Ипотека и недвижимость - Гендиректор аижк александр семеняка обещает выпустить ипотечные облигации в первой половине 2006 г.

Практика приватизации крупных компаний за символическую сумму процветает в строительном бизнесе

В конце 2004 г. Российский фонд федерального имущества (РФФИ) продал на аукционе 19% уставного капитала холдинга «Главное всерегиональное строительное управление (ГВСУ) «Центр». Компания является крупным столичным застройщиком, однако ее акции были проданы за довольно небольшую сумму – 23,8 млн руб. Два года назад 49%-ный пакет акций ушел по гораздо большей цене. По мнению экспертов, пакет акций мог быть выкуплен менеджментом компании, который добился уменьшения стартовой цены за счет снижения текущей рентабельности своей фирмы. В ближайшее время на аукционе планируется реализовать оставшийся у государства блокпакет акций ГВСУ «Центр». Впрочем, проведение торгов может оказаться под угрозой. Недавно по депутатскому запросу было инициировано расследование, призванное проверить законность приватизации предприятия.

ГВСУ «Центр» является правопреемником Главного военно-строительного управления, построившего много известных объектов в Москве и области, например, здание Минобороны на Арбатской площади, театр Советской армии, комплекс ЦСКА на Ленинградском проспекте. Считается, что эта компания выстроила не менее чем десятую часть российской столицы. Кроме того, именно она построила несколько городов – Краснознаменск, Болшево, Ватутинки. Специалисты также строили на Кавказе, в Крыму, Германии, Чехословакии, Венгрии, Польше и Монголии. Главк был преобразован в 1998 г. в холдинговую компанию «ГВСУ «Центр», унаследовавшую все производственные мощности военно-строительного управления.

В настоящее время основным видом деятельности ГВСУ «Центр» является жилищное строительство. В год компания строит более 300 тыс. кв. м, работает в Филях, Кунцево, Чертаново, Жулебино, Южном Бутово, Бирюлево, Никулино, Одинцово, Балашихе, Люберцах, Ногинске, Электростали, Реутове, Серпухове, Долгопрудном и т. д. В ноябре прошлого года одна из «дочек» ГВСУ «Центр» и дочернего предприятия немецкого концерна Franz Haniel Cie (Xella Porenbeton Holding GmbH) ЗАО «Кселла-Аэроблок-Центр» получила кредит от ЕБРР в сумме 8 млн евро на строительство завода по производству газобетонных блоков в Можайске. Общая стоимость строительства завода, по данным ЕБРР, оценивается в 21,1 млн евро. Проектная мощность нового производства – 400 тыс. куб. м блоков в год.

В конце 2004 г. 19% акций этой довольно крупной компании, принадлежащие Росимуществу, были проданы с аукциона. За них было заплачено 23,8 млн руб., что соответствует общей оценке компании в 125,2 млн руб. Между тем два года назад 49%-ный пакет акций этой же компании был продан за 507 млн руб., что соответствует ее стоимости в 1,035 млрд руб. Таким образом, получается, что за два года деятельности на сверхприбыльном столичном рынке недвижимости компания подешевела в восемь раз. Ее официальная отчетность также свидетельствует о тяжелом финансовом положении. Так, в январе 2004 г. кредиторская задолженность составляла 931 млн руб., а в июне – уже 1,425 млрд руб. Выросла задолженность перед бюджетом и по платежам во внебюджетные фонды.

Более того, за шесть месяцев текущего года выручка компании упала на 35%, что странно на фоне роста объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Так, в 2002 г. она построила 280 тыс. кв. м жилой площади, в 2003 г. – 291 тыс. кв. м, а в 2004 г. – 300 тыс. кв. м. Таким образом, только в прошлом году компания могла выручить от продажи жилья 540 млн долл. (если учесть, что, по данным аналитического центра ирн.ru, средняя стоимость одного кв. м составляла на тот момент 1800 долл.). Себестоимость строительства, как правило, не превышает трети этой суммы. Получается, что только ее выручка, не считая производственных активов, превышает продажную стоимость в десять раз. Если исходить из оценочной стоимости компании, можно сделать вывод, что торговля жильем приносит ей лишь убытки.

По мнению экспертов, такое иногда бывает в том случае, если компания использует незаконную схему ухода от налогов, используя фиктивные договора с субподрядчиками для занижения прибыли. По данным федеральной службы по борьбе с налоговыми и экономическими преступлениями МВД России, используя такую схему, строители не доплачивают бюджету более 30 млрд руб. в год. Помимо экономии на налогах, такие схемы позволяют уменьшить стоимость пакета акций при приватизации. В этой связи интересен еще один факт: покупателем 19%-ного пакета акций ГВСУ «Центр» стало некое ЗАО «СК Инвест», которое, по странному стечению обстоятельств, является дочерней компанией ГВСУ «Центр». По словам специалистов, это может указывать на то, что истинным покупателем стали топ-менеджеры ГВСУ «Центр», получившие высокоприбыльную компанию по цене не очень успешного предприятия из провинциального районного центра. Ключевая задача топ-менеджеров и одновременно бенефициаров ГВСУ «Центр» – председателя совета директоров Владимира Стратия, генерального директора Бронислава Будзинского и их партнеров – добиться полного контроля над компанией, считают эксперты.

Поэтому историю с приватизацией строительной компании вряд ли стоит считать законченной. Ведь 25,5% ее акций до сих пор остается в собственности Росимущества. Если их приватизировать сейчас, пока компания демонстрирует официальные убытки, стоимость пакета может оказаться очень небольшой. По некоторым данным, руководство ГВСУ «Центр» форсирует скорейшую продажу принадлежащего государству блокпакета своих акций. Скорее всего, это оно пролоббировало решение о проведении аукциона осенью 2005 г. Сообщалось, что номинальная стоимость выставляемых на торги акций составляет 80,558 млн руб. Эта мизерная цена для крупной строительной компании, регулярно выигрывающей конкурсы на право застройки в столице и области. Предыдущие торги заканчивались победой дружественных топ-менеджерам «Центра» фирм, так что и сейчас победитель может быть из их числа и заплатит минимальную сумму.

Правда, эта ситуация не осталась незамеченной правоохранительными органами. Недавно депутат Госдумы Александр Хинштейн направил запрос генеральному прокурору Владимиру Устинову, главе Минэкономразвития Герману Грефу, руководителю ФАУФИ Валерию Назарову, а также и. о. председателя РФФИ Юрию Петрову относительно законности деятельности ГВСУ «Центр». По информации г-на Хинштейна, стартовая цена госпакета акций компании была снижена с более чем 80 до 71 млн руб. Не исключено, что торги будут приостановлены, по крайне мере до тех пор, пока не пройдут следственные процедуры, связанные с уголовным делом, возбужденным недавно прокуратурой против руководителей «Центра».
За три года руководства Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка сумел сделать из бесполезной, неработавшей госструктуры один из мощных инструментов по развитию ипотеки в России. К началу 2002 г. существовавшее на бумаге уже пять лет агентство не имело ни одной закладной, а сейчас их более 25 000. Но планы Семеняки еще более амбициозны он пытается создать рынок ипотечных облигаций объемом 500 млрд руб. О том, когда это случится и как облигации повлияют на ипотечное кредитование, Семеняка рассказал в интервью Ведомостям.

Развитие ипотеки любимый пунктик Кремля. Как вы считаете, все ли уже сделано для полноценного развития ипотечного кредитования?

Не вполне. Господдержка ипотеки должна стать долгосрочной и предсказуемой. Сегодня государство обеспечивает эту предсказуемость в рамках лишь одного бюджетного года. А для удвоения объемов жилого строительства требуется создавать новые мощности, например цементные заводы. В этих отраслях срок окупаемости превышает один год. За рубежом законодательно закреплена субсидиарная ответственность государства по обязательствам ипотечных агентств типа нашего. Тогда мы можем гарантировать регулярный выкуп закладных не только в текущем бюджетном году. Пока что нам приходится ежегодно согласовывать в Минфине однотипный документ под названием гарантия.

Минфин ведь не слишком охотно выделяет вам гарантии?

Ну, это уже в прошлом. Мы ожидаем, что Госдума в ходе третьего чтения закона о бюджете-2006 примет поправку о гарантиях агентству, которые должны составить 14 млрд руб., и увеличении его уставного капитала до почти 4,5 млрд руб. с нынешних 690 млн руб. Насчет размера гарантий в ближайшие годы сомнений тоже нет: 30 июня правительство одобрило Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотеки, по которой до 2010 г. на гарантии АИЖК будет в сумме израсходовано 152 млрд руб. Такой объем средств обеспечивает улучшение жилищных условий для 3,3 млн семей в стране. А сейчас ипотекой пользуется 100 000 семей. Объем рынка ипотечных кредитов благодаря госгарантиям вырастет с нынешних 40 млрд руб. до 1 трлн руб.

Если у АИЖК появятся законодательно закрепленные гарантии, ускорит ли это запуск рынка ипотечных облигаций?

Для обеспечения ипотечных облигаций надо было накопить достаточно большой пул закладных на жилье. На это потребовалось три года: сейчас в нашем портфеле 25 000 закладных на 10 млрд руб. Какое-то время ушло на подготовку и принятие закона об ипотечных ценных бумагах, а сейчас, как выяснилось, надо внести туда технические поправки. Они уже в правительстве, и мы надеемся, до конца года будут приняты Госдумой. Законодательное закрепление гарантий АИЖК тоже важно для запуска рынка ипотечных облигаций. По концепции предполагается, что в ближайшие пять лет объем этого рынка составит порядка 500 млрд руб. Это будет совершенно новый класс бумаг, с надежностью и кредитным рейтингом на уровне госдолга, не увеличивающий к тому же расходы бюджета. Такие бумаги можно смело рекомендовать консервативным инвесторам пенсионным фондам и страховым компаниям.

Когда же они появятся?

Если поправки к закону об ипотечных ценных бумагах будут приняты быстро, то пилотный выпуск облигаций состоится в первой половине 2006 г. Работа над ним уже идет, подготовлена вся структура сделки. Организатором выпуска назначен Citibank, юридические консультанты Clifford Chance и Линия права, налоговый консультант PricewaterhouseCoopers. Мы намерены для начала разместить выпуск объемом 3 млрд руб., хотя, если увидим большой спрос, возможно, увеличим размер эмиссии.

Как запуск рынка ипотечных бумаг повлияет на развитие жилищного кредитования?

Из мировой практики известно: ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам. Наши банки сейчас рефинансируют ипотеку через привлечение депозитов под 9-10%. Воспользовавшись более дешевым инструментом, они начнут снижать процентные ставки по ипотеке. Особенно это будет важно для средних банков, которые могут накопить достаточно большой пул закладных на 2-3 млрд руб., но не могут удерживать его достаточно долго из-за ограничений ЦБ по долгосрочной ликвидности.

Насколько быстро вы планируете удешевить ипотечные кредиты?

Сейчас в России ставка по ипотеке снижается соразмерно общему удешевлению кредитных ресурсов и замедлению инфляции. Искусственное ускорение нарушило бы этот баланс. Количество кредитов при этом не увеличится. Их выдача достаточно трудоемкий процесс. Мало кто обращает внимание на то, что один работник банка за год может выдать максимум 50 ипотечных кредитов так прописана процедура в законодательстве. Резко снижая процентную ставку, мы еще и уменьшим инвестиционную привлекательность ипотечных ценных бумаг. Разве кто-то хочет, чтобы пенсионная система вкладывала наши деньги в бумаги с доходностью ниже инфляции? Но главное ипотека мощнейшее лекарство от инфляции. А быстрое снижение процентных ставок по кредитам лишит ее этого эффекта.

В чем же этот эффект проявляется?

Размер ежемесячного платежа по кредиту это сумма, на которую вы урезаете свое текущее потребление. Но еще более важный эффект может исходить от тех, кто только собирается взять ипотечный кредит. Когда человек знает, что в 2008 г. правительство собирается довести ставку по ипотечным кредитам до 10%, он, скорее всего, захочет взять кредит на таких условиях. У людей появляется серьезный стимул откладывать деньги на первоначальный взнос т. е. опять же зажимать свои потребительские расходы. Правительство могло бы субсидировать первоначальный взнос на ипотеку и тем самым поощрять массовый рост сбережений. Этот механизм уже действует в ипотечно-накопительной схеме для молодых военнослужащих. Надо эту схему сделать типовой для более широкой категории граждан. У людей много денег, это провоцирует повышение потребительских расходов и рост цен. Мы же предлагаем воспользоваться инфляционной ситуацией, чтобы победить инфляцию.

В Минфине вас понимают?

Мы свои предложения сделали буквально в прошлую пятницу. Решать должно правительство. Но мировой опыт свидетельствует: ипотека против инфляции срабатывает именно так. Да, есть опасность роста цен на жилье в результате развития ипотечных программ. Но жилье не является товаром текущего пользования, оно не влияет на инфляцию потребительских цен.

Смогут ли в будущем воспользоваться низкими ставками те люди, которые кредитовались на менее выгодных условиях?

Да, смогут. Мы до конца года опубликуем разъяснения по правилам рефинансирования для банков. После этого люди смогут брать новые ипотечные кредиты по действующим сейчас на рынке ставкам и погашать более дорогие ссуды, взятые раньше.

А какая доля жилья в России приобретается с помощью ипотеки?

Порядка 10% сделок на рынке жилья совершается с привлечением ипотечных кредитов. При этом из 100 закладных на жилье, выкупленных АИЖК, 27 это закладные на жилье с первичного рынка. То есть 27% от общего объема ипотечных кредитов идет на развитие жилищного строительства. Динамика хорошая: два года назад было всего 5%. По нашим оценкам, к 2010 г. на новое жилье будет расходоваться более половины ипотечных кредитов.

Вы два года назад предлагали стимулировать индивидуальное жилищное строительство, чтобы снизить себестоимость квадратного метра. Что-то удалось сделать?

По оценке Росстроя, из 40 млн кв. м жилья, построенных за 2005 г., примерно половина придется на дома в сельской местности, коттеджи и дачи. Стоимость квадратного метра при таком строительстве ниже, чем в многоквартирном доме: дешевле инфраструктура, подключение коммуникаций, риски строительства ниже, чем в городе. Современные технологии позволяют изготавливать дома в заводских условиях, чтобы на участке их можно было собрать за несколько недель, а то и дней. В России из всей земли, пригодной для проживания человека, застроено всего 2%. Проблема, конечно, в нехватке инженерных сетей. По новой редакции программы Жилище, которая сейчас готовится, федеральное правительство планирует финансировать совместно с региональными бюджетами подведение коммуникаций к земельным участкам под строительство.

А господдержка ипотеки не приведет к взрывному росту цен на жилье?

У любой машины есть газ и тормоз. У нас тоже есть инструменты для воздействия на ситуацию. Например, мы не рефинансируем все кредиты. Есть ограничения по максимально допустимому размеру кредита: в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге 7,6 млн руб., в остальных регионах, поделенных на две группы в зависимости от уровня цен на жилье, 2,1 млн руб. и 1,3 млн руб. Мы можем также ввести ограничения на объем выкупа закладных, если увидим, что рост цен на жилье опережает рост доходов населения в регионе. Что такое доступное жилье? Оно не должно стоить больше пяти годовых доходов семьи. Если совместный мониторинг АИЖК и Росстроя показывает, что жилье в каком-то регионе подорожало до уровня 6-7 годовых доходов средней семьи, то мы можем свести выкуп закладных там до нуля.

Вы прославились как человек, разделивший рынок акций Газпрома на российский и зарубежный. Теперь правительство обещает отмену этого барьера. Как вы к этому относитесь?

Газпромом я давно уже не занимаюсь. Но я считаю, что двухуровневая система торговли его акциями свою роль выполнила. В 1996-1997 гг., когда она вводилась, акции Газпрома торговались по 10-12 центов. Сейчас акции Газпрома стоят под $5. Это и есть главный результат. Ограничение на участие иностранцев в капитале Газпрома было прописано еще в условиях его приватизации, а моя задача была сделать это требование технологически правильным и работоспособным. Если уж есть запрет, то пусть он выполняется. Скупку Газпрома по дешевке в спекулятивных целях удалось предотвратить.

А чем вы займетесь, когда доведете ипотечный проект до логического завершения?

Мне здесь работы до пенсии хватит. Ипотека во всех странах составляет 50% финансового рынка. У нас это пока совсем маленький сегмент, порядка $1,5 млрд, но он должен начать быстро расти. В России 47 млн семей, и благосостояние людей растет. Им можно давать кредиты под будущие доходы отработают. С другой стороны, в стране сегодня 2 млрд кв. м жилья, средняя рыночная цена $700 за 1 кв. м. Рыночная стоимость всех этих метров сегодня ($1,4 трлн) уже вдвое превышает объем фондового рынка страны, а будет построено еще больше. И все это можно перевести в ценные бумаги. Это же просто колоссальные деньги.

О КОМПАНИИ
ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. 100% акций принадлежит государству. Основная деятельность АИЖК покупка прав требований по жилищным кредитам (закладных) у региональных операторов АИЖК и банков. Активы на 1 января 2005 г. составляли 5,7 млрд руб. (на 1 января 2004 г. 1,9 млрд руб.), выручка за 2004 г. 322,4 млн руб. (в 2003 г. 29,5 млн руб.), чистая прибыль 9 млн руб. (20 млн руб.).

БИОГРАФИЯ
Александр Семеняка родился в 1965 г. в Москве. Окончил МГУ по специальности прикладная математика в 1987 г. С 1987 по 1992 г. работал в НИИ экономического и технического сотрудничества с зарубежными странами Госкомитета СССР по внешнеэкономическим связям, затем во Всесоюзном научно-исследовательском конъюнктурном институте (ВНИКИ). В 1992-1995 гг. президент АО Анализ, Консультации, Маркетинг (AKM). В 1994-1996 гг. президент ОАО Федеральная фондовая корпорация. В 1996 г. гендиректор ЗАО Инвестиционная компания Горизонт. С 1996 по 2002 г. был членом правления Газпрома, возглавлял департамент ценных бумаг и долгосрочного финансирования, департамент корпоративного финансирования. С 2002 г. гендиректор ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.