Ипотека и недвижимость - Нам цены строить и жить помогают

Московские власти празднуют победу над "Росбилдингом", подозреваемым чиновниками в скупке столичных предприятий ради их недвижимости. В столичном управлении по экономической безопасности уверяют, что новых попыток скупки акций нет, начатые ранее заморожены, а против менеджеров "Росбилдинга" возбуждены уголовные дела. Впрочем, эксперты считают, что победа чиновников временная, а скупка объектов недвижимости в столице продолжится.

По данным Московской регистрационной палаты, учредителями ЗАО "Росбилдинг " являются ЗАО "Актуальность" и физические лица. Управление по экономической безопасности Москвы считает "Росбилдинг " причастным к скупке в 2001 - 2003 гг. контрольных пакетов акций нескольких десятков городских предприятий с целью их закрытия и застройки их территории. В числе таких предприятий - кожевенный завод "Рускон", швейная фабрика "Радуга", фабрика "Освобожденный труд", ЗАО "Победа", а также фабрика им. Петра Алексеева. Однако в самом "Росбилдинге" эту информацию не комментировали.

Московские власти остановили процесс недружественных поглощений промышленных предприятий, заявил вчера на пресс-конференции начальник управления правительства Москвы по экономической безопасности Александр Корсак. По его словам, за последний месяц в управление не поступало сигналов о начале новых поглощений со стороны каких-либо структур. А те предприятия, скупку акций которых вел "Росбилдинг ", заморожены, говорит Корсак, уверенный, что частной структуре бессмысленно конфликтовать с властями. "Даже столь крупная структура, как "Сибнефть", пришла к пониманию того, что с городом лучше работать в партнерстве", - сказал он.

"Росбилдингу", по словам Корсака, теперь грозит преследование со стороны правоохранительных органов. Глава столичной службы экономической безопасности зачитал письмо заместителя прокурора Москвы Вячеслава Росинского, поступившее в его управление. Из документа следует, что 18 апреля прокуратура города возбудила уголовное дело против гендиректора фабрики им. Петра Алексеева Олега Солнышкина по статьям 201, часть 1 (использование полномочий вопреки законным интересам организации) , и статье 185. 1 (злостное уклонение от предоставления инвестору или контролирующему органу информации о ценных бумагах). Согласно письму, ведется проверка обстоятельств скупки акций ЗАО "Радуга", ООО "Освобожденный труд", ЗАО "Победа". Кроме того, по словам Корсака, в том же письме сообщается, что ОВД "Войковский" возбудил уголовное дело по факту неправомерных действий в отношении предприятия "Инэк" (как утверждает руководство "Инэка", его помещения в марте по заказу "Росбилдинга" штурмовали сотрудники ЧОПов) по статье 213 - хулиганство.

Впрочем, в прокуратуре Москвы следов дела в отношении Солнышкина "Ведомостям" отыскать не удалось. Как сообщили в пресс-службе прокуратуры, управление, расследующее экономические преступления, такого дела не ведет и оно, видимо, возбуждено местной межрайонной прокуратурой либо органами МВД. Источник в ОВД "Войковский" сообщил, что дело, связанное с "Инэк", существует, но "не у нас". В свою очередь, председатель совета директоров "Инэк" Эмиль Котляр сказал, что сотрудники "Войковского" информировали его о возбуждении уголовного дела.

Вице-президент компании "Росбилдинг " Олег Кренин подтвердил, что Олег Солнышкин является гендиректором фабрики имени Петра Алексеева, назначенным "с подачи "Росбилдинга" как собственника фабрики". О возбуждении прокуратурой уголовного дела против гендиректора фабрики "Росбилдинг " информации не имеет. "Это дело Солнышкина и прокуратуры", - заявил Кренин. С Солнышкиным вчера "Ведомостям" связаться не удалось.

Но похоже, что "Росбилдингу" пришлось вступить в переговоры с мэрией. Корсак утверждает, что столичные власти уже обсуждают с компанией, как сохранить производство на принадлежащих компании фабриках и город обещает подыскать земельные участки и производственные площади для перебазирования предприятий. А Кренин сообщил, что "Росбилдинг " совместно с правительством Москвы может создать текстильный холдинг, в рамках которого будет вестись работа по оптимизации деятельности фабрик. Правда, уточняет он, переговоры об этом "находятся в начальной стадии". "Если город предложит место под перебазирование фабрики, то мы будем в этой программе участвовать", - говорит Кренин.

Валерий Острецов, директор по производству проектного института ЦНИИЭПжилище, акции которого вначале скупал "Росбилдинг ", констатирует, что попытки недружественного поглощения его предприятия пока прекратились. Он считает, что в этом есть и заслуга столичных властей, развернувших кампанию против скупки предприятий. "Им [ "Росбилдингу"] стало не до нас, и они не стали предпринимать повторных попыток", - говорит Острецов. Впрочем, наблюдатели считают, что затишье на рынке недружественных поглощений временное. Эмиль Котляр рассказал, что он участвует в работе консультационного центра по вопросам защиты промышленных предприятий от недружественных поглощений и видит, что скупка акций в Москве продолжается, просто пока не имеет громкого резонанса. Кренин это подтверждает: по его словам, "Росбилдинг " "продолжает инвестиционную деятельность".
В последние годы облик столицы изменился до неузнаваемости. Выросли новые микрорайоны, снесены сотни хрущевок, появились целые кварталы принципиально нового жилья. Радикальные перемены не обходят стороной и святая святых исторический центр города: исчезают и, наоборот, появляются такие знаковые объекты, как гостиница Москва или храм Христа Спасителя. Все это вызывает неоднозначную, подчас весьма бурную реакцию горожан.

Но, похоже, всем давно ясно: никакими протестами строительный бум не остановить. Как будет выглядеть столица через год два или десять лет?

Четкие планы полны неожиданностей

Все ответственные лица неизменно уверяют нас, что Москва развивается строго в соответствии с генеральным планом, в котором четко оговорено, где, что и сколько нужно строить. Тем не менее специалисты сетуют на то, что генплан носит чисто декларативный характер и лишен конкретики, а многие горожане, привыкшие к своему сложившемуся району, вдруг обнаруживают, что оказались в центре активного строительства, хотя ничто не предвещало беды.

К чему приводит столкновение плановой экономики и законов рынка (который, судя по всему, не скоро еще преодолеет дикое состояние), мы можем наблюдать: за последние годы городское строительство стало отраслью, которая порождает все большее количество конфликтов. Если инвестору приглянулся участок, а строительство обещает серьезные прибыли, любые планы корректируются, а законы и правила обходятся.

На практике такая свобода оборачивается не всегда приятными неожиданностями. Например, появлением гигантских торговых центров в местах, где дороги не в состоянии выдержать многократно возросшую нагрузку. Или бесцеремонным вторжением в застройку исторического центра чудовищных офисно-деловых монстров. Или возведением огромных жилых кварталов, не обеспеченных необходимой инфраструктурой.

Конечно, справедливости ради надо отметить: сегодня ситуация меняется столь стремительно, что предусмотреть и запланировать все заранее невозможно. Тот же действующий Генплан развития Москвы до 2020 года, который разрабатывался в конце 1990-х, во многом успел устареть. Так, вместо запланированных 8,2 9,2 млн человек, по данным последней переписи, в городе проживает уже более 10 млн.

Серьезное расхождение с первоначальными расчетами обнаруживается и в данных о количестве зарегистрированного в Москве автотранспорта. Подобные факторы делают внесение корректировок в существующие планы жизненно необходимым. Другой вопрос насколько адекватными являются принимаемые меры и как они соотносятся с решениями, продиктованными чисто коммерческими интересами.

Нельзя забывать и о том, что даже самые актуальные и продуманные планы выполняются далеко не всегда. На данный момент в столице построено гораздо меньше школ, детских садов, объектов культуры и спорта, гостиниц, чем это было предусмотрено генпланом. В то же время по количеству торговых площадей наблюдается значительное опережение.

В таких условиях подробно описать, что будет построено, как будет меняться облик города даже в ближайшие годы, вряд ли кто-то возьмется. Но некоторые предположения сделать все-таки можно.

Движение это жизнь

Одна из самых острых на сегодняшний день московских проблем транспортная. Столица задыхается в нескончаемых автомобильных пробках, общественный транспорт не справляется с возрастающей нагрузкой, катастрофически не хватает парковок. Грандиозные планы преодоления всех этих трудностей московские власти оглашают регулярно, затем столь же регулярно их корректируют в основном в связи с отсутствием средств.

Так, до сих пор не дождались введения в эксплуатацию давно обещанной Митинско-Строгинской линии метро жители чрезвычайно разросшегося Северо-Запада, на неопределенный срок отложено запланированное строительство четвертого транспортного кольца. Пока столичные власти предпочитают решать вопрос менее затратными способами вроде перевода Садового кольца на одностороннее движение или создания дорожных фондов, которые предполагается наполнять совместно с федеральными властями по принципу 50 на 50.

Ведущиеся сегодня работы по ремонту и расширению существующих магистралей и даже строительство новых также мало добавляют к решению транспортных проблем. Конечно, существуют грандиозные планы на более-менее отдаленное будущее: это и строительство новых автомобильных колец и радиальных магистралей, и прокладка большого кольца метро, продолжение старых и строительство новых линий, развитие легкого метро. Вопрос лишь в том, когда эти проекты реализуются и смогут ли они изменить ситуацию

Не многим лучше выглядят и прогнозы относительно парковок. Даже при успешной реализации всех планов к 2007 году гаражами-стоянками будут обеспечены лишь 47% столичных автовладельцев.

Ломать и строить

Самым масштабным проектом столичных властей в сфере строительства сегодня можно назвать программу сноса и реконструкции пятиэтажек. Если верить обещаниям главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, последняя пятиэтажка сносимой серии на территории Москвы будет уничтожена в 2009 году.

Не первый год ведется в столице и снос ветхих и аварийных домов так называемых несносимых серий. Однако объем стареющего жилищного фонда продолжает нарастать: постепенно подходит к концу срок службы все большего количества домов советского периода как известно, панельные здания никогда и не планировалось возводить на века. Поэтому даже при успешной реализации программы сноса и расселения ветхого жилья в столице будет становиться все больше и больше.

Кстати, несмотря на регулярные заявления руководителей стройкомплекса о наращивании темпов строительства жилья, количество ежегодно вводимых в эксплуатацию квадратных метров на протяжении последних лет остается неизменным около 5 млн. Эта же цифра фигурирует и в перспективных планах. При этом многие эксперты предсказывают нарастание дефицита массового типового жилья, строительство которого все больше будет смещаться к МКАД и за нее. Среди предложения строящегося коммерческого жилья будет преобладать недвижимость класса de luxe и бизнес-класса. Это обусловлено тем, что свободных участков под застройку в столице практически не осталось. Теперь строительство приходится вести или на месте сносимых и расселяемых хрущевок, или на территории освобождаемых от предприятий промзон. Но подобные проекты требуют огромных инвестиций и не подразумевают возведения дешевого жилья. Поэтому на пущенных во вторичную переработку землях следует ожидать появления дорогой жилой и коммерческой недвижимости. Следует также отметить, что подобные капиталоемкие проекты под силу только крупным игрокам, которые уже вытесняют с рынка мелкие и средние компании.

Что касается объектов социальной инфраструктуры пока ничто не предвещает изменения существующей тенденции: финансирование здесь, как правило, ведется по остаточному принципу. Исключение составляют статусные, амбициозные проекты вроде Международного дома музыки или фундаментальной библиотеки МГУ.

Центростремительный коллапс

Если рассматривать градостроительное будущее столицы в целом, то, по словам В. Ресина, основной концепцией является гармоничное развитие Москвы в существующих границах за счет более рационального использования городской территории. По мнению городских властей, это подразумевает в первую очередь рост города вверх и вниз: масштабное высотное строительство и активное освоение подземного пространства. И то и другое уже началось: подземные этажи появляются не только под новыми домами, но и под историческими зданиями, существуют проекты создания подземных уровней практически под всеми площадями центра; хоть и с пробуксовкой, набирает обороты программа Новое кольцо Москвы, в соответствии с которой к 2015 году в городе должно появиться около 70 небоскребов.

Менять эти планы чиновники, естественно, не собираются, хотя многие эксперты все активнее выступают против такой градостроительной политики, считая ее губительной для столицы. И дело не только в том, что пригодность высотных зданий для постоянного проживания представляется сомнительной (во многих городах мира жилые высотки пустуют, их приходится сносить или перепрофилировать). Высокая концентрация людей, которая неизбежно происходит благодаря подземно-высотному строительству, во всем мире считается настоящим бедствием. Большинство мегаполисов стремятся решить ее за счет роста вширь, освоения периферии, обязательной децентрализации. В США города занимают 6% территории страны, в Англии 9%, у нас всего 1,1%. При этом территория Москвы составляет лишь 0,006% территории страны, а проживает здесь 9% населения, его плотность в столице огромна 120 человек на 1 га. А ведь при существующей градостроительной политике эти цифры будут только увеличиваться.

На протяжении столетий Москва постепенно расширяла свои границы. Теперь этот процесс остановился. Несмотря на многочисленные разговоры о необходимости объединения столицы и области (хотя бы в сфере градостроительства), никаких реальных шагов в этом направлении пока не предпринимается.

Правда, столичная мэрия в состоянии эти вопросы хотя бы озвучить, обосновать их актуальность глядишь, дело и сдвинулось бы с мертвой точки. Однако до сих пор на это не было и намека. Ожидать серьезных изменений в будущем, например, в связи с грядущим уходом Юрия Лужкова и его команды, судя по всему, не приходится. Аналитики убеждены: кто бы ни занял в будущем пост столичного градоначальника столица другим путем не пойдет.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век:
Можно предположить, что концептуально градостроительная политика в Москве серьезно не изменится. Кто бы ни стал мэром, он продолжит развитие тех направлений деятельности, по которым работает нынешняя администрация.

Это создание новых транспортных коммуникаций, вывод промышленных предприятий, активное жилищное строительство. Новый градоначальник вряд ли откажется от сбалансированной политики коммерческого строительства и возведения жилья по городскому заказу, поскольку таким образом в городе решаются острые социальные проблемы.

Изменения скорее могут произойти в диспозиции игроков рынка. Проекты по освоению промышленных зон и квартальной реконструкции настолько капиталоемки, что иногда по зубам лишь финансово-промышленным группам федерального масштаба. Мы видим, что столичный рынок недвижимости структурируется и становится все более привлекательным для крупных инвесторов.

Вполне вероятно, что вслед за продажей Главмосстроя последуют и другие крупные сделки, в результате которых составы акционеров некоторых застройщиков претерпят обновления. Не исключено, что изменится и топ-список, но лишь в плане повышения или понижения на несколько позиций действующих его участников, а не прибавления новых компаний.

Эраст Жиряков
Руководитель строительных проектов ЗАО МИАН-Девелопмент:
Из-за того что в Москве осталось немного свободных площадей под застройку, в столице будет развиваться высотное строительство, а также сооружение подземных торговых центров, паркингов, развлекательных центров.
В ближайшее десятилетие реализуют такие проекты, как Золотой остров и Москва-Сити. Именно на Золотом острове появится пока не слишком распространенный в Москве вид жилья лофт. Здание кондитерской фабрики Красный Октябрь не подлежит сносу: оно объявлено архитектурным памятником возможно, в нем-то и будут размещены лофты.

Серьезные изменения ожидаются в районах, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАД. Согласно планам, эти районы объявлены высотным кольцом Москвы. Там появятся жилые небоскребы, офисные, торговые центры. Это позволит разгрузить центр и развить окраины. Столица будет расти качественно при строительстве будут применяться новые технологии. Что касается административных границ Москвы, то, по заявлению властей города, пока они меняться не будут.

Екатерина Еремеева
Ведущий специалист департамента новостроек группы компаний НДВ:
Основными проблемами современной Москвы как одного из крупнейших мегаполисов является жилищное строительство и интенсивное развитие транспортной инфраструктуры.

Современное строительство предъявляет высокие требования к качеству вновь возводимых зданий в Москве.
Благодаря использованию самых передовых технологий застройщик получил возможность реализовывать самые смелые архитектурные идеи.

Программа комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда набирает все большие темпы. Для успешной ее реализации разработаны кардинально новые, отвечающие всем потребительским и нормативным требованиям конструкции панельного домостроения.

Но наиболее привлекательным для компаний, специализирующихся на строительстве жилья, на наш взгляд, в будущем будет строительство домов бизнес-класса. Это комфортабельные дома для проживания нового поколения деловых и активных людей, которые хорошо умеют соотносить цену и качество.

Также нельзя не отметить активность застройщиков в секторе возведения офисных и торгово-складских помещений, нехватка которых обусловливается ростом предприятий малого и среднего бизнеса.

Новая архитектура органично вливается в ткань старой застройки. Москва все больше приобретает вид европейской столицы.