Ипотека и недвижимость - Удачный год для питерских

Основатель группы компаний Белая дача Виктор Семенов решил заняться туристическим бизнесом. Как стало известно Ведомостям, входящая в Белую дачу компания Русские газоны собирается построить в Раменском районе Подмосковья рекреационный парк общей стоимостью $2 млрд.

О том, что компания Русские газоны планирует построить в поселках Никоновское и Левино Раменского района рекреационный комплекс общей площадью 3000 га, Ведомостям рассказал сам Семенов. В мире есть отдельные развлекательные центры, связанные с Формулой-1, Диснейленды, гольф-клубы, гигантские оранжереи, в которых растут деревья из разных климатических зон. Наша цель собрать все это в единой туристической рекреационной зоне, объясняет он смысл проекта. Аналогов этому гигантскому проекту в мире нет, уверен Семенов.

Два года назад Белая дача получила в собственность 5000 га сельскохозяйственных земель между Домодедовским и Рязанским шоссе, 2000 га из них используется по прямому назначению, а оставшуюся площадь планируется занять развлекательным комплексом, говорит Семенов. Действительно, 17 октября губернатор Московской области Борис Громов подписал постановление о строительстве развлекательного центра Парклэнд в Раменском районе, согласовав перевод принадлежащих ООО Сельскохозяйственное предприятие Русские газоны земель в необходимую категорию. В 2008 г. начнет работу сафари-парк, поля для гольфа и гостиничный комплекс, планирует Семенов, а вообще на все задуманное понадобится минимум $2 млрд. Инвесторов глава Белой дачи не называет, сообщает лишь, что интерес проявили три серьезные компании, которые находятся в разных частях света. Мы ведем с ними переговоры уже 3-4 месяца, и, если все закончится успешно, в 2006 г. мы начнем строительство, говорит он. По информации министра экономики правительства Московской области Вячеслава Крымова, инвесторами проекта выступят в том числе сам Семенов и его партнеры, часть средств будет привлечена в кредит. Область, по его словам, преференций или налоговых льгот инициаторам проекта давать не планирует: пока вопрос об этом не возникал. Знают о проекте строительства и в администрации Раменского района.

Генеральный директор Формулы-1 Берни Экклстоун сообщил Ведомостям, что его компания не собиралась строить трассу F-1 в России, но заинтересована в любых серьезных предложениях. По словам представителя по общественным связям Walt Disney Parks and Resorts Лизы Хейнс, компания не планирует размещение Disneyland на территории какого-либо парка развлечений в России.

Инвесторам придется приготовиться к тому, что парк развлечений окупится через 10-15 лет, предупреждает Федор Сарокваша, директор по рекламе и PR группы компаний Су-155 (участвует в проекте строительства круглогодичного горнолыжного склона в Красногорске). А представитель одной из девелоперских компаний добавляет, что коттеджный поселок в Раменском районе окупился бы за 3-5 лет. Развлечения и гостиницы более капиталоемкий бизнес, чем строительство и продажа жилой недвижимости, говорит Сарокваша. Но с учетом уровня развития мегаполиса найти инвесторов можно.

Идея построить гольф-поля внутри большого развлекательного парка нравится одному из соучредителей Ростовского гольф-кантри клуба Георгию Кудинову. Хотя гольф-поле это часть бизнес-инфраструктуры, если в парке будет создана разветвленная инфраструктура с парковками, гостиницами и ресторанами, а кроме того, будут удобные пути подъезда, такой проект логичен, говорит Кудинов. Строительство одного гольф-поля, по его данным, стоит $10-12 млн.

Но один из чиновников, знакомых с идеей Семенова, сомневается в ее успешности. В условиях московского климата такой парк будет работать максимум шесть месяцев в году, считает он. А чтобы сделать аналог Диснейленда под крышей, потребуются колоссальные энергозатраты, предупреждает он.

Бизнес группы компаний Белая дача включает три направления: производство свежих овощей, озеленение и ландшафтный дизайн, коммерческая недвижимость. Кроме того, в группу входит конноспортивный клуб. Среди девелоперских проектов группы логистический терминал площадью 110 000 кв. м и торгово-развлекательный комплекс IKEA Белая дача площадью 240 000 кв. м. Их общая инвестиционная стоимость приближается к $400 млн. Оборот компании в 2004 г., по данным Семенова, $57 млн, прогноз на 2005 г. $120 млн. Семенов руководил Белой дачей еще в советское время, был министром сельского хозяйства в правительстве Примакова, сейчас депутат Госдумы.

В этом году, вложив деньги в Санкт-Петербургские квартиры, можно было обеспечить себе доход в 40% годовых. Столь высокий уровень дохода обеспечивали как инвестиции в элитное жилье, так и вложения в обычные типовушки. Таким образом, северная столица стала самым привлекательным местом для частных инвесторов, вкладывающихся в жилую недвижимость.

В Санкт-Петербурге с 2001 года из-за небольшого объема предложения на первичном рынке цены на элитные квартиры выросли в два-три раза. Если в 2002 году жилье в пределах золотого треугольника между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом подорожало на 35-45%, то в 2003 году уже на 70-80%. Те, кто купил расселенную квартиру без ремонта в историческом центре в 2002 году по $2 тыс. за 1 кв. м, отремонтировав ее, могут выручить по $7 тыс. за 1 кв. м. Схожий рост цен происходит и в новых домах. В редком для Петербурга объекте класса клубный дом на краю Михайловского сада возле Инженерного замка, построенном в 2003 году Корпорацией С, квартиры продавались по $3 тыс. за 1 кв. м. На вторичке сейчас они перепродаются по $4,5-5 тыс. за 1 кв. м, одна из квартир предлагается по цене $10 тыс. за 1 кв. м. Жилье на Большой Морской, 4 особняк с видами на Мойку, Капеллу и арку Генерального штаба росло в цене с начала продаж с $3 тыс. до $6,5-7 тыс. С конца 2004 года элитка продолжала постепенно дорожать. В апреле октябре 2005 года цены на дома этого класса, расположенные на Крестовском острове и Петроградской стороне, поднялись на 15-20%. При этом рост в два-три раза демонстрировало строящееся типовое жилье. В типовых одно- и двухкомнатных квартирах в Московском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах 1 кв. м стоит $1,2-1,5 тыс., в северных районах Приморском, Выборгском, Калининском $1-1,2 тыс.

Практически не росли в цене окраины Кировского, Красносельского и Красногвардейского районов $850-950 за 1 кв. м по причине удаленности от центра города, метро и из-за плохого состояния жилищного фонда. В захолустье Красногвардейского района дороже $750-800 за 1 кв. м продать вряд ли удастся, и расти в цене это жилье не будет. В Кировском районе даже по соседству с метро однокомнатные квартиры в новых домах 611-й, 137-й, 138-й и 121-й серий стоят всего $40-42 тыс.: цену сбивает соседство большого количества хрущевок, где однокомнатное жилье за три года с $29-30 тыс. поднялось только до $32-34 тыс. Подобная динамика по районам ожидается и в 2006 году. Что касается типа дома, то за пять лет ощутимее всего подорожал 1 кв. м в старом фонде с капремонтом с $650 до $1130, а также квартиры в современных кирпичных домах с $250-300 до $1100. Эти две категории домов остаются наиболее популярными. Примерно так же подросли сталинки сейчас по $1090 за 1 кв. м, но спрос на них снижается. Экспертные прогнозы по росту цен на 2006 год разнятся от 1% в месяц до 1,2-2,5%. Таким образом, в следующем году жилье не подорожает больше чем на 12-30%. Директор по маркетингу и продажам Петербургстрой Skanska Эдуард Киямов выделяет как наиболее устойчивый и доходный сектор малоэтажного строительства. Рост цен по нашему жилому кварталу 'Новая Скандинавия' только за 2005 год составил до 10%, говорит он.

Что же касается типовой первички, по оценке президента строительного холдинга Эталон-ЛенспецСМУ Вячеслава Заренкова, сегодня увеличение стоимости двухкомнатной квартиры от момента начала строительства до момента сдачи дома не превышает $8-10 тыс. Ценовую динамику можно проследить на примере строящегося комплекса Золотая гавань: стоимость двухкомнатной квартиры в корпусе со сроком сдачи в третьем квартале 2006 года от $66 тыс., аналогичной квартиры в другом корпусе, но сдающемся во втором квартале 2007 года, от $62,5 тыс. Заместитель генерального директора ЗАО Агентство 'Бекар' Татьяна Чуприна полагает, что максимум, что можно заработать от перепродажи первички, $100-200 на 1 кв. м, поскольку цены на первичном и вторичном рынках сейчас различаются мало. Однако в общей умеренной ценовой картине этих районов можно найти очень привлекательные объекты, способные дать доход до 45% в год.