Ипотека и недвижимость - Как и дом снести, и порядок соблюсти...

С Россией у Чехии много общего. Чехи - славянский народ, их язык похож на русский. Даже если совсем не знаешь чешского, постоянно выхватываешь из речи знакомые слова и обороты. Ну а при необходимости выучить этот язык довольно просто. Климат Чехии похож на российский - только мягче, без нашего экстрима, когда зимой трескучие морозы. Знакомая природа - если есть желание, можно собирать в лесу опята. Немаловажной для покупателей недвижимости оказывается географическая близость: самолетом два часа, поездом менее суток.

...только все же не Россия

Но есть и отличия, и довольно существенные. К примеру, любимым средством передвижения пражан является трамвай: на нем город можно проехать из конца в конец всего минут за 40, ходят трамваи строго по расписанию, хоть часы по ним сверяй. Дело в том, что трамвайные пути - абсолютное табу для пражских автомобилистов. На дороге может быть огромная пробка, но водителям в голову не придет заехать на рельсы: моментально появляется полиция, и 500 крон (чешская крона почти равна рублю) как ни бывало.

Еще пример. Есть в Праге дом, который специально показывают туристам. А особенность его вот в чем: в то время как все остальные здания стоят строго в ряд, этот выдается на метр вперед, сужая собой тротуар. История гласит, что некогда один достаточно состоятельный господин решил, что ему необходимо как-то выделиться. И вот, не без помощи взятки городскому голове, построил он свое жилище таким затейливым образом. Но про это дело прознал король, и градоначальнику без долгих разговоров отрубили правую руку. А дом оставили: В назидание. Надо ли говорить, что в Праге такое здание - единственное?!

Отдельно следует сказать о знаменитой нелюбви чехов к русским. Чего скрывать, есть такое. Но к тем русским, кто ведет себя соответственно (Штирлиц шел по Берлину. В правой руке у него была бутылка водки, в левой - красное знамя. Сзади волочился парашют. Штирлиц громко пел Катюшу. Никогда он еще не был так близок к провалу). Если же вести себя прилично, то, смею уверить, никто вам ничего не скажет:

Страна небольшая, но...

...Деление на регионы, конечно, есть. Самая популярная и дорогая недвижимость - в Праге. Чуть менее популярны другие крупные города (Брно, Пльзень) и курортная зона Карловых Вар. А есть и дешевые зоны - к примеру, север страны, где серьезная безработица и довольно высокая преступность.

В конкретных цифрах это выглядит так. Более-менее типовая трехкомнатная квартира в панельном доме площадью 75-80 кв. м в Праге будет стоить порядка 75-80 тысяч евро (официально Чехия переходит на евро к 2010 году, пока же на рынке недвижимости торгуют больше на кроны, но доля евро постоянно увеличивается; родные же нам доллары там совсем не в ходу). В других хороших регионах цена такой же квартиры будет на 15-20% ниже, а на севере - всего 25-30 тысяч евро, т.е. уровень ниже столичного в 2,5-3 раза. Хотя, конечно, такая ценовая карта применима только к типовому жилью. А на элитную недвижимость в Карловых Варах цены уже другого уровня.

Столица тоже далеко не монолитна. Город делится на номерные районы: Прага-1, Прага-2: Кстати, сколько всего Праг, толком не знают и сами жители. Вроде насчитали 21, но вполне возможно, что и больше: Распространено мнение, что чем меньше номер, тем лучше. Это отчасти правильно, потому что Прага-1 - это самый центр города, историческая часть, где цены максимальны. Но вот дальше система дает сбой: к примеру, у Праги-5 вроде бы достаточно большой номер, но некоторые ее микрорайоны находятся в пяти минутах ходьбы от центра. А Прага-13 вообще находится внутри Праги-5. В общем, определить, престижны или не престижны отдельные микрорайоны внутри районов, и описать все это - явно вне масштабов газетной статьи.

Для среднего класса и не только

Читая о недвижимости, например в Великобритании, я всегда ежусь от фраз вроде недорогая квартирка всего за миллион фунтов. Я, конечно, безумно рад за Романа Аркадьевича Абрамовича сотоварищами, но лично мне такое недорогое не по карману. И не мне одному, думается. Чехия в этом смысле проливает бальзам на раны - даже в Праге, как мы видим, цена неплохой недвижимости находится в районе 1000 евро за кв. м - т.е. заметно ниже московской. А значит, идея обменять хрущевочку на квартиру в чешской столице не кажется такой уж невероятной. Даже за 45-50 тысяч евро в Праге можно купить очень приличную двухкомнатную квартиру в панельном доме. В других частях страны минимальная сумма будет еще меньше.

Впрочем, если у вас другой масштаб, то подходящая недвижимость найдется. Михаил Сергачев, управляющий партнер компании Light-City, рассказал о покупателе из Москвы, который, наслушавшись о чешской дешевизне, собрался купить нечто совсем элитное и совсем дешево. Ознакомившись с ценами, он в сердцах бросил: Да что у вас тут, Рублевка что ли?!. Так что недвижимость в Чехии бывает разная, и сделки на несколько миллионов - вполне в порядке вещей.

Ипотека с фиксацией

Как и во всем мире, в Чехии принято покупать недвижимость с помощью ипотечных кредитов. Условия - даже для иностранцев - выглядят очень привлекательно: первый взнос в 30-35%, срок до 15 лет. Ставка по кредиту - около 4 процентов. Но есть одна деталь, непривычная для россиян - так называемый срок фиксации, который обычно бывает в 1 год, 3 года, 5 лет. Это означает, что данные условия кредита действительны только на этот период, а потом стороны обсудят условия снова, с учетом изменения ситуации на рынке. Банк, скорее всего, скажет, что ситуация изменилась, а покупатель не имеет возможности для маневра, поскольку недвижимость уже куплена. Так что минимальный процент (3,8% годовых) обычно бывает при минимальном сроке фиксации, а если срок больше, то процент повыше - на всякий случай:

Юридические детали

Самая известная юридическая странность - запрет на приобретение недвижимости иностранцами. Это явный анахронизм, и его обещают отменить году этак к 2008-му. Но и сегодня он легко обходится: есть несколько способов, самый распространенный из которых - регистрация фирмы в Чехии, в собственность которой и приобретается дом или квартира.

Значительно менее известен подводный камушек под названием форма собственности. Помимо частной, есть еще довольно различные кооперативные и подобные им юридические формы (это когда здание является коллективной собственностью всех жильцов, а каждый жилец владеет долей). При несомненных преимуществах (квартиры стоят дешевле, жителю не надо платить налог на недвижимость и специальный налог при последующей продаже) сложность тут в том, что для проведения сделки с такой недвижимостью необходимо согласие всего кооператива. А один из членов может воспротивиться продаже иностранцу или заблокировать сдачу квартиры в аренду, или потребовать за это деньги...

Наконец, кооперативное жилье юридически не является вашей собственностью и поэтому не может быть залогом для получения кредита. Одним словом, кооператив - это не то чтобы однозначно плохо, но нужно досконально изучить его устав и прочие конкретные детали.

P.S. А вывод из всего получается такой: покупать недвижимость вряд ли разумно без посредничества риэлторской фирмы. Причем не обычной чешской, заточенной на то, чтобы побыстрее объект продать, а специализированной, работающей с покупателями из России. Именно ее специалисты не только владеют русским языком, но и знают аспекты, которые больше всего интересуют российских покупателей. При этом, конечно, репутация самой фирмы должна быть безупречной.
Сегодня, пожалуй, уже трудно поверить, что одной из самых известных городских программ - по сносу пятиэтажек - всего четыре года. Начинали тогда с нескольких домов. А в нынешнем году новоселье справят уже 18 тысяч семей из старых "хрущевок". Готовится стартовать еще одна жилищная программа - по реконструкции обветшавшего жилья.

Переезжать не надо ждать

Понятно, что такие долговременные и масштабные проекты нуждаются в серьезной организационной подготовке и отработанных юридических механизмах. Пора перестать работать в пожарном порядке! Об этом говорил в своем выступлении руководитель Департамента П.В.Сапрыкин, открывая работу семинара. Одна из причин сумятицы при переселении людей, по его мнению, заключалась в том, что до последнего времени практиковалось оформление жилплощади к проживанию на стадии ее "полуготовности". То есть, как только заканчивались строительные работы, дом считался как бы сданным в эксплуатацию. Хотя на деле нередко проходили месяцы, прежде чем в квартиры подавали тепло, воду, начинали работать лифты и проводилось благоустройство территории. Красноречивый пример: из 60 переселенческих домов, построенных в последнее время, 36 оказались с недоделками. В общем, напишите сакраментальную фразу "Переезжать не надо ждать" и сами догадайтесь, где запятую поставить...

Как известно, подготовлен проект, предусматривающий одноэтапную сдачу домов в эксплуатацию. То есть вначале "полуфабрикат" будет предъявляться рабочей комиссии, а уж затем госкомиссия будет решать судьбу акта о полной приемке жилья. Но качество - только одна сторона проблемы.

Куда более запутанным и долгим является процесс оформления переселенческих документов. А уж если углубиться в дебри прав, обязанностей, гарантий и претензий будущих новоселов...

"Женюсь на снос"

Первым быть всегда трудно. Как зачинательница многих инициатив, Москва и законы вынуждена разрабатывать методом проб и шишек. Вот, к примеру, принятый в 98-м году закон о гарантиях переселяемым гражданам на сегодняшний день явно устарел. Ну не учитывал он всех хитроумных лазеек, при которых жилье можно получить фактически на халяву!

Скажем, достаточно пронырливому молодцу спуститься со своих солнечных гор на сносимую жилплощадь какой-нибудь пенсионерки-невесты и перевезти к новобрачной многочисленных своих отпрысков, как все они становятся претендентами на отдельное жилье! А там и настоящая мама подъедет... Типичный, кстати, случай. А бывает, что и без всякого марша Мендельсона, по факту простой регистрации в квартире со светлыми перспективами случайные люди становятся новоселами за счет городского бюджета.

Или, к примеру, такая ситуация - наконец-то три поколения одной семьи получают возможность из своей "двушки" разъехаться в три отдельные двухкомнатные квартиры. Но... все они начинают требовать, чтобы жилье им предоставили только в родном Лефортове. Так вот, чтобы не доводить эту нереальную ситуацию до суда, лучше прежде заглянуть в новый закон: а на какое жилье мы можем рассчитывать? В названном примере одно новоселье - скажем, у бабушки с дедом - действительно должно состояться поблизости от старого гнезда, привычной поликлиники и прочих знакомых мест. А вот две другие квартиры - семьям сына и взрослого внука - скорее всего предложат в районах массовой застройки.

Вообще же, по словам депутата Гордумы Г.П. Хованской, принимавшей участие в работе семинара, в столице идет постоянная работа над заполнением правового вакуума в области жилищной политики. Изменился устав Москвы, изменилось законодательство о местном самоуправлении, только что подписан мэром закон об улучшении жилищных условий, который, в частности, дает определенные преимущества очередникам.

Нет, кстати, ясности даже в том, есть у нас государственные дома или нет? Одни считают, что достаточно приватизировать квартиру, чтобы считать себя собственником части всего домовладения, другие с этим не соглашаются... Точно так же хорошо бы знать, что закон о деприватизации касается не только частных лиц, но и бывшего ведомственного жилья, общежитий, когда они передаются прежними владельцами на баланс города. Значит, и у пленников общаг появляется надежда на свет в конце бесконечного коридора...

Раз попался домик в сеть...

Нынешний год многим столичным инвесторам запомнится как не самый легкий. Пока московское Правительство не накопило достаточных средств, жилось им за счет бартера весьма недурно - получали ведь больше половины квартир. Теперь город готов платить за жилье деньгами. А лишних, как известно, никогда не бывает. Так вот, учитывая, что время - тоже товар весьма недешевый, задумали жилищники для четкого действия программы по пятиэтажкам ввести сетевые графики. Цель понятная - переселение людей в построенные дома, снос старых зданий и возведение на их месте новых должны производиться как можно более ритмично. Но прежде чем отрезать, как известно, надо хорошенько все примерить...

Так вот, в основу будущих сетевых графиков их разработчики заложили принципы, опирающиеся прежде всего на рентабельность и реальность осуществления конкретных проектов. Так, в графики сноса будут включаться только те дома, на месте которых обеспечено - наличием проектной документации и инженерных коммуникаций - немедленное начало нового строительства. Также будут отселяться дома, снос которых необходим для прокладки коммуникаций к новым строительным площадкам. И, конечно же, в заветные графики обязательно попадут аварийные постройки.

Надо заметить, что по подобным схемам строят свою работу и некоторые инвесторы, давно существующие на городском рынке жилья. В частности, такой опыт работы имеет ФПК "Сатори".

Когда "Одно окно" - лучше многих

Конечно, в одном материале не рассказать обо всей насыщенной программе трехдневного семинара. И мы еще вернемся к этой теме. Обозначу лишь еще один аспект ежедневно свершающихся в столице "пятиэтажных" эпопей. Речь - о множестве справок, копий, квитанций и прочих бумаг, которые надлежит собрать потенциальным новоселам. Где-то на это хождение по инстанциям уходит несколько недель, а где-то и месяцы... Правда, и сегодня есть такие замечательные инвесторы, которые берут юридические хлопоты на себя и оформляют нужные документы единым пакетом. Но еще надежнее, если такая помощь станет оказываться самими префектурами.

В Зеленоградском управлении жилищной политики, например, уже начата реализация принципа "Одно окно", при котором переселенцам не придется бегать по множеству инстанций. Всю необходимую помощь и консультации они получат, пообщавшись через то самое единственное окошко со специалистом управления. А самим специалистам в работе с гражданами не только при переселении, но и в не менее хлопотных случаях постановки на учет, разделения лицевых счетов, приватизации, получения субсидий и т.п. на помощь должны прийти Единые информационные расчетные центры. Они уже созданы во всех округах столицы. Остается только в рамках программы "Электронная Москва" организовать получение жилищных документов в электронном виде из Единого почтового электронного ящика (будут в округах и такие!).

...Впрочем, не надо рассчитывать, что сетевые графики и компьютерные скорости застрахуют огромнейшую городскую программу от всех случайностей и сбоев. И все же, как справедливо отмечали участники семинара, пора бы уже трехлетнему "переходному" периоду в работе с пятиэтажками закончиться. И тогда новоселья будут доставаться меньшим потом и меньшими расходами всем - и местным властям, и строителям, и эксплуатационникам. И, конечно, самим новоселам.