Ипотека и недвижимость - Приватизации дадут срок?

Данный термин, мало знакомый большинству неспециалистов, все чаще употребляют как участники рынка недвижимости, так и представители средств массовой информации. Но в российском бизнесе понятие укоренилось уже достаточно прочно, все больше компаний посвящают себя подобной сфере деятельности. О специфике работы девелопера рассказывает Андрей Витальевич Лукин, заместитель председателя правления корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в структуре которой в мае 2005 года было открыто новое подразделение — Департамент девелопмента и инвестиционных программ.

— Андрей Витальевич, что же такое девелопмент?

— Это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости. А девелопер, соответственно, является специалистом, который занимается преобразованием недвижимости. Свою работу он всегда начинает с земельного участка, отрабатывая его на перспективность, после чего составляют проект возведения на этой территории здания, сооружения или, если это экономически выгодно, только коммуникаций. Таким образом, можно сказать, что девелопмент означает преобразование недвижимости, в основе которого лежит проект и управление проектом.

— То есть девелопер — профессионал рынка, который находится в самом начале пути к строительству?

— Да, это так. Он отыскивает землю и профессионально оценивает ее с точки зрения применения: насколько место интересно для инвестора и для чего максимально подходит — для комфортного проживания или бизнеса. Территорию реально использовать по‑разному, но девелопер должен найти наиболее эффективный способ. Например, на участке, в недрах которого находятся залежи нефти, можно построить коттеджный поселок и получить выгоды от его реализации, а можно возвести нефтеперерабатывающий завод. Выгоды будут несоизмеримы. Задача девелопера — сделать проект, позволяющий извлечь максимальные выгоды с точки зрения получения прибыли. Именно по таким критериям и оценивают качество работы данного специалиста.

— Как девелопер осуществляет это на практике?

— Его деятельность начинается с поиска земельного участка, анализа потребностей данной местности в коммерческой недвижимости или в жилье, иными словами — с изучения спроса на территорию. Рассмотрим, например, Красную площадь как объект под проект. Наверное, можно построить на ней складское помещение, но вряд ли оно будет востребовано, а значит, вряд ли удастся заработать деньги от реализации такого проекта.

— С каких позиций оценивают участок?

— Сначала, о чем я уже говорил, происходит оценка его пригодности под те или иные направления деятельности. Изучают спрос: что именно привлекло бы потребителя — жилое помещение или недвижимость для бизнеса. Если коммерческая недвижимость — то какая: бизнес-центр, складское помещение или предприятие торговли. Затем рассчитывают экономическую эффективность данного проекта, то есть показатели доходности и рентабельности. Также специалист выясняет, существуют ли обременения на землю, кто является собственником, сколько всего собственников, можно ли участок выкупить или взять в аренду, другие вопросы. И наконец — оценка технических условий и обеспечение участка инженерной инфраструктурой с соблюдением норм и специфики будущего использования. Так рассчитывают экономическую эффективность проекта и сроки, в которые можно выйти на интересующие инвестора или приобретателя показатели.
Например, нам предложили освоить участок в городе Истра. Девелопер изучил документы, посетил расчетно‑кассовые центры, БТИ, архитектора, выяснил количество проживающих на территории и посчитал, сколько необходимо вложить средств, чтобы их переселить. Он узнал, что здесь разрешено только малоэтажное строительство, ознакомился со структурой рельефа, техническими условиями, выяснил, относится ли данная земля к водоохранной зоне. После всех расчетов и оценки эффективности проекта этот специалист провел переговоры с администрацией об условиях инвестиционного контракта и заключил его, закрепив права на участок. Сейчас указанный проект передают Департаменту новостроек корпорации «БЕСТ-Недвижимость».
Таким образом, если земельный участок удовлетворяет всем требованиям: соблюдаются интересы бизнеса, людей, разрабатывать или преобразовывать участок экономически выгодно и юридически возможно, реализованы необходимые технические условия (а если они отсутствуют, то стоимость их выполнения реальна), — проект берут на разработку.

— На этом работа девелопера закончена?

— Когда специалисты подготовили технико-экономическое обоснование проекта, девелоперская компания в зависимости от стратегии ищет инвестора на участок или осваивает его самостоятельно с помощью собственных или кредитных средств.

— Инвестор приходит на все готовое…

— Как правило, он присоединяется к работе, если есть технико-экономическое обоснование, все необходимые расчеты, оформлены юридические права, а также проект оценен им с точки зрения прибыльности и готовности исходно-разрешительной документации. Тогда инвестор и принимает решение — вкладывать средства или нет. Его интересуют три основных параметра: размер вложения, риски и доходность. Если последняя приемлема, он дает согласие на свое участие. Получается, кое‑что приходится делать и инвестору. Но существуют проекты (например, «Москва-Сити»), которые не под силу финансировать одному человеку. В этом случае к участию приглашают группу людей — консорциум инвесторов.
Таким образом, когда есть бизнес-план и те, кто готов вкладывать в проект деньги, приступают к разработке концепции. Она проходит процедуру экспертизы, выкупают права третьих лиц на участок, выполняют технические условия, строят объект недвижимости. Готовое здание либо начинают эксплуатировать (сдавать в аренду или использовать для нужд инвестора), либо продают.
Как правило, девелоперские компании разумно сочетают использование собственных средств, заемных и средств инвесторов. Например, в корпорации «БЕСТ-Недвижимость» существует своя технология по подготовке и реализации проектов. Если речь идет о жилой недвижимости, то вначале необходимые действия осуществляет Департамент девелопмента, а затем, после основательной проработки, он передает проект Департаменту новостроек. Что касается коммерческой недвижимости, то Департамент девелопмента занимается ими в полном объеме до завершения — создания продукта.

— Но почему же инвестор не может все сделать сам?

— Отвечу вопросом на вопрос: если вам предложат купить акции Мос-энерго за 100 у. е., вы согласитесь? Наверное, не станете с ходу вкладывать деньги, а обратитесь к профессионалу. Вы не знаете, как поведут себя ценные бумаги или акции в ближайшее время и сколько они должны стоить, потому что вы не являетесь постоянным участником рынка акций.
Девелопер — это профессионал рынка недвижимости, который полностью представляет себе технологическую цепочку, знает все детали, имеет большой опыт, может просчитать риски и привлекательность вложения денег для инвестора. А потому и задачи он решает быстрее и качественнее. Существует понятие «каждый должен заниматься своим делом», и мы с ним полностью согласны.
За год до окончания бесплатной приватизации рутинный процесс оформления превратился в гонку с препятствиями. Чиновники не справляются с наплывом желающих, народ давится в очередях, посредники наживают капитал, а законодатели решают, что со всем этим делать.

В среднем по стране в собственности граждан находится 60 процентов жилья. Принимая новый Жилищный кодекс, отменяющий бесплатную приватизацию, законодатели полагали, что предусмотренных законом двух лет вполне достаточно для того, чтобы жильцы оставшихся 40 процентов успели спокойно сориентироваться и, если сочтут нужным, оформить жилье в собственность. Но не тут-то было. Не учли законотворцы ни менталитета наших граждан, ни аппетита чиновников, превративших свои услуги в остродефицитный товар.

В крупных городах количество пытающихся оформить право собственности на жилье выросло в разы. Например, в Нижнем Новгороде на 1 октября 2005 года приватизировано 66 процентов квартир, 210 тысяч из 310, наплыв желающих вырос вдвое.

В Красноярске в муниципальной собственности остается порядка 30 процентов жилья, и сотрудники Ростехинвентаризации просят горожан поторопиться. Обещают даже сократить сроки регистрации с нынешних 30 дней до 14.

В Москве же процедура сбора нужных бумаг перед тем, как зарегистрировать право собственности, растягивается на несколько месяцев. Очереди и в БТИ (которые и в спокойное-то время особой поворотливостью не отличались), и в окружные жилдепартаменты напоминают о старых советских временах, когда все буквально - от мебели до театральных билетов - доставалось простым гражданам исключительно по спискам, с ночными бдениями и перекличками.

При этом, впрочем, практически все риелторские фирмы предлагают оформить жилье в собственность за вполне разумный срок - от двух недель до полутора-двух месяцев. Но - минимум за 10 тысяч рублей.

Впрочем, винить только граждан, тянувших с приватизацией, язык не поворачивается. Во-первых, государство до сих пор четко не сформулировало, что ждет собственников жилья в будущем. Нам сказали, что налоги на собственность будут взиматься с ее рыночной стоимости, но какими будут ставки, не известно до сих пор. Соответственно, люди не могут оценить, потянет ли их семейный бюджет бремя собственности. С другой стороны, нам объяснили вроде бы, что из занимаемых сегодня муниципальных квартир никто выселять не будет. Но в то же время новый ЖК говорит, что муниципальное жилье предназначено только для неимущих. Значит, остается угроза: а вдруг завтра горадминистрации попросят семьи со средним и высоким доходом из общественных квартир с вещами на улицу, либо взвинтят арендную плату?

Кроме этих информационных рогаток есть еще масса бюрократических. До сих пор не разрешен вопрос с приватизацией метров в муниципальных общежитиях. Жилищный кодекс жильцам такое право дал, а чиновники на местах препятствуют изо всех сил. Аналогичная ситуация и с людьми, получившими муниципальные квартиры недавно. Напомним, что чертой отсечения было назначено 1 марта 2005 года. Получил квартиру до - можешь приватизировать, получил после - право на приватизацию теряешь. Между тем даже те, кто успел, приватизировать пробуют, а не получается - новостройки заселяются, но процесс их передачи на городской баланс затягивается.

Возмущаются отсутствием права на приватизацию и военные. Буквально на днях министр Сергей Иванов разрешил оформить в собственность квартиры офицерам одного из военных городков, где он побывал во время служебной командировки. Спрашивается, а как же все остальные служивые, до которых министр пока не доехал? Опять противоречие.

К слову, некоторые юристы вообще считают, что все старые очередники, которые пока еще не дождались жилья, но имели право на его получение до 1 марта 2005 года, должны получить возможность его приватизировать (см. публикацию Любимчики и изгои ЖК от 22 ноября). В самом деле, люди же не виноваты, что государство не выполняло свои обязательства десятилетиями! Они наверняка обратятся в судебные инстанции за защитой своих прав. Об этом предупредила в своей публикации в РГ начальник управления Конституционного суда Елена Гетман.

Поэтому законодатели все активнее дискутируют о возможном продлении сроков. Как известно, столичными депутатами подготовлен и внесен в Госдуму законопроект об увеличении срока еще на три года, до 2010 года. Мосгордуму поддержал и Совет Федерации. Спикер верхней палаты парламента Сергей Миронов признал, что законодатели промахнулись с установлением сроков, и их, возможно, придется отложить.

В то же время председатель комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников (один из основных авторов Жилищного кодекса) считает, что нынешняя проблема - это проблема не законодательства, а чиновников, не справляющихся со своими обязанностями. Для граждан же важно успеть подать заявление, а все оформление может продолжаться и после 1 января 2007 года. Правда, вопрос о том, как физически попасть к этому пресловутому чиновнику и заставить принять его заявление, остается открытым.