Ипотека и недвижимость - Горячим стройкам дали срок

Хранение имущества

Стоимость места на парковке в домах класса бизнес и люкс сопоставима с ценой двухкомнатной квартиры в панельной многоэтажке. Более того, дефицит парковочных мест в некоторых домах настолько велик, что цены на машиноместо взлетают до $130 тыс. Застройщики утверждают, что они делают все возможное для решения проблемы дефицита парковочных мест. Препятствуют им строительные нормы, нехватка площадей и технические особенности расположения коммуникаций столицы.

Свободны от постоя

Площадь подземного паркинга рассчитывается на стадии подготовки проектной документации на основании СНиПов, объяснили Ъ в пресс-службы департамента инвестиционных программ строительства города Москвы. Согласно этим нормам, на каждую квартиру должно быть не меньше 1-1,5 машиноместа. Иначе проект просто не будет утвержден. На практике заложенный СНиПами минимальный размер места для хранения машины 2,3x5 м ничтожно мал.

Для иномарок предусмотренных площадей явно недостаточно. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Поэтому на практике выходит, что, несмотря на соответствие дома нормативам, квартир в нем оказывается в несколько раз больше, чем мест в паркинге.

В относительно благополучном с точки зрения строительных норм малоэтажном комплексе Три тополя на Плющихе количество машиномест вдвое превышает количество квартир, в жилом комплексе Камелот это соотношение равно 1:1,3.

Но на практике этого оказывается мало у жильцов редко бывает меньше двух машин на семью. Как правило, мы сталкиваемся с тем, что машиномест оказывается меньше, чем даже квартир в доме, а не то что жильцов, рассказывает менеджер компании 'Инком-Недвижимость'. Кроме того, часто парковки предусмотрены только для покупателей дорогих квартир. Во многих домах машиноместо можно приобрести только вместе с квартирой от 150 кв. м. Типичный пример дом по адресу Новый Арбат, 29.

Поскольку мест в паркинге по проекту оказалось меньше, чем квартир, машиноместа продавались только с жильем от 120 кв. м. В результате вся придомовая территория заставлена автомобилями. На аукционе, устроенном одним из жильцов, машиноместо было куплено за $130 тыс. Застройщик югославская компания Грубер объясняет, что наличие городских коммуникаций не позволило оставить больше места для парковки еще на стадии проекта. Добавим, что в другом доме, который строила эта компания, #14 на Сивцевом Вражке машиноместо было куплено за $200 тыс. Впрочем, эти цифры исключение из правил.

В среднем по Москве стоимость машиноместа в организованном паркинге сейчас начинается от $15 тыс. Если квартира в домах бизнес- и люкс-класса продается только с одним машиноместом или вовсе без площади для парковки, на ее продажу уходит в два-три раза больше времени, чем на реализацию аналогичного предложения, но с паркингом на два автомобиля, рассказывает Елена Каширина, руководитель отдела элитного жилья агентства 'БЕСТ-Недвижимость'. Застройщики понимают это, но не всегда могут построить адекватную парковку по техническим причинам. Квартиры-то все равно продаются с машиноместом и без него.

Всем места не хватит

К техническим причинам относятся прежде всего городские коммуникации, не позволяющие строить подземный паркинг.

С такой проблемой застройщики сталкиваются, как правило, в Центральном округе. При желании проблему паркинга все равно можно решить. К примеру, невозможно было рыть парковку под несколькими домами на Цветном бульваре и для их жильцов выкупили парковочные места в наземном многоэтажном паркинге в Большом Головине переулке.

В паркинге дома в Малом Сухаревском переулке не хватало мест для всех жильцов, и строительная компания выкупила для них места в ближайшем бизнес-центре. Здесь машиноместо продается по $40-60 тыс. С той же проблемой столкнулся застройщик дома 29 по Гоголевскому бульвару. Еще на фазе начала строительства были предусмотрены зависимые места парковки: машину загоняют на платформу, после чего платформа поднимается, а место внизу занимает еще один автомобиль. Для застройщиков такой вид парковки оказывается весьма дорогостоящим: помимо высоты потолков от трех метров необходима круглосуточная служба парковки. Тем не менее зависимые места парковки становятся распространенным явлением, сообщили нам в проектных институтах города.

Оснащенные специальной техникой парковки предусмотрены почти в каждом втором разрабатываемом сейчас архитекторами проекте новых домов люкс-класса. Покупателям квартир в доме на Гоголевском бульваре нижнее место обходится в $65 тыс., верхнее в $45 тыс. Логичнее, на наш взгляд, было бы сделать наоборот.

Поскольку кто будет платить за упавший автомобиль и за тот, который будет им разбит, риэлтеры сказать пока не могут ответственность будет позже записана в домовом уставе. Нужно сказать, что жильцы дома Патриарх, где такая парковка уже работает, поначалу относились к ней настороженно. Но со временем привыкли. Тем более что от дефицита машиномест не спасает и специализированная техника. Сейчас вместе с квартирами там продается всего одно место на паркинге.

В высотных жилых комплексах, признаются риэлтеры, обеспечить всех жильцов местом для парковки оказывается невозможно не только в теплом паркинге, но даже на придомовой территории.

В результате дефицита мест на парковке заставлена вся дворовая территория жилого комплекса Олимп на Мичуринском проспекте, комплекса по Можайскому шоссе, 2, комплекса Алые паруса. Проекты 'Дон-строя' вообще отличаются дефицитом парковочных мест и небольшой придомовой территорией, уставленной автомобилями, отмечает Елена Каширина.

В компании Дон-строй с этим не согласны. Мы не слышали о проблемах парковки от домовых комитетов наших объектов, сообщили нам в пресс-службе компании. Что касается автомобилей, припаркованных во дворе 'Алых парусов', то члены комитета говорят, что их оставляют жильцы дома, когда им это удобнее, чем заезжать в паркинг, или посетители офисов и спортивных клубов, располагающихся у нас.

Действительно, соглашаются риэлтеры, первые этажи многокорпусных жилых комплексов занимают нежилые помещения. В них находятся офисы, рестораны, спортивные клубы, магазины.

Все они нуждаются в парковочных местах для своих клиентов. В результате у жильцов домов забирают машиноместа, которых им и так не хватает. Участники рынка объясняют сложившуюся ситуацию общим дефицитом мест под строительство. Когда площадь застройки ограничена, обеспечить всех жильцов машиноместами не позволяют размеры строительных площадок. Для некоторых жильцов выходом из положения становится аренда машиномест в бизнес-центрах и муниципальных домах около дома. Если они есть, конечно.

При этом стоимость аренды в подземном паркинге в среднем по Москве составляет от $250 до $1,5 тыс. в месяц. Участники рынка единодушны в одном: утвержденные правительством Москвы нормы плотности застройки (соотношение площади здания и размера придомовой территории, а также количество парковочных мест) и нормативы наличия машиномест давно устарели. Машин становится все больше, а места для парковок не прибавляется. Вероятно, поэтому время от времени возникают невероятные проекты устройства паркингов.

К примеру, сооружение гаражей и парковок под Москвой-рекой (первый проект планируется реализовать на территории Золотого острова возле Кремля на дне протоки, омывающей остров, будет сооружен многоярусный гараж на 3 тыс. машиномест). Или над железнодорожными путями проект осенью этого года предложенный мэрией инвесторам для рассмотрения.

Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин огласил итоги работы комиссии, созданной для экстренного разрешения конфликтов на 34 столичных стройплощадках (их полный список опубликован в Известиях 25 ноября). А заодно рассказал о превентивных мерах, которые, по его мнению, больше не позволят недобросовестным застройщикам манипулировать деньгами и нервами доверчивых граждан.

- В случаях, находящихся в пределах нашей компетенции, - заявил Владимир Ресин, - проблемы будут разрешены строго в установленные сроки и без привлечения средств городского бюджета.

Вне компетенции московского правительства оказалась новостройка Социальной инициативы на Большой Набережной улице. Здесь зафиксированы двойные продажи, по факту возбуждено уголовное дело. Перспективы дольщиков этого строительства неизвестны. Второй объект СИ из списка горячих строек - три корпуса на бульваре Маршала Рокоссовского - к счастью, пока не поступил в продажу. Эта площадка перейдет другому инвестору.

Комиссия сгруппировала скандальные стройплощадки по округам, каждую группу курирует заместитель соответствующего префекта. По всем адресам определены четкие сроки. Начало строительства - от декабря 2005 года до марта 2006-го. Окончание - там, где часть работ уже проделана, - максимум 2007 год. Почти готовые объекты в экстренном порядке вводятся в эксплуатацию в течение ближайших двух месяцев.

Почти все стройки остались в прежних руках. Московские чиновники обещают застройщикам оперативно решать их проблемы, а дольщикам - не спускать с них глаз. Но кое-где хозяева заменены. Дом 18 стр. 1 по Щелковскому шоссе унаследует СУ-155, владение 30А по Дубнинской улице и владение 1-9 по Учинской достанутся СУ-83, нового инвестора найдет дом 22 по улице Фабрициуса.

На особом положении ООО Мастерок. Компанией, которую, по версии Владимира Ресина, создали отставные полковники, решившие заработать денег, с 11 октября занимается другая комиссия. Итоги ее работы таковы: три почти завершенных объекта Мастерок доведет до конца, остальными восемью, где строительство толком не начиналось, столичные власти займутся отдельно.

- Чтобы ничего подобного больше не повторилось, - пообещал Ресин, - мэр подписал распоряжение не допускать до конкурса компании, не имеющие банковских гарантий. Будет запрещено брать с дольщиков деньги авансом - только после выполнения определенных этапов. Пока нет фундамента - вообще не продавать.

Интересы граждан, инвестирующих в строительство жилья, по идее должен защищать Федеральный закон № 214, вступивший в силу 1 апреля 2005 года. Однако застройщики, напуганные беспрецедентными правами, дарованными этим законом физическим лицам, по сути игнорируют его, надеясь дождаться поправок. По сведениям Известий, критикам закона № 214 удалось наконец сломить сопротивление правового управления администрации президента. Кремлевские юристы полгода упорно отказывались согласовывать поправки, которые сделают закон более приемлемым для застройщиков. Весьма вероятно, что уже в этом году пакет поправок будет рассмотрен Госдумой в первом чтении.

Любовь Цой, социолог-конфликтолог: Подкупая инициативную группу, инвестор совершает большую ошибку

Разруливание скандалов между горожанами и застройщиками превращается в отдельную отрасль науки и бизнеса. Недавно группа социологов запатентовала способ сводить на нет градостроительные противостояния. С обладателем первого (и пока единственного) патента на полезную модель под названием Система разрешения конфликтов на строительных объектах - сотрудником Института социологии РАН Любовью Цой побеседовала корреспондент Известий Анна Гараненко.

известия: Чем градостроительный конфликт отличается от обычного?

Любовь Цой: В классическом конфликте, как правило, две стороны. Здесь - три: помимо застройщиков и жителей, в нем участвует власть. Кроме того, он притягивает внимание политических движений (особенно в период выборов). Последнее обстоятельство опасно, поскольку обостряет конфликт, никак не помогая его разрешению.

известия: В 1998 году вас привлекали для разрешения острого конфликта с жителями при строительстве Кутузовской развязки Третьего транспортного кольца.

Цой: Это был первый крупный случай противостояния горожан и застройщиков. С тех пор прошло 7 лет, а мы до сих пор на разных стройках выявляем одни и те же проблемы. Самая распространенная - дефицит информации. Застройщики не хотят и не умеют разговаривать с жителями - многие из них уверены, что, имея все документы и заплатив арендную плату, могут делать что угодно.

известия: Какие закономерности вы обнаружили в поведении жителей?

Цой: Как правило, они плохо организованы - инициативные группы работают кто в лес, кто по дрова. Люди не чувствуют себя собственниками и почти не знают своих прав. Единственные, кто способен более или менее юридически грамотно отстаивать свои интересы, - это товарищества собственников жилья (ТСЖ).

известия: Что волнует людей чаще всего?

Цой: Недостаток информации порождает страхи. Самые типичные - непрочный фундамент, подземные воды, дом на кладбище. Из других проблем - озеленение и шум во время строительства.

известия: Что могут сделать застройщики в ситуации намечающейся войны с общественностью?

Цой: Первым делом нужно иметь весь комплект исходно-разрешительной документации (ИРД). Очень частая жалоба жителей: нам не дают документов. А застройщик просто показал их одному, другому, третьему, на четвертом устал - вот тебе и обострение конфликта. Нужно предусмотреть место, куда люди могут прийти познакомиться с бумагами. Хорошо разместить там макет будущего здания. Каждый застройщик должен иметь человека, который бы профессионально информировал жителей, разъясняя ситуацию.

известия: Ни одно разъяснение не поможет, если в доме появились трещины в фундаменте или полопались трубы.

Цой: Возможно, трещины были и раньше, а трубы проржавели от времени. Коммуникации в крупных городах изношены, и власть, привлекая инвесторов, вынуждает их вкладывать деньги в обновление сетей. В процессе строительства часто обнажаются проблемы ЖКХ, а жители поневоле связывают это со стройкой. Поэтому перед началом строительства застройщику желательно зафиксировать техническое состояние жилых домов на территории застройки.

известия: Должен ли застройщик компенсировать людям неудобства?

Цой: Обязательно. На Западе это делается всегда, да и у нас все чаще. Например, жители не возражают, что строители работают до 10 вечера, если взамен те помогают ветеранам дома. Здесь очень важно договориться - и это проблема, потому что жители часто ничего не хотят, у них доминирует протестное сознание.

известия: Как правильно действовать жителям в ситуации конфликта?

Цой: Они должны иметь инициативную группу, которую бы знал весь дом. Нередко оказывается, что половина жителей с ней не знакомы. Тогда формируется другая группа, и они начинают бороться за власть. Инициативная группа должна освобождаться от крикунов и выбирать руководителей, которые могут юридически грамотно и небазарно разговаривать с другой стороной, - иначе их не будут слушать.

известия: Если цель - не получить выгоду, а остановить стройку?

Цой: Остановить стройку может только суд. Если цель протеста жителей - остановить стройку, им необходимо готовить документы в суд.

известия: Застройщики часто пытаются снять напряжение, заплатив инициативной группе. На этой почве возник целый бизнес.

Цой: Решив подкупить инициативную группу, застройщик совершает большую ошибку - информация об этом быстро расходится среди жителей, образуется следующая группа. И так до бесконечности. Инвесторам надо понимать: все должно быть прозрачно. Конфликт должен решиться в рамках права. Ведь город будет строиться - хотим мы этого или нет.