Ипотека и недвижимость - Ново-переделкино: пробуждение спального района

Арбат легендарный символ Москвы, для приезжих место, почти столь же обязательное для посещения, как Кремль и Красная площадь. Улица, которая пережила не одну коренную ломку, из средоточия самого сокровенного, истинно московского духа в последние 15 лет превратилась в подобие вечно гомонящего ярмарочного балагана. И все же, несмотря на такие печальные перемены, желающих поселиться здесь не становится меньше. Сколько сегодня стоит почетное право стать гражданином Арбата?

История Арбата насчитывает более 500 лет: впервые название этой улицы упоминается в летописи в 1493 году в связи со страшным пожаром, охватившим почти весь город. Как утверждает летопись, пожар этот начался от свечи, зажженной в одной из арбатских церквей. Именно с тех пор и стали говорить: От копеечной свечи Москва сгорела.

Странное название

Исследователи до сих пор так и не пришли к единому мнению, откуда взялось название Арбат. Большинство склоняются к версии, которая связывает его с арабским словом арбад (форма множественного числа от рабад), что означает пригород. Ведь городом в XV веке был только Кремль, а неподалеку от его стен нередко стояли торговые караваны восточных купцов, которые и подарили улице экзотическое название.

Правда, Арбатом в то время называлась не только территория, которую занимает сегодня известная улица, этим словом обозначали все пространство между улицами Остоженкой и Поварской. Когда-то здесь размещались стрелецкие полки и слободы многочисленных ремесленников. Память о них дошла до наших дней в названиях примыкающих к Арбату переулков Серебряного, Денежного, Плотникова.

После упразднения стрелецкого войска земля досталась дворянам, постепенно район из мастерового превратился в место жительства знати. Примерно со второй половины XVIII века Арбат становится одной из самых аристократических частей города. Даже в конце XIX начале XX века здесь не строились ни фабрики, ни жилье для рабочих, не устраивались обычные для других районов Москвы ярмарки. Правда, внешне улица изменилась значительно: на месте послепожарных ампирных особняков возводились доходные дома, появлялись модные магазины и дорогие рестораны. Жителями Арбата становились преуспевающие коммерсанты, чиновники, представители интеллигенции. Особенно многочисленным было сословие врачей перед революцией на Арбате их проживало около 100. Именно тут во второй половине XIX века возникло Общество русских врачей, в 1870 году открылась общедоступная лечебница, где днем принимали больных, а вечером делали научные доклады.

Знаменитых жителей Арбата не счесть. Первое место в этом списке конечно же занимает Александр Сергеевич Пушкин. В феврале 1831 года, перед свадьбой, он снял квартиру в доме № 53, где и поселился с молодой женой. Здесь, по его признанию, он был абсолютно счастлив, не написал ни строчки, но уже в мае 1831 года вынужден был перебраться в Петербург, скрываясь от недоброжелательства московского высшего света. После этого дом неоднократно менял владельцев, среди которых был и А. И. Чайковский, родной брат знаменитого композитора. Петр Ильич неоднократно бывал в этом доме, встречал у брата новый 1885 год. После революции здание некоторое время принадлежало Окружному самодеятельному театру Красной Армии, в худсовет которого входили Владимир Маяковский и Всеволод Мейерхольд, а среди актеров значился молодой Эраст Гарин. Позже в доме разместились коммуналки, о пушкинской квартире на время забыли. Лишь в феврале 1937 года появилась мемориальная табличка, напоминающая о знаменитом жильце, а музей-квартира Пушкина был создан только в 1986 году. В соседнем доме № 55 расположен еще один музей поэта Андрея Белого.

Один из старейших сохранившихся на Арбате домов № 37, построенный в конце XVIII века. В начале XIX столетия он принадлежал графу Василию Бобринскому внуку императрицы Екатерины II и графа Григория Орлова. После него хозяйкой особняка некоторое время была знаменитая драматическая актриса Екатерина Семенова. Среди многочисленных поклонников ее таланта числился Пушкин, который увековечил актрису в первой главе Евгения Онегина.

В усадьбе на углу Арбата и Серебряного переулка жили родители великого русского полководца Александра Васильевича Суворова, по преданию, в ней и родился их знаменитый сын. Усадьба не сохранилась в 1941 году в нее попала фашистская бомба. Тогда же погиб и соседний особняк, известный как дом с привидениями. До революции он принадлежал князьям Оболенским. Народная молва связывала с этим домом жуткие легенды.

Рассказ об известных жителях Арбата можно продолжать бесконечно. Среди них один из ближайших друзей Пушкина Павел Нащокин; Мария Гартунг, старшая дочь Пушкина, обликом которой Лев Толстой наделил Анну Каренину; писатель, директор московских театров Михаил Загоскин; композитор Александр Скрябин; меценат Михаил Морозов; поэт Константин Бальмонт; скульптор Сергей Коненков; Марина Цветаева и многие, многие другие.

Мы все разрушим, а затем...

В начале XX века улица оказалась в центре революционных событий: в 1905 году ее перегородили сразу три баррикады, в 1917-м на самый высокий дом (№ 51) красногвардейцы водрузили пулемет и, по словам Андрея Белого, один дом-большевик победил весь район.

После Октябрьского переворота Арбат словно вымер и ожил лишь во время нэпа: открылись многочисленные магазины и кафе, возобновил работу ресторан Прага под вывеской столовой Моссельпрома, открылся театр им. Вахтангова. Но продлилось это веселье недолго в 1930-х годах от него не осталось и следа, как не осталось на Арбате церквей, снесенных во времена воинствующего атеизма. Саму улицу москвичи стали называть военно-грузинской дорогой: именно по ней проносилась машина, в которой Сталин ездил из Кремля на свою ближнюю дачу в Кунцево. То время впоследствии опишет в своем романе Дети Арбата житель улицы писатель Анатолий Рыбаков.

И все же Арбат еще оставался дорогим сердцу каждого москвича, непостижимым вместилищем души города. Таким его увидел и воспел Булат Окуджава, который первые свои 16 лет прожил в доме № 43. Гражданин арбатского двора, своим двором введенный во дворянство, а позже арбатский эмигрант...

Арбата Окуджавы давно нет. Очередную коренную ломку улица пережила в 1960-е, когда огромная часть старинного района была уничтожена при строительстве Калининского проспекта. В 1986 году Арбат был реконструирован, став единственной на тот момент пешеходной улицей столицы. Тогда, по свидетельству коренных жителей, Арбат утратил свой старинный дух, прежнее очарование. Окончательно его следы исчезли в начале 1990-х, когда улица интеллигенции превратилась в прибежище крикливых торговцев и нетрезвых маргиналов.

Коренные жители Арбата переживают не лучшие времена: вечный шум, давка, суета, дороговизна и вместе с тем нехватка самого необходимого. Арбат перестал быть улицей для жизни, теперь это место принадлежит туристам и праздношатающимся. И все же жилье на этой улице остается в цене, а желающих поселиться не становится меньше. Чем объяснить такой парадокс?

Ответов на этот вопрос может быть много. У риэлторов свои аргументы. По мнению руководителя направления вторичного жилья компании ДОМ-Недвижимость Галины Утешевой, несмотря на то что Арбат превратился в коммерческий центр, шумную пешеходную зону и приобрел имидж лубочной Москвы для туристов, он остается культовым местом, визитной карточкой Москвы и сохраняет свою притягательность, в том числе и с точки зрения приобретения недвижимости.

Специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty Алена Якубенко объясняет это несколькими причинами: У района удачное расположение. С одной стороны, Арбат находится в самом центре города, в непосредственной близости к крупным магистралям (Садовое кольцо, Новый Арбат), в то же время жилье располагается в тихих, уютных переулках. Также привлекательны сравнительно невысокая плотность застройки и низкая концентрация населения. Нельзя не отметить и развитую инфраструктуру района: многочисленные бутики, бары, рестораны, клубы, супермаркет Седьмой континент, гастроном Новоарбатский, престижные учебные заведения. Район интересен и с точки зрения архитектурной ценности застройки.

В тройке лидеров

Легендарное имя и исключительное местоположение позволили Арбату занять третье место в рейтинге популярности районов после Остоженки и Патриарших прудов. Но пальму первенства ему завоевать так и не удалось во многом из-за неоднородности застройки. Больше половины арбатских домов построено еще до революции. Как отмечает директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина, большинство дореволюционных зданий на Арбате находится в удовлетворительном состоянии и не нуждается в срочном капитальном ремонте. Планировки и площади квартир в подобных домах варьируются от скромных однушек площадью 35 кв. м до роскошных пятикомнатных квартир площадью до 250 кв. м.

Из исторического жилого фонда остались доходные дома, особняки, постройки начала прошлого века. Эти здания находятся в разном состоянии, говорит Г. Утешева. Есть хорошо сохранившиеся старинные дома, есть ветхие, а есть и реконструированные постройки, когда фасад здания восстанавливается, а внутренние конструкции и коммуникации заменяются более прочными и современными. Соответственно, у этих видов жилья уровни комфорта и потребительская ценность разные.

К плюсам исторического фонда можно отнести высокие, до 5 м, потолки, толстые теплые стены, красивые фасады и ауру старинного дома. Минусы изношенные коммуникации, деревянные перекрытия, ограниченные площади квартир и протекающие кровли. Все это, правда, не относится к реконструированным домам: в них красота сочетается с прочностью и всеми благами цивилизации. Площадь жилья любая, квартира в реконструированном доме иногда занимает целый этаж.

Полностью реконструированные старинные здания вполне можно отнести к элитному жилью, считает А. Якубенко: При сохранении неповторимого внешнего облика в них меняются все старые перекрытия, коммуникации, обустраивается подъезд здания, придомовая территория. В качестве примера можно привести особняк на М. Молчановке. Средняя площадь каждой из расположенных в нем 18 квартир составляет 120 кв. м. Интересен дом в Трубниковском переулке (Арбатская усадьба) это старинный четырехэтажный особняк, который полностью реконструируется, с заменой перекрытий и каркаса здания и надстройкой до семи этажей.

Еще один класс представленного на Арбате жилья составляют дома сталинской постройки. Их достоинства и недостатки сходны с теми, которые характерны для дореволюционных зданий: с одной стороны, большие площади квартир и высокие потолки, а с другой необходимость замены инженерных систем и косметического ремонта.

От советской эпохи в арбатских переулках осталось также жилье номенклатурных работников, построенное в 1960 1970-е годы. Это 9 12-этажные кирпичные дома с хорошими планировками и исправными коммуникациями, но площадь квартир ограничена до 150 200 кв. м, высота потолков до 3 м. Как отмечает В. Лукина, эти дома выгодно расположены: в тихих переулках, вдали от шума и загазованности главных магистралей района. Тем не менее отсутствие подземных паркингов и развитой инфраструктуры не позволяет классифицировать данные предложения как элитные, хотя они и пользуются спросом.

А вот построенные в последние годы дома причисляются к элитным практически по всем параметрам. В качестве примера А. Якубенко приводит новый особняк на шесть квартир в Староконюшенном переулке, Дом у Никитских ворот в Скатертном переулке, новые дома в Б. Левшинском и Б. Афанасьевском переулках.

Кроме таких благополучных и привлекательных объектов недвижимости ближе к Пречистенке располагаются очень ветхие дома, в которых сохранились коммунальные квартиры, отмечает Г. Утешева. Несмотря на то что жилье в центре стоит дорого, расселить их невозможно: никто не купит квартиру в таком доме. Это медленно разрушающиеся строения с темные подъездами, маленькими и запущенными квартирами. Но они исключение из правил.

По поводу средней стоимости жилья на Арбате у риэлторов нет единого мнения. Так, по данным В. Лукиной, на сентябрь 2005 года она составила около $4,7 тыс. за 1 кв. м. А. Якубенко называет цифру $7,5 тыс. за 1 кв. м. Такое расхождение не удивительно, если учитывать разницу в типах и качестве продающегося жилья. Минимальную стоимость недвижимости в районе Арбата большинство специалистов оценивают одинаково $2,5 тыс. за 1 кв. м. В эту сумму обойдется покупка однокомнатной квартиры площадью 60 кв. м в здании дореволюционной постройки в Б. Афанасьевском переулке, рассказывает В. Лукина. Аналогичные по стоимости предложения представлены в основном запущенными квартирами в старых зданиях либо в сталинках.

К средней ценовой категории от $3 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м относятся предложения в дореволюционных зданиях после капитального ремонта, квартиры с современным ремонтом в сталинках и цековских домах. Так, стоимость трехкомнатной квартиры площадью 125 кв. м в сталинском доме в Староконюшенном переулке составляет $3,6 тыс. за 1 кв. м.

Верхний ценовой сегмент жилья на Арбате представлен квартирами в современных клубных домах и реставрированных особняках. Квартира в клубном доме в Б. Афанасьевском переулке обойдется по $13 тыс. за 1 кв. м. Стоимость предложений в таких престижных объектах, как Дворянское гнездо и Русский модерн, варьируется от $8 тыс. до $10 тыс. за 1 кв. м.

Среднюю стоимость элитного жилья в районе Арбата В. Лукина оценивает в $7,3 тыс. за 1 кв. м. При этом почти все риэлторы отмечают достаточно быстрые темпы роста цен на арбатскую недвижимость.
От центра Москвы до района Ново-Переделкино путь неблизкий: 30 км на перекладных метро, автобус или маршрутка. Это один из самых удаленных районов на Западе столицы, и к нему вполне подходит расхожая шутка: Добраться до нас легко: сначала на оленях, потом на собаках, а дальше пешочком еще два денечка.

Но чистый воздух и лес, расположенный прямо у калитки, выводит Ново-Переделкино на первое место по комфортности проживания. Годы идут, и сонный спальный район стремительно превращается в успешный, процветающий деловой и культурный центр. Здесь легко уживаются горнолыжный склон, многочисленные оздоровительные комплексы и торговые, промышленные предприятия. И останавливаться на достигнутом здесь, похоже, не собираются. В плане жилищного строительства, считают в префектуре ЗАО, район очень перспективный. Как для инвесторов, так и для будущих жителей.

Массовое строительство многоэтажных домов в Ново-Переделкине началось в 1986 году. Всего за шесть лет возвели 1,5 млн. кв. метров жилья, а новоселами стали почти 22 тысячи семей. Поскольку район начинал как спальный, обширной социальной инфраструктуры, кроме детских садов, школ, магазинов и поликлиник, здесь и не было. Но в последние годы его облик стал кардинально меняться, появились спортивно-оздоровительные и торговые комплексы, рестораны, кафе. Теперь многие москвичи отправляются именно сюда, чтобы отдохнуть и покататься с современного горнолыжного спуска.
Перемены коснутся и жилой застройки. Одним из главных направлений развития района глава управы Ново-Переделкино Мамед Клычов называет строительство четырех кварталов.

Новый микрорайон поднимется на пересечении улицы Лукинской и 1-й улицы Новые Сады. Здесь будет жилой комплекс Переделкино общей площадью 20 тыс. кв. метров. На участке в 2,28 га планируется построить пятисекционный разноуровневый дом в 8 и 10 этажей и общественный комплекс с торговым центром, офисными помещениями, православным лицеем, центром дополнительного образования и досуга.

Еще один микрорайон расположится на пересечении Боровского шоссе и ул. Чоботовской. Общая жилая площадь 89,7 тыс. кв. метров, это шесть 17-23-этажных корпусов. А также школа, детский сад, гостинично-развлекательный комплекс, здания управы района и Солнцевского межрайонного суда.

Микрорайон 14. Так как участок, отведенный под его строительство, находится в долине реки Алешинки (между ул. Лукинской и Киевским направлением Московской железной дороги), проект планировки прошел жесткую государственную экологическую экспертизу. Начало строительства намечено на 2006 год. Общая площадь микрорайона 318,37 тысяч кв. метров.

Разработан проект планировки жилого комплекса на территории деревни Орлово. Строительство развернется в 2006 году. Сначала возведут пять домов в 15, 17, 22, 25 и 29 этажей, их жилая площадь составит 63 тыс. кв. метров. Кроме того, здесь построят детское дошкольное учреждение, школу, кадетскую школу-интернат, церковное подворье, спортивно-оздоровительный комплекс и подземный паркинг.

Кстати, транспортные проблемы тоже разрешатся. Сейчас завершается реконструкция участка Боровского шоссе от границ с Московской областью до улицы Шолохова. По три полосы в каждую сторону позволят разгрузить главную магистраль района и избавиться от пробок в утренние и вечерние часы. А в 2006 году напротив нового микрорайона на пересечении Боровского шоссе с рекой Сетунь появится надземный пешеходный переход.

МАГАЗИНЫ

В стадии проектных проработок находятся адреса для размещения магазинов предварительных заказов торговой сети Утконос:

на пересечении улиц Чоботовской и Лукинской,
ул. Новоорловская, вл. 2.

Кроме этого, планируется открытие магазина Утконос площадью 300 кв. м на первом этаже нового дома, расположенного по ул. Шолохова, корп. 322.

ГОСТИНИЦЫ

Под строительство гостиниц в районе зарезервированы два земельных участка:
на пересечении Боровского шоссе и ул. Чоботовской,
в составе Центра всесезонных видов спорта, вблизи деревни Орлово.

НОВОСТРОЙКИ

В 2005-2016 годах в районе Ново-Переделкино застроят жилые кварталы:
микрорайон на пересечении ул. Лукинской и 1-й улицы Новые Сады,
микрорайон на пересечении Боровского шоссе и ул. Чоботовской,
микрорайон 14 между ул. Лукинской и Киевским направлением МЖД,
жилой комплекс деревни Орлово: первая очередь 2006-2009 годы, вторая очередь 2009-2016-й.

ГАРАЖИ

В 2005-2007 годах в Ново-Переделкине будут разработаны проекты, возведены гаражи и стоянки:
промзона Орлово на 140 машино мест,
на пересечении улиц Новопеределкинской и Новоорловской 700 м/мест,
ул. Лукинская, 19 на 300 м/мест,
Боровское шоссе, вл. 18 на 300 м/мест.

ЗДОРОВЬЕ

В 2005-2008 годах в районе будут строить для инвалидов и пожилых людей:
на пересечении улиц Лукинской и Федосьинской специальная общеобразовательная школа-интернат для детей с заболеванием ДЦП,

9-я Чоботовская аллея, вл. 35, стр. 1 реабилитационный центр для пациентов пожилого возраста,
Боровское шоссе, мкр. 11, корп. 236 многофункциональный восстановительный центр для инвалидов.

Исторические переделки

Раз уж существует район под названием Ново-Переделкино, то обязательно должно быть Старо-Переделкино или хотя бы просто Переделкино. Название новому московскому району, действительно, дал знаменитый писательский поселок. Его начали строить в 1934 году, а место выбирал лично Максим Горький. Первыми дачниками стали Александр Серафимович, Леонид Леонов, Исаак Бабель, Всеволод Иванов, Лев Кассиль, Борис Пастернак, Илья Ильф и Евгений Петров. Здесь жили Булат Окуджава, Белла Ахмадулина, Константин Симонов, Евгений Евтушенко словом, весь цвет советской литературы 30-80-х годов.

Когда же столица разрослась, и многоэтажки приблизились к дачным границам, чтобы не путать Москву с Подмосковьем, у городского района появилась приставка Ново. А изначально здесь была деревня Передельцы, которой с XVII века в разное время владели Леонтьевы, Долгоруковы и Самарины. На месте Ново-Переделкино долгие столетия существовали подмосковные села Чоботово, Лукино и Федосьино. Их названия сохранились в именах улиц Чоботовской, Лукинской и Федосьинской.

Современный вид район Ново-Переделкино приобрел в конце 1980-х годов, когда объединились семь микрорайонов новостроек, поселков и деревень бывшего Солнцевского района Подмосковья.