Ипотека и недвижимость - Правительство копит деньги на жилье

Старые усадьбы в Москве и Подмосковье - лакомый кусок. Они, как правило, числятся памятниками архитектуры, истории или культуры, многие из которых никак не поделят между собой власти на местах и федеральные ведомства. Неразбериха с разграничением прав собственности, особенно заметная в Москве и области, предопределяет состояние этого сектора рынка недвижимости. Тут кто "пострел", тот и "поспел" заполучить площади, ставки аренды которых сохраняются на смехотворном уровне - 400 руб. за метр в год.

К моменту революции 1917-го в России насчитывалось порядка 30 000 усадеб. На сегодняшний день их сохранилась около 10 000, но лишь у четверти из оставшихся уцелели главный дом или другие крупные постройки. Полностью разрушенные усадьбы, разумеется, памятниками не являются. Таким образом, речь идет не более чем о 350 усадебных комплексах в Центральной России, примерно 150 из которых находятся на территории Московской области. И именно на них приходится большая часть запросов от желающих приобрести настоящую барскую усадьбу. Объекты, которые в принципе сегодня-завтра могут оказаться сданными в аренду или даже приватизированы, как правило, представляют собой классическую русскую усадьбу с главным домом, рядом флигелей и хозяйственных построек (в том числе конюшен и конных дворов). Все это размещается в среднем на 10-20 га.

Мцыри и туберкулез

В наиболее приличном состоянии находятся те усадьбы, что с советских времен были приспособлены под дома отдыха. Оздоровительные учреждения в постсоветские времена худо-бедно поддерживали памятники, дабы не отпугивать потенциальных клиентов. Однако и из этого правила есть исключения. Например, в поселке Шишкин Лес есть санаторий "Михайловское". При взгляде на это здание, в котором не осталось ни одного целого окна, с трудом можно поверить в его "федеральное значение". За те годы, что дом стоит без хозяина, в нем перебывали все кому не лень. Застолье местных жителей в парадном зале с кариатидами - зрелище, наверное, впечатляющее…

Значительная часть усадеб была занята туберкулезными и психиатрическими больницами. После 1991 г. число соцучреждений резко сократилось, и обитатели покинули исторические дома, даже не заколотив в них окна.

Новые жильцы не заставили себя долго ждать. Превалирует одна категория - успешные частные компании. Так, в усадьбе "Кораллово" XVIII в. (Одинцовской район Московской области), где при советской власти располагался дом отдыха, ныне - современный пансионат, принадлежащий нефтяной компании "ЮКОС". В усадьбе "Ивановское-Козловское" на берегу Истринского водохранилища обосновалась компания "ВымпелКом". Встречаются редкие случаи своеобразной реституции по-российски. На территории фамильной усадьбы Лермонтовых "Середняково" после революции открыли здравницу "Тишина" для членов ВЦИК, а с 1946 г. - противотуберкулезный санаторий с "подходящим" во всех отношениях названием "Мцыри". В начале 1992 г. по инициативе ассоциации "Лермонтовское наследие" там был создан Национальный лермонтовский центр. Управляет процессом потомок Лермонтова, полный тезка поэта, который и является президентом ассоциации. Михаил Юрьевич смог оформить усадьбу в аренду и успешно содержит ее.

Несмотря на "статусные сложности", практика показывает: усадьбы сегодня можно не только арендовать, но даже получить в собственность, руководствуясь противоречиями и пробелами в соответствующем законодательстве. Формально усадебные комплексы, как всякий памятник истории и культуры, охраняются государством и являются его собственностью. По значению, уровню охраны и распоряжению все эти памятники делятся на местные и федеральные. Абсолютное большинство усадеб с сохранившимися постройками - объекты федерального значения, имеющие особую ценность (в том числе и инвестиционную).

Наименее затратный во всех отношениях способ поселиться в настоящей усадьбе - получить ее в аренду. Арендные ставки вовсе не велики и составляют в Подмосковье, по данным Управления по охране памятников Комитета по культуре правительства Московской области, 400 руб. за кв. м в год. Остается лишь догадываться, в какую сумму на самом деле может обойтись оформление прав на саму усадьбу с федеральным статусом. А вокруг нее еще земля...

Стоимость поиска более или менее сохранившегося дома, по разным оценкам, колеблется от $300 до $400. Все прочие цифры - тайна за семью печатями. Масштабы можно оценивать лишь приблизительно, исходя из состава участников сделки - участвует ли Минимущество (если это федеральная собственность), или местные органы (если усадьба находится в региональном ведении).

Помимо арендного договора государство заключает с арендатором охранное соглашение. Однако строка об ответственности арендатора перед государством, оказывается, не настолько сильна, чтобы ее нельзя было обойти или просто проигнорировать. Депутат образца 1996 г., фармацевт Владимир Брынцалов стал в свое время арендатором усадебного комплекса "Никольское-Урюпино", что в Красногорском районе Московской области. В первый же год он обязался провести противоаварийные работы, а затем - полную реставрацию зданий и реконструкцию парка. Однако обширный земельный участок, окружающий постройки, Брынцалову заполучить не удалось, после чего он заявил, что делать ничего не будет, пока не станет здесь полным хозяином. Пока суд расторгал арендный договор по иску Минкультуры, хозяин усадьбы добился понижения ее статуса. Если г-ну Брынцалову удалось удержать усадьбу с федеральным статусом, то сейчас, когда она находится в ведении местных властей, сделать это будет еще проще.

"Некоммерческие" риэлторы

Так или иначе, интерес к историческим усадьбам год от года растет, формируя новый сегмент рынка недвижимости, где действуют не только государственные игроки, но и альтернативные. Так, в Москве существует некоммерческий фонд "Возрождение русской усадьбы", проявляющий с начала этого года явную активность и вполне объяснимый интерес к Подмосковью.

Формально декларируемая политика фонда - проведение исследовательской и просветительской работы по усадьбам Центральной России. На практике же этот фонд выполняет функции специализированного риэлторского агентства, удовлетворяющего пожелания клиентов, интересующихся усадьбами. Как рассказал "Фокусу" президент фонда Михаил Ятковский, его организация "работает на системе многосторонних договоров, заключенных с местными фондами по управлению имуществом, комитетами по культуре и госорганами по охране памятников" и владеет не фрагментарной, а полной информацией об имущественно-правовом статусе усадеб, обременениях и статусе земельных участков вокруг.

Кстати, с земельными участками при усадьбах ситуация получилась занятная. По словам одного из представителей фонда, если арендатор не "тянет" землю по финансовым соображениям, то так даже проще договариваться с земельными комитетами, нежели когда просишь большие участки. Конечно, если будущему арендатору нужна территория усадьбы в полном объеме, то ее начинают освобождать от "самовольщиков", обосновавшихся там со своим магазинами, складами и огородами. В Управлении по охране памятников Комитета по культуре правительства Московской области, напротив, заявили - земля, входящая в зону усадьбы, не может быть отделена от нее или урезана. Кто именно прав, можно проверить, пройдя процедуру оформления.

"Если в усадьбе не сохранился дом, оформление упрощается; к новоделу требования куда проще, чем к старой постройке, - говорит вице-президент фонда Виссарион Алявдин. - Конечно, в каких-то случаях, например, когда бывший дом представлял особенную ценность, новый должен сохранить его облик, в каких-то случаях - вписываться в общий стиль усадьбы, ее оставшихся построек".

В правительство Москвы поступила программа–прогноз социально-экономического развития города до 2006 года, подготовленная командой во главе с заместителем мэра столицы Юрием Росляком и депутатом Мосгордумы Ириной Рукиной. Авторы программы обещают, что если она будет выполнена, то через три года москвичам жить станет чуть легче. Их оппоненты спорят: скорее веселей, чем легче.

Как полагают авторы разработанного проекта, успех крупномасштабных программ 2004–2006 годов, как и раньше, будет опираться на доходы от трех традиционных для Москвы «китов»: на поступлениях от строительства коммерческого жилья, на инвестиционных программах и поддержке малого бизнеса, вносящего в городскую казну более 34% налогов. То есть приоритетно развиваться будут эти три главные направления, а остальные отрасли – равняться на лидеров.

Так, за счет проведения конкурсов и аукционов по строительству коммерческого и элитного жилья в городскую казну в 2004 году будет внесено не менее 10 млрд рублей, что на 4,2% больше, чем в предыдущем году. Эти деньги пойдут на создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктур города.

Темпы роста инвестиций будут увеличиваться медленно, но обнадеживающе. Как обещают эксперты, расширение инвестиционного спроса на Москву будет связано с возрастанием доходов предприятий и с уменьшением ставки налога на прибыль. И, наконец, еще на 30% должны возрасти доходы мелких предпринимателей, которые внесут еще больше налогов в городской кошелек. А вот пропорции – на какие программы и сколько отвести казенных средств, чтобы они принесли коммерческую прибыль – и предстоит в ближайшее время определить правительству Юрия Лужкова.

Как признала в разговоре со «Столичной» один из авторов проекта программы Ирина Рукина, программа развития предстоящего трехлетия и не ставит перед собой сверхзадач. Главное для нее – накопить силы и средства для реформирования жилищно-коммунального хозяйства и заработать деньги на охрану окружающей среды и природных ресурсов. По ее мнению, эти задачи будут приоритетными после 2010 года.

– Прогнозы авторов программы говорят об их неплохом тактическом мышлении и отсутствии стратегических разработок, – говорит один из лидеров СПС Борис Немцов. – Задуманные результаты не станут прорывными в смысле реформ ЖКХ потому, что московское правительство использует то, что есть, и не рискует реформировать убыточные отрасли городского хозяйства.