Ипотека и недвижимость - Интеко взяли в кольцо

В Фонде Институт экономики города состоялось заседание Дискуссионного клуба на тему: Градостроительный кодекс РФ. Объективная необходимость, проблемы применения, сценарии развития, в работе которого приняли участие градостроители, депутаты и юристы.

В поисках смысла

Открыл заседание директор направления Реформы в сфере недвижимости Института экономики города Эдуард Трутнев, который признал, что у многих новый ГК вызывает раздражение. Цель нашего дальнейшего сотрудничества и уточнений прежде всего в переходе с эмоционально напряженного тона на обсуждение смысловых вопросов, а смысла в ГК всё-таки несколько больше, чем утверждают оппоненты, - подчеркнул Э. Трутнев.

Он также отметил, что фонд абсолютно открыт для совместной работы, и все возражения оппонентов тщательно прорабатываются. Мало того, на сайте фонда оппоненты могут найти подробные ответы на все свои вопросы и предложения.

Публичные власти долгое время составляли квазидоговоры, квазигенпланы, не предоставляя юридически значимых регламентов, а это - ширма. При наличии такой ширмы вполне возможны индивидуальные персонифицированные решения, что и имело (и до сих пор имеет) место. Администрация борется за свой вес и значимость, за свой способ регулирования, за получение права собирать и фокусировать финансовые потоки. Эта борьба объективна, просто так власть никто не отдает, и настало время эту борьбу признать. ГК призывает перейти к разработке полноценных с точки зрения юриспруденции документов, в разработке которых будут участвовать все заинтересованные стороны, в том числе и власть.

Э. Трутнев еще раз подчеркнул неизбежность для федеративного государства закрепления непересекающихся полномочий различных уровней публичной власти в сфере градостроительной деятельности при взаимном согласовании и совместной подготовке документов территориального планирования. Времена, когда государство было полным собственником всего, планировало все и за все отвечало - закончились.

Меньше чиновника - больше человека

Вопросы, касающиеся нового ГК, которые в течение года задавали оппоненты, в своем докладе осветил ведущий юристконсульт Института экономики города Леонид Бандорин.

По его мнению, нельзя допускать включения в проекты новых законодательных актов явно неадекватных норм, содержащихся, в частности, в законопроекте о государственном кадастровом учёте объектов недвижимости и законопроекте о землеустройстве. Л. Бандорин подчеркнул, что дело вовсе не в том, что эти законы будут противоречить ГК, а в том, что концепции у них совершенно разные.

В свою очередь, член Комитета по промышленности и наукоемким технологиям Виктор Ельцов отметил, что сама концепция и логика Градостроительного кодекса достаточно прозрачна и внутренне непротиворечива, и с этой концепцией он в целом согласен.

По словам В. Ельцова, при разработке закона была проделана огромная работа, и его красная нить, как и во всех законах, которые сейчас уже приняты или еще находятся в разработке - это меньше чиновника, больше человека.

К серьезным недостаткам относится, по его мнению, то, что нельзя регулировать градостроительную деятельность в отрыве от реальной политической ситуации и всей иной законодательной деятельности. В ГК отсутствуют развитие национальных инфраструктурных проектов, освоение территорий, их резервирование, а это - колоссальная угроза. Местные власти этим заниматься не могут по определению, но наверняка захотят, а их местнические интересы далеко не всегда будут совпадать с интересами федеральными.

То есть образуется некая серая зона, в которой так уютно будут чувствовать себя чиновники различных рангов, у которых могут быть и самые лучшие намерения, но которые не понимают, что градостроитель - это профессия, которой надо очень долго учиться, а город, планируемый непрофессионалами, просто-напросто не сможет нормально функционировать.

Сегодня применение Градостроительного кодекса крайне затруднено и заторможено, поскольку правительство пока не приняло ни одного подзаконного акта, а, следовательно, нет документов, подтверждающих фиксацию того или иного действия, которое законом прописано, - сказал В. Ельцов.

Один на всех

Что касается вопросов технического регулирования, то тут, по мнению В. Ельцова, вообще сплошной нонсенс: у нас сегодня имеется семьсот с лишним СНиПов, которые предлагается свести в один документ, обязательный для всех (что теоретически правильно), и придать этому документу статус закона. А законы, как известно, утверждаются Государственной думой. Докладчик попросил присутствующих представить себе обсуждение подобного закона депутатами. Представьте себе, что рассматривается вопрос о нормативах огнестойкости некой металлической конструкции: должна она составлять 45 минут или три часа. Представители левой фракции скажут: Давайте три, закон должен охранять безопасность населения, правой: Сорока пяти минут хватит, о своем имуществе пусть каждый заботится сам. Тридцать лет опыта работы в строительстве из депутатов Госдумы имеет, дай бог, пара-тройка человек, а остальные вынуждены в технических вопросах пользоваться, скажем так, критериями партийности. СНиП - это не закон, а технический подзаконный акт, который разрабатывать должны не политики, а профессиональные инженеры. А вот утверждать его - да, должно правительство, - пояснил В. Ельцов.

Заместитель директора ЦНИИЭП Марк Вильнер считает, что если в европейских странах планирование территории на любом этапе безграмотным градостроителем просто невозможно, то у нас участие в этом планировании любого градостроителя просто не предусмотрено. Любая территория это место пересечения интересов, во-первых, всех уровней власти, во-вторых, экологов, пожарников, энергетиков, санэпидемстанции, в третьих, - населения и, в четвертых, девелоперов и инвесторов, ее разрабатывающих. Задача градостроителя - поиск консенсуса. Он отвечает за качество среды, где живут люди. Он отвечает за поддержание целостности развития и его связности. Это сложнейшая профессия и великая ответственность, но не только в Градостроительном кодексе, но и в иных документах, которые сейчас готовятся, градостроителя нет вообще. Какие города-уродцы мы будем в результате иметь лет через двадцать пять - представить невозможно, - подчеркнул М. Вильнер.

Поле неформальных договоренностей

Вице-президент РГР Константин Апрелев, который озвучил позицию девелоперов и инвесторов, новый кодекс, безусловно, поддержал, поскольку он создает более прозрачную среду для инвестиций. В каком положении до сих пор находился инвестор? К моменту взятия участка в аренду он не знает, какой объем он может построить и какую высотность ему разрешат. Даже если его участок обступают двадцатипятиэтажки, то лично ему главный архитектор может сказать: А тебе можно максимум четыре этажа - и так локальная плотность застройки слишком велика и с моим видением общей концепции развития города не согласуется. Инвестор никогда не знает, сколько реально ему будет стоить подключение к городским коммуникациям.

Недобрым словом К. Апрелев помянул и Москву. Классическая на сегодняшний день ситуация: аренда на сорок девять лет, уже построенное здание. Инвестор хочет что-то к нему пристроить, увеличить метраж. Москва говорит: Увеличивай, но 50 процентов - нам. - Почему?, - спрашивает вице-президент РГР.

По мнению К. Апрелева ГК призывает к открытым конкурсам на площадки и к внесению единых для всех требований и условий: что нужно делать обязательно, что можно, чего лучше избегать, а что запрещено категорически, сколько будет стоить подключение к коммуникациям, каковы размеры компенсации, получаемой городом за использование его инфраструктуры. Правительству (если оно, конечно, заинтересовано в планомерном развитии города) остается только сформулировать эти условия и отойти в сторону, а не торговаться с каждым инвестором, порождая тем самым неисчерпаемое поле для различных неформальных договоренностей (проще говоря - взяток).

P.S. Понятно, что интересы классического чиновника - это держать в руках как можно больше ниточек, иметь максимум влияния и минимум ответственности. Задача градостроителя тоже очевидна, хорошего политика - тоже (прежде всего - социальные последствия реформ). Инвестор же будет стараться выжать из проекта максимум прибыли. Все эти игроки существуют в любой цивилизованной стране, и абсолютно бескорыстной любви между ними быть не может - они стоят на разных позициях (правда, между нашим чиновником и инвестором любовь возможна на известных условиях, противоречащих как интересам населения и государства, так и Уголовному кодексу). Главная задача, которая решена в большинстве цивилизованных стран - это грамотный поиск консенсуса и четкое распределение ролей, прав, обязанностей, ответственности. У нас, к сожалению, такой консенсус пока не найден.

Дефицит рентабельных строительных площадок и жесткая конкуренция на московском рынке заставляют застройщиков обращаться к ранее непривлекательным проектам. Как стало известно Бизнесу, Интеко примет участие в конкурсе на право строительства сразу нескольких объектов в рамках программы Новое кольцо Москвы. С приходом крупного застройщика проект стоимостью $4,5 млрд, буксовавший шесть лет, имеет шанс на развитие.

В Интеко свой интерес к участию в аукционах объяснили высокой доходностью строительства и нехваткой в Москве земельных участков под строительство. По словам младшего акционера Интеко Виктора Батурина, участие в аукционах - единственная возможность получить выгодные по месторасположению земельные участки. Мы планируем участвовать в аукционах на строительство объектов по этим (Профсоюзная, 156 и Дмитровское шоссе, вл. 11-13. -Бизнес) адресам,- рассказал Бизнесу вице-президент по строительству и промышленности строительных материалов компании Интеко Олег Солощанский.

В управляющей компании проекта ОАО НКМ сообщили, что аукционы на заключение инвестконтрактов по двум адресам пройдут в первом квартале 2006 года. По словам гендиректора ОАО Валерия Жилова, площадь здания на Дмитровском шоссе составит около 100 тыс. кв. м. По оценке Жилова, стоимость строительства высотки в зависимости от этажности и жилой площади - $50- 140 млн с учетом обременений. Помимо строительства высотного здания на Дмитровском шоссе, инвестор-победитель аукциона займется комплексной реконструкцией квартала,- отметил Жилов. По его словам, в соответствии с проектом планировки района предполагается строительство около 80 тыс. кв. м нового жилья, а также объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Данные по второму проекту пока не обнародованы.

До сих пор эта программа развивалась крайне медленно: за шесть лет инвесторов нашли только на пять объектов. Первые два участка Нового кольца Москвы с 1999 года застраивают корпорация Конти и компания Спецвысотстрой. В конце прошлого года в рамках программы состоялись еще три аукциона, которые выиграли Вика-инвест, Моспромстройматериалы и Инстройтэкс.

Основными причинами, нивелирующими интерес крупных застройщиков к строительству в рамках программы, эксперты называли низкую доходность и отсутствие грамотной проектной документации.

Сейчас в Москве есть спрос на любые объекты. Однако невысокий интерес инвесторов к Новому кольцу Москвы связан с большим количеством городских обременений,- говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-недвижимость Сергей Елисеев. К примеру, лот по строительству жилого комплекса в проезде Серебрякова, вл. 11, 13 выставлялся на аукцион три раза, но изза высокой стоимости обременений конкурсы так и не состоялись.

(Бизнес писал об этом 1 марта 2005 года). По условиям инвестконтракта, инвестор должен был выполнить за свой счет работы по сносу 400 гаражей и перенести линии электропередач. В результате в конце февраля этого года столичные власти согласились с инициативой городской конкурсной комиссии, которая вынесла решение о целесообразности отдать инвестиционный проект по строительству здания компаниизаказчику ОАО Новое кольцо Москвы.

Западные инвесторы готовы вкладывать инвестиции с достаточно большим сроком окупаемости, а российским компаниям нужны быстро окупающиеся проекты. Но объекты Нового кольца будут окупаться долго,- рассуждает директор по маркетингу группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. Сергей Елисеев напоминает, что российские девелоперы практически не имеют опыта в высотном строительстве. Еще одна причина осторожного отношения инвесторов к Новому кольцу - недостаточная проработка проектной документации,- добавляет эксперт.

Однако сейчас программой заинтересовались и крупные застройщики. Видимо, столичным властям удалось решить, по крайней мере, одну из проблем проектов НКМ- недостаточную проработанность документации. Впрочем, и тут не обошлось без Интеко. Проектированием этих объектов занималась компания БТР Рус, созданная Интеко совместно с немецким бюро Хади Тегерани АГ. Немецкая сторона займется эскизным, а российская сторона - рабочим проектированием. Однако это вовсене означает, что Интеко будет участвовать в конкурсах по строительству высоток,- заявил в свое время Виктор Батурин. Проекты, судя по всему, оказались достаточно удачными. Вложиться в строительство обеих спроектированных БТР Рус высоток теперь готовы не только в Интеко, но и в Моспромстройматериалах Олега Дерипаски.

Эксперты объясняют интерес Интеко к Новому кольцу двумя причинами. Во-первых, это бурный рост цен на недвижимость. Два года назад участие в программе не принесло бы инвестору-застройщику серьезного дохода, но сейчас ситуация на рынке изменилась.

В первую очередь продажные цены за последние несколько лет выросли почти в два раза: от средней ставки $1500 до $2500-3000. Поэтому выросла и доходность девелоперов,- поясняет управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. Вторая причина, по его мнению,- растущий дефицит земельных участков в городе. Еще два года назад можно было найти участок для такого строительства, не участвуя в программе, сейчас с этим сложнее,- уточняет Ковалев.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что вслед за Интеко участием в программе заинтересуются и другие крупные застройщики. Участие Интеко в программе - явный признак того, что Новое кольцо Москвы может быть успешным. Примеру Интеко наверняка последуют другие крупные компании,- считает Ковалев. Предлагаемые проекты экономически выгодны для инвестирования,- соглашается Вячеслав Тимербулатов. Он говорит, что Конти может принять участие и в других аукционах программы. Мы тоже примем участие в аукционах по Новому кольцу",- сообщили Бизнесу в Моспромстройматериалах.

ПРОГРАММА НОВОЕ КОЛЬЦО МОСКВЫ

была запущена 2 февраля 1999 года после выхода соответствующего постановления правительства Москвы. Она предполагает строительство 60 высотных комплексов до 2015 года. Средняя высота каждого здания составит 35 этажей, площадь - 40-140 тыс. кв. м. Общая стоимость объектов программы - около $4,5 млрд.