Ипотека и недвижимость - Север после юга

Испанская недвижимость - объект популярный и, безусловно, достойный внимания. Но тут же возникает вопрос, как это внимание проявить не в ущерб собственному кошельку и не погореть на массе тонкостей и проявлений национального колорита. Как найти объект, удовлетворяющий всем вашим пожеланиям? Каков минимально необходимый уровень ежегодных платежей, идущих на содержание этой недвижимости? Как сделать так, чтобы купленная недвижимость приносила прибыль? С этими и иными вопросами мы обратились к менеджеру компании AT Realty Виктории Торрес-Браво.

Единство в многообразии

Грамотный выбор недвижимости в Испании достаточно сложен, рассказывает Виктория Торрес-Браво. Если вы не прожили там хотя бы несколько лет (весьма активно путешествуя по стране), то при самостоятельном выборе вполне вероятна ситуация, когда вы, только что купив некий объект недвижимости, вдруг обнаруживаете, что он полностью не соответствует вашим требованиям. Из-за чего это может произойти? Прежде всего - из-за того, что Испания - страна невероятно разнообразная: в ней более полусотни провинций, и, несмотря на относительную географическую компактность, провинции эти различаются едва ли не больше, чем республики бывшего СССР. Причем различаются буквально по всем параметрам: по обычаям, традициям и образу жизни, по языку, и даже по микроклимату...

К примеру, если в Стране басков вы даже не то, что попытаетесь назвать баска испанцем, а просто будете активно подчеркивать свой безупречный кастильский говор (если он у вас есть), то доверительности в общении с местным населением это явно не прибавит. Единственное, что объединяет население всех провинций - это именно здоровый национализм вкупе с экспансивным испанским темпераментом. Если вы, прекрасно отдохнув, скажем, в Коста Браво, решили купить там домик для круглогодичного проживания, то вы рискуете неожиданно обнаружить что по сравнению с местным сезоном ветров новороссийская бора (сильный порывистый ветер) - приятный освежающий бриз. Как говорится, со всеми вытекающими: от расходов на ремонт до арендной ставки (если вы собираетесь эту недвижимость сдавать на то время, пока сами ею не пользуетесь).

Вам куда?

Кто покупает недвижимость в Испании и какая недвижимость наиболее востребована, в частности у русских? Нужно отметить, что российские граждане на местном рынке отнюдь не впереди планеты всей - испанская недвижимость востребована, прежде всего, европейцами. На первом месте англичане (которые вообще очень активно покупают недвижимость за рубежом, стремясь отдохнуть от своего туманного и дождливого климата). Далее - немцы, голландцы, датчане и уже только потом - русские.

Востребован весь спектр: от компактных студий в 60-80 метров до роскошных вилл с собственным бассейном и мини-парком. Русские сегодня предпочитают в основном последний вариант, европейцы - намного скромнее. Если вы придете к профессионалу (а фирм, специализирующихся именно по испанской недвижимости в Москве - не одна и не две), то он обязательно спросит вас, какой именно образ жизни вы собираетесь в Испании вести: тихо жить в провинции у моря два-три месяца в году, или вам нужна круглогодично активная бизнес-среда. Поинтересуется, собираетесь ли вы лично участвовать в получении дохода от своей недвижимости или положитесь на управляющую компанию и так далее: И только после этого он начнет подбирать вариант, устраивающий именно вас.

Доходный дом в кармане

В чем сегодня главный плюс вложения именно в испанскую недвижимость? Прежде всего, считает г-жа Торрес-Браво - в наличии развитой сети весьма профессиональных управляющих компаний, причем имеющих весьма обширный запас наработанных схем буквально на все случаи жизни. К примеру, если вы живете на побережье только два месяца в году, то вы можете быть уверены, что с жильем за время вашего отсутствия ничего не случится, а управляющая компания, которой вы доверились, не только найдет жильца, график жизни которого идеально дополняет ваш, но и проследит за тем, чтобы доход от сдачи был стабильным и максимально возможным.

Недвижимость + бизнес + талант

Если вы собираетесь жить в Испании практически круглогодично, занимаясь при этом бизнесом, то ваши города - это Мадрид, Барселона и Валенсия. В этих городах очень выгодно вкладываться в маленькие отели, бары и ресторанчики. В. Торрес-Браво привела пример своей близкой подруги, которая купила в центре Барселоны небольшой бар площадью 54 метра, полностью окупила его всего за два года, и доходы от него после этих двух лет все еще продолжают расти. Правда, она отметила, что тут имела место не только любовь к своему делу, но и несомненный талант.

Для лиц неиспанской национальности

Собственность в Испании - священная корова. Вы ее можете переоформлять на кого угодно, передавать по наследству, она может служить предметом залога. При покупке недвижимости вы платите различные налоги, которые в сумме составляют около девяти процентов от оценочной стоимости (она, как правило, процентов на двадцать ниже рыночной). Коммунальные платежи и ежегодный налог, естественно, зависят от типа недвижимости.

Если вы хотите купить студию в Валенсии, скажем, в 80-90 кв. метров, то готовьтесь заплатить за нее примерно ¤100 тысяч, выплачивать в среднем 60 евро коммунальных платежей ежемесячно и ежегодный налог около ¤200. Сдавать ее в свое отсутствие вы сможете за 600-1000 евро в месяц. Но это - так сказать минимальный лот. Если у вас финансовые возможности, скажем так, несколько больше, то выбор достойных объектов существенно расширяется. Например, при наличии 2 млн. евро и более имеет смысл обратить внимание на виллу с участком земли на золотой миле в Марбелье, правда, небольшую, площадью всего-то от трехсот метров.

С визами у вас проблем не будет: минимальный срок, на который дается виза при наличии собственной недвижимости - это 90 дней. Для отдыха этого вполне достаточно, а при необходимости вы можете продлить ее даже не в ОВИРе, а в местном полицейском участке (правда, для этого нужно подтверждение, что у вас есть стабильный доход). Вид на жительство получить тоже возможно, а при наличии бизнеса в Испании - даже весьма просто - испанцы вложения в свою экономику весьма любят и, соответственно, поощряют. Но даже если вы будете просто наведываться в Испанию на месяц-другой ежегодно, полиция не станет, как в Москве, поминутно проверять вашу прописку по причине того, что вы лицо неиспанской национальности.

Человеческий фактор

В заключение - немного о национальном колорите. Испанцы - народ невероятно дружелюбный и общительный. Маленькое жилье с одной спальней там - большая редкость. Супружеская пара там - это не двое, а как минимум пятеро (страна, напомним, католическая, со всеми вытекающими), у холостяка неизбежно наличие кучи родственников, причем весьма любящих его регулярно навещать. Так что как минимум одна гостевая комната - не роскошь, а суровая необходимость.

Если вы купили даже маленькую студию в местном кондоминиуме, то не удивляйтесь тому, что уже на третий день с вами начнут радостно здороваться соседи в лифте (при этом окажется, что они очень много о вас знают), а уже через неделю бармен из местного барчика, только завидев вас в дверях, одной рукой будет вас приветствовать, а другой - уже смешивать ваш любимый коктейль, не дожидаясь отдельного подтверждения, и при этом обязательно спросит, как здоровье вашей троюродной тетушки из Воронежа, о которой вы как-то упомянули в позапрошлый визит к его бабушке с соседней улицы.
Колебания рынка жилья Санкт-Петербурга не коснулись загородной недвижимости. На престижном северном направлении Ленинградской области в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах коттеджи за последние три года поднялись в цене на 80%. Правда, на юге, поблизости от исторических пригородов Пушкина, Петродворца и Стрельны, рост цен составил всего 30%. Однако именно южные пригороды Санкт-Петербурга риэлтеры считают наиболее перспективными для частных инвестиций.

За три года цена сотки земли в Курортном районе (административно он относится к Санкт-Петербургу) поднялась с $4-10 тыс. до $10-35 тыс. Дороже всего стоят участки в районе береговой полосы Сестрорецк Репино Комарово. Во Всеволожском районе, который находится на втором месте по популярности у покупателей, с $1-2 тыс. до $3,5 тыс., а на береговой линии озер до $10-12 тыс. Только за последний год стоимость газифицированных участков поднялась на 70%.

Чуть меньше выросла в цене земля, к которой не подведены коммуникации. В радиусе 70 км от города больше всего коттеджных поселков приходится на Всеволожский район (44% предложений), на втором месте Выборгский, на третьем Курортный. Однако именно Курортный район наиболее плотный по застройке и традиционно считается самым дорогим.

На побережье Финского залива возводились государственные дачи и санатории, отдельные поселки самый известный из которых Комарово строились для отдыха деятелей искусства и науки. Значительная часть пригодной под застройку территории Курортного района была освоена еще к началу 80-х годов. Сейчас застройщики, осваивающие зону Солнечное Комарово Репино предлагают только самое дорогое жилье. К примеру, коттеджи в строящемся поселке Консульская деревня стоят $780-900 тыс., а в поселке Высокие елки $830 тыс. В отдалении от залива на берегу реки Сестры в поселке Репинская усадьба коттеджи стоят $530-850 тыс. На побережье залива в районе населенного пункта Лисий Нос предлагают дома от $430 тыс.

Примером того, как дорожают коттеджи в ходе строительства, может служить район озера Разлив, где коттеджи стали строить совсем недавно. Там в поселке Лесная дача домик стоит $370-590 тыс., а на берегу озера в комплексе Капитан, который находится на стадии проекта, жилье уже продается по $260 тыс. за таунхаус. Разброс по стоимости коттеджей во Всеволожском районе от $130 тыс. до $1 млн.

Город Всеволожск стал фактически пригородом Петербурга, а пропускная способность дорожной сети вскоре должна возрасти после запуска восточного полукольца КАД. Многочисленные спортивные базы образуют несколько зон отдыха, прежде всего зимнего. При перепродаже на вторичном рынке коттедж, приобретенный за $110-130 тыс., предлагается за $160-360 тыс. Впрочем, вокруг горнолыжных курортов можно найти вполне бюджетные предложения дома по $200-300 тыс.

Понимая, что спрос на Курортный и граничащие с ним участки Выборгского района очень высок, свободных участков в прибрежной зоне Финского залива нет и цены перегреты, покупатели коттеджей все чаще покупают дома на удалении более 90 км от города. На юге цены на землю в полтора-два раза дешевле по сравнению с северным районом. Например, в районе Пушкина стоимость сотки сейчас колеблется от $2 тыс. до $8 тыс.

Отчасти это связано с тем, что южные пригороды Санкт-Петербурга, как и южные пригороды Москвы, считаются промышленными. К югу от северной столицы находится предприятие Ижорские заводы, аэропорт Пулково, Ленинградская АЭС, а в десяти километрах от Павловска полигон по захоронению высокотоксичных химических отходов Красный бор. Тем не менее покупатели начинают присматриваться к южным пригородам. Кроме того, статус Петродворцового района повысился после реконструкции Константиновского дворца и объявления его резиденцией президента РФ. В Стрельне земля теперь продается от $20 тыс.

По оценке экспертов, направление будет развиваться за счет тех, кто приобрел жилье в Купчине южном районе Петербурга, который сейчас очень активно застраивается. В окрестностях Стрельны первым коттеджным поселком стал Нойдорф по соседству с жилым комплексом, возведенным на бюджетные средства в рамках федеральной программы обеспечения жильем этнических немцев.

Цена коттеджа в Нойдорфе $350-400 тыс. В июне 2005 года началась подготовка к строительству коттеджного поселка Михайловское, который должен быть сдан к 2008 году; это самый дорогой проект на южном направлении, цена дома от $500 тыс. В зоне города Ломоносова есть пока один коттеджный поселок Сойкино, цена дома в нем составляет $300 тыс.

В направлении Ломоносова эксперты выделяют еще несколько зон, представляющих интерес для загородного строительства, например Ольгино Марьино: близко к Петродворцу, Константиновскому дворцу, а также побережью Финского залива. Несколько проектов коттеджных поселков недавно появились в Пушкинском районе. Постепенно южное направление будет догонять по ценам север.