Ипотека и недвижимость - Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги ноября 2005 года

После принятия закона об участии в долевом строительстве сотрудничество банков и девелоперов перешло на новый этап.

Банки заявляют, что готовы предоставлять кредиты на строительство, если при этом не будут привлекаться средства физических лиц, т. е. дольщиков. Поэтому сегодня потребитель может оформить кредит на новостройку, но условия его выдачи будут не самыми выгодными. Как говорят в риэлторских компаниях, коммерческие банки неохотно идут на кредитование нового жилья выбор у заемщика очень ограничен. Банки буквально с лупой в руках выбирают те объекты и тех застройщиков, с которыми они готовы иметь дело.

Сложилась ситуация, когда для потребителя оформить кредит на новостройку сегодня реально, но это будет сложно. Вопрос можно решить, если у человека на руках имеется справка 2-НДФЛ: в этом случае для Сбербанка, например, нет разницы, покупается квартира на вторичном рынке либо в новостройке. В случае если потребителю приходится прибегать к помощи коммерческой организации, могут возникнуть трудности. В этом случае не вы будете выбирать, а вам будут выбирать, говорят специалисты.

Первая группа Наблюдатели

По степени доверия к девелоперам банки можно разделить на три группы. Первую, которую условно обозначим как Наблюдатели, характеризует крайняя степень недоверия к девелоперам. Они предпочли самоустраниться из процесса и не оценивать застройщиков. То есть это те банки, которые вообще не выдают кредиты под новостройки, каким бы именитым ни был застройщик. Примером таких банков являются Банк Москвы, банк Сосьете Женераль Восток.

До принятия 214-го закона количество банков, кредитующих новое жилье, было невелико. Но ситуация постепенно менялась. Банковские эксперты признают, что популярность кредитования новостроек растет очень быстрыми темпами, и еще год назад это направление рассматривали как очень перспективное. Закон о долевом участии в этом смысле стал барьером не только для строителей.

В ходе проведенного анализа строительных площадок в Москве было установлено, что в большинстве случаев возведение жилых объектов ведется компаниями-застройщиками без полного пакета исходно-разрешительной документации, нарушаются нормативные сроки сдачи жилья в эксплуатацию. По этим причинам утверждение объектов инвестирования (строительных адресов) не представляется возможным так комментирует позицию банка главный специалист отдела ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы Наталья Борникова.

Она также отмечает, что по состоянию на октябрь 2005 года большинство компаний-застройщиков не работают по закону № 214, а заключают с клиентом вместо этого предварительный договор купли-продажи квартир. Согласно ему, продавец и покупатель обязуются в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи квартиры. При этом дата государственной регистрации компанией-застройщиком (продавцом) права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости не указывается.

Так как в рамках нового закона на рынке заключено всего два договора долевого участия, то многие банки, номинально оставив у себя программу кредитования новостроек, практически ее заморозили. До лучших времен.

Вторая группа Экспериментаторы

Это те, кто осуществляет кредитование новостроек под залог права требования на недвижимость, но сотрудничает лишь с ограниченным кругом компаний. В эту группу входят Национальная ипотечная компания, Росбанк, Райффайзенбанк и т. п.

Мы работаем по прежней схеме, но только с пулом тех застройщиков, которые аккредитованы в нашем банке, говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. Неплохо, что круг застройщиков сужается. Если банки будут работать по такой схеме, это станет дополнительным стимулом для застройщиков поддерживать свою репутацию. Рынок немного почистится натуральным образом.

По итогам общения с представителями второй группы удалось получить следующий список девелоперов, которые удовлетворяют требованиям по крайней мере одного банка: ЗАО Эллин-Эстейт, ЖСК Домострой, ЗАО Корпорация СХолдинг, ЗАО Строительное управление № 155, ООО Стройжилинвест, ООО Долгопрудненская строительная компания, ООО Риэлторская инвестиционная компания Независимого строительного банка, ЗАО Компания Ивко, ООО БронЖилСтрой, ОАО Промтехэнергомаш, ООО ДОН-Строй, ЗАО Сити-XXI век, ООО Проектсервис холдинг, ООО Дирекция по эксплуатации гаражного и стояночного хозяйства Юго-Запад, ООО Витстрой, ООО Спарта-Инвест, ООО СТК, ООО Развитие Красногорского района Груп, ООО ПСФ Крост, ОАО Ипотечная корпорация Московской области, ООО Аквистрой К, ООО Проектинвест, ООО ТДН Жилищный капитал, ООО Ви эМ Пи недвижимость, МУП Финансово-строительная компания, Арсенал-холдинг, ООО Алектис.

Как пояснила начальник департамента развития Национальной ипотечной компании Ольга Муслакова, основой для выбора партнеров служит предоставление необходимого пакета документов на строящийся объект. После этого мы согласовываем с ними договор инвестирования, уточнила она.

Третья группа Активисты

Наконец, в третью группу входят те банки, которые нашли разумный компромисс между растущим спросом на новостройки и желанием ограничить свои риски. В них потребитель может без особых сложностей оформить кредит на новостройку под залог уже имеющейся недвижимости: дома, квартиры, земельного участка. В этом случае для банка не имеет значения, какой объект и у какого застройщика покупает заемщик. На такой позиции стоят Городской ипотечный банк, ДельтаКредит банк.

Важным преимуществом этой схемы является ее простота для клиента, поясняет начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин, так как человек может получить кредит на приобретение квартиры в любом строящемся доме. Еще один плюс быстрое оформление (не нужно долго согласовывать объект и застройщика). Наша схема позволяет работать с максимально широким кругом застройщиков.

Выделить лидеров и аутсайдеров среди девелоперов, на объекты которых выдано максимальное число кредитов, банки этой группы не пожелали.

Круг девелоперов, которым удалось заслужить доверие управляющих компаний, гораздо более узкий. Правда, стоит отметить, что не все управляющие компании, инвестирующие в недвижимость, согласились обнародовать имена своих партнеров.

В списке тех компаний, сотрудничество с которыми представляет потенциальный интерес для инвестора по сочетанию рисков и доходности, были названы ООО КВ-Инжиниринг, инвестиционно-строительная группа компаний СМС, корпорация Mirax Group (Конкордия эссет менеджмент), Главмосстрой, Интеко, ПИК, СУ-155, Капитал груп, Жилищная инициатива, Комстрин, МИАН-Девелопмент.

По такому параметру надежности была неожиданно отмечена и такая небольшая компания, как Кунцево-Инвест. С юридической точки зрения как очень надежный объект можно оценить их жилой комплекс на улице Ярцевской, отметил исполнительный директор управляющей компании Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. Как известно, именно эта компания первой зарегистрировала договор долевого участия в строительстве, форма которого совпадает с положениями 214-го закона.

Как говорят представители управляющих компаний, которые работают на рынке недвижимости, стать их партнером в принципе способен любой застройщик. Наша управляющая компания осуществляет отбор проектов в режиме открытого конкурса. Мы готовы к партнерству с любым застройщиком, который соответствует требованиям инвестиционного комитета компании (опыт компании, успешно реализованные проекты, специфика самого проекта и пр.), утверждает управляющий директор по финансам ЗАО Конкордия эссет менеджмент Семен Пузрин.
Индекс стоимости жилья в ноябре 2005года: 1393,8 $/кв. м. (+0,81% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,22% в месяц (снизился на 0.6%).

В ноябре на киевском рынке недвижимости по-прежнему ощущалось позиционное противостояние покупателей и продавцов. Покупатели ожидали снижения цен, продавцы же цены снижать не спешили. Более того, в отдельных сегментах рынка цены, хоть и медленно, но росли. Все это отражено на графиках статистики цен предложений, приведенных ниже.

Другое дело, что ноябрьские цены предложений во многих сегментах заметно отличались от реальных цен продаж: при торгах продавцы нередко уступали.

Сколько уступали? На этот вопрос вряд ли кто сможет дать исчерпывающий ответ. Уж очень отличались сценарии торгов в различных сегментах рынка. Одно дело, когда торг шел за морально и физически устаревшее жилье в отдаленных районах (тут к аргументам покупателей прислушивались и раньше). И совсем иначе воспринимались попытки покупателей хоть немного поторговаться в современных кирпичных домах (а что торговаться, если потенциальные покупатели выведывают у консьержек кто в доме мог бы продать квартиру, звонят чуть ли не в каждую дверь!? Разве что в сторону повышения).

Другими словами, было немало сегментов (массивов, типов домов), где продавцы вообще не уступали.

Сделок в ноябре было, по нашим данным, куда больше чем в октябре. Покупатели, потратившие месяц на просмотры и ожидания, начали осознавать, что продавцы на быстрое и значительное снижение цен не пойдут. Не та у них ментальность. Не будет покупателей снимут квартиры с торгов, отложат до лучших времен. Поскольку не так уж у них много квартир, средств, источников дохода, чтобы вот так просто ими разбрасываться. И не так уж много у них привлекательных предложений для вложения капиталов, чтобы сломя голову забирать деньги и убегать с рынка недвижимости. Это с одной стороны.

С другой стороны, жилищные проблемы покупателей никуда не делись, отложенный спрос накапливается. А тут еще неумолимо приближается окончание моратория на взимание подоходного налога с доходов физлиц при продаже недвижимости

Поэтому многие покупатели (на которых, наверняка, ляжет часть нагрузки по уплате этого налога) и решили не ждать до посинения обещанного снижения цен. Тем более, что строители-то цены повышают! И на отсутствие инвесторов, вроде бы, не жалуются.

Какие же квартиры дешевели, а какие дорожали?

Если полагаться лишь на графики статистики цен предложений, то для целого ряда сегментов ответы будут не совсем верными. Графики отражают колебания цен. И эти колебания, как правило, не превышают статистической погрешности. Да, определенные тенденции на некоторых графиках прослеживаются. Но уж очень слабо они выражены. Делать на их основе выводы и далекоидущие прогнозы - не очень разумно.

Правда, определенные выводы можно сделать, учитывая и такой показатель, как изменение цены при торгах. Но тут опереться можно лишь на разрозненные данные и экспертные оценки.

Согласно нашим данным, в ноябре продавцы стали больше всего уступать в секторе старая панель (по сравнению с октябрем уступка возросла процентов на пять от заявленной цены). Больше стали уступать (процента на 3 4 от общей цены) продавцы типовой панели, старого кирпича, а также объектов, находящихся в отдаленных районах.

По другим сегментам рынка недвижимости уступали (если уступали) примерно также как в октябре.

Но всё это оценки наших экспертов. И вполне возможно, что оценки других экспертов не совпадут с нашими.

Реальное удорожание квартир произошло во многих современных домах. И это, на наш взгляд, закономерно. Неправильно это, когда квадратный метр в новом кирпичном доме (в котором парадные просторные и чистые, в окнах стеклопакеты, во дворах мамаши с колясками, а не испитые личности) стоит намного дешевле чем в старой убогой панельке. А всё потому, что в этой панельке площади квартир небольшие, а потому и общая цена пониже.

Наиболее сложно анализировать цены в домах дореволюционной постройки и сталинках. Уж больно отличаются по цене квартиры в этих домах, чтобы уверенно делать выводы об усредненных ценах по району и городу. И тем не менее, несмотря на неизбежные большие статистические погрешности, анализировать усредненные цены в этих домах необходимо.

Дело в том, что значительная часть капитала, приходящего на киевский рынок недвижимости, первоначально поступает именно в эти сектора; а уж затем перераспределяется между другими. Богатые люди, приносящие основные деньги на рынок, покупают квартиры в престижных домах, расселяя их жителей в квартиры других категорий. До тех пор, пока квартиры в престижных домах будут пользоваться спросом, до тех пор весь киевский рынок недвижимости будет подпитываться деньгами так называемых расселенцев. По схеме: квартира на Липках это две квартиры на Оболони или три квартиры на Троещине; хочешь жить в центре заплати за две-три квартиры в спальных районах; причем, заплати по тем ценам, которые хозяева запросят (Схема, конечно, условная, тем не менее, не такая уж и далекая от жизни).

Учитывая, что 70-80% сделок на киевском рынке недвижимости это фактически операции обмена одной недвижимости на другую (нередко с отсрочкой на год-два, когда вырученные деньги вкладывают в новострой), то именно подобные схемы взаиморасчетов определяют (в значительной мере) уровень цен. Оттесняя на второй план такие факторы, как доходы обычных киевлян и большинства приезжих.

Так вот, квартиры в престижных домах и центральных районах не дешевеют. И, по нашим прогнозам, дешеветь не будут. А раз так, то при укоренившейся в Киеве схеме продаж-обменов одних квартир на другие, более-менее приличные объекты недвижимости в долгосрочной перспективе дешеветь не будут. Чтоб там не писали на форумах и в СМИ о пузырях и неподъемных ценах на киевскую недвижимость.

Кстати, относительно публикаций в СМИ.

Недавно в редакции газеты Аргументы и факты в Украине состоялся круглый стол, посвященный ценам на киевском рынке недвижимости. Некоторые из выступавших (например, почетный Президент Киевсоцбуда Евгений Марьин) придерживались мнения, что за пропагандистской кампанией о приближающемся лопании пузыря стоят достаточно богатые люди, стремящиеся прикупить (на спаде) киевской недвижимости, а при последующем росте цен получить неплохой навар.

Так это или нет, нам сказать трудно.

Наверняка, подавляющее большинство авторов, пишущих о неподъемных ценах и необходимости их резкого снижения, душой не кривят, основываются на собственном опыте, мироощущении, благих устремлениях.

Но ведь и Джорж Сорос, похоже, искренне ратует за лучшее устройство мира, некие моральные ценности. И на пути к своим идеалам обвалил в сентябре 1992 года фунт стерлингов, заработав тогда (согласно оценкам отдельных аналитиков http://forex.selv.cz/story2.htm) порядка полутора миллиардов долларов. Так что благие моральные устремления нередко самым тесным образом переплетаются с меркантильными.

То, что профессионалы, распоряжающиеся значительными денежными ресурсами, умеют зарабатывать не только на росте, но и на снижении цен, это знают даже школьники. А знают ли наши граждане, что есть очень не бедные люди, умеющие зарабатывать на обвале цен? Наверняка знают (например, из публикаций о приватизации и продаже некоторых отечественных предприятий).

А как проще всего вызвать обвал цен на рынке недвижимости? Наверное, борясь за социальную справедливость и доступные цены для всех. Так, чтобы любой украинец мог в самое ближайшее время купить на зарплату (плюс дешевый кредит) квартиру в Киеве.

После таких пропагандистских кампаний количество квартир (и их владельцев) вряд ли сильно возрастет. Но шуму и волнений будет много А когда всё угомонится, тогда и прибыль (кое кто) считать будет И, как уж заведено в нашей истории, наверняка, будут и такие, кто останется (после борьбы за справедливость и общедоступное жилье в Киеве) у разбитого корыта

В заключение прогноз цен на декабрь

Полагаем, что в декабре цены на киевском рынке недвижимости будут в целом стабильными. Но при этом, наверняка, продолжится дифференциация тенденций и темпов изменения цен в различных секторах рынка. Продолжится позиционная борьба между рынком продавцов и рынком покупателей.

Количество сделок, по нашему мнению, увеличится. Существенный импульс для этого, наверняка, придаст приближающееся окончание моратория на налог с доходов физлиц. Полагаем, что спешить будут и продавцы, и покупатели. Ведь 13% (с 2007 года - 15%) с прибыли это весьма существенная дополнительная нагрузка для всех участников рынка.