Ипотека и недвижимость - Поселок гостиничного типа

Минсельхоз потребовал вернуть себе право контроля над переводом земель сельскохозяйственного назначения в категорию поселенческих. Это требование высказал на состоявшемся вчера заседании правительства министр сельского хозяйства Алексей Гордеев. Эксперты не исключают, что правительство вполне может пойти навстречу Минсельхозу, однако расплачиваться за такие уступки будут застройщики, у которых появится еще одно препятствие при оформлении разрешительной документации на перевод сельхозугодий в другую земельную категорию.

Министерство сельского хозяйства считает необходимым возложить на это ведомство функции нормативно-правового регулирования в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения,- заявил вчера на заседании правительства глава Минсельхоза Алексей Гордеев. Более того, в правительство уже внесен проект постановления о передаче Минсельхозу полномочий по контролю над оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

Это уже не первая попытка федеральных чиновников установить более жесткий контроль над оборотом земель сельхозназначения. На днях вступил в силу приказ Роснедвижимости, в соответствии с которым ужесточается контроль над переводом земель из категории сельхозназначения в категорию поселенческих.

Как следует из документа, теперь перепрофилирование земли будет осуществляться только после проведения экспертизы в Роснедвижимости (см. Бизнес от 15 ноября).

В самом ведомстве появление документа объясняют регулярными злоупотреблениями со стороны чиновников местных администраций при оформлении документов по переводу земель из одной категории в другую.

Судя по всему, шансы на успех у Алексея Гордеева вполне реальные, так как это предложение входит в пакет мер по выводу из кризиса сельского хозяйства, на принятии которого настаивает президент.

Среди прочего, Минсельхоз также предлагает внести поправки в главу об особенностях ипотеки земельных участков, направленные на развитие земельного кредитования.

Кроме того, предлагается усовершенствовать законодательство в части оборота и залога сельскохозяйственных земель.

По словам министра, концепция законопроекта уже поддержана кабинетом министров, и в декабре Минсельхоз планирует внести документ в правительство.

По мнению специалистов, предложенные меры явно на руку ведомству Алексея Гордеева. Эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Гусев напоминает, что Минсельхоз всегда участвовал в процессе перевода земель сельхозназначения (этих полномочий чиновники лишились полтора года назад). То, что Минсельхоз может стать конечным визирующим органом в этом процессе, в принципе логично. Кроме того, специалисты из этой организации лучше других могут определить, как использовать ту или иную сельхозземлю. С другой стороны, то, что в цепочке по переоформлению земли прибавляется еще одна организация, лишь сильнее затягивает сроки оформления документов. Компания, приобретающая участок под девелоперский проект, не может сразу определить, когда именно можно начинать его реализовывать, - поясняет Гусев.
В то время как в городе строительство доходных домов находится в зачаточном состоянии, в Подмосковье доходные поселки уже выделились в сегмент рынка. Выделились настолько, что некоторые крупные риэлтерские компании (например, Усадьба) рассматривают их как отдельное направление своей деятельности. По правде говоря, их все равно немного около двух десятков, и все они маленькие, и все относятся к разряду элитных. Тем не менее желающему арендовать дом в загородном доходном поселке уже есть из чего выбрать.

Спрос и предложение

Тотальный обзвон доходных поселков показал, что выбор свободных домов не слишком большой, а внутри каждого поселка его практически нет. Иными словами, предлагаются дома, из которых недавно выехали арендаторы, но и такие есть не всегда. Например, в поселках Moscow Country Club (Волоколамское ш., 15 км от МКАД) и Росинка (Пятницкое ш., 10 км) свободных домов не оказалось вовсе. В поселке Павловы родники (Калужское ш., 27 км) предлагается в аренду один дом площадью более 500 кв. м за $8 тыс. в месяц. Этот поселок пользуется популярностью среди арендаторов, несмотря на большую удаленность от МКАД и то, что юго-западное направление находится лишь на втором месте по престижности.

Главный опознавательный знак доходного поселка практически открытое пространство между домами, участки разделены только ажурными коваными заборами. Собственники загородных домов, как правило, не допускают такого посягательства на приватность. А арендаторы, большинство из которых имеют маленьких детей и именно поэтому выбирают жизнь за городом, наоборот, считают это достоинством: так проще следить за детьми. Так лучше и с точки зрения безопасности: вся территория поселка просматривается охраной. На Калужском направлении есть еще дом в поселке Десна (11 км) на территории одноименного пансионата ($10 тыс. в мес.), а в поселке Жемчужина (9 км) таунхаус ($5 тыс. в мес.) и отдельный дом ($7,5 тыс. в мес.).

Недавно построенный арендный поселок Сновидово на Николиной горе (Рублево-Успенское ш.) также сдан почти полностью. Здесь свободны 2 из 20 домов площадью 275 кв. м (самые большие в поселке). Аренда стоит $8 тыс. в месяц, но при предоплате за год дается десятипроцентная скидка. Дома в Сновидово деревянные, из клееного бруса, что также характерно для поселков, построенных специально для сдачи в аренду. К каждому дому прилагается восемь соток земли, но территория открытая. Больше всего предложений в поселке Барвиха МДТ (Рублево-Успенское ш., 7 км) четыре квартиры в таунхаусах площадью 220 кв. м по $5 тыс. в мес.

Этим список свободных домов в подмосковных доходных поселках практически исчерпывается. Характерно, что все они укладываются в средний элитный уровень при цене от $5 тыс. до $10 тыс. в мес. Для справки: самый дорогой в Подмосковье дом был недавно сдан в аренду за $45 тыс. в месяц, цена до $20 тыс. обычна для Рублево-Успенского шоссе.

Доходные поселки рассчитаны в значительной степени на представителей компаний с участием иностранного капитала, топ-менеджеры которых обычно имеют лимит ежемесячной платы за жилье в размере $10 тыс. Представители иностранных компаний составляют значительную часть арендаторов в доходных поселках, говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. По большей части им нужен не столько загородный дом со всеми его особенностями, сколько просто комфортное жилье за городской чертой. Отсюда открытые пространства, централизованный сервис вплоть до услуг горничных. Формат таких поселков привычен для них они охотно селятся в таунхаусах. А покупают загородную недвижимость они редко. Стоит также отметить, что небольшое количество предложений в доходных поселках свидетельствует об успешности проектов.

Интерес инвестора

В Москве пока существует всего один доходный дом. Он построен три года назад департаментом инвестиционных программ строительства Москвы и до сих пор имеет статус экспериментального. В Подмосковье два десятка доходных поселков. Вопрос: будет ли далее развиваться это направление? Риэлтеры дают на него разные ответы. Доходные поселки это наследие советских времен, когда строились государевы дачи и сдавались за бесценок государевым людям, говорит генеральный директор компании МИЭЛЬ Григорий Куликов. Они и сейчас сдаются госслужащим по номинальной цене, но чтобы оправдать расходы, почему бы и не сдать часть недвижимости по рыночной цене тем, у кого есть средства и нет права на практически бесплатное проживание?

Но это не составит большую часть рынка. Александр Рыков из Penny Lane Realty тоже не ожидает бурного роста доходного бизнеса в Подмосковье, но причины называет другие: Чтобы заниматься арендным бизнесом, нужно очень серьезно подходить к управлению поселком, набрать грамотный персонал, правильно организовать эту работу. Это долгосрочные проекты, рассчитанные не на два-три года, как при продаже домов. Сейчас немногие могут справиться с такой задачей, поэтому количество арендных поселков ограничено. Большинство инвесторов предпочитает построить, продать и получить быструю прибыль.

С другой стороны, в Подмосковье доходные дома более востребованы, чем в городе. Если вы снимаете квартиру не меньше чем за $2-3 тыс. в месяц, аренда, как правило, оформляется с участием риэлтера, составляется договор, который защищает ваши интересы как арендатора. В таком случае не все ли равно, живете вы в доходном доме или в обычном? А за городом на первый план выходит централизованное управление поселком и набор сервисов. Действительно, большая разница, приходится ли вам звонить хозяину, если вдруг прорвало трубу в загородном доме, или просто вызывать дежурного сантехника. Надежда Маляровская, директор компании Soho Realty, уверена, что доходный бизнес в Подмосковье будет развиваться, поскольку для этого есть объективные причины: Спрос на жилье в доходных поселках, особенно в тех, что расположены недалеко от Москвы, растет.

Увеличивается и число предложений. Чаще всего это вновь построенные дома в уже существующем поселке (с построенными коммуникациями и развитой инфраструктурой). Интерес инвесторов обусловлен появлением длинных денег и в определенной мере насыщением рынка продаж. Некоторые застройщики, входя в проекты доходных поселков, таким образом делают ставку на растущий спрос.

Инвестор чаще отдает предпочтению загороду по следующим причинам: во-первых, входной порог (особенно вложения на этапе предпроектного согласования) на загородном рынке существенно ниже, чем на рынке городской недвижимости, а во-вторых, реализация объекта загородной недвижимости может начаться при меньшей степени готовности объекта. Доходные поселки это уникальный финансовый инструмент, считает руководитель отдела аналитики и инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба' Иван Шульков. Для девелопера рентабельность может достигать 24% годовых, соответственно, срок окупаемости чуть больше четырех лет.

При этом участие в строительстве доходных домов представляет интерес и для частного инвестора. Наши расчеты показывают, что рентабельность частных инвестиций составляет не меньше 16,4% годовых, вложенные средства окупаются менее чем за девять лет. На подмосковном рынке доходных поселков существует стабильный, растущий и неудовлетворенный спрос это гарантирует успешность бизнеса.