архитектурными памятниками, не имеющими аналогов ни в одном мегаполисе мира.

Можно отметить интерес покупателей к реконструированным особнякам. Как правило, от старины там остаются только стены, все остальное заменено новомодными техническими решениями. Безусловно, такие дома - лучшее сочетание уникальности исторических фасадов и современного наполнения и инфраструктуры.

Управляющий директор компании Дельта эстейт Елена Зубарева подтверждает эту тенденцию. Сегодня многие состоятельные люди, как и в прошлые века, предпочитают жить в отдельно стоящих особняках. Таких частных домов в Москве единицы, их можно пересчитать буквально по пальцам. Как правило, особняки расположены в глубине кварталов, вдали от шумных магистралей и имеют свою территорию. В тишине спокойного московского дворика достигается ощущение проживания в загородной резиденции. Площадь строений составляет порядка 500 кв. м, а стоимость от $15000 за кв. м. Уникальные дома проектируются под конкретного клиента, учитываются все его пожелания, начиная от архитектуры проекта и заканчивая выбором застройщика, - добавила Елена Зубарева.

Окружение

Точечное строительство в обжитом районе, как правило, усиливает социальное напряжение, и покупатели дорогого жилья вместо благоприятной для жизни среды оказываются в окружении людей иного социального статуса, да еще и негативно настроенных по отношению к новым соседям. Чтобы этого избежать, строители делают элитный жилой комплекс как можно более замкнутым на себе. Что касается соседей, то застройщики наиболее дорогих домов проверяют через силовые структуры претендентов на жилье. Случается, что людям с криминальным прошлым отказывают в покупке элитных квартир - чтобы не нарушать спокойствие и гомогенность окружения.

Экономия

Безусловно, речь не идет об экономии денег на покупку квартиры, а всего лишь о том, что жители элитных домов в последнее время пытаются оптимизировать свои расходы и понять стоит ли им платить за услуги, которыми они практически не пользуются. В первых элитных домах девелоперы перегружали инфраструктуру ресторанами, бильярдными и прочими зонами отдыха. В результате, эти объекты пустовали, жильцы платили за невостребованные услуги с неохотой. Для окупаемости двери элитного комплекса приходилось открывать для людей с улицы. А это несет в себе угрозу снижения класса жилья.

Как отмечают аналитики компании Soho Realty, бассейн, кинотеатр, фитнес-клуб, несколько видов сауны - собственник дорогой недвижимости разочаровался во всех этих атрибутах. В первую очередь, из-за дороговизны. Коммунальные платежи дома с развитой инфраструктурой как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном дорогом доме. Во-вторых, за последние годы изменился стиль жизни богатого человека. Если раньше считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние (потому люди и пытались уместить все свои потребности в закрытом и строго охраняемом пространстве своего дома), то сегодня положение преуспевающего человека обязывает быть публичным и открытым. Ему стало удобно ездить в рестораны, посещать престижный фитнес-клуб, где его ждет личный инструктор - одним словом, он не стесняется быть богатым!

Безусловно, речь не идет о том, что богатые покупатели готовы удовлетвориться только стенами. Оптимальна инфраструктура, имеющая автостоянку, тренажерный зал, химчистку, прачечную, детскую игровую площадку, а если позволяет территория - детский сад, фитнес-центр, гостевую парковку и салон красоты.