Ипотека и недвижимость - Есть ли жизнь за мкад

Рынок московских новостроек последние полгода переживал не лучшие времена. Скандалы с обманутыми соинвесторами долевого строительства; выход закона № 214, жестко регламентирующего для застройщиков порядок привлечения средств частных лиц и условия продаж квартир в строящемся доме; общее падение спроса; стабилизация цен на вторичном рынке всего и не перечислишь. Но, судя по ценовым изменениям, происходящим на рынке в последние два месяца, кризис миновал, и большинство аналитиков заговорили о наличии признаков выздоровления. Пациент скорее жив, чем мертв! радостно восклицают риэлторы и инвесторы.

Правда, сегодня это утверждение скорее можно отнести к вторичному рынку жилья, на котором в октябре ноябре был отмечен небывалый всплеск покупательской активности. Причина этого явления ясна митинги обманутых дольщиков. Их выступления вызвали у потенциальных покупателей боязнь вкладывать средства в новое строительство. Как отмечают специалисты риэлторских компаний, ради своего спокойствия люди оказались готовы поступиться всеми потребительскими преимуществами новых домов ради уверенности в сохранности своих вложений. В результате чего рынок новостроек серьезно просел.

Причем изменения касаются не только цены, но и количественных характеристик предложения. Сегодня на рынке единовременно представлено не более 460 объектов. Это означает, что по сравнению с тем же периодом 2004 года их количество снизилось приблизительно на 30%. В чем кроются основные причины этого явления?

Во-первых, число ежемесячно выводимых на рынок объектов упало по сравнению с показателями 2003 2004 годов более чем в два раза. Этот факт относится в первую очередь к последствиям 214-го закона: он ограничил для застройщиков возможность начинать продажи квартир в доме, который не имеет необходимого набора строительной документации.

Кроме того, закон обязал девелоперов открывать продажу лишь после завершения нулевого цикла строительства. В итоге на сегодняшний день даже пять новых адресов в месяц уже считается очень хорошим показателем для рынка.

Во-вторых, начиная с апреля мая 2005 года в столице было снято с продаж около 10 12% общего числа объектов из-за отсутствия ряда документов, необходимых для ведения законного (по новым условиям) строительства. Заметим, что положительный эффект от этого был: к примеру, подмосковные застройщики решили рискнуть и имеют в данный момент большие проблемы с недовольными соинвесторами. Из московских компаний в черный список попало лишь ООО Мастерок.

Наконец, третья причина: закончились продажи в домах, в которых более полугода висело около пяти непроданных квартир. Соответственно, они ушли с рынка, что повлияло на общее число объектов. Хотя на самом деле висяки могли быть и не проданы просто девелоперы оформили их на сторонних частных лиц и выставили на продажу на вторичном рынке.

Казалось бы, число объектов уменьшилось, значит, цены должны пойти вверх: предложение-то упало при практически сохранившемся уровне спроса? Ан нет. В принципе все летние, да и осенние месяцы средняя стоимость 1 кв. м практически во всех московских округах не повышалась.

Исключение составил Центральный административный округ, где расположено подавляющее большинство элитных объектов. Рынок престижного жилья всегда живет по собственным законам, которые отличаются от общей рыночной ситуации. Цены на элитное жилье никогда не падают максимум, на что они способны, так это на небольшую стабилизацию в условиях, к примеру, финансового кризиса, подобного проиcшедшему в нашей стране в 1998 году.

Общие рыночные тенденции свидетельствуют о том, что как такового роста цен, носящего спекулятивный характер, сегодня на рынке новостроек нет. Любые повышения средней стоимости связаны с ростом самого дома, с изменением его строительной готовности. На второе место по значимости стоит отнести фактор вымывания из листов предложения наиболее дешевых квартир, расположенных на нижних этажах домов либо не отличающихся хорошими видовыми характеристиками. Дорогие квартиры, остающиеся в продаже практически до сдачи дома госкомиссии либо до момента, когда реально взобраться на необходимый этаж и оценить все преимущества открывающихся из окон видов, и повышают среднюю стоимость 1 кв. м.

В связи с этим хотелось бы отметить еще одну тенденцию современного рынка нового жилья. У застройщиков бюджетных домов, или домов эконом-класса, к которым относятся все панельные новостройки, проблем с реализацией квартир в данный момент практически нет. Цены, которые девелоперы удерживали на одном и том же уровне практически все последние семь месяцев, стали устраивать покупателей. К этому необходимо добавить и психологический фактор: все-таки подавляющее большинство строительных компаний, которые возводят панельные многоэтажки, давно зарекомендовали себя на рынке, что существенно снижает риск инвестиций в приобретение квартиры на ранних стадиях строительства.

А вот у девелоперов, которые возводят дорогие дома (средний и верхний уровни бизнес-класса), с реализацией имеются определенные проблемы. Официально о снижении цен никто, конечно, не заявляет. Но следующие одно за другим праздничные мероприятия, служащие поводом для предоставления покупателям квартир скидок, позволяют судить о наличии определенных проблем.

В последнее время на различных круглых столах все чаще обсуждается вопрос о строительстве в Москве доходных домов. Под этим предлогом застройщики выясняют существующие возможности рынка и ненавязчиво презентуют идеи о выделении в строящихся либо уже сданных в эксплуатацию домах целых подъездов, квартиры в которых предназначены для сдачи в аренду.

Какому девелоперу еще полтора два года назад могла прийти в голову подобная мысль? Сегодня ситуация изменилась, и строители действительно вынуждены искать варианты использования нереализованных квартир. Выделение определенного сектора новостройки под сдачу внаем выглядит в этом плане вполне логично, благо спрос на аренду квартир самых разных ценовых категорий достаточно высок.

Пока застройщики не хотят признавать, что это явление стало тенденцией. Не совсем понятно почему: подобный прием очень часто используется на развитых рынках, где большинство кондоминиумов как раз и реализуются по аналогичной схеме половина квартир продается в собственность, а оставшиеся используются под долгосрочную аренду.

И все довольны: и банки-кредиторы, и девелоперы, и арендаторы. Ведь в итоге получается хороший белый рынок арендных квартир, прозрачная схема инвестирования кредитных средств, при которой банк четко представляет, как используются его деньги. Поэтому причины подобной стыдливости российских застройщиков не совсем понятны. Может быть, им просто не хочется выходить из тени?

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Как известно, федеральный закон об участии в долевом строительстве ужесточил требования к застройщикам, регламентировав порядок инвестирования в новое жилье, и ввел ряд дополнительных согласований проектов. По нашим данным, после вступления этого закона в силу на рынке новостроек наблюдается снижение объема предложения приблизительно на 15%. Часть строящихся объектов была снята с продажи ввиду отсутствия полного комплекта исходно-разрешительной документации, а новые объекты выставляются на реализацию в гораздо меньших по сравнению с 2003 2004 годами объемах. Велика вероятность того, что мелкие и средние застройщики не справятся с выполнением новых правил. В результате может возникнуть дефицит ликвидного жилья и повыситься его стоимость.
В настоящее время спрос на новостройки стабилен, рынок находится в равновесии. В 2005 году мы наблюдали плавное увеличение стоимости 1 кв. м. По нашим прогнозам, в 2006 году сохранится повышающая тенденция в пределах 1,5 2% в месяц.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Застройщики сейчас реализуют в основном то жилье, разрешительная документация для которого получена до вступления в силу закона № 214. Таким образом, с одной стороны, объемы продаж старых объектов возросли, а с другой квартиры в новостройках пока не продаются. К тому же осенью традиционно повышается активность покупателей соответственно, сейчас продаются практически все объекты, даже по завышенной цене и те, которые ранее не пользовались спросом. Эти факторы подогревают рост цен. С начала года стоимость жилья эконом-класса увеличилась на 12,5%, бизнес-класса на 12,1%.
Большая часть застройщиков в настоящее время занимаeтся подготовкой документов на свои новые объекты, а процесс этот очень длителен. Поэтому резкого увеличения ассортимента на рынке в ближайшее время не предвидится. В такой ситуации рост цен продолжится. На мой взгляд, переломить ситуацию могут только изменения в порядке оформления документов, которые позволили бы сократить сроки подготовки бумаг.

Даромир Обуханич
Генеральный директор Первой ипотечной компании:
В 2005 году возник устойчивый спрос на новостройки, и в этом его существенное отличие от прошлого года, для которого были характерны неверные потребительские ожидания и опасения.
Очень серьезное влияние на рынок оказал 214-ФЗ. К концу года строительные компании оказались не в состоянии полностью удовлетворить спрос, количество предложения значительно уменьшилось, не вышли на продажу ожидаемые площади. Цены на новостройки Москвы в 2005 году растут на уровне 15 20% годовых. Если говорить о тенденциях это рост цены, слегка опережающий инфляцию.
С нынешнего года Подмосковье окончательно утратило репутацию диких мест
Искать в Москве квартиру за $20 000 - дело безнадежное. А вот в Подмосковье на эти деньги можно купить или однокомнатную, или даже двухкомнатную квартиру. У потенциального покупателя, решившего приобрести относительно недорогое жилье, есть выбор: либо брать квартиру в пределах нескольких километров от столицы, либо, что существенно дороже, на самой окраине Москвы. При этом не стоит думать, что за МКАД цивилизация кончается.

Популярность к подмосковному рынку недвижимости пришла около года назад, когда стало ясно, что цены на столичное жилье падать не собираются. Сейчас область переживает настоящий строительный бум. Новостройки возникают не только на пустых площадках, но и возводятся на основе некогда заброшенных домов. Например, в Лобне сейчас начали реанимировать объект долгостроя, который находится в 10 минутах ходьбы от станции. Двухкомнатную квартиру в этом монолитно-кирпичном доме можно купить за $25 000.

Цена идет за качеством

Причины, предопределившие невысокие цены в области, таковы: земля в Подмосковье дешевле московской, городская доля (речь идет о тех квартирах, за счет которых власти решают проблемы очередников) в новостройках составляет не более 25%, да и договориться с местными чиновниками по поводу участков под строительство застройщикам куда проще, в Москве. Прибыль, которую имеют строительные компании в пригородах, конечно, не так огромна, как в столице, но продавцы добирают за счет оборота.

В принципе жилье в Подмосковье раскупается по всем направлениям, но если сравнивать цены, то лидером оказывается запад. В Одинцове, например, стоимость метра в новостройке может быть выше, чем в московском районе Южное Бутово. Цены на квартиры в Видном в среднем на треть ниже привычного московского уровня, но аналитики предвещают их рост. Бесконечно дешевым подмосковное жилье, как минимум не уступающее по качеству столичному, быть не может.

Пока рост цен происходит по мере продвижения строительства, и в сданном доме стоимость квадратного метра может достигать в среднем $700. Если в Москве достаточно распространена система рассрочки с первой 30%-ной выплатой, то в области ситуация с кредитованием совсем иная. Считается, что нет смысла оттягивать выплату, мол, квартиры и так дешевы, поэтому продавцы чаще всего требуют всю сумму сразу. Если рассрочка и дается, то только тем, кто покупает жилье, когда под дом только вырыт котлован - или вообще только выделен участок земли. Схема такова: 50% от суммы выплачивается сразу, все остальное - в течение трех месяцев.

Например, покупая квартиру площадью 42 кв. м в Щербинке, сначала придется выплатить $8400, а затем каждый месяц выплачивать по $2400.

По объему строительства жилья в целом по России Московская область уступает лишь столице. Многие осознали, что жить в Подмосковье нередко комфортнее, чем в Москве: воздух чище, зелени больше, а поездка в центр столицы по времени вполне сопоставима с тем путем, который проделывают жители иных московских спальных районов.

Комплексной застройки в Подмосковье в отличие от столицы почти нет. Поэтому меньшая скученность домов - еще одни плюс. Но это пока. И местные власти, и сами строители все активнее настаивают на строительстве целых новых микрорайонов. Ведь, получив территорию один раз, планировать работу можно на годы вперед. И затраты, и цены для покупателей в таком случае должны снизиться.

Как известно, в Москве дома из кирпича сейчас почти не строят: заказчики и инвесторы полагают, что возиться с кирпичом долго и дело это невыгодное. В Подмосковье же отстраивается как монолит, так и цельные кирпичные дома. Если в прежние годы в областных городах велась в основном типовая панельная застройка, а кирпичная появлялась лишь изредка - в соотношении примерно 90/10, - то сейчас это соотношение составляет примерно 30/70.

Места есть

Риэлторы условно делят Подмосковье на три пояса. Первый включает города в пределах 10-15 км от МКАД: Химки, Одинцово, Красногорск, Мытищи, Реутов. К второму поясу относят города, расположенные примерно в часе езды от Москвы на общественном транспорте (электричке или автобусе). Например, Подольск, Домодедово, Истра, Нахабино. Третий пояс - города ближе к границам Московской области с другими областями (Дубна, Орехово-Зуево, Можайск и т. д.).

Многочисленные, пусть даже и близкие к Москве поселки городского типа из рынка подмосковного жилья практически выпали. В них недостаточно развита инфраструктура, да и покупать квартиру на "вторичке" там - дело неблагодарное. Наибольший интерес представляют города-спутники, имеющие хорошую инфраструктуру и расположенные в радиусе 30 км от столицы.

Примыкающие к Москве Химки состоят из старой и новой частей. Старая малоэтажная и очень зеленая часть города прямо на границе с Москвой застраивается круглыми монолитно-кирпичными башнями. В них есть и однокомнатные квартиры в 54 кв. м, и квартиры в полтора этажа (последний этаж и чердачно-мансардные помещения) площадью больше 150 кв. м. Новые Химки стройными рядами многоэтажных "панелей" расположились по внешней стороне Ленинградского шоссе, ближе к магазину IKEA. Там активно осваиваются километры пустырей. 15-20 минут езды до "Планерной" или "Речного вокзала" - не так уж страшно, учитывая, что цена метра в новой квартире будет никак не выше $640.

В Балашихе, расположенной в 20 минутах езды от метро "Щелковская", объем строительства не так велик, как в Химках. И цены на жилье там пониже: местные промышленные пейзажи и выпадающий иногда кислотного оттенка снег - факторы не лучшие.

Самые-самые новостройки области, как повелось, расположены к западу и северо-западу от Москвы, вблизи Рублево-Успенского и Волоколамского шоссе. Непосредственно на Рублевке стоят, конечно, в основном коттеджи. Хотя в рублевской истории был случай и с кирпичной многоэтажкой, построенной в Петрово-Дальнем прямо в сосновом бору и уже около года фактически пустующей. Подземный паркинг, свободная планировка, комнаты со стеклянным куполом и... вид на автобазу привлекли пока лишь 12 покупателей.

Одинцово, вытянувшееся вдоль Можайского шоссе, считается наиболее экологически чистым городом Подмосковья. Его состоянию соответствует цена на новостройки - $600-700 за метр. Примерно на том же расстоянии от Москвы есть другой пользующийся высокими спросом город - Красногорск, в 10-15 минутах на электричке или маршрутке от "Тушинской". Красногорск застроен в основном 5-7-этажными кирпичными или 12-14-этажными панельными домами. Волоколамское шоссе делит город на две части. Слева от шоссе - железнодорожная станция, справа дома старой постройки и оборонное предприятие. Новостройки ставят ближе к лесу и подальше от железной дороги - не в пример Москве, где утро у иных новоселов начинается под стук колес.

Из расположенных к востоку от Москвы пригородов наиболее интенсивно застраиваются Мытищи: 10-15 минут на маршрутке от метро "Медведково" при цене метра $490-550. "Старый" город застроен полностью. Новое строительство в свое время развернулось на территории недалеко от ТЭЦ и Осташковского шоссе. Кстати, Мытищи в свое время прославились тем, что дома там сдавались с отделкой - правда, в сугубо муниципальном стиле: сантехника, уже претендующая на раритет, и обои в поникшую ромашку.