Ипотека и недвижимость - Наследие никиты сергеевича

Чтобы застраховать московскую квартиру, достаточно выбрать компанию, договориться об условиях, а затем заключить договор и купить полис. Но необходимо помнить, что страхование недвижимости вопрос серьезный, подходить к нему нужно со всей ответственностью, причем не только в выборе страховой компании, но и в определении перечня страховых услуг.

Теоретически страхуется все, но есть определенные объекты, на которые следует обратить первостепенное внимание.

Страхуем все!

К ним относятся конструктивные элементы здания (каркас, несущие конструкции). Стоимость подобной страховки обычно велика: она рассчитывается на основе рыночной цены объекта. Отметим, что страховые случаи по этому пакету наступают достаточно редко. Одно дело, если в здании ветхие деревянные перекрытия, но если дом новый (с железобетонными перекрытиями), хорошенько подумайте, надо ли страховать несущие конструкции: вам это обойдется в значительную сумму, а вероятность наступления страхового случая при этом минимальна.

Еще один распространенный объект страхования внутренняя отделка помещений. К ней относят все строительные материалы, которые использовались при обустройстве квартире. При определении стоимости страховки помогут платежные квитанции и чеки, которые демонстрируют, какие средства затрачены на их приобретение. Внутренняя отделка пострадала? Компания выплатит возмещение, учитывая степень поврежденности, оценку которой будут проводить эксперты. Внутренняя отделка страхуется только от несчастных случаев. Например, если в квартире некачественно сделали ремонт, в результате чего вздулся потолок или отвалились обои, то страховку получить не удастся.

Другой популярный объект страхования движимое имущество, прежде всего дорогие вещи (антиквариат, аудио- и видеотехника и т. п.). В принципе застраховать можно любую вещь в квартире, но в отношении малоценных вещей это вряд ли целесообразно.

Наконец, довольно часто страхуют общегражданскую ответственность перед третьими лицами (например, в случае затопления соседей). Этот пакет является наиболее востребованным и понятным для страхователей. Дополнительно по особому соглашению сторон могут быть застрахованы наличные деньги в рублях и валюте, акции, облигации и другие ценные бумаги, важные документы, драгоценные металлы в слитках и драгоценные камни без оправ, марки, монеты, картины, скульптуры или иные произведения искусства и т. п. Реально застраховать также имущество, которое находится в застрахованном помещении, но не принадлежит страхователю.

Чего стоит бояться, или риски страхования

К страховым рискам относятся пожары, заливы, взрывы газа и стихийные бедствия. Городским квартирам и имуществу помимо этого ущерб могут причинить и соседи. Поскольку часто жилые помещения заливает по халатности хозяев смежных квартир, забывших выключить воду в ванной или на кухне, жилье в многоквартирном доме лучше страховать и от противоправных действий третьих лиц.

При страховании квартир практикуют два типа договоров. Первый устанавливает небольшие страховые суммы и вводит стандартные лимиты ответственности по каждому конструктивному элементу квартиры. В большинстве компаний обходятся даже без осмотра объекта страхования. Это удобно: не надо оценивать реальную стоимость отдельных элементов и вызывать специалистов. Но при наступлении страхового случая по данному типу договора будет учитываться не реальный ущерб, а установленные в договоре стандартные лимиты. Заметим, что такой тип страхования не подходит для дорогого жилья. Хозяевам высококлассной недвижимости лучше произвести экспертизу действительной рыночной стоимости объекта и его отдельных элементов это вправе сделать страховщик или независимый эксперт. Реальные ценовые характеристики нужно четко указать в страховом договоре. Тогда при наступлении страхового случая производится оценка нанесенного ущерба, и он возмещается в полном объеме.

Страхование квартиры делится на пакеты базовый и расширенный. При заключении договора страхования следует внимательно ознакомиться с тем, что конкретно входит в тот или иной пакет. Имейте в виду, что по количеству страховых случаев на первом месте находится повреждение помещений из-за аварий водопровода, канализации и других систем, на втором кражи, на третьем незначительная порча домашнего имущества. По статистике выплат страховых компаний за 2003 2004 годы, по размеру нанесенного ущерба первое место занимает пожар, второе повреждение помещений из-за аварий коммунальных систем, третье ущерб от действий третьих лиц.

Не возмещается ущерб, причиненный застрахованному имуществу в результате военных действий, гражданской войны, забастовок, действия радиации; в случае конфискации, ареста, повреждения или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов, а также при нарушении страхователем правил противопожарной безопасности или умышленных действий страхователя и членов его семьи.

Сколько отдал столько и получишь

После выбора, что именно в квартире будет застраховано и от каких рисков, необходимо определиться с суммой страховки. Теоретически квартиру можно застраховать на любую сумму в пределах ее рыночной стоимости. Для этого страховая компания должна согласиться с тем, что квартира или находящееся в ней имущество стоят именно столько, сколько указывает клиент.

Но есть способ застраховать квартиру и на меньшую сумму. В таком случае надо отдавать себе отчет в том, что если страховая сумма меньше действительной стоимости объекта, то обычно выплачивается не величина реального убытка (даже если она укладывается в страховую сумму), а только определенный процент от указанной в договоре страховой суммы.

По каждому из рисков устанавливается свой тариф. Например, стоимость страхования отделки квартиры у разных компаний составляет от 0,65% страховой стоимости и выше. Страхование движимого имущества обойдется несколько дороже в среднем 0,7 1,2%. Однако сегодня, по мнению специалистов, отдельные виды страхования отходят на второй план.

Гораздо популярнее полисы от всех рисков либо предполагающие какие-либо дополнительные услуги.

На то, сколько клиенту придется заплатить в итоге, влияет множество факторов. Базовые тарифы не совсем та сумма, которую придется выложить. Например, компании обычно увеличивают стоимость страхования при проживании клиента на первом или последнем этажах, сдаче квартиры в аренду, непостоянном проживании, наличии убытков в предшествующий период и т. д.

И наоборот, цена полиса при страховании от кражи для жилья, оборудованного техническими средствами защиты, снижается на 10 15% по сравнению со страхованием квартир без решеток, двойных дверей и охраны. Скидки также предоставляются при комплексном страховании (например, квартиры, дачи, имущества и автомобиля), страховании нескольких помещений, а в ряде компаний скидки получают инвалиды, ветераны войны и другие льготные категории граждан.

Поскольку условия страхования и ставки в страховых компаниях отличаются, желающие застраховать квартиру могут выбрать, в какую компанию обратиться. Но этим выбором нужно уметь пользоваться с наибольшей для себя эффективностью.
Хрущевки - ветхие, некомфортные, морально устаревшие - являются для сотен тысяч москвичей жильем и недвижимым имуществом. И перспективы их очень волнуют.

Отвечая на простой вопрос что такое хрущевка?, многие москвичи скажут, что это пятиэтажка. И окажутся неправыми. Во-первых, в Москве немало пятиэтажных домов, построенных и до 1917 года, и в сталинское время, и в последнее десятилетие. А во-вторых, в конце 50-х и 60-е годы строились девятиэтажные панельные и блочные дома - в них и маленькие площади, и потолки в 2,5 м, и совмещенные санузлы, и некачественная тепло- и звукоизоляция. От пятиэтажек такие дома отличаются только наличием лифта и мусоропровода. Главный критерий, позволяющий безоговорочно отнести эту категорию домов в разряд хрущевок, - возможность сноса.

По словам руководителя отделения Киевское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ларисы Харебовой, уже есть подобные прецеденты - снесено несколько девятиэтажных домов в районе Октябрьского поля. Кроме того, около года назад были обнародованы планы о сносе двух девятиэтажных домов в районе Таганки, и появились упорные слухи о том, что сносить будут массово. Выступая перед журналистами, мэр Москвы Юрий Лужков пояснил, что эти две девятиэтажки находятся внутри квартала ветхих пятиэтажек, а никакого массового сноса девятиэтажных жилых домов в столице не будет.

В целом интерес покупателей к хрущевкам в последний год упал, и очень сильно. Если раньше квартира в таком доме стоила 1500-2000 долл. за кв. м, то сегодня - 1200-1500 долларов, и это притом, что цена на московскую недвижимость растет. Сейчас цена кв. м в квартирах в хрущевских домах составляет 50-70% от цены нормального дома. Если дом идет под снос, тогда квартиры в нем просто не продаются. Если дом не сносится в ближайшей перспективе, то цена все равно падает, потому что качество этого жилья достаточно низкое, - говорит управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов.

Однако еще совсем недавно цены на хрущевки были заметно выше. Почему же они упали? По мнению специалистов, падение цен произошло после вступления в силу нового Жилищного кодекса. Раньше покупатели надеялись, что хрущевку сломают, а им дадут новое благоустроенное жилье, которое можно будет приватизировать. Теперь же приватизация полученного от государства жилища становится невозможной. Кроме того, значительно расширились возможности местных властей возмещать собственнику квартиры в сносимом доме не квадратными метрами, а выплатой денежной компенсации. К примеру, если квартира у человека не единственная и он зарегистрирован по месту жительства где-то еще, то раньше ему полагалась бы недвижимость, а теперь - однозначно деньги. Причем по цене аварийного жилья - БТИ постарается посчитать так, чтобы бюджету было ненакладно, а собственник не сможет на эти деньги купить в Москве и собачью конуру.

Мало что понятно и с перспективами сноса хрущевских домов. Риэлторы надеются, что планам столичных властей можно более-менее доверять до 2007 года, а более отдаленная перспектива пока остается в тумане. В политических кругах открыто говорят о предстоящей смене власти в Москве - будет ли новый мэр с таким же рвением выполнять программу реконструкции?

Тем не менее, пятиэтажные дома пользуются неизменным спросом со стороны тех, кто просто не может позволить себе более дорогостоящую покупку. Таких покупателей немало - от приезжих, продающих свое жилье где-нибудь в Воронеже, до жителей коммуналок, мечтающих, наконец, расселиться. Интересным может оказаться и покупка хрущевки с целью последующей сдачи в аренду. Такие квартиры, конечно, сдаются дешевле, чем в нормальных современных домах, но с учетом того, что покупная цена заметно ниже, эти инвестиции оказываются рентабельнее. Как отмечает заместитель генерального директора компании Новый город, Наталья Ветлугина, картину омрачает все та же перспектива сноса дома, поэтому для подобного инвестирования надо обладать изрядным мужеством, а еще лучше - владеть информацией из органов власти.

Комментарий специалиста

Управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов:

Ни Жилищный кодекс, ни какие-либо законы или правила не предусматривают обязательности переселять людей из сносимых домов в квартиры того же района. Когда люди приходят в свои жилищные отделы и муниципалитеты, им неизменно отвечают, что таких прав у них нет. Все это остается на усмотрение инвестора и, в первую очередь, зависит от того бюджета, которым распоряжается жилищный отдел и который выделяется ему инвестором.

Поиском и покупкой квартир для переселенцев занимается уполномоченная инвестором риэлторская компания. Пользоваться услугами других риэлторов, как правило, не разрешается. У переселенцев есть право как можно дольше не соглашаться на те предлагаемые варианты, которые их не устраивают. Однако инвестор может предложить ограниченное количество вариантов, и если собственник квартиры в сносимом доме не соглашается на них, выселять его через суд.

Я бы посоветовал людям прежде всего вступать в конструктивный диалог с жилищным отделом. Конечно, не соглашаться на любую площадь, которая вам абсолютно не подходит, но одновременно требовать более-менее реальных и приемлемых вариантов. К примеру, если человек живет на Сухаревской в сносимом доме и попросит дать ему площадь также на Сухаревской, то, очевидно, что его требование не будет удовлетворено. Инвесторы в таком случае лучше пойдут на судебное разбирательство, нежели чпредоставят такой вариант. А потребовать в близлежащем районе от центра - скажем, на расстоянии двух-трех станций метро от Садового кольца - это уже конструктивное требование.