Ипотека и недвижимость - Элитная рокировка

В разгар войны, объявленной московским мэром Юрием Лужковым скупщикам промышленных предприятий, польстившимся на землю и недвижимость, на улицах Москвы появились вызывающие рекламные щиты: "Купим ваши проблемы от 10 000 кв. м" с изображением заводских помещений. Так банк "Визави" начал рекламную кампанию целенаправленной скупки столичных предприятий. В этот бизнес относительно небольшой банк обещает вложить $100 млн за год.

Столичные власти не раз обвиняли крупные компании, например группу "Гута" и "Базовый элемент", в намерении перепрофилировать фабрику или завод. А на "Росбилдинг ", специализирующийся на перепродаже торговых площадей и объектов недвижимости, мэрия даже пожаловалась в прокуратуру. В апреле по инициативе Лужкова для помощи столичным предприятиям в борьбе с "агрессорами" был создан Консультационный центр, в работе которого участвует АФК "Система".

Но все это не остановило банк "Визави", который решил заняться пусть и скандальным, но весьма доходным бизнесом, и в мае запустил рекламную кампанию с бюджетом $1 млн. В банке не скрывают намерения "приобрести контроль над предприятиями, основной ценностью которых является их недвижимость". "Промышленной недвижимости в Москве около 50 млн кв. м, - говорит директор инвестиционного департамента "Визави" Антон Велиховский. - Почти вся она рано или поздно будет перепрофилирована под офисы, склады, торговые объекты и развлекательные центры. Мы хотим как можно раньше занять эту нишу. Это надежные инвестиции, сумасшедшая для банков доходность - от 30% годовых". По его словам, банк перепрофилирует, реконструирует, а затем сдает в аренду площади, вкладывая в этот бизнес только собственные средства. Только на этот год "Визави", все собственные активы которого едва превышали $160 млн, запланировал инвестиции на $100 млн. По словам Велиховского, эти средства предоставят акционеры банка, которые как раз примерно на $100 млн на днях увеличили его капитал. Для сравнения: стартовый взнос "Интерроса" в фонд, который займется вложениями в недвижимость, - $70 млн.

"Визави" учрежден в 1994 г. , согласно отчетности, на 1 октября 2002 г. его акционерами были пять ООО: "Софтсервис-Р" (около 20% ), "Контур - XXI век" (20% ), "Студент-Сервис" (20% ), "НПФ "ИнтерТайк" (19% ), "Спектр-2001" (19% ). По данным ЦЭА "Интерфакс", на 1 апреля 2003 г. среди российских банков "Визави" занимал 118-е место по размеру активов (примерно 3,6 млрд руб. ) , 70-е - по собственному капиталу (1,5 млрд руб. ) и 200-е - по прибыли до налогов (4,4 млн руб. ).

"Визави" делает ставку на недвижимость низшей и средней ценовой категории. "Скупаем дешево, - говорит Велиховский, - а падение цены при кризисе на такую недвижимость минимально". У "Визави" уже есть перепрофилированные предприятия: к примеру, расположенный близ Дмитровского шоссе завод "Спецмеханизм" был превращен им в складской комплекс. Всего под контролем "Визави" находится более 20 объектов недвижимости общей площадью 500 000 кв. м. Некоторые из этих объектов служили залогом по кредитам, выданным банком.

Велиховский уверяет, что проблем с властями или трудовыми коллективами у банка нет, поскольку покупаются предприятия с остановившимся производством; к тому же "Визави" "не интересуют единовременные спекулятивные доходы [от их перепродажи]". Директор Консультационного центра Евгений Белов подтвердил "Ведомостям", что на "Визави" сигналов пока не поступало. Но ситуация может измениться. В банке признают, что в зону его интересов входят и "работающие предприятия", а на его сайте уже проанонсированы планы продажи клиентам объектов недвижимости как готового бизнеса со стабильным доходом. По словам гендиректора компании "Вашъ финансовый попечитель" Марии Лободы, главное - все "грамотно организовать", т. е. перевести действующее производство на другую территорию.

Многие банки финансируют операции с недвижимостью - например, "Еврофинанс" выделял кредиты агентству "Бекар" для перепрофилирования предприятий Выборгского района Санкт-Петербурга. Но приобретением активов в недвижимости, как правило, занимаются не сами банки, а дружественные им структуры. "Мы формируем кондитерский холдинг, но группа "Гута" и Гута-банк скупкой и перепрофилированием предприятий не занимаются. А для операций с недвижимостью у нас есть специальные структуры", - говорит пресс-секретарь группы Василий Борисов. Примерно то же "Ведомостям" заявили в Альфа-банке и БИН-банке. А представитель Русского банка развития (РБР) , предлагавшего на рынке аренду помещений шелкопрядильного комбината "Красная роза", пояснил, что "один из учредителей банка ведет бизнес, связанный с промышленными активами, но исключительно через свою инвесткомпанию".

Велиховский уверен, что за его банком последуют и другие: "Банки привлекают высокодоходные, надежные и долгосрочные вложения". "Сейчас этот бизнес в Москве дает доход до 100% и очень популярен, - соглашается Лобода. - При нынешних ставках [долгосрочная] аренда может быть даже выгоднее продажи [недвижимости]. Неудивительно, что банк готов вкладывать свои средства в такой бизнес". По словам Лободы, ее компания уже работает на этом рынке в партнерстве с банками, назвать которые она отказалась.
На сегодняшний день одна из главных проблем застройщиков - нехватка площадок для строительства в центре столицы. Решить этот вопрос можно по-разному: использовать уже имеющийся административный ресурс, заняться реконструкцией или сносом ветхого жилого фонда. Однако факт на лицо: осуществлять в историческом центре Москвы комплексную элитную застройку практически невозможно ( резиденция Чистые пруды, Дворцовый Комплекс и Онегин - те самые исключения, которые лишь подтверждают общее правило). Существующий дефицит земли подстегнет стоимость квадратного метра в пределах Садового кольца, - мрачно прогнозируют эксперты по недвижимости. А для застройщиков, работающих с элиткой, тема комплексной реконструкции зданий исторического центра станет еще более актуальной.

Смена владельцев

Одним из сценариев дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости может стать приход крупных инвесторов, которые ранее никак не были связаны с недвижимостью, - считает управляющий партнер компании Blaсkwood Константин Ковалев. По его мнению, существует четыре основные причины, способные на это повлиять. Одна из них - падение доходности строительных проектов. На сегодняшний день доход строительных проектов сократился, и большинство покупателей заняли выжидательную позицию. В связи с этим застройщики стали испытывать серьезные трудности с привлечением денежных средств (банки, равно как и частные вкладчики, работать с ними отказывались). Именно тогда стало ясно, что рынок московского жилья нуждается в свежей крови. В противном случае - развиваться нужными темпами будет достаточно проблематично. Потребовались новые игроки, способные и готовые вкладывать в проекты не только заемные, но и собственные средства.

Вторая причина, которую отметил К. Ковалев, - ситуация на столичной политической арене. Слухи об отставке Ю. Лужкова (а также его личное заявление об уходе с должности в 2007 году), перестановки среди крупных городских чиновников, довольно быстрая распродажа строительных активов Интеко - все это стало для крупных инвесторов сигналом к тому, что теперь войти на московский рынок недвижимости и занять на нем прочные позиции будет проще, чем раньше.

С другой стороны, банки не очень охотно приходят на выручку строителям. Процентные ставки увеличились, в то время как сроки возврата кредитов для девелоперов, напротив, уменьшились. Деньги на строительство сегодня вообще выдаются с большим трудом:

И наконец, последняя причина, которую назвал К.Ковалев - это нереализованные объекты и возможный уход с рынка мелких девелоперов.

В настоящий момент на московском рынке существует немало объектов, которые строители не могут реализовать самостоятельно. Зато крупным сторонним игрокам это вполне по силам. Кроме того, им проще привлекать деньги с финансовых рынков под имеющиеся активы. Даже не покупая строительные компании и не управляя ими самостоятельно, крупные корпорации смогут выступать в качестве инвесторов и соинвесторов многих крупных проектов.

В качестве примера, подтверждающего выход на рынок недвижимости крупных инвесторов, стала смена владельца Главмосстроя: контрольный пакет акций холдинга в начале августа этого года перешел к Базовому элементу Олега Дерипаски. Цена сделки, по экспертным оценкам, составила 0-300 млн. (точных данных ни одна из сторон не разглашает). Представители Базового элемента войдут в совет директоров Главмосстроя, правда пока только предвидится, что работать они будут практически на равных условиях с менеджерами компании, в руках которых оказалось всего на 0,2% акций меньше, чем у нового владельца.

Прогноз на будущее

По словам К. Ковалева рост цен на элитное жилье в Москве продолжается, и этому есть вполне объективные причины.

1. Действие Закона № 214 Об участии в долевом строительстве.

2. Удорожание стройматериалов (Евроцемент, судя по всему, даже под санкциями со стороны Федеральной Антимонопольной Службы, сможет отстоять уровень цен на цемент и другие стройматериалы).

3. Сокращение строительных площадок под застройку в центре Москвы.

4. Высокий уровень спроса, который никак не предполагает снижения уровня цен.

Еще один вопрос - угрожает ли рынку недвижимости тот факт, что многие инвесторы стали вкладывать деньги за рубежом? К. Ковалев считает, что ответить на этот вопрос однозначно достаточно сложно. Пока количество сделок такого рода никак не влияет на желание вкладывать деньги в объекты недвижимости в России. Причина в том, что зарубежная недвижимость не настолько доходна (по крайней мере, она не приносит 20-25% годовых). За последние полтора года интерес западных инвесторов к России сильно возрос. Деньги вкладываются либо в акции, либо в рынок недвижимости: Поэтому серьезного оттока инвестиций пока не предполагается, - заключил К. Ковалев.

Критерии элитности
от компании Blackwood

Сегодня существует четыре основных критерия, по которым определяется элитное жилье.

1. Месторасположение

Теперь элитная недвижимость - это не обязательно Остоженка, Арбат или Чистые пруды. Уникальность месторасположения позволяет считать объект элитным даже в том случае, если он не расположен в центре Москвы (например, Усадьба Трубецких или Чайка). Кроме того, в связи с нехваткой земли под застройку в центре столицы, элитное жилье все чаще появляется в более отдаленных районах. Перспективными считаются, например, район Хамовники (за Садовым кольцом) и район Плющихи (Серебряная миля).

2. Количество квартир

Что касается количества квартир в элитном доме, то начиная с 2004 года на рынок московской недвижимости вышли такие крупные объекты, как Онегин , Дворцовый комплекс или Новая Остоженка. В них число квартир колеблется от 110 до 200. Напомним, что до этого элитным считались только такие дома, в которых не более 50 квартир.

3. Социальная однородность жильцов

На сегодняшний день это, пожалуй, самый спорный критерий. Считается, что в клубных домах (15-25 квартир), реализуется избирательный подход к выбору клиентов. В реальности даже там face control при продаже квартир достаточно условный. Что касается элитных домов попроще, то там однородность жильцов определяется непосредственной стоимостью квадратного метра жилья.

4. Цена

В настоящее время стоимость элитного жилья начинается от 6000 долларов за квадратный метр. А вообще, этот критерий обусловлен тремя вышеперечисленными.

Предпочтения потребителей

О предпочтениях клиентов при покупке современного элитного жилья рассказала Марина Маркарова - управляющий директор компании Blaсkwood:

- Потенциальный покупатель в первую очередь обратит внимание на местоположение дома и видовые характеристики квартиры. Исследования, проводимые нашей компанией, показали, что для людей важна не только функциональная и эстетическая характеристики квартиры. Их интересует еще и архитектурный облик дома.

Покупатели элитного жилья делают выбор в пользу дома для жизни, лидируют такие показатели , как удобство квартир и их функциональность, качество строительства и запоминающийся интересный облик дома (при условии, что архитектурное решение реализуется не в ущерб планировкам квартир). Кроме того, очень важным фактором является подземный паркинг: А вот наличие в доме мощной инфраструктуры не является определяющим фактором, так как у покупателей элитного жилья обычно уже имеются свои предпочтения.